【回想】今だったらやらなかったこと（不動産経営編）

今でこそなんとか軌道に乗っていますが、始めた頃は色々ありました。師匠もいない・周りに聞ける人もいない中で本やネットの知識をかき集め、なんとかオリジナルの方程式を作ることができました。
そんな今、記憶を保持したまま昔に戻れるなら、絶対やらないこととそこから得た学びを纏めました！

現在の状況

山あり谷ありでしたがなんとか初任給程度（今年は少し減るかも）は稼ぐことが出来ています。現在のステータスはこんな感じです。

・アパート２棟
・賃料収入７８０万（太陽光含）
・年間ＣＦ２００万
・投資額に対する利回りは２０％前後

今だったらやらないこと

①区分所有（ワンルーム）

始めたきっかけが区分の中古ワンルーム（借地）でしたが、年間の利益は2-3万円程度でした。月々にするとわずか1600円-2500円です。それでも、株や為替で泣かず飛ばすだった筆者からすると、毎月入ってくるこの金額は大きな金額でした。

でも今考えると3600万もの借金をしておきながらこの程度のキャッシュフローしか得られていないので、リスクに対してリターンが少なく、なかなか危険なことをしていたなと思いました。

ただ、これをきっかけとして、不動産投資に関する知識を得るために本を50冊も読みました（買う前に勉強しとけという感じですが。）。
良かったことと言えば、当時は借金によるレバレッジ効果を実感していなかったので、これによってレバレッジ効果の大きさを実感し、本格的な不動産経営に乗り出せたこと。買ったのが、新築のワンルームじゃないだけマシだったということです。でも、ワンルーム投資で著名な大家さんの芹沢さんみたいな方もいるのでワンルームそのものが悪いわけではありません。

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【学び】
・ワンルーム（特に新築）は利回りが低いので購入してはいけない。

船橋のアパート（高返済比率はダメ！）

冒頭でお断りしておくと、船橋がダメなわけではなく、これから説明する買い方がダメでした（船橋エリアは今でも投資対象です。）。一棟目の横浜の物件が即満室となり、毎月10万近いＣＦを生み出し、完全に天狗になっていました。何処かで物件さえ買うことが出来れば利益を上げることが出来ると勘違いしていました。更に当時は特に仕事が忙しいかったことも原因の一つでした。早くこの環境を変えたい。楽になりたい。といった気持ちが購入に踏み切らせました。
購入してみると、高い返済比率（満室賃料の80%程度）、トイレと風呂が同じの３点ユニットに加え、洗濯機も置けない部屋だったことからほとんど満室になることはありませんでした。更に管理会社の怠慢も加わり、この物件の収益は更に悪化。毎月数万円から十数万円の逆ザヤが発生してました。特に階段の補修で100万弱の支出となったときは自分を呪いました。

結局この物件はわずか４年ちょっとで手放すことになりましたが、損失の合計額は1000万にもなりました。高すぎる勉強代でした。

【学び】
・返済比率を重視すること（50%以下）
・低い家賃の場合、入居者属性が悪くなる（滞納・原状回復しない）

まとめ

不動作経営では色々ありました。山も谷も経験しました。周り道もしました。でも、今振り返ってみると、越えられない山はなく、差し引きしても今のところいいことの方が多かったです（船橋のアパートのマイナスは埋め切れてませんが。）。

これによって、収入が増えたこと以外に仕事に対する考え方や普段の心の持ち方も変わりました。
これからも環境が大きく変わらない限り不動作経営は続けるでしょう。そして、いつか振り返った時に今の規模が可愛いくらい小さな一歩だったと思えるよう前に進んでいきたいです。

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ふるさと納税とは？メリットとは？【限度額早見表付】

なんとなく気づいているかもしれませんがもう年末です。本当に１年が早いです。
そして年末が近づくと心なしかふるさと納税のCMやネット広告が増えるような気がしています。もれなく、筆者も絶賛追い込み中です。

今回はふるさと納税の「仕組み」「メリット」「デメリット」について記事にしました！

ふるさと納税とは？

ふるさと納税とは、納税者が好みの市区町村等に寄付できる制度です。今ではふるさと納税すると豪華な返礼品が貰えるということが前面に押し出されていますが、好みの市町村に寄付した額を自らの所得税や住民税から控除できることが、最大のメリットです。
税金が控除出来て、良いものが貰える奇特な制度だなと思うかもしれませんが、この制度の趣旨は、人口減少・産業衰退等で税収が低下する地方と、そうではない都市部との間の格差を補うために設けられました。

ふるさと納税のメリットは？

メリットは先程書いたように寄付した額に応じて自らの所得税や住民税から控除することができます。控除を受けられる上限は個人の所得によって異なるので、予め確認しておくことが大事ですが、控除される金額は寄付金から2,000円を引いた金額となっています（確定申告によって、所得税が還付され、翌年度の住民税が減額となります。）。
つまり、納める所得税・住民税が実質的に2000円になることに加え、寄付した市町村の返礼品が貰えるのです。

デメリット・注意点は？

基本的にはメリットの方が多いのですが、デメリットもいくつかあるので注意しましょう。いくつか紹介したいと思います。

年収によって限度額が変わる

税金は無限に控除できるのではなく上限があります。年収によって上限が異なるので要注意です。限度額を超過した分は自己負担になります。ただ、高額で購入しただけということになります。
主な年収毎の早見表は以下の表の通りですが、扶養家族の有無、生命保険料・地震保険料の控除額等によって若干異なってきます。より精緻な数字を知りたければふるさと納税のサイトのシミュレーションで計算してみましょう！

寄付した年は持ち出しとなる

当然ですが、寄付した年は持ち出しとなります。支出が先行するので家計に余裕がないときは家計が苦しくなるだけなので、家計とも相談しながら寄付をしましょう。また、先も書きましたが寄付金に関わらず自己負担は2,000円となるのでその点も要注意です。

確定申告をしないと還付・減税を受けることができない

基本的に確定申告しないと税金の還付・減税を受けることができませんが、ワンストップ特例制度を利用すれば、確定申告を行うことなく税金の還付・減税を受けることができます。この制度を利用するに当たり難しい手続きは不要で、ふるさと納税を申し込む際にワンストップ特例制度の適用有無を確認されるので、適用を選択するだけなので簡単です。
ただ、そもそも確定申告を行う必要がある人は、この制度を利用できず確定申告を行う必要があります。その際、「寄附金受領証明書」が必要となります。無くすと還付・減税を受けることができないので、要注意です。確定申告まで無くさないように大切に保管しておきましょう。

どうやっての申し込むの？

巷には色んなふるさと納税のサイト（「さとふる」「ふるさとチョイス」等）がありますが、基本的には自分に合うサイトで申し込めば良いと思います。筆者は完全に楽天経済圏に取り込まれているということもあり、楽天市場からふるさと納税を行うことをおススメします。
理由はいくつかありますが、主に以下の通りです。
・品揃えが豊富（他所は分かりませんが個人的には十分です！）
・購入が簡単（確定申告を行うことなく控除を受けることができます！）
・楽天ポイントが貰える（お得な日は多くポイントを貰えることも！）

今年のふるさと納税の申込期間は残りわずかです。追い込む方は限度額や、申し込みタイミングによっては来年分となってしまうといったことに注意しながら申し込みましょう！！

「楽天ポイント」については過去記事よりご覧ください。

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【実話】本当にあった不動産経営でびっくりしたこと

筆者はこれまで不動産を３棟１戸購入（うち２棟売却済）しました。買付申込を入れたことはその何倍もあります。

これまで５０人もの方にご入居頂き、ほとんどは問題ありませんでしたが、なかにはびっくりするようなこともそれなりにありました。また、管理会社や仲介する不動産業者にもびっくりすることがありました。

今回はこれまでの不動産経営で特にびっくりしたことを書きたいと思います。

①囮物件

ネットで問い合わせる好物件の多くは「囮」の可能性があります。そもそも「囮」とはネットや不動産屋に掲示された物件案内の物件が実際には無いことをいいます。

なぜ、こんなことをするのか？

それは、不動産の仲介業者の儲けの種は「仲介手数料」です。この手数料をもらうためには物件の仲介をしなければいけません。そして、「仲介」という言葉からも分かる様に売買する人の間に入って仲介することから、買いたい、もしくは、売りたい人を集めて来ないといけないのです。仲介業者の取り扱う物件の多くはどの会社も取り扱えるので商品の差別化が難しく、うかうかしていたら他の仲介会社の中に埋もれてしまいますし、横取りされてしまいます。なので、各仲介業者は目立とうと利回りの高そうな物件や好立地の物件を掲載することでお客さんを集めるのです。
で、それらに引っかかったお客さんには「その物件は既に契約が進んでいます（本当にそういう時もあると思いますが）」と言って、「お客さんにはこの物件がオススメですよ！」と新たな物件を紹介します。
これは筆者がたまたま出会った業者にそういう業者が多かったというだけで、お仕事自体はきちんとされてましたので、囮をしたから悪いというわけではありません。ただ、掘り出したと思ったら囮だったのでガッカリしただけです。

②原状回復に応じない入居者

基本的に入居者が日常生活を送る上で、汚れたり、壊れたりした分については大家さんが修繕します。一方、明らかに入居者がわざと、うっかりと、破損させたりした場合は入居者の負担になります。

長く住んで頂いた入居者さんで、ご家庭の事情で退去されました。退去日に管理会社が立ち合ったところ、部屋の中が大変なことになっていました。ドアの窓が黒く塗り潰され、窓にはガムテープがびっしり隙間無く貼られていました。

明らかに通常の使い方ではこのようにならないので、管理会社から「これらは入居者負担ですよ！」と伝えるも、原状回復することも、その分のお金を払うこともなく、そのまま音信不通となってしまったのです。長年この様な状態だったみたいで、塗り潰した箇所もガムテープもガラスや壁と一体化して普通の清掃では対応できず、ガラスもドアも全て交換となりました。。。

泣き寝入りするのも悔しいので管理会社と相談し、保証会社に説明したところ、清掃・交換費用について代わりに支払ってくれることになりました。もしかしたら今も保証会社が入居者を追いかけているのかもしれません。

③仕事しない管理会社

これにもビックリしたことです。２棟目のアパートを購入し、管理について、この物件を紹介してくれた不動産会社にお願いしました。お願いした理由は、この会社の社長の理念に惹かれ、この会社なら安心して任せることが出来ると思ったからです。
最初は特に何もなかったのですが、異変は徐々に現れてきました。。。
具体的には、滞納者の放置、客付について定期的な報告がないといったことです。毎月の入金時に入金額が想定よりも少ないことで初めて滞納があったことを知り、管理会社に状況確認・対応依頼をお願いすることを繰り返しました。そもそもこの物件は自分の判断ミスで返済比率が低く、利益が出ないことや、始めたてのころでもあり、特にお金の余裕がありませんでした。

毎月の返済にも事欠く有様で、万が一デフォルトでもしようもんなら今後の事業拡大どころか、保有不動産が銀行に差し押さえられてしまい今後の人生が詰んでしまいます。
電話や書面で改善を求めましたが、管理会社は「やることはやっている！」と、改善することはありませんでした。

埒があかないので、管理会社を変更したところ、入居率も滞納者へのフォローが滞りなく行われるようになり、赤字幅も改善しました。

あとで聞いた話ですが、この時、管理会社の内部でいざこざが発生し、大量離職・顧客流出が相次いでいたみたいです。そのため、残った少ない人員で対応せざるを得なくなり、このようなずさんな対応になったのかもしれません。

ホームページやパンフレットに心地よい文字が並び素晴らしい会社と錯覚してしまいますが、実態はそうではないことがあるので注意が必要です。なかなかそのことに気づくのは難しいかもしれませんが・・・

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【持論】寄付を続ける理由とは？

筆者は2015年から「国境なき医師団」に寄付し続けています。
何故寄付をするのかと問われることもあるので、改めて寄付するということについて自分自身の頭を整理してみました。
今日は「寄付」に関する記事です。

これまでの寄付総額

321,500円です。
2015年に寄付を始めて6年ほど経ちましたが、毎月の寄付額は5,000円と少しですが、気づいたら結構な額になっていました。

「国境なき医師団」のマイページの画面

なぜ寄付をするのか？

今の日本はバブル期以降長い下り坂を下っています。いまだに終わりはみえません。
年収は減り、公的年金等の負担は増えており、実質的な手取りは減少しています。気づいたらアジア諸国よりも一人当GDPは低くなっています。

でも、バブル期よりも物価は安くなり、凶悪犯罪も減り、問題はあるもののパワハラ・長時間労働等の労働環境は徐々に改善され、医療もマイノリティーにも優しい世界になりつつあります。悲惨だと言われていますが良いこともあると思っています（例えば、低金利のお陰でアパート経営ができるようになったこと。ネットで株・為替の投資が出来るようになったことなど）。

でも、世界に目を向けると明日の生活も困難な人、突然紛争となり当たり前の世界を送れない人、強権的な指導者の下で理不尽で抑圧された生活を送る人などまだまだ日本の当たり前の生活から程遠い人が沢山います。つまり、落ちていく日本は先進国と比べると低い水準になっていますが、世界全体で見たらまだまだ恵まれた国なのです。その中で普通の生活を送れている人は恵まれています。

幸いにも筆者も色々ありましたが安定した職につくこともでき、不動産経営も軌道に乗るなどなんとかここまで来ることができました。恵まれた環境にいる身としてなんらかの還元をすべきだと思うようになりました。

寄付する理由

ボランティアも大事ですが災害時の応援は、専門家でも、特別の力を有している訳でもない筆者がそのような中でできることは限られると思っています。災害時に現地で支援される方の想いや行動力には頭が下がりますが、筆者が現地に行っても役に立てる能力もないことから、むしろ足手まといになると思っています。そうなると、ただの自己満で被災地の方からするとただのありがた迷惑です。

やはり餅は餅屋といわれるようにその道の「プロ」で、手段もツテもあり、想いもある方に託した方がより現地の困っている方の人に役立つでしょう。お金を渡すだけで無責任だという方もいますが、慣れない行動をしてありがた迷惑となったり、見て見ぬふりして行動しなかったりする方よりもマシだと思っています。
中には「寄付控除受けてるでしょ？」という方もおりますが、寄付控除は受けていますが、控除を受けたとしても支払った額数割程度しか返って来ないので、支払っていることには変わりがないです。

寄付の方針・今後の目標

不動産業の売上の１％を目途に寄付をしています。１％の根拠は特にないですが、決めた方がしっかり続けられると思ったのでざっくりとです。2015年3月に寄付を始めてから、損失が出ようと出まいと寄付を続けています。

もっともっと稼げるようになったらこの寄付の割合を３％、５％、１０％と増やしていきたいです。世の中には多くの問題があり、いずれも途方もなく巨大で簡単に解決できるものではありませんが、行動できる時に行動しなければ悪くなる一方だけなので、孤独ですが一人で続けて行きます。

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取得しても「良い資格」「ダメな資格」とは？

世の中には資格が数えきれないほどあります。
資格を取得する動機によっても目指す資格は変わってきます。
多くの通信講座・資格の予備校から資格ランキングがでていますが、鵜呑みにしてはいけません。資格の取得には時間もお金も掛かるので、取得する資格が決まっておらず何か資格を取りたいという場合は、やみくもに始めるのではなく、取得する理由をはっきりさせた上で挑んだ方が良いでしょう。
今日の記事は、「将来が不安」・「スキルアップしたい」けど、どんな資格を取っていいか分からないという方に対する記事です。

通信講座・資格の予備校のランキングに騙されるな！

みんな大好きな「人気資格ランキング」は資格を取得したいけどどれを選んでいいか分からないという方を導くためのものですが、これには罠があります。通信講座・資格の予備校もビジネスです。合格実績を挙げなければいけないですし、合格させないといけません。なので、簡単な資格が上位にくる傾向があります。ＣＭで芸能人が「取得できました！」とアピールしてますが、その資格はどれも非常に簡単なものです。中には講座だけ受ければほぼ全員が合格できるものさえあります。それらを隠して合格したという実績を視聴者に伝えているのです。正直これらの資格は役に立たないことが多いです。冒頭でも書いた通り、取得する動機が趣味であれば問題ないのですが、就職やキャリアアップを目的とするなら取得する資格の内容をよく確認したうえで取得する必要があります。

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取得していけない資格とは？

はっきり言いますが、名称独占資格・民間資格は取得しても意味のないものが多いです。時間を掛けて、お金を掛けても評価されず、就職・キャリアアップに繋がらないとは残念過ぎます。
代表的なものを挙げると、医療事務・調剤薬局事務・食生活アドバイザー・MOS等の資格です。どの通信講座のランキングではこれらが上位来ます。これらは全て民間資格で名称独占資格と言われるもので、医者・弁護士・宅建士みたいなこれを持っていないとその仕事できないようなものではなく、無資格の人でも仕事できるので重宝されません。なの、これらを沢山取得して履歴書や面接で胸を張ってアピールしても、面接官には全く響かないでしょう。でも、名称独占資格・民間資格でも役に立つものはあります。知名度が非常に高く、多くの業界でキャリアアップの条件になっているものです。例えば、簿記・ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）・証券アナリスト・不動産証券化マスターといったものです。不動産証券化マスターは民間資格でありながら「総合不動産投資顧問業」を営むに当たっての要件の一つとされており、非常に有用な資格もあります。

なので、取得しようとしている資格に独占業務があるかどうか、求人が多いかどうかをよく確認してから取得しましょう。

取得すべき資格は？！

「資格を取得するだけで一生食べていける資格は？」と言われると、弁護士・公認会計士・税理士・司法書士・不動産鑑定士・電気主任技術者のような独占業務を有し、容易に取得できない資格を取得すべきでしょう。ただ、このような難関資格は、動機がはっきりしている人や意思が強い人はともかく、中途半端な気持ちで挑むと途中で心が折れてしまうでしょう。挫折した先には、多少の勉強した知識は残りますが、対外的には何も残りません。むしろお金と時間と希望を失います。
どんな資格を目指していいか分からない。でも何か資格を取得したいという方には、就職に有利・キャリアアップできる「宅地建物取引士（宅建士）」がおススメです。なんといってもこれが無いと不動産の取引ができない独占業務を有しており、巷には宅建士募集の求人が溢れています。合格率は15％程度と簡単ではないですが独学でも十分合格できるので、取得に必要な費用は15,000円程度（参考書・受験費用の合計）と他の資格に比べ安価なコストで取得することができます。

それ以外では「簿記（2級以上）」も潰しが効いて良いです。また、業界が金融機関（銀行・保険・証券等）限られますが、「FP（AFP・2級以上）」もなかなかウケが良いです。

これらは超難関資格に比べると簡単ですが、いずれも合格率は2割～３割程度なので、中途半端な勉強では合格できないのでしっかり対策する必要があります。

そもそもになりますが、資格を取得するに当たって、動機があやふやだと勉強を続けることができません。なので、チャレンジする前になぜこの資格を取るのかをはっきりさせることをお勧めします。そうした方が壁にぶつかることがあってもめげずに続けることができます。

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CFPの難易度・参考書・勉強方法・勉強時間は？

ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）は、お客様が生活するうえでのお金の悩みをサポート・アドバイスする専門家です。とりわけ日本では金融に関する教育がなされていないこと、老後の生活は自らが用意しなければならない２０００万円問題といったことから、ライフプランの検討が必要になることから、今後ますます社会的地位が高まっていく資格だと思っています。その最高峰が国家資格であるＦＰ１級技能士と日本ＦＰ協会が実施するＣＦＰ資格です。
本日はＣＦＰ資格のその勉強方法・参考書・学習時間を紹介したいと思います。

ＣＦＰとは？

日本ＦＰ協会が実施している民間資格で、正式名称は「Certified Financial Planner」です。この資格は名称独占資格であるため、この資格でないと業務ができないということはありませんが、ファイナンシャルプランナー自体の認知は高いため、この資格を保有しているだけでお金に関する知識を保有しているという信頼に繋がります。最難関のＦＰ資格ということもあり、日本ＦＰ協会に登録しているＦＰ会員２０万人のうち、ＡＦＰは１８万人に対し、ＣＦＰは２万人しかいません。

難易度・合格率は？

ＣＦＰはＦＰ資格の最高峰に位置する資格ということもあり、試験科目全６科目の一発合格率はわずか７％程度とかなり難関です。科目合格も認められていますがそれぞれの合格率は３５％前後ですが、受験生全員がＡＦＰ試験を突破した人だと考えるとそこまで簡単とはいえないです。でも、１～３科目ずつしっかり勉強すれば合格することができます。
また、科目合格について有効期限もないので仕事・家庭環境を考慮しながらじっくり受験できる資格でもあります。
この資格は国家資格であるＦＰ１級とは異なるので、受験するためには予め日本ＦＰ協会のＡＦＰ資格を取得しておく必要があります。ここがＦＰ資格制度のややこしいところです。詳しくは以下表をご覧ください。

参考書

ＣＦＰ試験の参考書は受験者数が少ないのでほとんど選択肢はありません。ＡＦＰは本屋の一角にコーナーが設けられるほど参考書に溢れていますが、それと比べるとその少なさにびっくりすると思います。

ほとんどの人がＦＰＫ研修センターのテキストで勉強することになります。この問題集には過去５年分の過去問題が効率よく収められているうえに解説も丁寧なのでこの本１冊で十分に対応できます。

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勉強方法

ＡＦＰの延長線上なので新たに覚えることはないです。ＡＦＰ資格取得から時間が空いた場合でもＣＦＰ資格のテキストだけで十分に対応できます。
ＣＦＰの試験問題は大半が過去問を焼き直しで、イレギュラーな問題はあまりないので、問題集を繰り返すだけで十分対応できます。また、計算問題もチラホラありますが、単独で見ると算数レベルですし、綺麗な数字が正解であることが多いので、こちらも繰り返すことで合格に近づきます。

勉強時間

各科目５０時間〜１００時間程度勉強すれば合格できるでしょう。
筆者は１科目ずつ受験し、平日は３０分から１時間ほど、週末は２～３時間程度のペースで２ヶ月弱ほど勉強し、合格できました。

もし、相性の良い科目同士であれば、もう少し効率よく勉強することもできます。

おまけ

国家資格・ＦＰ技能士１級になるには？

大きく２つのルートがあり、①国家資格のＦＰ２級技能士に合格してから受験するルートと、②ＣＦＰを取得してから受験するルートがあります。ただ、効率という意味では②ＣＦＰを取得してから受験するルートをお勧めします。なぜなら国家資格のＦＰ１級技能士の学科は全科目一発合格しなければならないことから、合格率が一桁台と低く、相当の労力が必要です。ＣＦＰを取得した場合、鬼門であるＦＰ１級技能士の学科が免除となり、実技のみとなりますので非常に負担が軽くなります。

ＣＦＰの難易度は？他の資格との比較は？

ＣＦＰの難易度を筆者がこれまで受験してきた資格で比較すると以下の順になります。
行政書士≧証券アナリスト＞ＣＦＰ＞宅建≧簿記２級・ＡＦＰ＞簿記３級＞証券外務員

ＣＦＰの一発合格率は７％と低いのですが、受験頻度（年２回）・科目合格（有効期限無）が認められていることからこのような順番になりました。
完全に主観なので参考程度にしてください。

取得する意味はあるのか？

名称独占資格なのでこの資格がないと業務ができないということはないので勤務先によると思います。金融機関や保険代理店では重宝されるでしょう。それ以外ではあまり役に立たないです。また、試験範囲が広いが故にＣＦＰですら各科目単独で見ても
教養を深めるという視点でもコストや時間を考えるとＣＦＰはオーバースペックな気がします。維持費がかからない国家資格であるＦＰ２級技能士程度で十分だと思います。

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【簡単】投資用不動産との出会い方

不動産投資に興味をもっていざ始めようとしても、どこで不動産を買っていいのか分からなくて立ち止まってしまうことがあると思います。また、不動産は千三つと言われ、紹介されても買ってもいいのか不安になってしまうこともあると思います。

今日の記事は、筆者が当時から行っている不動産の探し方についてです。

ただ、始めに断っておきますが、有名大家や本を出版しているようなすごい利回りの不動産と出会えるわけではありません。でも誰でも出会うことが出来る方法を紹介します。

不動産の探し方

筆者の不動産の探し方は非常にシンプルです。

方法は２つあります。一つは、楽待・健美家といった投資用不動産を取扱うサイトで希望の条件（エリア・利回り等）を入力し、その不動産を取扱っている不動産屋に問い合わせるだけです。すべての不動産屋がそうだとは言えませんが良さそうな物件は大体「囮物件」であることが多いです。もしくは再築不可といった「訳あり物件」であることが多いです。いずれにしても不動産屋に出会い、その担当者が自分と気が合えば、物件を紹介してもらえば良いでしょう。逆に自分と合わなければ別の業者を探しましょう。

もう一つは街の不動産屋に飛び込むという方法です。街の不動産屋の場合は地元の地主と密着しているので、人間関係を築けたらネットにはない情報を手に入れることが出来ます。俗に言う「川上の物件」というやつです。これに出会い購入することができれば良い不動産経営を始めることができます。

これは筆者が行っている方法ですが、２点目の街の不動産屋から「川上の物件」を購入することはできていませんので、いつかは購入してみたいものです。

本当にその不動産が買って良いのか？

不動産業者と無事に知り合い物件を紹介してもらっても、次の悩みは、「その物件を買っていいかどうか」です。ご存知の人も多いと思いますが、不動産は千三つと言われ、数百件見ても自分の希望に合うのは１件程度と言われています。また、その１件に出会えたとしても金額が高額であるが故に「本当にそれでよいのか？」と悩んでしまいます。

その悩みはキリがないもので、いくら悩んでも尽きることがありません。なのである程度収益が取れることが確認できれば購入に踏み切っていいと思います。

これまで筆者が不動産屋から紹介された不動産は１０棟程度しかありませんがそのうち４棟を購入しています。紹介されたもので問題なく入居付けが出来、融資がつき、利益が十分確保できるのであれば、購入しています。そして、現在保有している２棟は自分の投資資金に対する利回りは１５％～２５％の高稼働となっています。

自分の求めるものを追い求めても良いのですが、そうするといつまでも買えない可能性があります。金額が金額だけに難しいですが、ある程度の割り切りも大事です。

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「メタバース」は社会を破壊するか？不動産投資への影響は？？

2021年10月28日にFacebookが社名を「メタ」に変更しました。意味は「超越する」という意味で、メタ社ではこれまでのSNSではできなかった遠く離れた所にいる人が同じ場所にいるような感覚で交流できる仮想空間「メタバース」に投資していくとのことです。
このメタバースについて、筆者は色々なことを考えてしまったので、そのことが今回の記事です。

メタバースとは？

メタバースはメタ社が提供する仮想空間で、そこで打ち合わせしたり、ライブをしたりする事ができます。コロナ禍であらゆる事がリモートで出来ることがわかりましたが、それらの発展系と言えるでしょう。

発表されたイメージ映像は自分の分身である粗めのアバターが打ち合わせしている内容でした。既に似たようなサービスは色々あるので、これだけを見るとそんなに真新しい感じはしません。

でも、そんなのは全く問題になりません。粗いポリゴンも今の技術とメタ社の資金力を持ってすればすぐに魅力的な仮想空間になるでしょう。また、メタ社には10億ものユーザーがいます。これらが雪崩れ込んでくればそこでビジネスしたい企業も集まってくるので、メタバースが仮想空間の主流になると思います。少し脱線しますが、日本も発想自体は世界の最先端を行っている事が多いのですがマーケティングが不十分でいまいち世の中に浸透できていません。お財布携帯やドローンのように実は日本には昔からあったのに主導を他国の企業に奪われてしまったものは沢山あります。

なので仮想空間の主流はメタバースになるでしょう。

どんな影響がある？

では、メタバースは社会にどんな影響を与えるのでしょうか？
筆者の妄想ですが、メタバースが当たり前になると社会は激変するでしょう。挙げたらキリがありませんし、纏め切れないのでメタバースが当たり前となった1日を想像してみたいと思います。

朝起きたら、顔を洗い、トイレやご飯を食べます。会社の始業時間になるとメタバースにログインして会社に出社します。リモートワーク同様、通勤というものはありません。
また、自分のしっかりしたアバターがいるので化粧やスーツを着る必要もありません。社内・社外打ち合わせもオンラインで確認できすぐにセッティングできます。そこに移動時間という概念もありません。メタバースの仮想空間の会社に社員が集まっているのでそこで雑談をする事ができます。リモートワークの欠点と言われた会話の減少を補えますし、雑談から生まれる新たな化学反応も期待できます。そして、会社が終わればそのままメタバース内で飲み会やeスポーツや旅行、買い物などの娯楽することができます。終わればログアウトしてお風呂に入り、就寝して１日は終わります。

メタバースによって、移動や様々な準備に時間をかける必要がなくなり、1日の時間はより有効活用できるようになるでしょう。

その反面、社会に与える影響は甚大です。移動しなくなるので車や自転車は売れなくなるでしょう。また、通勤しなくなった世界では公共交通機関も衰退するでしょう。採算の取れない路線は廃線となるでしょう。また、外に出る機会が減少するので服を買うことも化粧することもちょっと立ち寄って飲食することもなくなるでしょう。日用品を販売する店は自然に淘汰されるでしょう。多分、百貨店や衣料品店、雑貨屋、ワクワクを与えてくれるモールもなくなる可能性があります。

さらにメタバースが中心となれば住むところもそんなに拘らなくなるでしょう。都心も便利な場所ではなくただ家賃が高く狭い場所となります。郊外・地方の方が広く安いのでそれならそっちに住もうとなります（もしかしたら広さは必要もないかもしれません。）。当然地価にも影響を与えるでしょう。

少し考えるだけで様々な影響が考えられます。スマホが普及する前と後で大きく生活環境が変わったくらいに大きな変化が訪れるのではないのでしょうか？

不動産投資への影響は？

不動産への影響も大きいと思っています。一言に不動産といってもあまりにも幅広いので自らが行なっている不動産賃貸の面で考えてみたいと思います。
コロナ禍前までは通勤時間を短縮しようと都心の極小住宅に住む人が増えました。なぜなら仕事して飲んだり、習い事などをしたりしていたら家にいる時間はほとんどありません。家は寝るだけの場所でしかないので狭くても問題なかったのです。

でも、コロナ禍によってリモートワークが当たり前になり、家に閉じこもる時間が増えました。そして、その発展系であるメタバースが当たり前なると高い賃料が必要な都心・駅前に住む必要がなくなります。

不動産投資の王道であった人口集積エリアへの投資は通用しなくなるでしょう。国土から狭いと言われている日本ですが使っていない土地は沢山あります。そこが住宅として提供されたら今時の設備を備えた家に安く住むことができるようになります。そうなると人が住まなくなった都心の賃料は下がるでしょう。新たな住宅も一定の投資が必要なのでそれらを回収する程度の賃料水準になるでしょう。土地代が殆ど掛からないエリアだったら賃料はもっと激安になる可能性もあります。これに自動運転が加わったら更にこの傾向に拍車が掛かると思っています。

スマホの普及によって10年前では想像できないくらいに生活が一変したように、メタバースによって働き方や暮らし方が変わってしまう可能性を秘めているのです。もしかしたら、将来的には視覚以外の味覚・嗅覚・触覚といった五感も仮想空間で感じることができるような『ソードアートオンライン』みたいな世界が訪れたらもっと世界が変わってしまうでしょう。でも、そんなに遠い未来でもないような気がします。

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資産運用しないで預金のままにするのはリスクです！！

元本が減るから資産運用をしたくないという人はそれなりにいます。中には資産運用をギャンブルと同じという人もいます。

確かに日本はバブル以降、経済が低迷し、給与も物価も上がらない状態が長く続きました。いわゆるデフレの状態ではお金の価値そのものは高くなるので超低金利で銀行に預けていても実質的にはお金は増えますが、最近はそうでもなくなってきました。

そのことに気づかないでいるといつの間にか一生懸命に貯めたお金の価値が減っているかもしれません。お金を減らしたくないから運用しないようにしていたのに知らぬ間にお金の価値が減っているのはなんとも皮肉なことです。

今日は資産運用しないことが実はリスクであるというお話です。

どのくらいの人が資産運用しているのか？

日本はバブル以降、保守的な国民性が一層保守的になり、金融資産の大半が預金となっています。具体的には53％が預金となっており、株・投資信託はわずか15%となっています（2021年日銀資金循環統計）。
一方、アメリカは、預金が10%程度、株・投資信託は50％弱と日本と真逆となっています。つまり、日常生活に必要なお金を現金として確保し、それ以外は資産運用に回しているのです。
これは国民性もありますが、義務教育期間中に金融教育が行われているか否かということも大きく影響していると思います。アメリカの多くの州では子どものころからお金に関することを学ぶのでマネリテラシーが日本よりも高いこともあるのでしょう。

運用しなくても資産は減る・・・

預金していれば本当に元本は減らないのでしょうか？そうとも言えないと思っています。その理由は大きく「低過ぎる預金金利・高すぎる手数料」「物価・税金・公的保険料の上昇による目減り」の２点です。

みなさんは毎年の預金してどの程度の金利をもらっているでしょうか？一方で手数料等をどれだけ払っているでしょうか？現在のメガバンクの預金金利は0.002%程度で、100万を一年間預けても金利はわずか 20円（税引前）です。それなのに引き出し・送金手数料で数百円も取られていまします。利息なんて一瞬で吹き飛んでしまいます。

冒頭でも書いたように日本は長らく物価が上がらない状態が続いています。それがいつの間にか値上げしないことが美徳とする文化も醸成されました。ただ、世界全体では経済成長を続けているので生活に必要な食料や化石燃料は値上がりを続けています。日本は豊かになった国々との間で買い負けることも多くなってきました。でも、生活必需品に関しては購入せざるを得ないことから高値で購入した原材料が販売価格に転嫁され物価が上昇しています。

これ以外にも日本には多くの課題があります。財政悪化・天災により上がり続ける税金や、現役世帯の減少・高齢者の増加によって上がり続ける健康保険料・年金によって額面上の収入は変わらなくても手取りが年々減少し、貯蓄が難しくなっているのです。

つまり、苦労して貯めたお金の価値が知らぬ間に目減りしているのです。

労働を提供して稼ぐ時代は終わろうとしている

特に日本では「汗水垂らして働き、コツコツと貯金することが豊かな老後を迎える条件」だと思っているが多いです。ただ、その頑張りは報われないかもしれません。

今後更なる発達が予想されるＡＩの進化で多くの仕事が淘汰されるでしょう。それも単純な仕事ほど淘汰される可能性が高いです。

かつては大黒柱である夫が出世することが家計を豊かにする条件でした。それが今では一人ではやっていけないので共働きすることが当たり前になっています。それでも上がらない賃金によって家計が劇的に改善している人は少ないと思います。でも、それがＡＩによって更に悪い方に変化する可能性があるのです。そうなると単純労働の賃金は減り、求人も少なくなります。このような仕事で共働きをしているのにも関わらず、日々の生活すらままならなくなる可能性だってあります。

それなのに、一生懸命貯めた預金が増えるどころか世の中のインフレによって目減りしてしまったら目も当てられません。そうならないように稼ぎ方を考える必要がある時代がすぐそこまで来ているのです。

そうだ資産運用を始めてみよう！

自転車にいきなり乗れる人がいないように、いきなり資産運用で利益を挙げることができません。中にはビギナーズラックで大当たりする人もいますが、長くは続かないでしょう。

なので、いきなり数百万もの大金で運用するのではなく、数万、数十万で株を買ってみましょう。不思議なもので資産運用関連の本を読むとなんか稼げそうな気がしてきます。「ゴールデンクロスで買って、デットクロスで売ればいいんだ！」と実際やってみると上手くいきません。騙しや相場の急変に巻き込まれなかなか上手くいかないことが分かります。まずは少額で練習し、ある程度学んだら少しずつ金額を増やしていくことをお勧めします。また、資産運用の方法も株に限らず、為替、投資信託、債券、ソーシャルレーティングから、高いリターンは狙えるものの、リスクも高い仮想通貨やFX、先物まで多数の投資先があります。色々なものに投資してみて自分に合うものを見つけましょう。

間違っても退職金やボーナス・貯金の全てを銀行員や証券マンの口車に乗って買ってはいけません。数多あるネットのコラムで、資産運用で失敗した人の二の舞になってしまいます。

それでも自分のお金をいきなり運用するのは怖いという方はポイント投資というのもあるので、それから始めても良いかもしれません。

最後に、資産運用をしないことがダメだと言っているわけではなく、それだけのリスクを孕んでいるんだと言うことを理解してほしいものです。

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「キャンブル」はなぜ儲からない？

巷には競馬・競輪・競艇・パチンコ・宝くじ等のギャンブルが溢れています。そこで夢を見ようと群がる人はたくさんいます。でも、実際にそれで財を成した人はほとんどいません。それは何故でしょうか？
今日の記事は「ギャンブル」が儲からない理由についてです。

 「ギャンブル」と「投資」の違い

「ギャンブル」と「投資」の違いが分からず混同している人が多くいます。当たり前ですが、「ギャンブル」と「投資」は全く異なるものです。では、その違いはなんでしょう？違いはいろいろありますが、一言で言うと投資「総」額対して「総」リータンがプラスになるかマイナスになるかです。
格好よくいうと、「ギャンブル」は「マイナスサムゲーム」で、「投資」は「プラスサムゲーム」です。「マイナスサムゲーム」はそのゲームに参加した人の出資額よりも分配額が少ないことで、「プラスサムゲーム」はその逆で出資額よりも分配額が多くなるということです。
「ギャンブル」の場合、参加者全員の出資額総額よりも、絶対に分配金の方が少なくなり、「投資」の場合は逆に多くなります。

「ギャンブル」はなぜ儲からない？

では、なぜギャンブルは儲からないのでしょうか？

先ほどの記事でも書いたようにギャンブルは「マイナスサムゲーム」です。その理由はシンプルでパチンコ・競馬にしてもこれらを運営する施設の維持費、運営に携わる人の費用等を支払わなければいけないですし、利益も出さないといけないので、みんなが出したお金よりも分配金の方が少なくなるようになっているからです。

実際に出したお金に対する戻ってくる金額の平均の割合を「期待値」といいますが、ギャンブルの期待値はいずれも１（100%）を下回っています。
・宝くじ　：約４５％
・競　　馬：約７０％～８０％
・パチンコ：約８５％～９０％
・カジノ　：約９５％

一方、「投資」の場合は、取引の期間が数分・数日程度の短期間だと手数料等で「マイナスサムゲーム」になりますが、長期間であれば配当・分配金によって基本的に「プラスサムゲーム」になります。これが「ギャンブル」との大きな違いです。

「投資先の企業だってビルの維持費や人件費が掛かっているから一緒では？」と思うかもしれませんが利益を出す企業そのものに投資していることから、その企業の社債等に投資をすれば基本的には投資した金額よりも戻ってくる金額が大きくなります。
つまり、「ギャンブル」が本当に儲かるのであれば、銀行・生保・ファンド等の機関投資家が投資対象としているはずです。でも、実際に「ギャンブル」を投資とみなしている機関投資家はいません。なぜなら儲からないことが分かっているからです。

なぜ「ギャンブル」に夢をみる？

「ギャンブル」の醍醐味はなんといっても"一攫千金"に尽きます。わずかなお金が数分の短時間で数倍～数万倍となるというのは、投資の世界ではなかなか得られません。
例えば、競馬ではレースの度に多くの敗者が生まれていますが、外した敗者にスポットが当たることがなく、万馬券を当てた人ばかりに目が行くので、「次は自分も！」と夢を見てギャンブルの沼に嵌ってしまうのでしょう。なかにはプロで競馬やパチンコだけで食べている人も少数ですがいらっしゃいますが、このような方は常人とは考えられないほどの時間と熱量で研究している結果です。このような方を夢見たら大けがします。このようなプロは正直株やFXでも成功すると思います。

ギャンブルはせいぜいお小遣い程度に留め、当たったらラッキー程度に留めましょう。本当にお金を増やしたいのであれば金融リテラシーを高めて「投資」を行う方がよいでしょう。

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