がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

証券外務員試験とは?勉強方法・参考書は?

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証券外務員は、金融機関の社員が法人・個人に株や債券を売る際に必要となる資格です。金融機関に勤める人以外では聞いたことがない人もいると思いますが、この資格試験に合格し、外務員として金融庁に登録しないとお客様に販売することができません。なので、金融機関の内定をもらった社員は入社するまで、あるいは入社してから数カ月以内に取得することが求められます。ちなみに証券外務員と似たような資格としては、生命保険を取り扱う際に必要な生命保険募集人、損害保険では損害保険募集人があります。
それでは、証券外務員試験制度・勉強方法について紹介していきたいと思います。

 

証券外務員の試験制度・試験範囲
証券外務員試験は日本証券業協会が実施している試験です。
外務員試験には「一種」と「二種」があり、二種は株・国債等の現物を取扱い、一種は二種に加え、信用取引金融派生商品デリバティブ)等の商品も取り扱うことができます。当たり前ですが一種の方が取り扱う商品が多い分、試験の難易度が難しいです。
ここ数年の合格率は一種・二種共に6割~7割程度です。

詳しくは以下の表をご覧ください。より詳しい情報は日本証券業協会のHPより確認してみてください。

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証券外務員試験の受験方法

証券外務員試験は特定の試験日に受験者が集まって受験するのではありません。

受験するためには、事前にプロメトリック社からIDを取得・予約して、全都道府県にあるテストセンターで受験します(最近、商工会議所が実施する簿記検定等も似たような形式になっています。)。受験日は基本的に土日祝・年末年始を除く平日であれば基本的に自身の勉強の進捗状況を見ながら予約すればいいと思います。

 

証券外務員試験の合格率・勉強時間・勉強方法

ちなみに筆者は証券外務員二種のみを取得しておりますが、その時の勉強期間は二ヶ月間、勉強時間50時間程度でした。FP等の金融系の資格勉強をしたことがある方や効率よく勉強できる方は数週間程度で受かることが出来るでしょう。他の資格との比較では、個人的な感覚となりますが簿記3級よりも簡単だったと思います。
基本的には暗記が中心なので独学でも時間さえ掛ければ必ず合格できると思います。

 

参考書
証券外務員試験はある程度売れ筋の参考書の中から自分と合うものを選びました。ちなみに「うかる!」シリーズは昔から出版されておりますので、解説や図が分かりやすく理解しやすいのでお薦めです。この本に限らず、証券外務員の参考書・問題集は色んな出版社から出ていますので本屋で実際に手に取って分かりやすいものを購入すればよいと思います。


最後に、この資格は証券・銀行に勤める際は必須の資格となりますが、比較的簡単な資格であるため、就活の時点で取得したとしても有利に働く事はないでしょう。なので、潰しが効いて、様々なことが学べるFP技能士や簿記検定、宅建士を学んだ方がいいと思います。

 

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不動産経営(不動産投資)に「必要なこと」「知識」とは?

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不動産経営(不動産投資)するためには不動産を買わなければいけません。不動産経営にはワンルームなら数百万〜数千万、一棟なら数千万〜数億程度のお金が必要になるでしょう。ワンルームなら自己資金で購入できる人もいると思いますが、一棟の場合はほとんど場合、融資が必要になると思います。
数千円・数万円から投資できる株や為替と違い金額も数千万円と大きいので購入となると判断できず躊躇う人は多いと思います。

それでも、不動産投資をしたいという方のためにこれまで独学で不動産経営をしてきて筆者が思う必要な知識を紹介したいと思います。

①目標を設定する
②様々な大家さんのスタンスを知る
③基礎知識(簿記・法律・不動産)を学ぶ

 

①目標を設定する
そもそも、不動産経営を始めたいとして、なぜ不動産経営(不動産投資)を始めたいのでしょうか?
余裕のある生活を送るため?経済的に自立するため?
人によって答えも違うと思います。
ただ、ここの目標がブレブレだと、いざ業者より不動産を紹介された時に、迷いが生じて物件を買うという判断ができません。なので、不動産に興味を持っている方は「なぜ不動産投資を始めるのか」ということを考えましょう。
もう少し具体的にいうと、「今の給料より月数万円程度別の収入があればいい」という人はワンルーム一戸で十分です。「いや、月100万以上欲しいんだ!」という人は数年かけてアパートを買い続ける必要があります。つまり、目標によって、購入対象・頻度等が変わるので、予め目標を設定することが大事なのです。

 

②様々な大家さんの投資スタンスを知る
目標と同じで、投資の方法は大家さんの数だけあります。
都心を好む人、地方を好む人、区分派、戸建派、木造派、鉄骨派などなど色んな方法があり、それぞれにおいて成功している人がいますし、どれも正しいと思います。
それらをネットのコラム・ブログ・本などで読んで、自分に合ったスタイルを生み出していったらと思います。
注意する点は、何事も始める前になるべく再現性の高い方法を真似しようとしますが、仕事の忙しさ、家庭環境や市況(物件価格・融資情勢)、知識、性格などが異なるため完全に真似することはできません。なので、色んな大家さんの投資スタイルを知り、自分自身の目標を達成するために、購入する不動産の基準を作りあげていきましょう。

 

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③基礎知識を学ぶ
不動産は高額な買い物です。
無知なまま営業マン・知り合いの薦めに乗ると新築ワンルームみたいに割高で買ってしまったり、最悪かぼちゃの馬車みたいなことになってしまったりすることもあります。そうなると再度立ち上がるのは大変です。精神的にも経済的にもかなり擦り減ってしまいます。もちろんよく分からないまま購入したものが毎年多くのキャッシュを生む良い不動産だったということもありますが。
なので、時間がある方は、不動産を購入する前にある程度の知識を身につけておきましょう。必要な知識は「不動産に関する知識」「法律」「会計」です。
不動産に関する知識は、②で書いたような先輩の不動産投資の本を読んでは身につけましょう。色んなのがありますが、最初は投資全般に関するもの(有名なものではロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」があります。)を読み、次に不動産投資の入門編、気になる投資対象に関する本を読んで理解を深めたらいいと思います。(筆者も不動産投資を始める前に50冊程度様々な本を読みましたが、その中で特に参考になった本はまた紹介したいと思います。)

また、不動産を本格的に事業とする場合は「簿記」「宅建と言った資格を取得しておくと合理的な判断ができるようになったり、不動産業者へのけん制にもなり、いい加減な提案をしなくなったりとメリットが沢山あります。

 

最後にここで紹介した①②③について、自分なりの目標・知識が身につけたら、実際に不動産を購入する為に行動しましょう。良い不動産を購入する為には購入者としての姿勢も大事です。お客様だから紹介しろというような偉そうな姿勢だと不動産業者は紹介してくれません。詳しくは以下の記事を読んで頂ければと思います。

 

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投資用不動産を高値掴みしてしまった時の対処法

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ここ数年の世界的な量的緩和により、金利が異常なまでに低下したこともあり、ここ数年ワンルームマンション投資が流行ってます。

ワンルームマンション投資でも中古の物件を買い進めてキャッシュフローを積み上げ、早期にリタイアする方もいますが、不動産業者の口車に乗って相場よりもかなり高い新築マンションや中古のマンションを売付けられて身動きをとれなくなる方もいます(アパートでも同じようなことが起きています。)。

 

今回は相場よりも高く「負」動産を買ってしまったときの対処法について記載したいと思います。

 

【手順1】保有不動産の購入価格が相場並かを確認する

【手順2】保有不動産の収支を確認する

 

【手順1】保有不動産の購入価格が相場並かを確認する

保有している不動産が相場と比べて高いかどうかを調べましょう。そもそも、現時点で月々の収支が赤字で、赤字の金額が節税額よりも多いのであれば、購入した不動産の価格を調べる意味はないので【手順1】を飛ばし、【手順2】に移行しましょう。

方法は2つあります。

①投資不動産を取り扱うサイトで調べる。

国土交通省:不動産取引価格情報検索で調べる。

 

①では、楽待健美家等の投資用不動産を取扱うサイトで保有している不動産と同じエリア・同じ距離・築年数・広さ・設備で検索して、該当する不動産の価格と比べてみましょう。不動産は同じものは一つもありませんし、タイミングによっても価格は変わるのでざっくりとした目安ですが、1.5倍〜2倍以上離れているようなことがなければある程度適正な価格で買えたと思ってもいいと思います。

②では、実際取引され、行政が実施するアンケートで回答があったものが掲載されています。①は売値なので指値等で値引きされることを考慮し、若干高くなる傾向がありますが、こちらは実際に取引された価格なのでより参考になると思います(ただ、かぼちゃの馬車のように極端に高値で買った場合も掲載されてしまいますが、数は少ないので異常値として弾きましょう。)。①と同じく検索欄から保有している不動産と同じような不動産を見つけ比べてみましょう。

 

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【手順2】保有不動産の収支を確認する

続けて年間の収支を確認しましょう。確認の仕方は簡単です。

例をあげると、ワンルームマンションからの年間収入(実際に振込まれる金額)が120万の場合で、ローンの元金・金利の合計額が115万・固定資産税(都市計画税)10万の場合、年間収支はマイナス5万円ですが、所得税の還付・住民税の減額による効果が10万あればトータルでは5万の手残りとなります。

上記の例で逆に還付・減額が2万だった場合、トータルではマイナス3万となり、持ち出しが発生していることとなります。

保有している不動産の年間収支の状況によって対応方法が以下の3つに分かれます。

①年間収支が「赤字」

②年間収支が「トントン」

③年間収支が「黒字」

 

①年間収支が「赤字」

年間収支が赤字の場合、その不動産が気に入っていて自分のものにしたいという理由がない限りは「早く売却するしかない」と思います。実際に売却する際は、ローンの残債や仲介手数料・銀行への事務手数料等を確認して、その合計額を下回らないように売却額を設定しましょう。かなり高値掴みしてしまった場合は、売却額が自身の購入額よりを下回ってしまいますが、売らなければどんどん支出が嵩みますのである程度の損失は割り切るしかないと思います。

 

②年間収支が「トントン」

トントンであれば、サブリース賃料の見直しや減価償却の効果の終了等によって年間収支が赤字に転落する前に売却した方がよいでしょう。収支がトントンの場合は極端に高値で購入していないと思いますので、焦らずじっくり売却活動を行えば良いと思います。

少しマニアックな話となりますが、ワンルームマンション投資の節税効果は減価償却によるものです。不動産の減価償却の場合、「建物(躯体)」・「設備」に分け、減価償却期間(15年)が短い「設備」の割合を大きくすることで、毎年の減価償却額を多く計上します(不動産業者は初年度の還付額を見せることで魅力的だと思わせ売りつけます。)。なのでこの期間が終了すると償却節税効果がなくなってしまい、年間収支がトントンの場合、所得税の還付等が無くなるので、赤字に転落してしまいます。

 

③年間収支が「黒字」

黒字の場合、その黒字が減価償却によるものであれば②と同様でその効果が無くなるまでに売却しましょう。基本的に不動産の年間収支は購入時点よりも改善(=黒字の幅が大きくなる。)しません。なぜなら家賃は築年の経過で下落する一方で修繕積立金・管理費は上がっていくからです(バブル以前はインフレによって築年が経過しても家賃が上昇することもありましたが・・・)。

 ただ、その黒字が減価償却によるものではなく、純粋に家賃よりもローン・税金・諸費用を大きく上回る場合は保有し続けても良いかもしれません。

  

そもそも、新築ワンルームマンションは購入してはいけません。以前の記事でも書きましたが、節税効果も対して無いですし、売却しようにもローンの残額が売値を上回ってしまい大きな損失を抱えてしまうからです。

 

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確定申告で税理士は必要か?

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結論としては、税理士にお願いしなくても確定申告はできます。青色申告で行う複式簿記も販売されている会計ソフト(freee、弥生とか)を使えば誰でもできます。
簿記を勉強したことがある人なら分かると思いますが、個人で行う事業であれば勘定科目は少ないので、個人でも簡単にできますし、不動産経営は特にお金の流れがシンプルなので、更に簡単です。

 

でも、筆者は確定申告を税理士にお願いしています。
ちなみに税理士支払っている報酬は、年間12万円程度です(売却・購入したときは変動します。)。これは確定申告の作成・提出の報酬であって、税理士と顧問契約を結んでいる金額ではありません。
決して安くない金額だと思いますが、それでも税理士にお願いしている理由は3つあります。

 

①最新の税制、最優良の税制処理で反映してもらえるということ
税制は常に変わっています。自分でも数年に一度確定申告について纏めた本(よく巷に売っている本です)を買って収集するようにしていますが全てを理解することは難しいです。

例えば、寄付金を支払ったときは、所属控除・税額控除の2つの処理方法があり有利な方が選択をできますというようなものや、仮想通貨のような新しい手法による利益に対する税制等、様々な処理方法や特例があり、これらを専門家にサポート頂けるのはかなりありがたいですし、税理士と話していると大変勉強になります。

 

②間違いのない(少ない)申告を行うため
かつては確定申告を自分でおこなってましたが、税理士にお願いを始めたときにいくつか指摘を受け、修正申告を行いました。誤った処理方法や勘違いで処理したことが原因でした。というように自分で作ると作業に集中するあまり、ミスに気づかずなんとなくそれっぽい数字が出たらそのまま申告してしまうのです。また、新築のワンルームマンション投資では営業マンが個人が本来適用できない処理方法を進めることもありますので、もし税務署から指摘を受けた場合、追徴課税や重加算税を受けたり、勤務先に対しても報告が必要になったりすることにもなり兼ねません。(すべての業者で行っている訳はないと思いますが・・・)

現在は、棟数が増え、雑所得もあり、領収書とかの書類だけで5cmくらいにもなるので、必要書類の整理だけでも一苦労なのに、それ全てをミスなく入力して、申告するのはかなり大変です。しかも、年度末は仕事が何かと忙しいので、間違えることは必至です。
なので、税理士にお願いして確定申告の作業をしてもらい、できたものを筆者が確認しています。一応筆者も税理士も人間なのでごくたまに間違えたり、勘違いしたりするので、筆者から指摘することもあります。このように、自分のミスにはなかなか気づけませんが、他人のミスには気付きやすいので、間違いの少ない申告を行うことができると思っています。

 

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③税務署による「お尋ね」「税務調査」への対策
税務署による「お尋ね」とは、「税務調査」の前段の納税者へのヒヤリングみたいなもので、税務署から書類が郵送されてます。
対象となりやすいひとは、個人事業主や不動産を購入・売却など大きな金額が出入りした人で、目的はお金を流れを確認するために行っているものです。これは粛々と回答すればいいのですが、問題は税務署職員が直接自宅まで来る「税務調査」です。「税務調査」は『事前に予告があるもの』と『予告がないもの』があると言われています。後者の場合、(まだ、)サラリーマンである筆者の場合、会社に勤務中でも帰ってきて対応を迫られる可能性がありますが、仕事を急に休むことはかなりしんどいのですし、会社の上司・同僚・部下に対しても不信感を抱かれます。
なので、筆者は税理士に確定申告の作成を依頼する際に、税理士法30条の税務代理権限証書」も税務署に提出するよう依頼しています。「税務代理権限証書」を合わせて提出することで、基本的には税務署から直接筆者に連絡が来ることはなく、税理士に連絡・確認が行われます(例外的に納税者に直接連絡があることがあるみたいですが、同時に税理士に連絡されるみたいです。)。税務署から税理士への確認で問題がなければこれで終了です。
また、依頼された税理士も「税務代理権限証書」を税務署に提出するので、より丁寧にミスのないように正しい申告をするようになります。

以上の理由の中でこれがお願いする理由の中で最も大きな理由です。つまり、税理士への報酬に用心棒代も含まれているわけです。


確定申告を税理士にお願いするか、お願いしないかについては賛否が分かれるところだと思います。
筆者は今後も不動産事業の拡大を目指しているので、申告漏れや間違いで修正申告を行いたくありませんし、税務署から目を付けられたくないので、これからも税理士にお願いして申告をしたいと思っています。
是非この記事を参考にして、税理士にお願いするかしないかを考えてみてください。

また、自ら事業を行う上で「簿記」の知識については身に着けていて損しません。簿記3級であれば数カ月で取得できますので、興味がある方は簿記検定を受けてみてはいかがでしょうか?

  

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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太陽光発電投資の仕組み・これまでの売電収入を大公開!

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太陽光発電には5年前に参入しました。
数年前までは太陽光発電への投資がものすごく流行っていましたが、太陽光の売電価格の低下に伴い、太陽光発電投資も落ち着いてきた気がします。

本日は太陽光発電投資の仕組みと、保有している太陽光発電の稼働状況と売電額について公開したいと思います。

 

太陽光発電投資とは?
太陽光発電が投資対象として注目されたのは、2012年に始まった「固定価格買取制度」からです。この制度は太陽光発電や風力・水力・バイオマス等の自然エネルギー再生可能エネルギー)による発電を普及させるために、これらによって発電された電力を電力会社に一定の価格で一定期間買い取ってもらうものです。

2012年から数年は買取金額が一般的な電力会社が発電した火力・原子力よりも高く設定されました。特に太陽光発電は他の自然エネルギーに比べ、太陽光パネルや蓄電池等の設備の価格が安いことや、一定規模以下であれば環境アセスメント等の行政手続きも不要で、屋根や空き地があればすぐに始めることができるという参入の容易さから、投資が集中しました。一時は太陽光発電専門の会社も多数でき、まさにバブルの様相を呈してしました。その結果、太陽光発電の電力買取額は毎年低下を続けています。

太陽光発電投資の仕組みは極めてシンプルです。

太陽光パネルを家の屋根か、空いている土地に設置し、発電した電力を電力会社に買い取ってもらいます(住宅・アパートの屋根に登載する場合、一部を使用し、余った電力を買い取ってもらいます。)。設置する太陽光発電のkw数・設置時期によって売電価格・買取期間が異なりますので、投資をする際は事前に確認しておきましょう。

 

保有している太陽光発電の設備・売電収入の状況は?
それでは、2016年11月に設置した太陽光発電の売電収入を公開します。
まずは設置している太陽光パネルについて紹介します。

・メーカー:三菱電機株式会社
・設置年 :2016年11月
・買取単価:31円(1kwh当) ※買取期間10年間
・発電容量:4.05kw
・場  所:横浜市の所有しているアパートの屋根の上
・投資額 :130万円(税込)

以下のグラフは2017年から2020年の過去4年の売電収入の推移です。

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天候によって売電収入の推移は多少の増減はありますが、だいたい同じ動きをしていることが分かります。雨が少なく日照時間が長い2-5月は売電収入が多く、梅雨の6月・秋の長雨の10月・日照時間が短い11-12月は売電収入が少なくなります。そして、意外と思いますが日照時間が長い7-8月はそこまで売電収入が増えません。太陽光パネル最も効率よく発電できる温度があり、夏場はパネル等の機器の温度が上昇し、発電効率が低下するためです。
また、太陽光パネルも機器ですので、年月が経つに連れて劣化したり、太陽光パネル自体が汚れたりすることでも発電量が落ち、売電収入も低下していきます。
とはいえ、少なくとも毎年13万以上の売電収入をもたらしており、4年平均の利回りは11%となっています。このペースで発電し続ければ、固定価格買取制度の10年以内に投資額を回収することできるでしょう(実際は減価償却)。

 

太陽光発電のメリット・デメリットとは?
これまで4年間運用してきて感じたメリットとデメリットを書きたいと思います。
*メリット*
・固定価格買取制度によって10%超の利回りを確保できる。
不動産のような空室リスクがないため、安定して収入を得ることができる。
太陽光発電の機器の減価償却によって節税ができる。
*デメリット*
設置してからは特にないです。
強いて言うなら、設置する前は、施工不良でアパートの屋根を破損させてしまわないかということが気になっていましたが、今のところ特に不具合はありません。
また、今後という意味で少し気になっていることと言えば、太陽光発電やその他の自然エネルギーによる発電が更に増加し、供給が需要を大きく上回ったときに電力会社が売電を控える「出力抑制」が行われるリスク(今のところ九州地方の一部のみ。)や、買取期間が終了した後の買い取り先をどうするかということでしょうか。

 

ちなみに太陽光発電を行う前に行ったことといえば、固定価格買取制度が開始し、世の中にある程度ノウハウが蓄積されたタイミングだったので、実際に運用している人・業者のホームページが沢山あったのでそれらを見たり、市販の本を1冊読んだりした程度です。これらを見る限りそんなにリスクが高くないと思ったので、太陽光発電を取扱うホームページから一括見積を取得し、最も反応が早かった業者に太陽光発電機器を購入・設置をお願いしました。

 

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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アフターコロナでも勝てる不動産経営(不動産投資)とは?

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2020年は「コロナ」の一色の年でした。2021年も当分は続きそうです。

今回は1年を経過して感じた不動産経営の振り返り今後入居者に求められる部屋(主にワンルーム)について思ったことを書きたいと思います。

 

まずはきしのの今年の不動産事業は増収増益となり、過去最高となりました。コロナ禍でありながら、幸いにも10月までは満室、11月から2部屋空きましたが、全体的としては非常に良かったと思っています。

 

そして、この一年を通じて思ったことは、コロナ禍をきっかけとして求められる部屋のあり方も大きく変わってくるのではないかと思っています。

コロナ禍前までは、2012年に就任した安倍総理によるアベノミクスや、日銀の量的緩和によって大量のお金が株式や不動産に流れ込みました。それに伴い土地値が吊り上がり、また、行政が推進する再開発や大規模災害の復興需要等により建設に関わる作業員の工賃が増加していることもこの流れに拍車をかけました。

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また、コロナ禍前までは大都市圏では家は夜帰って寝るだけの役目を果たせばいいので、駅から近いことが重要視され、10㎡程度、湯舟はないシャワーのみの極小住宅が流行りました。これは投資家の側面からすると部屋数を増やすことができるので、値上がりした土地でも収益を挙げるという意味でもこのようなアパートの供給が増えました。

それでも、土地の値段が上がり続けたので、極小住宅でも利回りの確保が難しくなった不動産業者は、利回りをさら高めるためにトイレ・風呂・キッチン等の水回りを一纏めにしたシェアハウスを商品を作り出し、積極的に投資家への販売を行いました。

これがのちに被害総額1500億円もの「かぼちゃの馬車事件」を引き起こします。

 

さらに過去を振り返ってみると、30年以上前のバブル経済の時も今と同じように土地にお金が流れ込み価格が高騰しました。一方で、1960年代・1970年代の当たり前だった設備が押入れのみの簡素な部屋、入居者でトイレ・風呂・洗面共同する「下宿」が、1980年代に入り、生活水準の上昇に伴い、各部屋にトイレ・風呂・洗面があるのが当たり前になっていきました。

とはいえ不動産は値下がりしないという土地神話により、土地の価格は異常な程までに上昇し、ピーク時には東京23区の土地とアメリカ全土の土地の価値が同じと言われるまでになりました。ここまで土地が高くなると広いスペースを確保できないので、トイレ・風呂・洗面といった水回りをそれぞれ独立して設けることはできません。そこでトイレ・風呂・洗面を一つに纏めた三点ユニットを設けた20㎡弱のワンルームマンションが大量に作られました。

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20年~30年前まで人口が増加し続けていたこと、賃貸用の物件も今より少なかったことから、大家さんの方が圧倒的に強い立場でした。なので、このような物件でも問題なく入居付けできていました。

それから30年経ち三点ユニットの物件が大量に売りに出ています。時代遅れの設備、老朽化し、狭い設備であることから、よっぽど好立地ではない限り都内でもそれなりに安価な価格になってしまっています。

 

このコロナ禍をきっかけとして、働き方は大きく変わり、リモートワークが当たり前になる世の中になると思います。

そうなると多くの時間を過ごす部屋に快適さを求めるようになります。その快適さとは、「広い部屋」「独立したトイレ・風呂・洗面」「無料のインターネット回線」「セキュリティ(TVモニター付インターホン・オートロック・監視カメラ等)」といった設備が当たり前になってくると思います。

この中で「インターネット回線」「セキュリティ」は比較的安価に対応できますが、「広い部屋」だけは一回建ててしまうとリフォームすることは極めて難しいです。実際に今保有している2棟のアパートのうち、25㎡以上の部屋は空室が出ても一月も経たず入居者が決まる一方で、15㎡以下の部屋は3ヵ月以上経ってもなかなか埋まりません。コロナ禍の前まではそんな差はなかったのですが、コロナ禍では大きな差が出てしまっています。

 

記載した内容を纏めると、なんらかの環境変化をきっかけとして、住宅のあり方は常に変わっています。環境変化に対応できないと選ばれない部屋となってしまい、空室となるとなかなか入居付けが困難になります。

繰り返しとなりますが、今後、入居者に選んでもらうためには、「広い部屋」「独立したトイレ・風呂・洗面」「無料のインターネット回線」「セキュリティ(TVモニター付インターホン・オートロック・監視カメラ等)」といった設備があることが当たり前になるでしょう。

 

これから不動産を購入される方は上記の視点を留意して購入してはいかがでしょうか。また、アパートを保有している方はお金との相談とはなりますが、入居者が求める設備を設置してはいかがでしょうか。

 

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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個人が貸主となる?ソーシャルレーティングの仕組みと運用実績を公開!

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ソーシャルレーティングをという言葉をご存知でしょうか?
簡単にいうと、お金がある人がお金の必要な人・企業棟に貸し付けて金利を得るという仕組みです。
ただ、個人自らが、お金が必要な人を見つけ、ちゃんと返してもらうのは難しいです。貸し付ける人の与信を見極めるのも難しいですし、返済が滞った時に取り立てるのも一個人が行うのは至難の業です。
本来この役目は銀行が担っていますが、銀行の預金金利があまりにも低金利なので、より高い金利を求める人と、事業を行いたいけど銀行から融資を受けることが出来ない人の間にミスマッチが生じていました。この間をつなぐ仕組みとして、ソーシャルレンディングというものが誕生しました。
今回はソーシャルレンディングの仕組みとリスク・これまでの投資実績について説明していきたいと思います。

 

ソーシャルレンディングの「仕組み」と「投資方法」
ソーシャルレンディングの「仕組み」ですが、お金をより効率よく運用したい人とお金を借りたい人(主に法人です。)との間をソーシャルレンディング業者が仲介します。これらの業者は銀行のように大きな本店・支店・沢山の従業員を抱えていないので、お金を借りたい人からもらった金利をそのままお金の出し手に回すことができます。なので、銀行の預金よりも高い利回りで運用できるのです。案件にもよりますが、利回りは2%~10%にもなります。メガバンクの定期預金金利0.002%ですのでソーシャルレンディング金利の高さが分かると思います。
次に「投資方法」ですが、ソーシャルレンディング業者の取り纏めた案件(お金を借りたい法人)を選び投資します。どのような案件があるかというと不動産や太陽光発電の事業者に融資する案件、海外案件、保証付の案件等、様々な種類があり、利回りも投資額も貸付期間も案件ごとに異なります。その中から自分が希望する利回り投資先を選びますが、当然、高金利・保証付き案件は、募集開始後、すぐに募集金額に達してしまうことが多いです。また、個人からの投資を募るので最低投資額は1万~数万、貸付期間も数カ月から数年となっています。なので、「とりあえず1年だけ運用したい」という場合でも、1年以下の案件に投資すれば期間満了後に元金と利息が返金されるので、自分の希望にあった運用を行うことができます。
株や為替でキャピタルゲインを得ようとするとその利益がそもそも確保できるのがいつになるかも分かりません。数日で数倍になることもありますが、数年たっても塩漬け状態で利益を得られるか分かりません。一方、ソーシャルレンディングは数倍になることはありませんが、ある程度の収益を見通すことができます。

 

ソーシャルレンディングの「リスク」
短期間で銀行よりも遥かに高い金利で運用できるというソーシャルレンディングはすごく良さそうな運用先だと思いますが、デメリットはあるのでしょうか?そのデメリットをどのようにカバーしたらいいのでしょうか?
これまで5年間投資してきて感じたリスクは、「貸付先の滞納」・「ソーシャルレンディング業者そのもの倒産」の2点です。

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①貸付先の滞納・倒産
いくら高金利でも滞納してしまっては意味がありません。さらに倒産になると、利息はもちろん元金も返って来ないこともあります。ある程度はソーシャルレンディング業者が貸付先の信用情報を確認し、必要であれば担保を確保するのですが、銀行から借り入れることができない法人という属性上滞納は一定数で発生しています。きしのはmaneo社で投資していますが、3件の投資先が滞納しており、現時点でも解決していません。当然高金利を確保するためのリスクと割り切るしかないのですが、滞納の憂き目に遭いたくない方は、「高金利な案件を避ける」「保証付・担保有の案件を選ぶ」につきます。

②運営事業者そのものの倒産
このリスクが最も気を付けなければいけない点だと思います。当たり前の話ですが、ソーシャルレンディング業者そのものが倒産すると貸し付けているお金の回収が滞ったり、分配が行われなくなったりします。これらを避けるために、ソーシャルレンディング業者の親会社・グループ会社の資本がしっかりしたところを選ぶようにしましょう。

 

なぜ投資しようとしたのか
ソーシャルレンディングで運用した理由は、安定的にインカム(利息収入)を得たいと思ったからです。キャピタル(売却益)の方がインカムよりも多くなることは多々ありますが、キャピタルを安定的に得るということは株・為替の売買で負けてはいけないということなので結構大変なことです。一方でインカムは一回貸付・保有しさえすれば、継続的に利息を得ることができます。キャピタルで稼ぐよりも精神的にもかなり楽なので今後も一定の金額はソーシャルレンディングで運用していきたいと思います。

 

ソーシャルレンディングの運用実績
2015年から投資を始め、再投資した額も含め、トータルで240万円を投資し、14万円の利息を得ることができてます。
ちなみに10万円弱が貸付先の経営環境が悪化し、支払いが滞っています(滞納したわけではなく、少しずつ回収されて返済されています)。それを差し引いても4万円利息は得ることが出来てます。

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ソーシャルレンディング以外の投資は以下記事をご覧ください。 

 

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仮想通貨(暗号資産)は金と同じ?その仕組みと運用実績は??

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仮想通貨は2018年5月から始めました。今はビットコインの急騰により、その恩恵を受けております。

もはや、「たられば」ですが、ビットコインの存在自体は1ビットコインが数万円の時から知っていましたが、仕組みも分からず、意味がわからなかったので購入しませんでした。その後、ビットコインが金のように有限で、ブロックチェーン技術によって偽造も困難であることが世間に広く評価され、2016年に1ビットコイン200万を超えた時、あの時買っておけば「億り人」になれたのにと後悔しました。。。

その後、ビットコインは急落したタイミングで本格的に仮想通貨への投資を始めました。

 

なぜ仮想通貨を投資対象としようと思ったのか?
冒頭書いたように今のところ「それぞれの仮想通貨はブロックチェーン技術によって発行できる数に限りがある」からです。今のところと言ったのは、もっとIT技術が向上(量子コンピューター等)して、ブロックチェーン技術が簡単に破られるようになってしまったり、有象無象の仮想通貨が生み出され、それぞれ仮想通貨は有限であっても仮想通貨そのものが増えた場合、投資するお金の総量は増えないため、それぞれの価格は伸びなくなったりする可能性もあります。
また、世界の中央銀行が不況を避けるために過去前例がないくらいの異次元の量的緩和政策を続け、世の中にはお金が余っていること(=お金の価値が下がっている)も行先を失ったお金が株や資源・不動産が流れ込んでいます。もちろん仮想通貨にもお金が流れ込んでいます。仮想通貨の将来の先行きは薔薇色とはいえませんが、当面は仮想通貨にとって追い風な環境が続くと思っています。

 

どのように利益を得るのか?どれの仮想通貨に投資すればいいのか?
仮想通貨は金と同じく保有していても利息・配当を得ることができないので、利益はキャピタルゲインに限られます。なので安く買って高く売って利ザヤを得ます。細かいことをいうと採掘という方法で自ら仮想通貨を確保するという方法もありますが、相当ハイスペックなPCじゃないと採掘することは難しいと思います。
今や仮想通貨は数えきれないくらいありますが、実際投資できるのはビットフライヤーのような取扱業者が取り扱っている仮想通貨のみです。業者が選んでくれる仮想通貨はある程度流通しているメジャーなものを選んでくれているので、その中から選びます。
ただ、闇雲に投資するのではなく、時価総額が大きい仮想通貨に投資しましょう。時価総額が大きい程取引が多く(機関投資家等の投資対象にもなりやすい)、話題にもなりやすいので、値もある程度動き、キャピタルゲインを得る機会が多いです。一方、時価総額が小さい仮想通貨は、取引参加者が少なく基本薄商いなので、基本的には値動きが少ない無風の状態なのでキャピタルゲインを得ることは難しいと思います(ごくごくまれに突然値が跳ねることもありますが、そのタイミングで売るのは至難の業です。)。

その視点でいうと、時価総額が最も大きいビットコイン、その次に大きいイーサリアムリップル等当たりに投資するのが無難だと思います。詳しい時価総額のランキングはモーニングスター社で確認してみましょう。

また、余談ですが、仮想通貨には独特の用語が沢山あります。正直自分もまだ分かっていない単語も多数ありますがその都度調べて理解するようにしています。

 

これまでの仮想通貨の投資実績は?
投資した仮想通貨は、ビットコインイーサリアム、イーサクラシック、リップル、リスクで、投資金額は3万円です。

これまでの投資実績について、正直言うとなんとなくで選んでいたので「リスク」のように高値掴みして、今も塩漬けになっているものもあります。その後、先ほど書いたように時価総額が多い仮想通貨に投資するようにし、仮想通貨の中で出遅れたものに投資するようにしたところ、少しずつ勝てるようになってきました。トータルでは、イーサリアムリップルでこつこつ利ザヤを積み重ねたところに、最近のビットコインの急騰で大当たりしたので、8万まで資産が増えています!!

 

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仮想通貨の今後
過去は仮想通貨の取引所の破綻や不正アクセスによる流出等もあり、負のイメージが強かったと思います。これらを経て各仮想通貨業者は対応を強化していますし、仮想通貨特有の利便性が注目され、各国の中央銀行facebookが相次いで発行に向けて取り組んだり、各国でも法整備が進められたりしています。
なので、今後はより安定的で安心なものとして使われるようになると思っています。

ただ、今も仮想通貨の価格の変動は株価や為替よりも極めて値動きが激しいので、今後も数万円程度の投資に留めたいと思っています。

 

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「ポイ活」のススメ(楽天ポイント編)

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ここ数年キャッシュレスが進むにつれ、ポイントも色々な事業者が力を入れています。
楽天ポイント」「dポイント」「Tポイント」等の有名なものから交通系やマイル等まで世の中には無数にあります。
今、積極的に集めているのは、楽天ポイント・Tポイント・dポイントです。その中で特に最も力を入れているのが「楽天ポイント」です。
その前に、ポイントを効率よく貯めるためには、①どこでも貯めることが出来て、使えるポイントであること②なるべく一つに纏めることの2点を意識しましょう。多少効率が悪くても、なるべく一つにすることが沢山ポイントを貯めることができます。マイナーなポイントでは貯める場所、利用できる場所が限られますし、分散することでポイント期限を忘れてしまって失効したり、利用条件が厳しくて使えなかったり(一定以上、●●円ずつ使えるようなもの)するようではストレスも貯まりますので、長続きしません。なので、この2点を意識した上で選んだポイントであれば、特に意識することなく生活の一部として貯めることが出来、気づいたらそれなりに貯まっていると思います。
また、ポイントの事業者によってポイントは貯める以外にも、その事業者が提供するサービスを利用することで固定費が下がり、実は溜まっているポイント以上に効果を得られます。これらの合算による効果はポイントを上回ることもあります。まさに一石二鳥なのです!
きしのは2年前から楽天で本格的にポイ活を始め、2019年は5万ポイント、2020年は年間7.5万ポイントを獲得することができました。

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これから説明する内容は楽天のサービスについての説明だらけなので、もはや楽天の回し者みたいな感じですが、これまで自分がやってきたポイントを貯め方と得られた効果を詳しく説明したいと思います。
そもそも楽天で貯めようと思ったのは、楽天自体が数多くのサービスを提供しているため、そのサービスを利用するだけで効率よく貯めることができると思ったからです。

①支出は全て楽天カードで行う
光熱水費・Pay・交通費(Suicaのみ)・日常の買い物あらゆるものを楽天カードで支払います。特にネット通販では楽天市場の特にポイントが貯まる日に購入したり、その他の楽天のサービスを利用したりすることで、還元率が3%以上となることもあるので、ぐっとポイントが貯まります(厳密にはもっと還元をもらえることも!)。
ノーマルカードでも良いですが、できればゴールドカード(年会費2000円)の方がもっと良いです。確かに年会費はかかりますが、楽天市場の還元率は5%と2%もアップするので、あらゆるものを楽天市場で買えばすぐに元が取れます(年間10万以上購入するのであればゴールドの方が得です。)。それ以外にも空港のカードラウンジが使えたり、ETCカードが無料になったりと色々なメリットがあります。
また、楽天カードはほぼいつでも発行ポイント(5000ポイント)を貰うことができますが、たまに7000ポイント、8000ポイント貰える月もありますので、これから発行される方は公式サイトやCMを注意深く見るようにしましょう。

②ネットでの購入はなるべく「楽天市場」で買う
楽天カードを発行したらなるべく日用品・本等は楽天市場で購入するようにしましょう。それも、「0」と「5」が付く日は、ポイント5倍になるので、その日に集中して購入すればかなり多くのポイントが貯めることができます!⑥でも書きますが、今のところ楽天市場アプリで購入すると還元率が+1%となりますので、必ず楽天市場アプリから購入しましょう!

楽天モバイル
正直いって、この効果は絶大です。もともとは三大キャリアでしたが月の通信費は1万円前後でした。最初は格安スマホMVNO)に懐疑的でしたが、周りでもだんだん利用者が増え、利用者の反応も良かったことから、思い切って「楽天モバイルMVNO)」変更しました。楽天会員がダイヤモンドということもありましたが、初年度は月額1000円程度と10分の1になり、年額にして10万円以上の節約となりました。現在、楽天も自らキャリアとなり、1年間無料キャンペーン中なので、早速移行しました。ただ、三大キャリアが総務省も圧力を受けて、安いプランを発表していますので、自分にあったプランをよく検討すればいいともいます。
(きしのは楽天MVNO(格安スマホ)から楽天MNOに2回変更しています。詳しいレビューは後日書きます。)

楽天でんき
③の楽天モバイルほど大きな効果は得られませんが、一回変更さえすれば、電気代が少し安くなるうえに(利用額によりますが、数百円程度)、毎月のポイント(200円毎に1ポイント)が溜まります。また、今なら楽天でんきに申込むだけで3,000ポイントを貰うこともできますよ。(最近、楽天ガスも始まったみたいです!)

楽天銀行楽天証券の口座開設
楽天カードの発行したら、楽天銀行楽天証券の口座も開設しましょう。
引き落とし口座を楽天銀行にするだけで還元率が1%高まり、楽天証券の口座も開くだけでこちらも還元率が1%高まります。

楽天インサイト楽天pointclub・楽天市場アプリ等を使う
楽天インサイトはほぼ毎日送られてくるアンケ―トに答えるだけでポイントが貯まります。だいたい毎月50~200ポイントくらいたまります。楽天市場アプリ・楽天pointclub(ポイントの有効期間やお得な情報を得られるアプリ)も使うだけで還元率がアップします。それ以外にも楽天check(街のコンビニ等に行ってアプリを立ち上げるだけでポイントゲットできるアプリ)もあります。

 

これら①~⑥によって毎年数万ポイントを獲得することができていますし、モバイルや楽天でんきによる支出の削減効果も数十万円受けることができました。

 

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ここまで楽天のサービスのメリットを紹介してきましたが、デメリットもあります。
楽天のサービスは非常に幅広いのですが、どこもこれもその業界ではトップではありません。例えば、楽天市場では品揃えではAmazonの方が充実していますし、価格も安いことが多いです(利用者数もAmazonの方が多いという統計もあります。)。楽天銀行・証券は、SBIに規模・サービス面も勝てません。楽天ビューティーホットペッパービューティーには劣り、Payも還元率・利用箇所ではラインPay・paypayに劣ります(一方、楽天edyは利用箇所が多く便利です。)。何を言いたいかというと、幅広く展開しているけれども、手を出しすぎて中途半端となっているサービスがあるということです。ただ、多くの人がメインで使う楽天市場やトラベル・携帯・銀行・証券はそれなりのサービスを提供しているので、よっぽどのこだわりが無い場合はこれで十分かと思います。
皆さんも自分にあったポイ活を始めてはどうでしょうか?

 

ポイ活以外の収入アップの方法は以下記事よりご覧ください。

 

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資格を取得したい!でも、どの資格をどれから始めるべきか?(法律・会計・金融・不動産系)

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「将来が見通せず不安。。。」「スキルアップして昇進・転職・独立したい!」ので何か資格を取りたいけど、資格が多すぎて何から始めていいか分からないという人は多いと思います。そもそも必要な資格は業種にもよるので「一概にコレです」という必ず万人ウケする資格はありません。

当然、弁護士・公認会計士不動産鑑定士のような資格を取得するだけで食える資格もありますが、初めからこのような超難関資格を目指すのは、動機がはっきりしている人や意思が強い人はともかく、中途半端な気持ちで挑むと途中で心が折れてしまうでしょう。超難関資格を目指し、挫折した場合、多少の勉強した知識は残りますが、対外的には何も残りません。むしろ「お金」と「時間」を失います。
でも、一念発起して「何か資格を取得したい」という場合はファイナンシャルプランナー(以下、「FP」)がおススメです。
FPとは、お客様が生活するうえでのお金の悩みをサポート・アドバイスする専門家で、老後の2000万円問題で将来が不透明になっていることから、ライフプランをよく検討することは今後ますます社会的地位が高まっていく資格だと思っています。 

実際に銀行・証券・保険等の金融業界では入社してから数年以内にAFP・FP2級程度まで取得を求められるところが多いです。
FPから始めた方がよい理由として、金融・不動産・相続・保険などの幅広い分野を学ぶことができるので、勉強しながら興味が出てきた分野に進むことができます。先ほども記載した通り、幅広い分野を学べるので、進む方向も沢山あります。もし、興味が出てこなくてもFP2級・AFPまで取得しておけば十分に履歴書に書くことはできます。

 

FPからステップアップできる分野としては、「会計・税金」「金融」「不動産」「ライフ・相続」の大きく4つに分かれると思います
例えば、「会計・税金」では、簿記3級・2級から税理士にスキルアップすることができます。それ以外のステップアップのイメージについては、以下の図を見てみてください。これはほんの一例でこれ以外にも世の中には多くの資格がありますので、FPからのステップアップの選択肢は無数にあります。

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もちろんFPそのものを極めてもいいかもしれません。特にFP資格の最高峰であるCFP・FP1級の取得者は2万人で、FP2級・AFP:40万人と比べ、取得人数はかなり少ないので金融業界ではそれなり評価される資格です!

ちなみにきしのは、簿記・FPをきっかけとして、興味の向くままにCFPを取得し、特に興味があった不動産・金融をもっと勉強したいと思ったので、宅建・不動産証券化マスター・証券アナリストを取得しました。それぞれの資格の勉強方法は詳しくはそれぞれの記事をご覧ください。

 

現在は不動産経営を行う中で法律分野をもっと知っておきたいと思ったので行政書士の勉強をしています。
みなさんも「思い立ったが吉日」です。やる気になったその時に始めてはいかがでしょうか?

 

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