がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

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電気系資格最高難度の「電験三種」試験とは?

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現在、きしのは2022年8月の第三種電気主任技術者試験の受験に向け、絶賛勉強中です。

今回の記事は第三種電気主任技術者の試験制度について纏めてみました。

 

 

電気系の資格とは?

電気は生活に欠かせないインフラです。

当たり前ですが数秒たりとも電気が無くては日常生活が送ることができません。

一方、電気の工事については取り扱いを誤ると地域一体の停電、火災、最悪の場合、死亡事故に至ることもあります。

なので、電気関係を取扱う資格は沢山あり、多くは「国家資格」です。

電気系の資格で最もメジャーな資格は「電気工事士です。

特に第二種電気工事士は、毎年の受験者数が15万人前後が受験するマンモス資格です。

2021年度は17万人が受験しており、マンモス資格で有名な宅建士(25万人)と比べてもそん色ありません。

今回紹介する第三種電気主任技術者電気工事士と比べると難易度が非常に高いことから、受験者数は少なくはなるものの、それでも受験者数は5万人を超える電気系の代表資格の一つです。

以下が電気系資格のザックリとした比較です。

電験が圧倒的に難しい・・・

 

電気主任技術者の役割とは?

電気主任技術者は取扱う電圧によって第一種・第二種・第三種に分かれます。

最も上位である第一種が全ての電圧を取扱うことができ、最も下位である第三種ですら第二種電気工事士の100倍近い電圧を取扱うことができます。

非常に高圧の電気を取扱うことから、法律で電気主任技術者でなければ取扱うことができない電気工作物が多数あり活躍の場は多岐にわたります。

具体的にはビルや工場に設置されている事業用の電気設備の工事や保安管理などを行います。

何気なく働いている学んでいる通勤通学している施設は電気主任技術者による日常の維持管理・設備の更新が行われているからこそ安心して使うことが出来ているのです。

先ほども書いたように、電気は建築の躯体と異なり、電気そのものは目に見えないこから、非常に取り扱いが難しいです。

時に日常生活や命にも影響を与えることから、資格そのものの知名度以上にその役割・責任は重大です。

そういう背景もあり、飽和状態と言われる法律系(弁護士・司法書士行政書士等)・会計系の資格(税理士等)に比べると、電気主任技術者は将来的に必要とされる人数に対し、数千人も足りなくなると予想されています。

責任重大な役割を担っていますが、取得しさえすれば資格だけで食べていくことはできます。

 

電気主任技術者になるためには?

電気主任技術者になるためにはいくつか方法があります。

認定高校を卒業し、実務要件を満たす方法試験に合格する方法があります。

基本的には一般財団法人電気技術者試験センターが実施する年2回の試験に合格して電気主任技術者になるルートが大半です。

また、建築士といった資格は建築学科卒業といった一定の受験要件がありますが、電気主任技術者試験には受験資格はなく、誰でも受験することができます。

ちなみに電気主任技術者が今後不足することが予想されていることから、2022年度から試験がこれまでの1回から2回に増えています。

今後はCBT方式での受験も検討されているみたいなので、より受験しやすくなると思います。とにかく定期的に公式の情報を確認するようにしましょう。

第三種電気主任技術者試験は、理論・電力・機械・法規の4科目があり、一定期間内に全て合格する必要があります。

諸説ありますが、難関資格ということもあり、全ての科目を合格するには1000時間程度必要とも言われています。

試験の内容は理系の資格ということもあり、数学・物理・化学の知識が必要となりますので、文系の方は復習が必要です!

2022年8月試験の申し込みは5月16日から6月2日までです。

受験する方は忘れずに申し込みましょう!!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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アパートへの自販機設置方法とメリットデメリット・売上とは?!

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きしのは一棟だけ自販機を設置していますが、正直儲かっているかわかりません。

ただ、4年設置してなんとなくの自販機のメリットデメリットが分かって来ました。

そこで今回は自販機に関する記事です。

 

 

自販機の設置場所と設置したきっかけ

設置場所は初めて購入したアパート(横浜市)の入口です。

最寄駅こそ人気路線の東急東横線の駅ですが、物件の立地は良くはありません。

車がやっと一台通れるかどうかの狭い道路に接道しているので、1日の歩行者もしれてします(数えたことはありませんが、大体の想像つきます)。

また、アパートもワンルーム4室程度なので入居者による利用もあまり期待できないです。

これから売上についても記載しますが、正直、自販機会社にとってはあまり美味しくないでしょう。

設置したきっかけはこの不動産を購入した不動産業者からの紹介でした。

きしの自身も購入した物件の立地が悪いと思っていたので、設置しようとも思っていませんでした。

不動産業者から設置することで自販機全体の売上の10%程度が「設置料」として貰えることや、デメリットも強いていうなら電気代くらいとのことだったので設置することにしました。

 

自販機の設置方法

先ほども書いたように不動産会社からの紹介だったので自ら能動的に設置したわけではありません。

主な設置方法は「自ら自販機を運営し、設置してもらう方法」「不動産業者・管理会社経由で紹介してもらう方法」があります。

所有している物件の立地が駅近や主要道で歩行者が多ければ前者の方法でよいと思います。

コカ・コーラやキリンビバレッジ、ダイドードリンコ等の飲料会社や、自販機を設置運営している株式会社八洋、株式会社ユカのような会社に問い合わせても良いでしょう。

一方、物件が駅から離れていたり、メインではなく裏路地に面している場合等立地が悪い場合は、直接業者に問い合わせても断られると思います。

その場合は、きしのと同じように物件を売ってくれた不動産業者や管理会社等経由で紹介してもらう方が良いでしょう。

不動産業者や管理会社は普段から自販機の運営会社とも付き合っていますし、そこからの紹介されたお客さんなので前向きに検討してくれますし、設置後も自販機の補給や清掃についても割と真面目に対応してくれます。

 

設置するメリット・デメリット

自販機のメリットとデメリットはなんでしょうか?

メリットは物件の空スペースの有効活用ができ、物件全体の収支を高めることができる

ことができます。

立地にもよりますが、売上が良い場合、毎月数万円の設置料が入ることもあります。

デメリットは売り上げが少ない場合、自販機の設置料が自販機の電気代を下回る逆ザヤに陥ることや自販機業者の管理が不十分の場合、ごみの回収や清掃がきちんとなされず物件全体が汚い印象になるということ、自販機に人がたむろして治安が悪くなることがあります。

これらのデメリットを防ぐ方法はあります。

逆ザヤは、設置料を電気代相当額として毎月2,000円程度+歩合(売上×10%)とすることで防ぐことができます。きしのもこの条件でした。

ごみの回収・清掃等については管理会社の報告や自分で見に行った時に確認し、問題があれば対応をお願いする必要があります。

 

自販機の売上(設置料)推移

何故か年々売上(設置料)が減少している・・・

最後にきしのの自販機の売上(設置料)を公開します。

これまで2社の自販機業者とお付き合いしてきました。

1社目の自販機会社から設置を止めたいとの連絡があり、2021年11月から会社を変更しました。

設置条件が完全に売上連動となったので、それ以降の売上(設置料)が減少しました。

正直逆ザヤになった可能性はありますが、入居者へのサービスでもあるのでしばらくは様子を見てみたいと思います。

毎年の売上(設置料)は3万円~5万円弱とこの物件の年間収入約320万円と比べると1%程度と細やかです。

また、この物件には太陽光もついていますがその売上は約14万円なので、それと比べても少ないです。

ただ、自販機は初期投資が不要でランニングコストもほとんどかからないこと、管理の手間が全く不要ということを考えるとそこまで欲張ってはいけないのかもしれません。

オーナーの皆さんも物件の収支向上に向け自販機の設置を検討してはどうでしょうか?

また、これ以外にも太陽光発電設置といった方法もありますので、色々検討してみてください。

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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賃貸物件の空室の家賃の決め方!

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2021年10月から保有2棟の物件は全て満室となっており、穏やかな年度末を越えたと思ったら、年度明け早々管理会社から退去の連絡があり、少し落ち込んでいます・・・

今回は「空室の家賃の決め方」についてです!!

 

 

家賃はどのように決まる?

色々ありますが、家賃は立地・設備の2点で決まると思っています。

立地は物件の属する区・市、最寄駅等の大きな視点と、物件の接道状況やスーパー・ドラッグストア・病院等の生活しやすい施設の有無といった小さな視点に分けられます。

基本的には家賃は駅から近い方が高くなりますが、郊外では駅から離れていても商業施設が集まるエリアでは駐車場の有無が家賃に大きく影響を与えます。

また、物件の設備も家賃に影響を与えます。

当たり前ですがバブル時代のバストイレ洗面が一つになった③点ユニットとトイレバス別の部屋を選ぶ人は全く異なりますので、家賃の価格帯も異なります。

それ以外では、室内洗濯機置場・独立洗面台・モニター付インターホン・一階か二階以上か・エレベーターの有無・無料インターネットの有無・宅配ボックスといった設備でも変わってきます。

 

賃料は建物の築年と共に下げる??

立地・設備以外は差別化できますが、全ての物件に平等に訪れる「築年」の影響は避けることはできません。

当然ですが、家賃は新築の方が新しく、古い方が安くなります。

ただ、家賃はどこまでも下がることはなくて、一定の賃貸ニーズがあるところであれば、ある程度築年が進むと下げ止まる傾向があります。

更に景気や物件の立地の状況(競合が多い、少ない)によっても家賃は影響を受けますので、物件の竣工時期が不況だった場合や郊外の駅前の好立地であれば新築当初の家賃を上回ることがあります。

実際にきしのが保有している横浜1号棟はアベノミクスによって景気が上向くかどうかの2012年に竣工したので、新築当時の家賃は一度も下がっていません。

むしろ若干上がっています。これは単純に運が良かっただけです。

したがって、基本的には築年の経過とともに賃料は下落しますが、築10年以上の場合は下落は緩やかまたは横ばいとなるのが一般的です。

 

賃料の決め方は?

では、家賃はどのように決めたらよいのでしょうか?

多くの人は管理会社に物件の管理をお願いしていると思います。

退去があれば、管理会社から次の家賃条件を相談されるでしょう。

管理会社は普段から多数の管理をしているので、物件界隈の家賃相場を理解しているので、提案された家賃で入居者を募集しても問題はないです。

ただ、管理会社も忙しいので、市況の変化を確認せず、前入居者と同じ家賃で提案してくることがあります。

景気や周辺環境が大きく変わらなければ問題ないのですが、これらの環境が変わり、周辺の家賃相場が変動している場合、相場と乖離した賃料のため、なかなか入居者が決まらないということもあります。。。

なので、きしのはSUUMOやホームズ等で自分の保有物件と同じ条件(駅距離・物件スペック)を入れ、検索して現在の家賃相場を確認するようにしています。

実際に今回空室となった部屋の家賃は、管理会社から前回の入居者と同じ家賃を提案されました。

ネットで調べたところ、管理会社の提案された家賃は、最も安い家賃の物件よりも5,000円も安い水準でした。

2022年3月以降、本格的にコロナとの共生を目指すようになり、在宅もそこまで求められなくなったことから、上京している人も増え、空室が減少していることから家賃相場が上昇していたのです。

管理会社の提案頂いた家賃はあまりにも安かったので、3,000円程度上げて募集することにしました。

このように管理会社も忙しいとつい機械的に提案してしまうことがあります。

なので、自分自身でもしっかり家賃相場を確認するようにしましょう!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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難関資格を取れば食べていけるわけでもない・・・

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一発逆転や将来のために資格を取得している人もいると思います。

きしのも資格取得(電験三種)に向け、絶賛勉強中です。

難関資格に挑めば挑むほど、その資格にすがりがちですがその考えは危険です・・・

 

 

資格を取得する理由は?

組織に縛られないため。

将来の不安のため。

ステップアップのため。

会社として受けなければいけないため。

教養のため。

色んな理由があると思います。

正直、自分を奮い立たせ、頑張れるのであればなんでもいいと思います。そもそも、目指すという行為そのものが素晴らしいのです。

ただ、その理由が資格さえとれば食べていけると思っている場合は、その先は不安です。

確かに難関資格ほど取得するだけで食べていける可能性が高まりますが、資格を取っただけで生きていけるほど甘くはありません。

そもそも、取得する動機が弱いと長い勉強期間中に心が折れてしまうかもしれないのでなるべく理由が多い方が良いです!

きしのの場合は、もともとは仕事を辞めても路頭に迷わないために資格を取得をしてきました。でも今は自らの事業を行う上で必要となる知識を身に着けるために取得しています。

不思議なもので中学・高校の勉強は全くやる気は起きなかったのですが、興味がある資格であれば数ⅢCや物理の勉強も苦になりません。

 

資格を取った後どうなりたいか?

なんでもそうですが、目標があるとそこに目が行きがちですし、やむを得ないと思います。

資格を取るという目標の場合、合格するためにとにかく勉強すること、これは大学や就職でも似ています。

なんとか第一希望に入学・入社できても、その先の目的を全くイメージしていないと目標を見失ってしまい、迷走してしまうでしょう。いわゆる燃え尽き症候群みたいなものでしょう。

資格の話も同じです。資格をどう取るかも大事ですが、たまに初心に帰りつつ、なぜその資格を取ろうと思ったのか?資格を取ってから何をしたいのか?どういう風になりたいのか?といった先のことも考えるようにしましょう。

宅建士であれば、「仲介会社に就職して経験を積もう」「入居希望者のニーズに応えられる不動産屋を開業しよう」「宅建試験で勉強した法律の知識を活かして、より難関資格に挑んでみよう」という感じです。

 

資格を活かせるかとうかはその人次第

難関資格を取得する事はそれだけで素晴らしいことです。

繰り返しになりますが、難関資格を取得したからといって食べていくことはできません。。。

難関資格があるからといって勝手にお客様がやってくることはありません。

仕事を自ら取ってこないと、報酬は貰えません。

士業の場合、昔は「先生」と崇め奉られ、講釈を垂れることも多かったと思います。

今では「先生」そのもの数も増え、競争が激しくなったり、それらの役割を代替するAIが登場したりと旧来型の「先生」は淘汰される傾向にあります。

つまり、他のサービス業と同じで、お客様の要望を汲み取り、迅速に丁寧に対応することが求められているのです。

難関資格そのものは強い武器にはなりますが、過度な過信は要注意です。

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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不動産投資において自分の融資枠を知る方法

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融資を受ける理由

不動産投資において、融資を受ける人が大半です。

融資を受ける理由は、大きく二つあります。

一般的に不動産は数千万円から数億円と非常に高額であり、全てを自分の貯金で用意出来る人は少ないからです。

融資を受けることで、自己資金で投資するよりも利回りが高くなるレバレッジ効果を目的として借りる人がいます。

この効果は物件に占める融資の割合で効果は変わります。きしのの保有している物件の利回りは7%後半から8%前半ですが、融資の割合が大きいため、自己資金に対する利回りは15%〜20%程度になっています。

投資効率を高める仮にそれだけのお金があっても借りる人はレバレッジ効果を活用してより効率の良い運用を期待しているためです。

ちなみにFXもこれと同じ理屈です。ただ、レバレッジは利益もそうですが、損失も大きくなるので注意が必要です!

 

話を戻すと、銀行などからどのくらい融資してもらえるかは年収や家族属性、勤続年数によって異なります。

ざっくりと年収の10倍程度というのが目安ですが、これも属性や金融機関によって変化します。

次は融資枠を調べる方法をご紹介します。

 

不動産業者経由で確認

融資枠を調べる方法は、不動産業者経由で確認する方法です。もっとも無難なのが購入予定の不動産を紹介してくれた不動産業者に聞くことです。

不動産業者は毎月多くの取引を行なう関係から色んな銀行とお付き合いしています。なので、銀行の融資目線を知っているので、その人に合った銀行を紹介してくれますし、銀行との橋渡し的な役割も担ったりします。

玄人の不動産投資家の場合、メインバンクとしっかり関係ができており、独自に融資を引くことができる方や、自ら銀行を回り、開拓するという方法があります。

ただ、前者はある程度の資金力・規模の投資家でないと無理ですし、後者は準備や訪問に時間も掛かり、その割には融資を受けられないので効率が悪いです。

なので、不動産業者の紹介が最もメジャーで労力も少なくすみます。

中にはネットでは知ることができない銀行の評価内容や融資条件を教えてくれる業者もいます。

が、この方法も万能ではありません。なぜなら融資の情報は毎日変わるからです。

なので、不動産業者の情報は数テンポ前の情報ということもありますので、参考程度にしておきましょう。

 

ネットから確認

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不動産業者に聞かずに簡単に知る方法がネットで調べる方法です。

一部の金融機関(オリックス銀行など)は目安を記載しているところもありますので、必要な項目を入力して、手っ取り早く知ることができます。

とはいえ、ネットでの審査は実際の審査で見られる内容が反映されていないこともあります。

いざ、物件が決まって融資の段階でネットではOKだったのに、本審査で融資を断られるケースもあります。

最近のきしのもこのパターンがありました。ネットでは現在の借入でもあと5000万融資できますと言われたのにも関わらず、銀行の担当からは自己資金が少な過ぎると断られました。

 

融資を受けずに不動産投資をする方法

不動産投資を行うにあたって融資の重要性は分かったけど、「年収的に融資が難しい」「借金してまで投資をしたくない」という方はどうすればいいのでしょうか?

そういった方は郊外の築古の区分所有や戸建てを狙いましょう。

これらは数百万で購入できるので、融資を受けなくても購入できるでしょう。

意外なことに首都圏でも都心から30分も離れれば、ごろごろありますので楽待とかで探してみてはいかがでしょうか?

そこで実績やノウハウを積み上げ、数千万~数億円の物件にチャレンジしてもよいかもしれません。

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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不動産投資家にとって2022年は厳しい時代かもしれない・・・

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現在、2棟を保有し、今年は3棟目の購入に向け、動き回っております。

が、過去から不動産投資を続けてきた身として、今は投資家にとっては信じられないくらいほど厳しい逆風が吹いています。

主な理由は「物件価格の高騰(利回り低下)」「融資のハードルが引きあがっている」ことがあります。

今日の記事は、不動産投資において何が起きているのか?今後はどうなるのか?どうすればいいのか?についての記事です。

 

 

不動産価格の高騰

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2012年のアベノミクスやそれと呼応して始まった日銀による異次元の量的緩和によって、株や不動産(地価)が高騰し続けています。

東京五輪後は下がると言われていましたが、株はもみ合ってますが、不動産はウクライナ情勢や悪い円安によって資材価格が上昇していることから当面は高い水準が続くでしょう。

日経平均は2012年1月の8,549円から、2022年3月末には27,821円と約3倍!

銀座鳩居堂前の公示地価は2012年の平米2700円から、2022年には平米5300円と約2倍!!

また、首都圏の新築マンションの分譲価格も円バブル期を上回っています。

さらに2021年にはウッドショックまで発生し、戸建てや小ぶりなアパートの建物価格も上昇しています。

当然この影響は投資用不動産の価格にも影響を及ぼしています。

特に首都圏の不動産は高騰し、2015年ごろは新築でも利回り8%の物件はザラにありましたが今では7%を切ることも珍しくありません。


不動産投資に対する銀行の融資引き締め

日銀の量的緩和や数十年所得が増えない日本において、なかなか良い投資先が見つからないことから、行き先を失ったお金が沢山あります。

そのような時代に銀行のような金利差で稼ぐようなビジネスは破綻しつつあります。もともと銀行にとって投資用不動産への融資は比較的高金利で安定的に稼げる先でした。

が、スマートデイズ社とスルガ銀行が結託して引き起こしたかぼちゃの馬車事件が水を差しました。

高所得のサラリーマンや医者・弁護士等に対し、市場の数倍の値段でシャアハウスを買わせたものの、入居率が想定以下となり、自己破産者が続出しました。

被害額は2000億円ともいわれています・・・

少し脱線しますが、その点新築ワンルームマンション投資(?)の業者は上手くやっています。

新築ワンルームマンションの収支は概ね月数千から数万の赤字(よくてトントン)ですが、その程度なら毎月の給料で補填できるので破産には至りません。

そこが新築ワンルームマンション業の絶妙なところですし、この手の投資(?)が公然とのさばり続けることが出来る所以です。

 話を戻しますと、不動産投資を行う人の大半は融資を活用しますが、これらの理由によって融資の条件は厳しくなっています。

具体的には、「貸出す際の年収の引上げ」「自己資金を一〜二割程度求められること」「築古物件には融資しない」といったことが挙げられます。

ちなみにかぼちゃの事件前の2017年には高年収でなくても一億円超の物件をフルローンで購入することもできた時もありました。今から考えると信じられない時代でした。

 

では、どうすればいいのか?

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また、折角不動産投資に興味が出たのに買えないのでは意味がありません。

とはいえ、投資用不動産に対して、融資してくれる銀行はありますので、年収500万以上で物件価格の一割程度の自己資金をお持ちの方はオリックス銀行などで始めてみるのも良いと思います。

融資の条件は年収や勤務年数、家族構成、借入状況によって異なるので、実際の借入額は問い合わせた不動産会社経由で確認してみることをお勧めします。

融資を受けることができない人は300万程度の戸建や区分を現金で買い不動産経営の実績を積み、その成果をもとに融資を受けましょう。

 

もしかしたら、しばらくすると投資用不動産の価格は下がるかもしれない

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これはきしのの希望的観測です。

今後もしばらくは、土地の値上がりや建設コストの上昇によって、新築だけでなく、中古の不動産価格も上昇していくでしょう。

でも、売却益を見込んで、購入時より高めに売ろうとしても売れなければ意味がありません。

売主の売却理由が資産の組替え程度であればじっくり待つこともできますが、相続や赤字物件の場合は一刻も早く売らなければいけないので融資が受けられる水準まで引き下げてでも売るでしょう。

居住用の不動産(特にマンション)は説明できないくらい値上がりしており、今後もしばらくこの傾向が続きそうですが、中古の投資用不動産(築古あればある程、郊外あればある程)の価格は上がらないか、下落する可能性があると思っています。

右肩上がりの時は早く買わないと乗り遅れると不安になりますが、この傾向がずっと続くことがないことは歴史が証明しています。

その時までじっくり想いと種銭を貯め続けても良いかもしれません。

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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【振り返り③】アパート投資で1000万の損失!そして再起!!

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きしのは現在2棟12室を運営し、年間の賃収は約800万円、年間のキャッシュフローは約200万前後となりました。

資産も1億円を超えました。このうちの8割超は借金ですが。。。

前回、前々回に引き続き少し過去を振り返りたいと思います。

 

 

余勢をかって二棟目を購入!

一棟目(横浜市)は思っていた以上に安定した収益を得ることできました!

銀座のワンルーム年間2万円程度の収益しかないのに対し、アパートはほぼ同じくらいの価格で50倍~75倍以上の収益が確保できたのです。

単純な計算ですが、同じようなアパートを10棟買えば不動産収益だけで1000万確保できるので十分FIREすることができます!

霞んで見えなくなっていたFIREへの道のりが見えたような気がしました。

完全に気を大きくしたきしのは二棟目の購入に邁進します。

この時点でワンルーム1戸・アパート1棟を所有しており、残債は7000万程度となっていました。

年収に対する借入額は15倍に達していたことから、収益が悪く銀行に評価されない銀座のワンルーム1戸を早々に売却。

購入額とほぼトントンで売ることができました。

今思えば、そのまま保有し続けていたら数百万~1000万程度の売却益を得ることができたかもしれません。

少し勿体ないことをしたかもしれませんが、逆に不景気になってもっとローンの残債を下回ったかもしれないので損しなかっただけ良しとしましょう。。。

二棟目は一棟目の苦労がウソのようにすんなり進みました。

二棟目は千葉県船橋市の物件で、全額日本政策金融公庫の融資を使って購入。

途中、返済期間が20年から15年に短くなるトラブルがありましたが、一棟目で気を大きくしていたので満室経営を続ければなんとかなるとシミュレーションもあまりせず購入しました。

 

思ってたのとなんが違う・・・

晴れて二棟目を購入し、事業規模になることができました。

が、何か様子がおかしいのです。

購入時点で8室中3室が空室でしたが、なかなか埋まりません。

賃料をエリア最安にし、フリーレントを数カ月つけ、広告料を2~3ヵ月にしてようやく満室に。

でも、家賃からローン・管理費等を引いた単純なCFはマイナスのままでした。

ここでようやくこの物件を買ったことが失敗と気づきました。

満室想定賃料からローン返済額を引いてプラスだということで購入を決意したのですが、満室想定賃料に占めるローンの割合が8割程度と極めて高水準であることが問題でした。

当たり前ですがローンはアパートの入居状況で変動しません。

どんなに空室が多くてもかならず定められた金額を返済しなければいけません。

返済しなければ、期限の利益を失い、一括返済を求められることになります。

また、賃料収入も想定通り満室となれば良いのですが、物件が古く想定外の修繕工事や退去のたびに発生する工事、管理費、広告料等の費用が圧し掛かり続けました。

結果として保有期間中に単月の収支がプラスになることは1~2ヵ月程しかありませんでした。

振り返れば極めて当たり前の話ですが、当時はそんなことすら判断できないくらい本業で追い込まれていましたし、一棟目の成功で気を良くしていたのです。。。

 

結果「1000万の大損」

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船橋市アパートは毎月赤字を垂れ流し続けました。補足ですが船橋市のアパートが悪いのではなく、無茶苦茶なローンを組んだきしのが悪いのですが・・・

毎月の赤字は一棟目の黒字をほとんど食いつぶし、時に本業の収入から補てんすることも多々ありました。

さらに悪い時に悪いことが立て続けに起きるものです。

滞納や管理会社内のトラブルによって管理がおろそかになり、収入はさらに減りました。

なので、手元の現金は一向に増えず、むしろ減る一方で本当に何しているか分からなくなりました。

もろもろの損失の合計は、

・初期費用:約180万

保有期間中の赤字額合計:約470万

・売却費用:約100万

所得税・住民税:約350万

保有期間わずか4年と少ししかないのに約1000万もの損失となりました。

とても高い勉強代でした・・・

 

決別!再起!

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通常1000万もの損失を出したら、その投資から手を引くのが普通です。

ただ、きしのは一棟目でやり方さえ間違っていなければ利益を出せることが分かっていました。

失敗したら失敗したで原因を特定し、繰り返さなければよいのです。

なので、船橋市の物件を売却してから、わずか2カ月後に横浜市に築7年の内装がオシャレなアパートを購入しました。

新たに購入したアパートはの物件は返済比率を5割程度にしたこともあり、年間のCFは毎年プラスで、約100万円前後程度の水準となっています。

今後引き続き規模を拡大したいと思っているのですが、銀行の融資姿勢が年々厳しくなっていることに加え、土地や資材の高騰で物件価格自体も高く、利回りが低くなっているので、一昔前よりも厳しい環境になっています。

とはいえ、ここで歩みを止めたら終わりです!

40歳までにFIREを達成すべく、これからも物件を購入していきます!!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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【振り返り②】ワンルーム投資からアパート投資に至るまで

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きしのは現在2棟12室を運営し、年間の賃収は約800万円、年間のキャッシュフローは約200万前後となりました。

資産も1億円を超えました。このうちの8割超は借金ですが。。。

前回に引き続き少し過去を振り返りたいと思います。

今回の記事はワンルームマンション投資からアパート投資に至るまでです。

 

 

ワンルームマンションではFIREできない

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ワンルームマンションを購入し、毎月2000円程度でしたが、安定的に収益が出ることに満足していました。

が、FIREまでの道のりを考えたとき、その道のりの遠さに絶しました・・・

月20万の収益を得ると考えたとき同じような物件を100戸買わなければなりません。

1戸3700万円なので、100戸だと37億円・・・。

とてもとても個人で借りれるような額ではありません。

企業の収益を測るROA(総資産利益率)はわずか0.06%と収益効率あまりにも悪いです。

また、突然大きな工事が起きたら一瞬で赤字になってしまいます。

なので、より良い収益効率の良い投資方法を模索し始めました。

 

より収益効率の良いアパートへ

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本来はワンルームマンションを購入する前によく勉強するのが普通ですが、なぜかあまり勉強せず購入してしまっていました。

今振り返るとここで大きな失敗とならなくて良かったです。

購入したのが悪名高い新築ワンルームマンションだった場合、売却時に売却価格よりもローン残高が高くなり積んでいたかもしれません。。。

少し脱線しますし、繰り返しとなりますが、資産形成を目的とした場合、新築ワンルームマンションを購入することは本当におススメしません。

まさに今検討している方、新築ワンルームマンションの業者と打ち合わせしている方は今からでも辞めるべきです!!

資産どころか負債だけが残りますし、再起不能になるでしょう・・・

本題に話を戻しますと、

アパートがワンルームマンションよりも良い点は一般的に利回りが高いということに尽きます。

理由はアパートの立地はマンションよりも悪い(相対的に郊外だったり、駅から遠い等)ので、土地も安く、構造も木造であるため建設費も安いためです。

また、ワンルームマンションの場合、マンション全体の運営は管理会社や所有者同士で決めます。

なので、自分と異なる管理方法が採用されたりして管理費が高くなることがあります。

修繕費も同じで毎月支払っている額が、適正な水準か、適正に使われているか分どうかすら分かりません。

一方、アパートであれば所有者は自分しかいませんので、思い通りに運営することができます。

そこで、アパートに関する本を数十冊購入して読み漁りました。

少なくとも一週間に一冊は読んだと思います。

本を読んでわかったのは色んな投資方法があるということでした。

・築古を再生して大きな収益を上げる方法

・地方都市の需要が強いエリアのみに投資する方法

・上の二つと比べ利ザヤは薄いけど新築でコツコツと利益を積み上げる方法

これらは全て正解です。

様々な投資方法の中から、自分の生活環境を考慮し、首都圏の郊外で新築・築浅を購入し、確実に利益を積み上げる戦略でいくことを決めました。

早速、楽待・健美家などで物件を探し、業者に問い合わす日々が始まりました。

とはいえ、コネもお金も信用もないのでアパートの購入には物凄く苦労することになります。

 

ついに念願の1棟を購入

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世の中には想像を絶するくらい金持ちな人が沢山います。

購入したい物件を見つけ、現地確認後、買付申込書を提出しても、二番手の現金購入者に負けてしまうことが多々ありました。

そんなことが半年で3回ほど続き、一時、本当に「一生買えないのかもしれない」と思いました。

当時は20代半ばで不動産業者や売主よりもかなり若く信用の面で不安を与えたのかもしれません。

心が折れそうな自分を鼓舞し、希望条件を明確化し、意思決定を早くすることに徹しました。

紹介された物件は必ず紹介された週末に現地を確認し、購入の可否を伝えることを心掛けました。

そして、ついに巡り合った4棟目!横浜市の物件)

融資はフルローンのはずでしたが、審査の過程で保有しているワンルームマンションのローンが響き、9割程度の融資しかできないというトラブルにも見舞われ、自己資金の工面に苦労しました。。。

幸い融資期間中に二番手の買主は現れず、売買契約を締結することができました。

不動産業者は買う気が無い人を見破ります。

もし、このとき自分の姿勢が後ろ向きだったり、対応が遅かったりしたら、不動産業者はほかの買主を探したでしょう。

とにかく意思決定・連絡を早くしたことが良かったのかもしれません。

購入した横浜市の物件は現在も保有しておりますが、購入から8年たった今もほぼ満床です。

太陽光発電や自販機収入も含めると年間100万~150万程度のキャッシュフローを生んでいます。

ただ、ここでの成功によって完全に調子にのり、このあと大変なことが起こります・・・

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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【振り返り①】株から不動産投資に辿り着くまで

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いつもブログを見て頂きありがとうございます。

FIREを達成するために投資と資格取得に勤しんでいる"きしの"です!

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きしのは現在2棟12室を運営し、年間の賃収は約800万円、年間のキャッシュフローは約200万前後となりました。

資産も1億円を超えました。このうちの8割超は借金ですが。。。

まだまだ道半ばですが、少し過去を振り返りたいと思います。

今回の記事は株や為替の様々な投資にチャレンジして失敗し、不動産投資にたどり着くまでです。

 

 

株・為替を始めたきっかけ

大学生の時はなけなしのお金をせっせと預金していました。

このときはまだ元本割れのリスクがある株や為替をやろうとは微塵も思っていませんでした。

当時はリーマンショック前の世界的に好景気な時代でBRICSと言われる新興国の存在感が高まっている時期でもありました。

BRICSが先進国と同じくらいの生活を送るようになり、化石燃料や食料が高騰し、苦学生の生活を直撃。

ライフライン業務スーパーの食料品は少しずつ値上がりしました。

バブル崩壊後に生まれたので、インフレというものをほとんど知らなかったのですが、ここで初めてインフレによってお金の価値が減るということを知りました・・・

どうやったら自分の資産を防衛できるのか。

試行錯誤した結果、自ら運用することを決意し、株・為替を始めました。

 

ギリシャ危機で投信の大半を溶かす・・・

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リーマンショック直後に訪れた就職氷河期をなんとかくぐり抜け無事に就職できたきしのは給料の一部を毎月分配型の新興国債券をメインの投資先としている投信信託を購入しました。

表面利回りが10%~15%程度もあったので、そのうち自分の投資額に加え、毎月の配当から一定量を買い増せるようになりました。

まさ、資産が資産を生む瞬間でした。

これを地道に積み重ねれば、ロバートキヨサキがいうお金に働かせることで労働から解放することが実現できると本気で思っていました。

しかし、そこをギリシャの財政危機から端を発したギリシャ危機」が発生します。

きしのの資産の大半は新興国債券で構成された投資信託だったので、あっという間に資産額が縮小していきます。

さらに配当も少なくなり、投資信託だけでFIREする夢は絶たれました。。。

 

FXを始めるも「大敗」

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投資信託でFIREする夢はもろくも崩れ去りましたが、こんなことでは挫けません。

社会人2~3年目はとにかく投資の元手が少ないので、少ないお金で多額の投資ができるFXに手を出しました。

当時の戦略は金利通貨をレバレッジを掛けて運用し、多額のスワップポイントを得ることでした。

選んだ通貨は南アフリカランド

FXを嗜んでいる方は分かると思いますが、新興国通貨は値動きが激しいので素人が安易に手を出す銘柄ではありませんが手を出しました。

投資を始めたころは一定のレンジを行ったり来たりしていたので、スワップポイントが着実に積みあがっていきました。

が、ここでも相場の急変が襲います。

折角貯めたスワップポイントはレバレッジ25倍によるマイナスにより、一瞬で吹き飛びました。。。

負った損失は約30万!!

社会人なりたてには大きすぎる損失でした。

 

ワンルームマンション投資との出会い

迷走するきしのに一本の電話が掛かってきました。

投資用不動産の営業電話でした。

この手の業者かどこからか電話番号を入手して電話を掛けてくるのですが、そんなことはさて置き怖いもの見たさで業者と合うことにしました。

業者は「借金して不動産を購入すれば、月々の収支はトントンでも多額の還付金を得ることができる」と珍妙なことを言うのです。

今となっては当たり前のことですが、当時はよく意味が分かりませんでした。

何回か会ううちに業者から収支(家賃-ローン・管理費・税金)が黒字の銀座アドレスの中古物件を紹介されました。

黒字と言っても年間2万円とわずかですが・・・。

これに税金の還付を加えると年間15万~20万程度でした。

今振り返ると良く手を出したなという感じですが、株・FXで安定的な利益やインカムを築くことができず、損を出し続けていたので、このわずかな金額も魅力的だと感じていたのです。

新築ワンルームマンション投資は、節税なら選択肢となりえますが、個人的にはメリットよりもデメリットの方が多いと思っているのでお薦めできるものではありません。

 

ワンルームマンションの投資で味をしめたきしのはより高い収益を求め、不動産投資について勉強を始めました。

不動産投資に関する本は50冊程度買ったと思います。

様々な不動産投資の手法を学び、きしのは首都圏界隈のアパートを購入するという結論に達し、翌年アパートを購入することになるのです。

次回はアパートを購入した理由を書きたいと思います。

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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「みんなで大家さん」は投資対象としてどうか??

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不動産投資は気になるけど、金額が高くなかなか手を出しづらいし、購入したらしたで入居者の募集や滞納の管理がめんどくさそうだから色々探している方の一部が辿り着く先が「みんなで大家さん」で有名な不動産小口化商品です。

今日の記事は「不動産小口化商品」についてです。

 

不動産小口化商品とは?

不動産特定事業法に基づき、国交省大臣あるいは都道府県知事の許可を得た事業者のみが取扱うことができる商品です。一口当たり数万円からと割と小額から購入できるのが魅力です。

不動産そのものの購入と違い、ネットで購入でき、登記や融資、日常管理も不要なところが手軽に始めることが出来ることができます。

基本的に特定のアパート・区分・商業施設といった不動産等の一部を小口化して投資家に販売しています。

したがって、投資商品にもよりますが利回りも国債社債や高配当株と比べても高くなることが多いです。

 

メリット

①利回りが高い

小口化商品の利回りは投資対象や負債の内容・割合で異なりますが、利回り5%以上の商品はざらにあります。

なので、預金(メガバンク定期預金:0.002%)・国債(個人向け国債:0.05%)・社債ソフトバンク1.6%~2.5%)に比べて圧倒的に高いですし、高金利通貨・高配当株・J-REITの利回りよりも高くなることがあります。

ただ、市況によっては業者が仕込む不動産価格が高くなり小口化商品の利回りが低くなることもありますので、始める前によく比較しましょう!

 

②金融市場の影響を受けない!

金利通貨・高配当株でも市況によって為替レートや株価の変動によって利回りが悪化することがあります。

時にブラックスワンのような事態が発生し、市況が荒れ、配当や利息ではカバーしきれないくらいの損失を追うこともあります。

でも、小口化商品の場合、投資対象の不動産から賃料を貰えてさえいれば、投資家への配当ができますし、不動産そのものの価格や賃料の変動は株や為替に比べればゆるやかなものです。

なので、株や為替と比べて安定的な運用が期待できるでしょう!

 

③手軽に始めることができる!

不動産そのものを購入するよりも、運営する業者が収益をでるところまで作り上げているので、収益を得るまでの労力は少ないです。

基本、買って放置です。

数多ある不動産の中から投資対象を絞る必要もないですし、不動産契約といった対応も必要ありません。

更に保有期間中の日常の家賃の入金管理・修繕工事・リーシング等といった手間も掛かりません。まさに株・為替・債券と同じような感覚です。

 

デメリット

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①運用者リスク

小口化商品から安定して配当を得られるかどうかは、運用している会社の信用に掛かっているといっても過言ではないでしょう。

運用している会社に運用スキルがなければ賃料を稼ぐことができず、また、運営する会社そのものの経営が行き詰まった場合は配当はおろか、元本する帰ってこない可能性もあります。

現に小口化商品と似たようなスキームであるソーシャルレーティングでは投資先の事業が不調となり、返済が滞っている案件もあります。

きしのも未だに10万弱が焦げ付いています。。。

 

どこまで行っても運営者が破綻や投資対象が上手くいかないといったリスクはゼロにはなりません。

投資する前にこれまでの支払い実績状況や運用する会社の規模の確認くらいはしておきましょう。

 

②中途解約ができないことがある

小口化商品によっては一定期間または満期まで中途解約できない場合があります。

余裕資金であれば解約できなくても問題ないですが、かつかつなのに無理に投資した場合で家計に余裕がなくなった場合、解約できなければ困ってしまいます。

必ず余裕資金で投資をしましょう!

 

③不動産投資より利回りが低い

不動産投資であればレバレッジ効果によって利回りは10%~20%は容易に実現可能です。

小口化商品によっては投資額によっては1口100万以上することもあります。

それだけのお金があれば十分不動産投資ができますので、投資効率を最大化するのであれば、不動産投資を取り組んだ方が良いでしょう。

 

小口化商品と不動産投資とどっちがよい?

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きしのは間違いなく「不動産投資」だと思います。これは私見ですし、不動産で儲ける方程式があるからです。

ただ、それぞれの家計の事情(余裕資金・リスク許容度)があるので、必ず万人にとって良いわけありません。

でも、手間が掛からずに高金利で運用できる点はなかなか捨てがたいです。

ただ、投資には必ずリスクが伴います。無リスクでリターンを得ることはできません。

中途解約できないことがあるということや、運用者リスクなどもあるので、金利が得られるからと自分の資産の大半を投資にしてはいけません。

必ず余裕資金で運用するようにしましょう!!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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