がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

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不動産の所有者としての「責任」とは?(八王子アパート階段崩落事件を受けて)

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投資用不動産を購入するということは「投資」ではなく、「経営(事業)」だということを先日の記事で書きました。
株・リート・投資信託であれば、細かい説明は置いといて、出資者であれば経営に関する責任を負うことはありません。最悪でも出資額が無くなる程度です。一方、不動産を所有した場合、その事業から生じた損失や不動産等の設備で他人に損害を与えた場合の最終責任は全てオーナーが責任を負うことになります。

先日、八王子のアパートの階段が崩落し、50代の女性が亡くなるという衝撃的な事件が発生しました。築8年と築浅なので管理の問題よりも施工した業者の問題のような気がしますが、被害者が出たという事実は変わりません。

今回は投資用不動産を所有するときに生じる所有者の責任と対策について書きたいと思います。

 

不動産を所有は経営者である
不動産で収益を得ようとして色々調べると「不動産投資」や「不動産経営」などの色々な言葉が躍っています。冒頭でも書いたように「投資」と「経営」は全く異なります。不動産における「投資」はサブリースや不動産小口化証券のようなものであれば、基本的な管理・入居付けなどは業者に任せるので大半のリスクを転嫁することができます(厳密にいうとサブリースでも所有者責任は免れられません)。一方、不動産における「経営」では、自ら不動産の収益アップや維持管理に関わるので「投資」よりも行うことは多く、空室リスク・修繕を自ら抱えることで収入が減少しますが、賃料引上げ・管理費削減・ガス業者切り替え・自販機・ソーラ発電の搭載等の取組でアップサイドが望め、不動産経営に関するノウハウを積むことが出来ます。もちろんこれらの行為によって生じた損害はオーナーが責任を負わなければいけません。不動産を一室でも所有している人は不動産賃貸業の経営者であることを自覚する必要があります。

 

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所有者責任は法律上はどう定められているか?
所有者責任については、民法717条に「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」が定められています。


具体的な条文は、以下の通りです。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
②前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
③前2項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

難しいことが書いていますが、青文字部分について簡単にいうと、所有しているアパートの外壁が落下して、通行人がけがをした場合、その原因が入居者や管理会社の管理の不手際によるものではなかった場合、所有者であるオーナーが通行人に対する賠償しなければなりません。オーナーはどんなに自分が悪くなくても賠償を免れることはできません。施工業者・管理会社等の不手際の場合は追求して賠償してもらうことができます。

 

所有者の責任を果たすためには?
所有者として責任を果たすために最低限行うこととしては、「①定期的に所有不動産の確認」・「②施設賠償責任保険への加入」の2点だと思います。
「①定期的に所有不動産の確認」では、1年に1回程度は現地を見に行って異常があれば、管理会社に対応を依頼しましょう。とはいえ、ほとんど人は建築の専門家ではないので、本当の不具合は分からないので、新築から10年程度経過したら施工会社に点検を依頼した方が良いでしょう。保有している物件の距離が遠く、物理的に行くことできない場合は管理会社から定期的に送られてくる管理報告書などで確認して、不具合があれば修繕しましょう。
「②施設賠償責任保険への加入」ですが、この保険に加入していると不動産の欠陥等で入居者や通行人等に損害を与えた場合に生じる損害賠償を補償する保険です。八王子のアパートの階段崩落のようにいつ不動産の不具合で入居者等に損害をあたえるか分かりません。この保険さえ加入しておけば、不測の事態への対応も可能となり、損害を負った方への補償を行うことができます。火災保険に加入している人は多いと思いますが、加入した内容を忘れた方は、今一度、加入している保険に施設賠償責任保険が付帯されているかを確認してみましょう。

 

繰り返しとなりますが、不動産を一室でも所有している人は不動産賃貸業の経営者であることを自覚して経営していきましょう。

また、不動産賃貸業を本格的に行う場合は広範な知識が求められます。具体的には法律(宅建業法・民法)・簿記などです。資格を取得必要するはありませんが、関連する分野を知っておくと動揺せずに対応できるので何かと安心です。余裕があればチャレンジしてみましょう。

 

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証券アナリスト資格を取得・勉強する意味はあるのか

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金融機関に勤める方で、会社から証券アナリスト資格の取得を求められたり、将来その分野の仕事に就くために勉強していたりしている人も多いと思います。既に勉強している方は分かると思いますが、証券アナリストになるためには、あらかじめ高額な受講料を支払って日本証券アナリスト協会(以下、「協会」)の講座を申し込んだうえで、最低でも2年かけて試験に合格しなければなることができません。また、証券アナリストの試験の受験者の大半が社会人なので働きながら膨大なボリュームの試験範囲を熟すのは結構大変なので、多くの人が難しいという人が多いです。
なので、掛けた時間とお金の割に得られるものが少ないことから、今回のタイトルのように「取得する意味って?」と思っている人も多いとおもいます。今回は筆者が取得してから数年経って感じたことを書きたいと思います。

 

証券アナリスト資格とは?

証券アナリストは経済・株式・債券・企業などを分析・調査するプロフェッショナルのことです。この資格は国家資格・公的資格ではなく、民間資格、且つ、名称独占資格なので、試験に合格し、登録したからといって特定の業務を行えることはありません。不動産の仲介における重要事項説明は宅建士でなければできないような独占業務はありませんので、名誉に近い資格といえるでしょう。試験制度や勉強方法は以下記事より見てみてください。

また、この資格を取得してないから資産運用の仕事ができないということはありませんし、資産運用のパフォーマンスが劇的に良くなることもないでしょう。ただ、資産運用業務に携わる人は会社で取得を奨励されていたり、昇進の要件になっていたりするので、ほとんどの人は大体持っています。証券アナリスト試験の合格した人の割合は運転免許と同程度と言っても過言ではありません。

 

証券アナリストで必要となるコストは?
この資格の取得・維持コストは安くはありません。一般会員(個人)の場合で受験するために協会の講座を受講しなければいけませんが、1次・2次合わせた受講料は11万円。合格後、協会への入会金1万円と年会費1.8万を毎年納める必要があります。
入会すると以下サービスを受けることができますが、これを妥当と思うかは人それぞれだと思います(2021年時点)。
・機関誌「証券アナリストジャーナル」の毎月送付
・「証券アナリストジャーナル」からの論文ダウンロード
・日本証券アナリスト大会への参加

 

結局、証券アナリストを取得する意味はあるのか?
会社として取得を義務付けられている場合は必ず取得するしかないので、受けて合格するしかないでしょう。それ以外の方は、今後の異動や転職などを含めた社会人人生において、資産運用業務でキャリアを積んでいくことを決めたのであれば、ぜひ取得することをお勧めします。資産運用業務に必要な知識を有していることをこの資格が証明してくれますし、この資格で得た知識を活かすこともできます。例えば、米国証券アナリスト(CFA)へのステップアップや不動産証券化マスターや不動産鑑定士公認会計士等の試験科目が似ている他の試験への足掛かりになります。

今後の人生において、資産運用とは全く異なる業務を行う可能性がある場合や興味がある程度の場合は、受講そのものを辞めた方がいいでしょう。資格を取得することで見えてくるものもありますが、冒頭にも書いたようにあまりにもコストも時間も掛かりすぎるためです。その意欲を自分の人生に合った研鑽・自分のやりたいことに時間を費やすことをお勧めします。迷われている方は自分自身の今後のことをよく考えてから始めても遅くないのかもしれません。

 

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どの構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)の不動産を購入すべきか?

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不動産投資を行うにあたり、ネットや不動産業者から紹介された物件を見ていると、立地(所在している場所・最寄駅からの距離・接道)・築年数・間取りなと色々な判断する要素があります。今回は不動産の判断要素の一つである不動産の「構造」について書きたいと思います。

 

不動産の「構造」とは?

不動産の「構造」には「木造」「鉄骨造(軽量・重量)」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」などがあります。構造については読んで字のごとくなので説明はしません。不動産屋のマイソクでは、「木造」以外は、略して書かれていることか多いです。鉄骨造は軽量・重量共に、鉄の英語表記のSteelの頭文字から「S造」、鉄筋コンクリート造では同じく英語表記のReinforced Concreteの頭文字から「RC造」、鉄骨鉄筋コンクリート造も同じくSRC造」と書きます。

建築以外の面で異なる点では、ざっくり言うと木造よりも鉄骨鉄筋コンクリート造の方が丈夫なので、その分会計における耐用年数も長くなります。最も短いのが木造の22年で、逆に最も長いのが鉄骨鉄筋コンクリートの50年です。耐用年数が経過したから使えないかと言うとそうではなく、あくまでも会計処理のために決められたものなので、経過しても使用することができます。一般的には耐用年数を経過すると建物の価値がないと言われます。 

これらを纏めたのが以下の表です。

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「構造」のメリット・デメリットは?

それぞれの構造でメリデメがあります。主なものをあげると、

耐用年数の長さによって銀行からの融資の受けやすさが異なります。なので、耐用年数だけで見ると、最も短い木造と最も長いSRC造では、同じ期間を経過した場合、耐用年数の残り期間は木造よりもSRC造りの方が建物の価値が残っているので、融資を受けやすくなります。ただ、融資条件には融資総額も関係しますので、建物の規模ではSRC造が圧倒的に大規模なことから資金力が乏しい個人は購入することは難しいと思います。

建築費・修繕費では、構造が相対的に木造の方がSRC造・RC造よりも簡易なので安くなります。一方、入居付の容易さでは、設備や立地が充実しているSRC造・RC造マンションがまず選ばれます。とはいえ、これらの物件は設備・立地が充実している一方で、賃料も高いので、経済面から安い賃料を求めて少し離れた木造をアパートを選ぶ入居者も一定数います。

 

どの構造で不動産投資をすべきか?

先に書いたようにそれぞれにメリデメリがあるので、この構造が最も良いというのはありません。実際には自己資金や融資額によって制約を受けるのでほとんどの場合で建築コストが安価な木造、次いで安価な鉄骨になると思います。また、効率的な資産拡大という観点でも、耐用年数が短く減価償却が多く取ることができる木造が好まれる傾向があります。

 

筆者は手元のキャッシュを増やし、事業拡大することが当面の目標なので、最後の方で書いたように耐用年数が短く減価償却が多く取れ、修繕コストも安い木造のアパートを購入しています。今後事業がある程度大きくなったら長く安定的な収益を確保するために鉄骨やRC造を検討するかもしれません。

 

新築・中古のどちらを購入した方がよいかについては以下記事をご覧ください。

 

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仲介手数料は高い?値切ることはできるのか?

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不動産を購入すると多くの場合で「仲介手数料」を払うことになります。この仲介手数料は金額にもよりますが、大体3%+6万+税(400万以上)ということが多いですが、不動産は取引価格そのものがかなり高額なので、この手数料は結構響きます。

今回は不動産を、購入する上で切っても切り離すことのできない「仲介手数料」について書いていきたいと思います。

 

「仲介手数料」とは?
不動産の売買において、ほとんどの場合で不動産会社(仲介業者)にお願いすることとなります。仲介業者にお願いせず買主・売主のみで売買もできますが、不動産が高額であり、トラブルなく売買したいということから、仲介業者にお願いしないケースは少ないと思います。「仲介手数料」は不動産の売主・買主が、仲介業者に対し売買を成立した際に支払うものです。逆に長い時間売買の作業をお願いしたとしても売買が成立しない場合は仲介手数料を支払う必要はありません。

 

「仲介手数料」の相場とは?
仲介手数料は法律で上限が決まっています。また、その金額も購入対象の不動産の価格によって変わります。巷の不動産の価格のほとんどは400万円以上だと思いますので、ほとんどの場合で大体「取引価格×3%+6万+消費税」となります。

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例えば1億円の不動産を仲介業者が売買を成立させた場合、売主・買主双方から、約337万円ずつもらうことができます。
少し脱線しますが、不動産の売買の依頼を受けた仲介業者はより多くの報酬をもらうために、他の仲介業者経由で買主を見つけ、売買を早く成立させることよりも自分で買主を見つける方に力を注ぎます。先ほどの例だと、他の仲介業者が買主を見つけた場合は、仲介業者の報酬は売主から337万となりますが、仲介業者自らが買主を見つけてきた場合は仲介業者の報酬は774万となります。このように仲介業者が買主・売主双方から仲介手数料をもらうことを業界用語で「両手」といいます。
ちなみに賃貸の場合の仲介手数料は、売買と異なり、貸主・借主双方から合わせて賃料の1ヶ月分となります。こちらの手数料は売買と違いかなり安いので、不動産賃貸の仲介業者は、沢山の契約を成立、仲介手数料以外の収入(広告料、保険・カードの仲介等)で稼いでいます。

 

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「仲介手数料」は減額できる?
不動産の取引の諸経費は、だいたい取引価格の7%が相場と言われています。そのうちの約半分を占めるのが、仲介手数料です。先ほども書いたように仲介手数料は法律で上限が決まっているとはいえ、購入金額と比例して高くなっていくので、支払う側からすると少し安くならないかなと思うこともあります。
とはいえ仲介手数料を抑える方法はあります。主な方法としては、以下の方法があります。


①仲介手数料を値切る
②仲介手数料が安い業者・キャンペーンで安い業者で行う
③仲介手数料が実費の会社を選ぶ
デベロッパーから直接買う


①仲介手数料は値切ることができます。とはいえ、どこの仲介業者でも出来るわけではありません。大手の仲介業者は社内規定で報酬が決まっていることがありますので、減額に応じてくれないでしょう。一方、個人や小規模の仲介業者であれば多少応じてくれることもありますし、支払い方(分割等)も相談に乗ってくれることもあります。

②仲介手数料を値下げする交渉がちょっとという人は、そもそも仲介手数料が安い仲介業者を選ぶという方法もあります。ただ、安いということは必ずメリットがあるとはいえません。なぜなら薄利で仕事を引き受けたばかりに、きちんとした仕事をせずに買主・売主間でトラブルが生じたり、希望ではない物件をもってきたりということが生じる可能性が高くなります。こうなっては元も子もありません。キャンペーンで安い業者も同様です。
③最近は仲介手数料が実費(一定額の報酬を含みます。)の会社もいくつかでてきました。かつてSRE不動産(旧ソニー不動産)が仲介業者の文化を変えるとして参入してきました。しかしながら、今日まで仲介手数料を実費で行う流れは一般的にはなっていません。なぜなら、成立した取引だけを見れば、実費の方が法律で定められた仲介手数料よりも安くなりますが、不動産の取引は1回の紹介で成立するわけではなく、多くの不動産を見て購入するものを決めますし、実際の買付申込書を提出してからも競合の買主に負けて購入できないことも多々あります。なので、実費の場合は不成立となった取引費用が請求されることもありますのでトータルすると法律で定められた仲介手数料よりも高くなることもあります。
④仲介手数料無料にする方法としては、デベロッパーが建てた不動産を直接買うといった方法があります。デベロッパーから直接購入する行為は「仲介」ではありませんので、当然、仲介手数料はかかりません。ただ、購入できる物件の選択肢は少なくなりますので、自分の購入したい条件にあった不動産を購入できる可能性は低くなります。

仲介手数料を減額できる方法を書いてきましたが、仲介手数料は成功報酬ですので、仲介業者がどんなに汗を書いて色々な手配等を行ったとしても、売買が成立しなければ1円も貰うことができません。仲介業者も慈善事業ではなく営利企業ですので、稼ぐために仕事をしていますので理由もなく、不当な水準まで引き下げるのは考えものです。

筆者も不動産事業の黎明期の時はとにかくお金が無かったので、仲介手数料をご相談させて頂き、少し減額・分割払いして頂いたこともあります。

 

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投資用不動産は「新築(築浅)」「中古(築古)」のどちらを買うべきか。

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不動産は人と同じで一つとして同じものはありません。構造・仕様が全く一緒でも建っている場所が異なるからです。また、ほぼ同じ場所でも建物が異なれば雰囲気や価格が全く異なることがあります。不動産投資家には様々なスタンスの方がおり、各方面で成功している人はいるので、どれが良い悪いということもありません。

本日は不動産投資における永遠のテーマである新築(築浅)か中古(築古)かについて記事を書きたいと思います。

 

「新築・築浅」のメリット

新築・築浅のメリットは、なんといっても「新しい」という事です。新築であれば、築10年目までは建物の躯体や設備に関するお手入れは必要ありません。なので、突発的な支出が発生することは少なく、安定した利益を確保できます。また、部屋の仕様やトイレ・バス別、独立洗面台、洗濯機置き場といった令和では当たり前のものが標準装備されているので、築古に比べ入居付も容易ですし、比べ高い賃料が確保することができます。

 

「築古」のメリット

ここでの「築古」は耐用年数を経過した建物としたいと思います。「築古」のメリット築年数を重ねた分、購入価格が新築や価格が安くなるということでしょう。特に新築の場合、新築プレミアといった市場での実際の相場よりも上乗せされることがありますが、築古の場合はありません。また、耐用年数(木造22年、鉄骨造(重量)34年、鉄筋コンクリート造47年)を経過した不動産の場合、建物自体はまだまだ使えますが、建物の価値はほぼ無いと評価されるので場所によっては土地値で買う事も出来ます。土地値で買うと銀行の一般的な評価である積算評価が出やすくなり、規模の拡大がしやすくなります。

 

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「新築・築浅」のデメリット

新築・築浅のデメリットは、同条件同規模であれば築古よりも価格は高くなりますので利回りは低くなります。先に書いた通り、新築は大規模な修繕工事は発生しないと書きましたが、それは購入価格に織り込まれていると考えた方が良いのかもしれません。また、購入価格が高い分、積算評価が出にくい(≒積算評価よりも購入価格の方が高い状態)ので銀行の融資が受けにくくなります。これは特に木造でその傾向が強いです。そのため、年収が極端に高いか、自己資金が相当あるといった高属性の方を除けば規模拡大(複数棟購入)は難しくなります。ここでいう高属性の水準は市況によって異なりますが、一般にいう高収入の目安である1000万円・自己資金1000万くらいが最低条件になるでしょう。自身の借入可能額について詳しく知りたい場合は仲介業者経由で認してみてください。

 

「築古」のデメリット

築古の場合はやはり築年が経過したことによる工事費でしょう。主な工事としては、「建物躯体の修繕」「貸室のリフォーム」があります。

「建物躯体の修繕」としては、屋根・階段の防水、外壁の塗装、階段の取替工事などがあり、安くても数十万〜百万円以上かかります。また、「貸室のリフォーム」でも新築・築浅と比べ大きな差がでます。新築・築浅ではクリーニング代のみでほとんどリフォーム費用が掛からないのに対し、築古では壁紙の全面張り替えや水回りの入れ替え、場合によっては床の張り替え等で入れ替えのために数十万も掛かることがあります。賃料が安いエリアでは数年分の家賃に匹敵する費用が掛かることがあります。まさに船橋の築古物件がそれでした。高い返済比率によってただでさえ薄い利益を、修繕代・リフォーム代が容赦なく襲い掛かり、収支はマイナスになっていました。

また、今どきの設備を設置しようとした場合、宅配ボックス・TVモニター付インターホン・ウォシュレットといったものは後付けも可能ですが、ユニットバスをトイレ・バス別にするのはそれなりの工事が発生しますし、入居者がいる場合は工事による騒音・振動で迷惑を与えてしまうため思うように工事が進まない可能性もあります。

 

これらをまとめると、以下のようになります。

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一棟で良いと思っている人やあまり時間を割けない人が新築を購入した方がいいと思います。一方、自らDIYをしたいなどじっくり時間を掛けれる人は中古を購入してもよいでしょう。

 

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不動産購入の意思表示となる「買付申込書」とは?

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投資用・居住用に限らず、購入したい不動産が見つかったら、まずは「買付申込書」を提出する必要があります。
とはいえ、「買付申込書」の書き方や必要性が分からず躊躇うこともあると思います。今回は「買付申込書」の説明と注意点について書きたいと思います。

 

「買付申込書」とは?
買主の購入の意思表示を売主に伝えるものです。

買付申込書には、購入対象の物件の住所・物件名、購入金額、購入時期等を記載し、自書・押印して提出します。法律上の契約書ではありませんが、不動産は高額な買い物であるため、購入意思をしっかりと伝えておくことや、複数の買主がいた場合、売主が提出された書面で条件の比較を行いやすくするといった効果があります。

また、同時購入条件で複数の買主がいる場合は基本的に「買付申込書」の提出が早い人が一番手の買主となります。購入条件(ここでは購入金額のみ異なる場合)が異なるときは購入金額が高い人が一番手の買主となります。それ以外では、現金で購入する人が融資を受けて購入する人よりも優先順位が高くなります。当然ですが、売主にとって、融資を受けて購入する人よりも現金で購入する人の方が確実に早く売却できるからです。

 

「買付申込書」の書式は?書き方は?
一般的な仲介会社であればそれぞれの書式があるのでその書式を利用します。筆者は最初の頃はネットに数多ある雛型をダウンロードし、利用していました。「買付申込書」とググれば沢山出てきますので、自分の使いやすい書類を選んで利用すればよいと思います。

また、不動産の購入に当たっては融資を用いる人が大半だと思いますので、「融資条件付」と書いておいた方が無難です。「融資条件付」とは購入に当たって、銀行の融資を受けれることを条件とするという意味で、融資が受けれない場合は買付申込を取り下げます。

 

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「買付申込書」提出後の取り下げは?
「買付申込書」提出後、気になることやもっといい物件が見つかって取り下げしたくなることがあります(融資が下りずキャンセルとなるケースは外部要因なので取り下げとは異なります。)。

こうなった時は窓口の仲介会社の担当者にその旨を伝えれば取り下げることが出来ます。ただ、売主の状況によっては単純な取り下げはできない可能性もあります。もっとも、「買付申込書」という意思表示を書面で行なっていることから、個人間の取引とはいえ、それなりに重要な意味を持ちますし、売主や仲介業者もそれに基づいて動いていることから、対した理由ないのに取り下げるのは信頼関係を崩すこととなります。

なので、「買付申込書」の取り下げをしないようしっかり購入意思を固めて提出するようにしましょう。
取り下げを多用すると完全に信頼を失い、仲介会社に相手にされなくなり、『良い』物件が紹介されなくなったりしてしまいますので気をつけましょう。

 

「買付申込書」提出後の流れは?

提出した「買付申込書」は仲介業者経由で売主に渡されます。「買付申込書」の購入条件が売主の条件と一致する場合は売買の手続きに進みます。簡単にいうと、重要事項説明を受け、売買契約を取り交わし、物件の引き渡しを受けるという流れとなります。

買付申込書を含む不動産購入の具体例は以下記事をご覧ください。

 

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米国証券アナリスト(CFA)の試験制度とは?

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証券アナリストとは経済・株式・債券・企業を分析・調査するプロフェッショナルです。一般的な証券アナリストといえば、日本証券アナリスト協会が認定しているものを指しますが、米国証券アナリストはCFA Instituteが実施しているものです。正式名称は「Chartered Financial Analyst」なので、一般的に「CFA」と言われ、金融業界において最も価値のある資格と言われています。業界における認知度の高さ、有用性は日本の証券アナリスト(CMA)と比べ物にならないです。
日本証券アナリスト協会の試験制度・勉強方法は以下よりご覧ください。

 今回はCFAの資格概要について紹介したいと思います。

 

受験資格
原則、「4年制大学卒業」していることが条件です。一定の職務経験があれば四大卒でなくても、受験することができます。
試験を受ける前に「CFA Institute」のHPより、所定の期限までに事前登録のうえ、登録料・受験料を支払っておく必要があります。日本では馴染みのない早期割引みたいな制度がありますので、受験を決意したらなるべく早く申し込みましょう。

 

受講料等
・登録料:US$450(初回のみ)
・受験料:US$1000(早期登録US$700)
※早期登録期限は試験の受験タイミングによって異なります。詳しくは公式HPよりご確認ください。

 

受験回数
・level1:5回
・level2:3回
・level3:3回
※2021年より受験回数が大幅に増えています。

 

試験形式・試験時間
・level1:3択(180問)/270分
・level2:3択(88問)/270分
・level3:3択(44問)・記述(大問3問)/270分
※試験は全てのレベルにおいて、午前・午後の二部構成です。

 

試験会場
プロメトリック株式会社のテストセンターで受験します。

 

試験範囲
証券アナリスト(CMA)試験と比較すると多くの分野で重複しています。ただ、フィンテック等の証券アナリスト(CMA)では出題されない内容も出題されます。詳しくはTACのHPよりご確認ください。

 

合格率(2020年)
・level1:49%
・level2:55%
・level3:56%

 

私見ですが、合格率は1次・2次・3次共に約40%~60%とそこまで低くないので、一見すると簡単な印象を受けます。ただ、極めて高い受講料(3次まで合計で数十万)を払わなければいけないということで受験する人は割と本気であることや、全て英語の試験であるため、日本語を母国語とするわれわれにとって、そもそも試験のハードルが高いということから、公表されている合格率以上に難しいと思った方がよいです。

一般的に証券アナリスト(CMA)試験合格直後で英語レベルが一定水準(TOEIC600点以上)あれば、level1程度は合格することができると言われていますが、level3は記述式が半分を占めることや、設問文が長いことからので、なんとか頑張ってlevel2まで突破してもここで諦める人が多いと言われています。

そのせいか、全世界でCFAの取得者は16万人いますが、日本では1400人程度しかいません。人口比でみてもかなり少ないということが分かります。そのため、冒頭でも書いたようにCFA取得者は金融業界で極めて重宝されます。
また、日本の証券アナリスト(CMA)にも国際公認投資アナリスト(CIIA)という国際資格があります。こちらは欧米で比較的取得者が多いと言われていますが、そもそも日本語で受験できるため、CFAと比べて認知度が大分低いという印象です。

筆者は現在level1を勉強中です。勉強方法は合格してから記載したいと思います。

 

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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敷金に変わる「家賃保証制度」とは?

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先日、最近の不動産経営において、昔は当たり前だった「敷金」「礼金」はもらう意味はなく、むしろ入居付けを不利になるという記事を書きました。そもそも、「敷金」は入居者による滞納・不当な行為による原状回復等に対してもらうものですが、貰える「敷金」はせいぜい1カ月から2カ月程度のため、これらのリスクに対するカバーとしてはほとんど意味がないです。
今回は「敷金」に代わる家賃保証会社による有効性について書きたいと思います。

 

敷金でカバーするリスクとは?
冒頭で書いたように敷金でカバーできるリスクは入居者による「滞納」「不当な行為」です。ただ、これらの行為について、本当に悪化した場合、それらによって生じる損害額に対して、敷金の金額はすずめの涙程度でしかなく、カバーすることは難しいです。

例をあげると、滞納の場合、一度滞納した人はそれ以降も滞納します。理由が入金日を遅れた・忘れたであれば、管理会社から定期的にトレースしてもらうことで対応できますが、生活が困窮し、家賃すら払えなくなった人は数カ月以上滞納します。このような入居者がいる場合、オーナーとしては即刻退去頂きたいところですが、一般的には社会的弱者を保護するという観点から数カ月程度の滞納では退去させることはできません。滞納が半年から一年程度継続すれば訴訟を提起し、退去をさせることが出来るみたいですが、ここまで長期間滞納された場合、不動産経営に与えるダメージは相当なものになります。更にこのような入居者の場合、経年劣化以外の原状回復費用を求めたところで支払えるはずもないので、その費用負担もオーナーが負担することになります。繰り返しとなりますが、1~2ヵ月程度の「敷金」では『焼け石に水』なのです。

 

家賃保証会社とは?
家賃保証が事業として成立し始めたのはここ20年前程度と歴史は浅いです。かつては連帯保証人として入居者の親とかがなることが当たり前でした(現在でも連帯保証人が必須のエリアもあります。)。ただ、家族構成の変化(核家族化)や家族の事情によって、連帯保証人となれる人が減ったことから、連帯保証を代行する家賃保証を生業とする会社が多く設立されるようになりました。
家賃保証会社は入居者から入居するタイミングで保証料等を受け取ることで、入居者の保証人となり、入居中の滞納や、原状回復せずに退去し連絡が取れなくなった場合に入居者に代わってこれらのお金をオーナーに支払い、後日入居者に対して請求します。

 

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家賃保証会社のメリット・デメリットとは?
家賃保証会社に依頼することのメリットは、入居者視点では一般的に敷金を支払うよりも保証料の方が安いため、入居時の費用が抑えられるためということオーナー視点では敷金を無くすことで入居者から選ばれやすくなり、不動産の稼働が高まったり、これまで書いたように滞納に対するリスクをカバーできたりします。

また、他のメリットとしては、入居者の多くは個人であるため、大半は入居する個人の人となりを知ることはできません。入居者の審査のノウハウを持つ家賃保証会社にお願いすることで、オーナーの目の代わりとなることができます。筆者も入居者の申し込みを受けた際のチェックのポイントは家賃保証会社の保証を受けることができるかどうかだけです。受けることがなければお断りします。

個人的には大手であればある程、審査のノウハウが蓄積されていると思っているので、大手の家賃保証会社の方がいいと思っております。ただ、管理会社によって家賃保証会社が指定されていることもありますので選べないこともあります。
デメリットとしては、家賃保証会社の万能ではありません。家賃保証会社間の競争や、甘い審査で滞納者が続出するなどで経営が悪化し、破綻した場合は家賃保証がされないため、滞納等のリスクにさらされます。また、家賃保証会社の保証料が高騰することもあり、場合によっては家賃一カ月分にもなることがあります。この場合、入居者にとっては敷金と同じインパクトがありますので、入居者から避けられる可能性もあります。

 

家賃保証会社以外で滞納を防ぐ方法は、家賃をカード払いにしてもらうというのも有効です。家賃保証会社の役割をカード会社に代わっているだけで基本的は同じです。管理会社がカード払いを取扱っている場合は積極的にカード払いを採用しても良いでしょう。ただ、入居者による不当な行為(貸室への損害等)に対するカバーはできませんので、自分のリスク許容度と相談のうえ、家賃保証会社の併用も検討しましょう。

 

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試験になかなか合格できないときはどうすればいいのか?

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筆者はほとんどの資格を一回の受験で合格しています。証券アナリスト2次試験は1回落ちて、相当凹みました。ただ、それ以外の宅建士・FP2級技能士・CFP・簿記2級・社内試験(15以上)等は全て1回で合格しています。

 

今も筆者のモットーとして1回で受かることを大事にしています。
なぜなら、司法試験・公認会計士試験・不動産鑑定士試験のような超難関資格は別ですが、受からないということは、お金も無駄ですし、なにより勉強に要した時間が全て無駄になるからです。お金はある程度取り返せますが、時間だけは帰ってきません。

無駄に時間を掛けてしまうことで、新たなことに挑戦する時間が失われてしまいますし、選択肢が狭まってしまう可能性もあります。

 

周りもいますが、資格になかなか受からない人がいますし、身が入らないと相談されることが多々あります。筆者は「なぜその資格を受けるのか。」「その資格を取ってどうするのか。」「本当に必要なのか?」と聞いています。

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よく落ちる人の傾向として、「会社から受けろと言われているから。」「なんか資格をとろうとおもったから。」ということを理由に挙げる人がほとんどです。会社・人から言われてやる受け身の受験なので、心のどこかで自分自身とって必要だと思っていないので、資格取得に力が入らないんだと思っています。

 

それに対するアドバイスとしては、「まずは動機を増やしましょう。」ということを言っています。具体的には、資格を取った先のことを想像しましょう。例えば、宅建士を取れば、手当がでるかもしれないし、仕事を辞めても不動産会社で働けるかもしれない。証券アナリストを土台として、CFA(米国証券アナリスト)まで取得し、専門的な仕事を身に着けることでよりよい転職ができたり、自分の資産運用にも役に立ったり、するかもしれない。というようにただ受けるのではなく理由を増やしましょう。

 

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筆者の資格受験の動機としては、不動産事業者として独立するに当たり、様々な領域の知識を必要とするなかで、どうせなら資格の取得を通じて得ようと思ったからです。さらにそれが会社での昇進・評価につながる。まさに1回の合格で3つの効果が得られる一石三鳥です!
ちなみにそれぞれの資格の取得理由は、簿記(日常の仕分けや税理士とやり取りを行うため)・宅建行政書士(不動産取引・契約書の確認・トラブル対応を行うため。)・証券アナリスト(余剰資金の運用するため。)・FP(日常生活の広範な知識を得るため。)です。

中には「ちゃんと勉強している。だけど受からないんだ。」という人がいます。
受ける理由それなりにあって、受からない人はそもそも勉強の仕方が分かっていないのか、仕事・家庭環境的に勉強する環境にないのかのいずれかだと思います。本当に必要なら環境を整え、しっかりとしたやり方で勉強をするようにしましょう。
宅建士等の勉強の仕方はそれぞれの資格の概要と勉強法を見てください。)

 

ある程度の試験であれば、正直頭がいいとか悪いとかはないと思っています(たまにいるさらっと見ただけで受かる人は本当に頭がいいんだなぁと思います。)。やるべき事をやっていなかったから落ちたのです。逆にしっかり時間をとって、勉強をすれば問題なく受かります。忙しくて時間が無い人でもその資格が人生を決めるような資格なのであれば無理くり時間を捻出して勉強することができると思っています。

 

精神論みたいになりましたが、色んな資格(大学受験も)を受ける前にその「なぜ試験を受けるのか」「受かったら何をするのか」ということをしっかり自問自答してから試験勉強を行いましょう!

 

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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不動産の投資効果を高めるレバレッジ効果とは?

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不動産投資では投資対象の金額が大きいので自己資金だけで賄えないので融資を受けることが一般的です。また、不動産が担保として評価されることから自己資金を使わずに敢えて融資を受ける人がいます。後者はレバレッジ効果を期待して融資を受けています。

本日は「レバレッジ効果」の説明と効果について書きたいと思います。

 

レバレッジ」とは?

レバレッジ」は「てこ」という意味です。当たり前のことですが、「てこ」を使えば自分の力を何倍にもすることができます。このことは投資でも同じです。

具体例を挙げると、

自己資金100万円の人が、利回5%の投資商品を買った場合、その人が毎年貰えるお金は5万円になります。

一方で100万円を頭金として900万円(金利1%、期間35年)を借入れ、1000万円の不動産(年間利回り5%)を買った場合、家賃として毎年50万円貰うことができます。ここから銀行への返済額31万円を差し引いても19万が手元に残ります(実際は管理会社への委託料、清掃、修繕、税金を支払うので、貰える額はもう少し少なくなります。)。
つまり、自己資金のみで投資した人は「5万円」が受け取れ、自己資金を頭金として融資を受け投資した人は4倍近い「19万円」も受け取ることができるのです。
この場合の利回りは前者は5%、後者は19%になります。

 

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レバレッジ効果」が可能な投資商品は?
不動産以外にも信用取引先物取引、FX、バイナリー等があります。これらは予め証券会社等の金融機関に証拠金を預け入れることで、その金額の数倍、数十倍の取引が可能となるものです。レバレッジを掛けた分だけ利益も大きくなりますが、失敗した時の損失も大きくなります。特に、先に挙げた取引は市場の急変によって大きく動いた場合、預け入れた証拠金を上回る損失を抱えるリスクがあります。実際はそのようにならないように多くの証券会社で一定の水準になったらポジションを強制的に決済するロスカットが設けられていますが、ロスカットが間に合わないくらい大きく市場が動いた場合は、損失を負い、証券会社等に不足分を支払う必要があります。

 

不動産投資における「レバレッジ」とは?
不動産は最もレバレッジ効果による恩恵を受けやすい投資対象です。FXや信用取引の場合、証拠金の◯倍と決まっていますが、不動産の場合は融資対象の不動産・個人の属性を見極めて融資するので自己資金の十数倍、数十倍程度の融資を受けることができます(逆に投資対象の不動産の担保価値がない(既存不適格・接道義務を満たさない等)。個人の信用属性が低い(低年収・債務滞納等によるブラックリスト化)と全く融資を受けることができません。)。不動産特有のメリットはもう一つあります。それは不動産という担保のお陰で個人が損失を負うリスクがFX・信用取引よりも低いということです。これは適正な価格で買うことが条件で、かなり割高な価格で不動産を購入してしまった場合は、売却額よりもローンの残債が多くなるため、損失を負うことがあります。筆者もこれまで2回売却したことがありますが、いずれも残債+諸経費よりも高い値段で売却しています。
レバレッジ効果によって、自己資金を手元に置いたまま融資を受けることができ、新たな事業拡大の資金にしたり、突発的な支出(修繕等)に備えたりすることが出来るのです。

 

最後に筆者の不動産投資におけるレバレッジ効果ですが、2棟とも投下資金に対する利回りは20%以上となっております。そのお陰で非常に高い利回りとなっており、2014年に購入したアパートは購入から6年で投下資金の回収が完了しています。

 

これから不動産投資を行う人は自己資金を全て頭金に入れるのではなく、融資を受けることによるレバレッジ効果のことも考えてみてはどうでしょうか?

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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