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ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！
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前回の記事で3棟目として、これまでの投資対象であるアパートから投資用戸建てにシフトし、実際に購入した記事を公開しました！
今回の記事は、購入してから半年を経過し、投資して見て判ったことを纏めてみました！！
購入した戸建てのスペック
２０２２年末に房総半島の戸建てを４３０万円（諸経費除）で購入しました！
家賃は月６万円（年間７２万）なので、表面利回りは１６．７％にもなります。
現在保有しているアパートの表面利回りは、築１０年未満・人気路線から徒歩１０分程度の好立地なので購入時の表面利回りは８％程度です。
それと比べるととてつもない高利回りです！！
高利回りな理由は簡単で、主な理由は次の通りです。
「最寄り駅から徒歩３３分（立地悪）」
「物凄く築古（築５０年）」
「路線価が安い（平米３万円くらい）」
戸建てをメインとするプロ投資家には、もっと悪い立地で、廃墟寸前（中には廃墟も）の戸建てを１００万以下で購入し、ＤＩＹなどで綺麗にリノベすることで、表面利回り５０％以上を確保する猛者もいます。
それと比較するとぜんぜん低い利回りですが、初めて買う戸建てとしては上々ではないでしょうか？？！
投資用戸建てのメリット
きしのは戸建て投資が初めてなので、長らくやってきたアパートとの比較となります。
不動産投資としては同じですが、アパートと戸建てでは異なることが多いので、同じ感覚で投資すると痛い目に遭うと思います。
主なメリットは以下の通りです。
- 物件価格が安い（＝利回りが高い）
- 管理費が安い（＝清掃費・草刈りが掛からない）
- 入居期間がアパートより長い（たぶん）
１．物件価格が安い
２０２２年の東京２３区の新築マンションの価格が不動産研究所から発表され、９９８９万円と１億円に迫る勢いとなっています。
首都圏の１都３県に範囲を広げても新築マンションの価格は６９０７万円とこれまたまた上昇しています。
以前の記事で物件価格はそろそろ頭打ちと書いたのですが、完全に予想が外れました。
都心のマンションは新築・中古に限らず、投資用アパートの価格も高く利回りも低下傾向です。
一方、都心から電車で１時間程度離れたり、比較的と都心でも駅から３０分程度離れると価格は一気に下がります。
今回購入した戸建ては房総半島の付け根部分ですが、もっと先の銚子や鴨川・館山の方までいくと３００万以下の戸建てが当たり前のように転がっています。
もちろん廃墟でなく住める状態でこの価格です。
でも、冒頭で紹介した保有物件の通り、家賃はそこまで下がりません。
なので、現金で購入しても、新築をレバレッジを効かせたような収益を確保できるのです！
２．管理費が安い
戸建てはアパートよりも管理費が安いです。
アパートの場合、廊下・ゴミ捨て場の清掃や空きスペースに生えた雑草などは所有者であるオーナーが行います。
でも、戸建ての場合は他に取り決めが無い場合は入居者で行います。
なので、戸建ての管理に掛かる費用は管理会社にお願いする毎月の集金や契約の更新対応くらいです。
ちなみにきしのの場合は賃料の５％が管理料（毎月3,000円くらい）となっています。
３．入居期間がアパートより長い（たぶん）
入居者の入居期間はおそらくワンルームのアパートよりも長いと思っています。
理由としては戸建ての場合、スペースが広い分、物も多くなります。
戸建て賃貸の場合、引っ越し先も同等以上のスペースが必要となりますし、そもそも引っ越しの作業が大変、且つ、引っ越し費用も高額となるためです。
特に家族が入居している場合は５～１０年以上入居して頂けることもあると思っています。
投資用戸建てのデメリット
戸建てもメリットばかりではありません。
当然デメリットもあります。
- 火災保険料が高い（賃料に対して）
- そもそも火災保険に加入できないことがある
- リーシングが難しい（たぶん）
火災保険料が高い
火災保険料は築年が経つほど高くなります。
また、戸建ての場合、アパートと違い部屋の数は１戸しかなく、アパートと比べ、賃料は少ないので賃料に占める火災保険料の割合が高くなります。
でも、築古戸建ての場合は、何かと損傷を受けやすいことから、保険料が高いから入らないという選択肢はありません。
特に保有している物件が原因で入居者や周辺の歩行者などに被害を与えた場合は多額の損害賠償を支払うことがありますので、無保険はありえないのです。
普通に考えれば分かることですが、購入してから火災保険に加入した時に高額な保険料にびっくりしました。
ちなみに毎年の火災保険料は賃料の１月分に匹敵しています。。。
そもそも火災保険に加入できないことがある
先ほど、火災保険が高いと書きましたが、加入できるだけ良いことかもしれません。
あまりにも築古の場合、加入すらできないことがあります。
なぜなら、築古物件の場合、保険価額の基礎となる再調達価格よりも、物件価格の方が低くなります（普通は、再調達価格よりも物件価格の方が高いです）。
つまり、保険に加入し、なんらかの天災で建物が全損・半壊した場合、物件価格よりも多い保険料を受け取ることができてしまうのです。
そうなると損害保険会社は大損してしまいます。
なので、最近は築古物件の引き受けを厳しくする動きも出てきています。
リーシングが難しい（たぶん...）
きしのが保有している戸建ては駅からの距離も離れており、人も都心に比べすくないことから、入居希望者は都心よりも少ないでしょう。
もし、現在の入居者が退去したら、最低でも半年程度空室となることを覚悟しています。
なので、現金で購入することでこのデメリットに対応しています。
これなら入居者がいなくても持ち出しは固定資産税（都市計画税）と火災保険料程度で済みます。
今回の記事は投資用戸建てを購入して半年で感じたことを纏めてみました。
これからも保有していると色々分かることもあると思います。
その時は、また紹介したいと思います。
今回もお付き合い頂きありがとうございました。
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