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ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！
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2019年に2棟目を購入してから、なかなか3棟目を買えずに足踏みをしていましたが、ついについに3棟目が購入できるかもしれませんと記事を公開し、その後の経過についてさっぱりでした。
この3棟目はそもそも土地面積が10坪以下の極小で、比較的融資に積極的なA銀行も難色を示し、それ以外の地銀も融資を見送ったことから買えませんでした・・・
その間も色んなことが起き、購入対象を戸建てにシフトすることになりました。
ということで今回の記事は「投資用戸建て購入」についてです。
なぜ戸建てを投資対象としたのか？
これまで首都圏郊外の築浅アパートをメインとして、投資を拡大していました。
ただ、かぼちゃの馬車事件や投資用ワンルーム不動産のトラブルなどで、全体的に銀行の融資が厳しくなり、融資を利用した投資用不動産の購入が難航していました・・・
さらに2022年度は世界的にインフレが進み、各国の中央銀行は金融緩和から引き締めに転じました。日本も各国の中央銀行ほど上がってはおりませんが、いずれ引き上げられるのでは？と思っています。
不動産投資には様々なリスクがありますが大体は保険でカバーできます。しかし、金利だけは保険でカバーできません。
固定金利且つ低い金利で調達できる凄腕の不動産投資家は置いといて、きしののような弱小零細投資家は普通のアパートローンを使うしかありません。
一般的なアパートローンは金利も2％～4％と高いうえに変動金利なので、今後日銀がYCCを修正したら、借りている金利が上がり、月20万～30万しかない収益が圧迫される恐れがあります。
これまでの経験から不動産投資で最も大事なのは、「返済比率」なので、当面は融資を活用した投資用不動産を見送り、手持ちの現金での資産拡大を検討し始めました。
株や債券も投資対象になりますが、正直数百万の利息・配当はしれていますし、元本の変動で折角獲得した利息・配当を失うこともあることから、やはり格安で買える戸建てに焦点を定めました。
どういう戸建てを買うのか？
戸建てにも色んな戸建てがありますが、投資に回せる手持ちの現金は500万程度しなかないので、それ以下の価格の戸建てが投資対象となります。
巷の不動産と言えば、居住用とマンションや建売の戸建てをイメージすると思いますが、東京の新築マンションの価格は1億円に迫ろうとしていますし、建売の戸建もあのオープンハウスで4,000万～5,000万程度で買えれば安い方です。
でも、東京都心から１時間程度離れるだけで急に不動産価格が下がりだし、500万以下の戸建てがごろごろでてきます。
しかも、都心と比べて価格が1/20まで下落しているにも関わらず、賃料はそこまで下落しません。物件にもよりますが、賃料の下落はせいぜい1/5~1/10程度です。
投資家の大好物である利回りも10%程度であればごろごろあります。中には利回り20%という超高利回り物件もあります。これだけの利回りがあれば融資でレバレッジを利かせる不動産投資と比べても、手残り面で負けません。
当然、低価格・超高利回り物件には色んなワケがあります。
・雨漏り・床の傾きの物件的瑕疵…
・自殺・ゴミ屋敷等の心理的瑕疵…
・未接道・市街化調整区域に立地し再築不可等
良く見ないととんでない"負"動産を購入してしまうことがありますので、先人の投資家の皆様の本を購入して勉強しながら、楽待経由で色んな業者に相談しました。
色んな業者と話す中で最も興味深かったのは、例えば房総半島や三浦半島の先の方が人が少なく賃貸のニーズは少ないのですが、土地の価格が安すぎて東建やレオパレスやハウスメーカーが得意とする土地を担保として銀行から融資を受けることができないことから、賃貸物件自体の供給がとてつもなく少ない（それすらないエリアもあります）なっているとのことです。それでも賃貸したい人はいらっしゃいますので、おのずと使われなくなった戸建て、それも築50年程度の戸建てに賃貸することとなるのです。
なので、単純に住んでいる人が少なすぎるからダメということはないということです。
とはいえ、戸建ては投資は初心者なので、購入の条件として、以下条件を設定し、業者巡りを行いました。
①500万以下
②利回り15%以上
③再築可
④公道に接道
⑤オーナーチェンジ
上記条件に合った物件を10棟程度紹介して頂き、結果として房総半島の利回り15%物件を購入することができました。
戸建ての資産運用は正直勉強中ですので、運用の状況については随時公開していきたいと思います。
ちなみに戸建てをメインとする不動産投資家で最もお勉強になったのは、パート主婦でありながら、戸建てをメインとして資産を拡大している「なっちー」様です。
戸建て投資に興味がある方は読んで見てはどうでしょうか？？
今回もお付き合い頂きありがとうございました。
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