収益を挙げる手段として投資用不動産の購入を検討している人は多いですが、いざ不動産会社で物件を紹介されると,それが本当に良いのかどうかわからなくなることがあります。業者から物件を紹介され利回りだけを見せられてもそれだけでは分かりませんし、巷の本や楽待のシュミレーション等で収支を計算することができても本当にそれでいいのか分からないと思います。それで分かるならみんな成功しています。。。
筆者もこれまで４回不動産を購入（検討したのは数十棟以上）する中で培ってきた独自の採算の方法を公開したいと思います。ちなみにこの計算方法は足し算・引き算等の四則演算だけでできる簡単な方法なので数字が苦手な方も簡単にできるのでご安心ください！
投資用不動産の収支構成と考え方
不動産の収支は「収入」と「支出」から構成されます。
「収入」は極めてシンプルです。だいたいの場合、「収入」の大半は入居者からの賃料収入であり、業者からもらう物件案内に記載されていることが多いです。稀に太陽光パネルの売電収入や自販機収入、電柱設置料がある物件があるのでそれらもあれば考慮する必要がありますが、これらも反映して置いた方がその物件の価値を高めることができるので大概物件案内に含まれています。むしろ、空室の想定賃料や自販機等の収入が高めに記載されていることがあるので、ホームズや根拠のある資料を業者から貰い修正する必要があります。
一方、「支出」は「収入」と違って想定することは難しいです。
主な項目としては「ローンの返済」「リーシングに要する費用」「リフォーム代・修繕費」「税金」「光熱水費」「管理・清掃費」等があります。これらのうち、「税金」「光熱水費」「管理・清掃費」は確認やある程度相場がはっきりしているので想定は楽ですがそれ以外はローン期間や市況・入居者によって変わるのでなかなか正確に予想することは困難です。
投資不動産用の計算方法
ここからは「収益」「支出」の具体的な確認・計算方法を紹介していきたいと思います。
収入は基本的に業者から貰った物件案内で十分ですが、空室の賃料が不当に高くなっていないかを確認しましょう。家賃相場の確認の仕方はネットで同じ駅、購入対象物件の築年・最寄駅から距離・間取り（広さ・トイレバス別等）で検索し、その金額と乖離が無ければ問題ないですが、乖離があればその金額に置きな直しましょう。
支出の項目は多いですが、大体は仮置きで想定します。支出の大半を占めるローン返済費用は、仲介業者から借入予定の銀行から返済期間・金利の水準を聞いて算出しましょう。この割合が賃料収入の５割以下であれば失敗する確率が下がります。
次に読めないのがリーシング費用・リフォーム代・修繕費です。これは物件の築年やその時の市況にも左右されるので最も読めない項目です。これまで筆者が保有している物件（首都圏・築10年未満）では年間の賃料収入の5％～10%程度なので賃料収入の１ヵ月程度見て置けば十分です。それ以外の管理・清掃費、税金等はある程度想定がつきますし、そこから大きくぶれることはないです。
こうして想定した収入から支出を引いた金額が、年間の収入の２割～３割程度あれば上出来だと思いますし、購入を検討すべきでしょう。
この考え方はNCFやNOIに近いものがありますが、細かな点で異なっています。これらの考え方によって算出された数字が、
上記の内容やそれ以外を纏めたものが以下の図です。
補足ですが、この金額は年間の収支想定であり、購入時の必要資金ではありませんのでご注意ください。
他の収支方法は計算しなくていよいか？
不動産の収支・利回り等をシミュレーションする方法としてNOI・NCF・IRR・NPV等いろんな方法があります。
算出してもよいと思いますがあまり意味がないと思っています。なぜならどんなに計算したところでその通りにならないからです。たまに10年や20年の長い期間で採算想定をしていますが、これもあまり意味があるとは思えません。期間が先になればなるほど様々な想定が必要となり、その想定と乖離していきます。厳しく見るんだ！というのも分かりますが厳しく見すぎたせいで回らなくなっては買えるものも買えません。
筆者はこの方法で購入していますが、コロナ禍でも安定的に経営できています。
完璧に採算を求めることはできませんが、ある程度は予想することができます。ある程度予想ができれば物件購入の踏ん切りも付きやすいと思います。ぜひ参考にして、オリジナルの方法を作り上げてみてください。
本日もお付き合い頂きありがとうございました。
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