がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

12000万円アパート購入未遂事件!

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これは2015年に勢い余って船橋のアパートをフルローンで購入したものの、思ったような収益がでず、血迷って1.2億円の物件を購入しかけた話です。
 

船橋市のアパートを購入して、一年近く経過し、なんとなくこの物件がいまいちだということが分かってきました。

このときは横浜市船橋市にアパートを1棟ずつ持っていましたが、横浜市のアパートが毎月5~10万の利益を上げていましたが、船橋市のアパートは滞納や修繕で毎月10万以上の赤字を垂れ流していました。。。
このときの保有物件のトータルの収支はマイナスになっていました!
これではなんのためにやっているのか分かりません。。。
船橋市のアパートが悪いのではなくて、船橋市のアパートを購入した時の返済比率が問題でした。このことはまたブログで書きます。)
 
 

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そして、この損失を埋めようと打った手は、もう1棟アパートを購入しようと思い立ったのです!
もう完全にギャンブラーの発想でした。
 

 

ちょうどそのころ、昔からお付き合いしていた企画型アパート販売で有名な業者(今もよくCMをしている会社です。)から連絡があり、東京都東部の物件を紹介されました。
 

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寅さんで有名な柴又もすぐそこにあるエリアです。
新築で最寄駅から徒歩5分且つ平坦な道のりで、価格(利回り)を除けば、自分の基準を満たしており、とても魅力的な物件でした。
時期は、サラリーマンによる不動産投資が活況していた2016年ということもあり、業者経由で2行ほど当たってもらいましたが、いずれもフルローンも可能とのことでした。
とはいえ諸経費だけで1000万は用意しないといけませんが。。。
 
冷静に考えれば、自分の基準の利回り8%程度を大幅に下回る6%弱の物件を購入することはありえないのですが、フルローンが可能だということ、売主が紹介頂いた業者だっだので仲介手数料が不要(約400万)となったこと、キャッシュフローも年150万以上確保でき、船橋市のアパートの損失も完全にカバーできるということが購入に舵を切らせました。
 
少し脱線しますが、企画型のアパートも巷の街の工務店が建てた新築不動産よりも割高なことが多いです。
ラクリは新築区分所有物件と同じだと思います。
 
2016年末に銀行への融資申込・売買契約・手付金を振り込んでしまいました。。。
あとは、銀行の融資審査を経て、建物の引き受けるだけ。
順調にいけば2017年の春ごろには満室のアパートが引き渡される予定でした。
 
首を長くして来る日も来る日も待っていましたが、不動産業者からたまに来る電話では、「融資の審査に時間が掛かっている。少し待って欲しい。」とのこと。
しまいにはこちらから進捗を電話確認するようになりました。
 
結論としてこの物件は買えませんでした。。。
 
理由は2016年末頃から徐々に問題となっていたスマートデイズによる「かぼちゃの馬車事件」により、銀行の不動産に対する融資が急激に引き締められたのです。
当然、売買契約は白紙となり、手付金も返金されてしまいました。
 
でも、今振り返ると、この物件は購入しなくて良かったです。
もし購入していたら、借入は2億近くになり、個人としての借入は限界に達し、不動産事業の拡大の野望は完全に止まっていたでしょう。
そして、年間のキャッシュフローもわずか300万弱しか確保できず、「不動産王になる」という夢も絶たれていたことでしょう。笑
 

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落ち着いて取り組まねばと反省した出来事でした。
このアパートの購入に失敗して、頭を冷やし、問題児の船橋市のアパートの売却に本格的に取り組むようになるのです。

2棟目のアパート購入(通算3件目)

2棟目のアパートを購入しようとしたら、お気に入りの銀座アドレスの保有物件が銀行的に評価が低いことから、しかたなく売ることに。
それも、すぐ売れるだろうと思ったけど、半年も掛かってしまいました。。。
 
前回の振り返りはこちらから

property.hatenablog.jp

 
 
とまあ、そんなこんなで3件目の購入に向け本格的に動き出しました。
ただ、はっきり言ってこの物件の取得は大失敗でした。一度も黒字になることがなく、出費だけ垂れ流し続けました。
あまりにも採算が合わないので、このアパートは2019年の夏に売却しています。
このことは後日、詳しく書こうと思います。
 
 

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今回の購入の目的は、キャッシュの拡大はもちろん、個人事業主の目安である事業規模10室以上となり、税制上のメリットを得るためです。
物件収集は相変わらず、投資用不動産専門を取り扱っている楽待健美家等で行い、そこで知り合った業者から船橋市の利回り10%の物件を紹介してもらいました。
 

物件の価格は3000万弱と安いにもかかわらず、複数路線利用可能な駅から徒歩6分という好立地です。その最寄駅からは東京駅まで30分ちょっとで行くことができます!

 

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築30年、トイレ・洗面・風呂が一緒の三点ユニットの洗濯機置き場なしということを考慮しても、「これはいける!」と思いました。 ※写真はイメージです。
また、木造の耐用年数22年を超えているので、建物簿価を4年で償却できるのもかなり魅力的でした。
 
その後、この物件を取り扱う不動産業者から、今回融資予定の日本政策金融公庫に小当たりしてもらい、物件価格全額の融資が可能であるとの連絡を受けました。
 
ただ、2点の壁が立ちはだかりました。
1つ目は、既に買付申込が入っており、売主の承諾待ちということ。
2つ目は、日本政策金融公庫の融資が特殊であるということ。
 
それぞれについて、もうすこし詳しく書くと、
 
1つ目の既に買付申込書が入っているのに売主が承諾を渋っていることについて、理由を業者から聞くと、1番手の買付申込を入れた方の指値が売主の想定よりもかなり下回っていたためでした。売主の希望価格(3000万弱)であれば買える可能性が高いと判断し、その価格で買付申込書を出しました。
買付申込書を出すに当たり、既に購入していた区分所有物件・横浜市のアパートの物件取得で行った「物件の下見」・「物件価格の妥当性」・「賃料の妥当性」・「物件の収支計算」を行っています。
ただ、後で書きますが、ここには落とし穴があり、これが今後4年を苦しめます。
 
2つ名の日本政策金融公庫の融資ですが、普通の銀行と比べかなり特殊です。
特殊な点として、取引時点で融資されるのは2000万までで、それを上回る額は自ら用意する必要があるということ。この物件の場合、1000万のお金と、諸経費200万(だいたい物件価格の7%が諸経費です。)の合計1200万を用意しなければなりません。
1年前にアパートを買ったばかりでそんなお金はありませんでした。なので、不動産の売買契約に向けた準備をしながら、不足分は親・知り合いから必死でかき集める必要があります。
また、休みが取りづらい会社の場合、日本政策金融行は普通の銀行の営業時間に2~3回行かなければいけないのもなかなかしんどかったです。
普通の銀行であれば遅い時間でも打ち合わせできたりするので結構助かってました。
 
買付申込書を2番手で出しましたが、売主は価格が高い私の方を選んでくれました。 
 

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一方で日本政策金融公庫への融資も同時並行に進めてきましが、審査を行う中で、金利は下げるので、融資期間を20年から15年に変更させて欲しいとの申出でした。
理由は、日本政策金融公庫では起業から3年以内の人には融資期間を延ばして融資するが、私の場合は区分所有の購入したときが起業と見做されるので既に4年経っているということでした。本音は分かりませんが、融資期間は短くなりました。
融資期間が変更になることで、月々返済額は5万円ほど上昇し、賃料に占める返済比率は8割を超えました。
今振り返っても、この時勇気をだして断るべきでした。
 
ただ、この時は早く事業規模になりたいということや、休みを取りにくい職場環境であったこと、1棟目のアパートがほぼ満室で絶好調だったことで、利益は薄くなるけど、満室にすれば問題ないと思って推し進めてしまいました。。。
 
上記もろもろの作業を行いつつ、2015年冬に売買が完了、2棟目のアパート購入(通算3件目の購入)となりました!!
 
 
【購入した物件】
  • 価  格:3000万円弱(2015年当時)
  • 立  地:千葉県県船橋市
  • 構  造:木造
  • 築  年:30年(2015年当時)
  • 利回り :10.7%(業者提案)
  • 融資条件:金利2.0%、期間15年
  • その他 :3点ユニット、洗濯機設置不可。
 
冒頭でも書きましたがこの物件のせいで、購入後数年間事業拡大できなくなってしまいす。。。
 
※日本政策金融の記載内容は2015年当時の内容です。現在は取り扱いが異なる可能性があります。

初めての物件売却

初めて購入したアパートがが想像以上に利益が出て、完全に味を占めてしまいました。アパート1棟と区分所有1室の合計5室になったので、税制面で色々メリットが受けられる個人事業主の事業規模を目指すべく、すぐに3件目の購入に向け動きました。
ただ、これがなかなか上手くいかなかったのです。。。
 
前回の購入の経緯はこちらから見てみてください。
 
まず、なぜ、個人事業主を目指したのか?
それは、「青色申告による特別控除」や、「専従者給与」、「自宅の光熱水費・家賃の一部を経費にできる」などいろいろメリットが生まれるからです。
なお、不動産における個人事業主の要件は一般的に5棟10室といわれています。
 
購入対象の物件は、1棟目に購入した別の不動産業者から船橋市の物件(8室のアパート)を紹介され、これを買えば晴れて個人事業主なることができます。
 
 

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ただ、融資を進めようとした際に、融資枠の壁が立ちはだかります。
以前の記事で、サラリーマンが受けれる融資の限界は年収の8倍~20倍と書きました。3件目を買うタイミングでは、1戸の区分所有と1棟のアパートを所有しており、借入は7千万を超えていました。既に融資枠が限界に近づいていたみたいです。
 
そして、銀行の担当者から、「初めて購入した区分所有の評価がマイナスになる」と言われました。
銀行によって物件の評価はいろいろありますが、融資する際に保有している物件の賃料下落・金利上昇・修繕費増加等のあらゆるマイナスを想定して評価します。その評価で悪い印象となったのが初めて買った区分所有だったのです。
 
 

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銀座アドレスの物件は正直ステータスでしたし、手放したくはなかったです。
でも、本質は「不動産でしっかりと利益を上げ、経済的自立を確保すること」です。
利益を上げ、キャッシュを積み上げてまた、銀座の物件を必ず買うと胸に近い、売却することを決断しました。
 
売却するに当たり、大手の不動産業者2社と一般媒介契約を締結しました。
自宅を購入した人はを誰でも知っているような業者です。

不動産を売買するに当たり、契約の形態は3種類ありますが、一番拘束力が低い一般媒介契約を選択しました。
一般媒介契約にした理由は、銀座アドレスのよい物件であれば、市場に出せば引く手数多だと思ったので、複数の業者に委託することで競わせ早く売ることができるではないかと思ったからです。
 
また、区分所有物件の残債と諸経費を踏まえ、物件の売却価格を3500万とし、指値が入ることも考え、100万程度の値下げは業者の裁量として任せました。
売却代金の考え方は、
ローン残債:約3200万、
仲介手数料(物件価格×3%+6万+消費税):約120万、
印紙税・ローン解約手数料・登記抹消費用・借地権名義書換料(用地の一部が借地権なので地主への承諾料)等:約100万、
の合計です。
 
しかし、半年経ってもなかなか売れません。
何回も価格改定を行い、投資用不動産のサイトで上位に来るようにもしました。
でも、業者からの報告は、閲覧はあるも、売買までには至らないとの連絡ばかりでした。

売れない理由としては、
  • 区分所有物件の敷地の一部が、借地権であったこと。
  • 売買をお願いされた業者は、買主・売主両方から仲介手数料を貰いたいので、業者自らが買主を探していたこと。
なのかなと思ってます。

話はそれますが、
不動産売買における不動産業者の儲けは法律で決まっていて、買主売主それぞれから不動産価格の約3%+6万+消費税(物件価格400万以上の場合)を上限として、手数料として受け取ることができます。
つまり、不動産業者はこの区分所有の買主も自分で見つければ、儲けが2倍となるのです(この物件の場合、200万が手数料として不動産業者の儲けとなります。)。
 
 

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あまりにも売れないので、高級不動産を取り扱う街の不動産業者:B社に一般媒介契約をお願いしました。
しかも、今後の物件取得の話でお金が物入りであることをお伝えすると、仲介手数料を若干割り引いて引き受けてくれたのです。
 
そして、2か月後、B社から「買主を見つけてきた!」と連絡がありました。
買主は50万減額で指値を入れてきましたが、買主の気が変わらないうちに売ることが重要なのですぐに承諾しました。

買主を見つけてから2ヵ月後に売買契約を締結し、借りている銀行や、司法書士、サブリース業者への解約などを行って、2015年度の夏頃になんとか売却が完了しました。
 
この区分所有物件の保有・売却で色々学びました。
なぜ区分所有の新築をなぜ買ってはいけないのかは、また紹介しますが、、、
  • 区分所有物件を新築を購入してはいけない。新築には売った時に残債を抱えてしまう。
  • 土地は所有権に限る。借地権は利回りは高いけど売りにくいし、地主への承諾料も掛る。
  • 不動産売買(管理も)の業者の規模に大小は関係ない!地元に根付いている業者の方が良い!
  • サブリース契約はいらない。自分で入退去・修繕した方が勉強になる。
  • 管理は自分でした方がよい。修繕費が適正に使われているかわからない。
余談ですが、初めて買ったのが中古の区分所有物件且つ、市況がどん底だったので傷を負わずに済みました。むしろ、譲渡所得が生じ、追加で所得税を支払うことに。トータルではトントンという結果でした。
もし、これが新築の区分所有で物件価格が高い時に買っていたら、ローンの残債だけ残っていたことでしょう。
 
これで船橋市のアパート(3件目)の購入ができるようになりました。
次回は3件目のアパート購入について書きたいと思います!

初めてのアパート購入(通算2件目)

銀座の区分所有を購入して半年を経過し、不動産投資の旨味を知りました。
もし、月1万円の利益がでる区分所有をあと99戸買ったら、月収100万となり仕事を辞めれる!と思いました。
 
でも、そのためには約40億円の融資を受けなきゃいけませんが、現実的に無理です。銀行・その時の市況などにもよりますが、サラリーマンが受けれる融資の限界は年収の8倍~20倍と言われています。だとすると、当時の年収ではせいぜい1戸~2戸しかかえません。
 
じゃあ、「もっと利回りの高い物件を買えばいいのでは?そうすれば利ザヤの月数千円が数万円・数十万に増える!」と考え、巷の不動産投資の本を読み漁りました。
半年で50冊は読んだと思います。いろいろな考え方があり大変勉強になりました。

その結果辿り着いたのは、「首都圏の築浅の木造のアパート」の購入でした。
 

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アパートを本格的に探し始めたのは、26歳の2013年の夏頃でした。
楽待・健美家とかの投資用不動産を扱っている楽待健美家等の不動産サイトから自分なりの基準を入力し、魅力的な物件を持つ業者に連絡をしました。
(アパート購入の基準はまた紹介したいと思います。)
 
一棟のアパート購入するには年収・貯金も少なく、そして年も若すぎたので色んな業者から相手にされませんでした。相手にされても自分の希望とは違う物件(区分所有や地方の鉄筋コンクリートの物件等)ばかり紹介されました。
 
そりゃあそうです。ぱっと見買えなさそうじゃないですか。業者も慈善事業しているわけではないので買えない人に無駄な時間を過ごすより、買ってくれそうな人に売りたいですよね。

なので、考え方を変えました。
業者には始めて会った時に、必ず「自分の購入の判断基準はこうです!物件を紹介頂いたら必ず1週間以内に現地を見に行き、購入判断をします。」と言いました。
それから、業者から相手にされるようになりましたが、なかなか買うことができませんでした。
原因は、2012年12月に就任した安部首相によるアベノミクス効果で、「不動産価格が上昇し始めたということ」「お金がない(自己資金が足りない)」ということでした。
 
実際にあった例を挙げると・・・
  • 買付申込を行った後で、売主から売却価格引上げの再提案を受けた。利回りが低くなったのでお断り。
  • 買付申込を行った後で、二番手で買付申込を入れた方が現金で一括購入すると意思表示したため、購入できず。
 
当然ですが、売主は早く物件を売りたいので、融資を受けないと買えない人より、現金を持っている人の方との話を進めたいので当然の話です。
 
 

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そんなこんなで紹介されること4棟目。
横浜市北部の東急東横線の駅から徒歩10分程度の距離にある物件を紹介されました。
 
購入するまでに行ったこととしては、「初めて区分所有購入」で行ったことに毛を生えたことを行いました。
「物件の下見」「価格の妥当性」「賃料の妥当性」に加え、本格的にキャッシュフローを得るために「物件の収支計算」「ローン返済比率」を加えた5つの視点で判断しました。
 
それぞれ具体的な行動として、
 
物件の下見
紹介されてから1週間以内に現地を見に行きました。
見に行く際には、駅からの距離、最寄駅の様子、周辺の物件の状況・街の不動産屋で土地価格等の確認をしています。
業者の資料で分かるじゃんと思いますが、大抵良く書いてますし、間違ってすることもあります。それを確認するためにも大切な作業です!
 
物件価格の妥当性
投資用不動産掲載サイトの楽待・健美家や、
国土交通省 土地総合情報システム Land General Information Systemなどで同じ路線・似たような築年数・間取り・数年以内に取引された物件を確認しました。
また、価格で見ても良くわからないので、物件価格÷坪で単価を出して比較します。
ちなみに今回は1棟なので、土地と建物に分けて妥当性を計算しています。
 
【土地】

国税庁より対象用地の路線価を調べます。路線価に土地の面積(平米)で掛けたものが土地の価格です。ただ、この価格で取引されることはほとんどありません。市況にもよりますが、この金額に1.5倍~2倍であれば妥当な気がします。

 
【建物】
新築なので、業者から建築価格を教えてもらうか、物件総額から推定の土地価格を引いて延床で割れば算出できます。この金額が坪100万を超えるようだとかなり吹っ掛けられてます。坪100万は有名ハウスメーカーで作った豪華な家の場合の金額です。
一般的には投資用不動産は収益重視のため、そこまでお金を掛けません。なので、坪単価はかなり安価です。ちなみにオフィスビルの坪単価は坪120万~150万程度です。
不動産は一物多価(決まった値段がないこと)なので、定価はありません。なので、自分で算出した単価と2倍以上ズレていれば、おかしい(もしかしたら詐欺かも)として取引の見送り、買付価格の引き下げを要求(指値)しようと思ってました。
計算した結果、妥当な水準だったので、この物件では指値をしませんでした。
 
賃料の妥当性
SUUMO・ホームズの賃貸検索サイトで、紹介してもらった物件と同じ路線・駅、似たような築年数、間取りで賃料を確認します。
当然バラつきはあるので、対象物件の賃料の1割程度の前後は許容範囲としています。
 
物件の収支計算
収支計算としては、収入は市場価格で算出し、支出は固めに算出しました。
物件の賃料(満室の年間賃料)-ローン(年間支出)-固定資産税(教えてもらえない場合、一か月分の家賃を仮で計上)-管理費・清掃費・修繕費(満室の年間賃料×10%)
難しいことを言うとNOIに近いもので、減価償却費とかは考慮しないため会計上の利益とは異なる考え方です。

とまあ、色々な書きましたが、上記検証は数時間で終わります。
この検証をすれば、素人でもかぼちゃの馬車とかのような胡散臭い事件にだまされることはなくなります!!
 
この物件は高すぎず、低すぎずという評価になりました。それ以外の条件はだいたいの自分の基準を満たしていました。満たしてないことと言えば、駅徒歩が少し遠かったことぐらい。
あと、自分の与信が足りず、フルローンが難しかったことや、部屋数を減らして購入価格を下げたりと当初の予定から色々変わりましたが、とりあえず一歩を踏み出したいという気持ちから購入を決断しました。
融資は紹介してくれた不動産業者の銀行のローンを使い、2014年3月に物件が引き渡されました。
物件探しに半年以上掛かった時はなかなか気持ちが萎えましたが、何とか買うことができます。
 
購入した物件
  • 価格:約4000万円(2014年当時)
  • 立地:神奈川県横浜市
  • 構造:木造
  • 築年:新築(2014年当時)
  • 利回り:8%(業者提案)
  • 融資条件:金利3.1%、期間29年
 
ちなみにこのアパートは現在も保有し続けています。
部屋が25㎡と広く他のアパートと差別化が出来ているからか、ほぼ満室です。空いても数ヶ月もあればすぐに決まります。
さらに景気回復の流れに乗って賃料も上昇、ローンも借り替えたり、太陽光を載せたり、自販機を置いたりと、毎月15万程度の利益をもたらす大変優秀な物件になっています。
そして、2020年の年末頃には、投資額全額が回収できる見込みです!
 
この物件の成功で翌年に3棟目のアパート購入に向けて動き出しますが、新たな壁が立ちはだかるのです。。。

宅地建物取引士(宅建)について

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宅地建物取引士は、数年前まで宅地建物取引主任者と言われ、巷では略して「宅建」「宅建士」と言われています。

宅建士は、売買・賃貸を仲介する不動産会社でお客様に対し、重要事項を説明することができます。
多くの人にとって、家の売買や借りることは頻繁にはなく、金額も高額であるため、お客様が不当な損害を合わないように買主や家を借りる人の宅建士が間に入って、重要事項の事前説明を行うのです。
この業務は宅建士のみに認められた独占業務資格で、不動産仲介を営む会社の事務所に一定数以上の宅建地を配置しなければいけないことから、有資格者には数万円の手当を貰えたり、年度末・年度始の繁忙期には高時給の宅建士の求人を見かけます。
また、就職活動でも学生が持っていると、不動産業界・金融業界などではそれなりに評価されるなど、かなり潰しの効く資格です。
 
なので、宅建士試験は年間20万人が受験するマンモス資格です。
 
 
【試験概要】
  • 受験資格:誰でも受験できます。
  • 試験日 :毎年10月第3日曜日(受験申込は7月頃)
  • 試験時間:13:00-15:00(2時間)
  • 試験形式:マークシート方式・全50問
  • 試験内容:宅建業法・民法等・法令上の制限・その他関連知識
  • 合格率 :15%~17%(年にもよりますが、合格ラインはだいたい7割程度です。
  • 備  考:一部の条件を満たした人(宅建業に従事する人)は登録講習を受講することで5問が合格となる制度があります。

    www.retio.or.jp

 
試験に合格しただけでは宅建士にはなれません。
宅建士試験に合格した人は、実務講習を受け、資格登録・宅建士証の交付を受けることで「宅建士」として名乗り、仕事をすることができます。
 
登録をしなくても、試験合格の効果が失われることはありません。この場合は「宅建士試験合格者」と呼ばれます。
 
ちなみに2020年度の宅建試験はコロナウイルスの影響で、10月18日と12月27日の2回に分かれる都道府県があるみたいです。
詳しくは公式ホームページの一般財団法人不動産適正取引推進機構より確認して見てください。

www.retio.or.jp

 
 
余談ですが、2015年に「宅地建物主任者」から「宅地建物取引士」へと士業の仲間入りをしてから、若干難しくなったという噂もありますが、ここ数年の合格率15%程度と大きな変動はないため、今後も試験の合格率に大きな変化はないと思っています。
 
宅建士の勉強方法はまた紹介します!

初めての投資用不動産(ワンルームマンション)購入!

初めての投資用不動産は、職場の電話に掛かってきた業者A社から購入しました。

今回は、業者A社より紹介されたワンルームマンションの購入した動機・購入するまで行ったこと・購入の流れ・購入後の状況について紹介したいと思います。

 

「投資用不動産との出会い」については先日の記事よりご覧ください。

 

 

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購入した物件は銀座アドレスの中古ワンルームマンションでした。
振り返ってみてもなかなか良い物件に紹介してもらえたと思っています。
 
【購入した物件】
  • 価 格:約3700万円(購入当時)
  • 立 地:東京都中央区銀座
  • 構 造:SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート
  • 築 年:10年以内(購入当時)
  • 間取り:ワンルーム(約31㎡)
  • 賃 料:16万(購入当時)
 
購入した動機
サラリーマンのような労働を提供して働くこと・大企業特有の組織のあり方(一言でいうと無駄が多い)への疑問を感じ、新たな収入が欲しいと思い、いろんな投資(投資信託・株・FX等々)をするも、労多く、得るもの少なくという状態でした(トータルの収支はマイナスかも。)。
なので、月々数千円とはいえ、安定的に収入を得ることができるということは、当時の自分にとってはかなり魅力的でした。あとは、私のモットーでもありますが、知らないものを知らないままにするのではなく、取り敢えずやってみようというのもありました。
 
 
購入するまでに行ったこと
この物件の購入判断をするために、「物件の下見」「価格の妥当性」「賃料の妥当性」の3点を行いました。
この時は不動産に関する知識はほとんどなく、自分の持っているわずかな知識(宅建程度)と、ネットでかき集めた情報をもとに分析しました。
(今は、不動産関連の本を50冊程度読み、利回りとかの要素も加えて判断しています。また、紹介しますね。)
具体的には、

①物件の下見
業者がいると落ち着いてみることができないので、自分一人で朝と夜の2回行きました。中には見ない人もいますが、業者から紹介された物件情報の確認や、物件や町の雰囲気、駅からの距離を確認します。
 
②物件価格の妥当性
SUUMO、ホームズ、楽待・健美家(投資用不動産掲載HP)、国土交通省:不動産取引価格情報検索で似たような築年数・間取りの物件確認。
でも、価格で見ても良くわからないので、物件価格÷坪で坪単価を出して比較します。
ちなみに自分が物件を売る際の価格の目安にもなりますし、かぼちゃの馬車のように市場価格の何倍もの値段で売られることも防げるので、これは非常に大事な作業です。
 
③賃料の妥当性
SUUMO、ホームズなどのサイトで似たような築年数・間取りで賃料を確認します。
当然バラつきはあるので、対象物件の賃料の1割程度の前後は許容範囲としています。
この物件の場合は、14万~18万程度での募集が多ければ良しとしました。
 
上記作業は大体数時間もあれば終わり、業者の提示価格が妥当かどうかが分かります。
この物件はやや高いような気がしましたが、安定した収入を得たい!という思いが先行していましたので買うことにしました。
 
 
購入の流れ
仕事終わりにカフェでA社と打ち合わせを行い、購入するという意思表示を売主に伝える買付申込書を提出しました。その後、売却に向けた作業が一気に忙しくなります。
各種資料(住民票・納税証明書・団信の健康診断とか)の準備
売買契約締結(重要事項説明を受けました。)
銀行の融資申込・審査・司法書士との面談 等を一カ月くらいで行いました。
私の感覚としては、A社に言われるがまま、書類を準備・押印し、銀行・司法書士とかと面談を行ったという印象でした。A社が悪い業者だったら簡単に騙させていたでしょう。
最も信じられないのが、平日会社で動けないときA社に実印を渡し、必要書類を用意してもらったこともあります。

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また、そんなこんなで2012年秋に売買実行日を迎えました。
当日はいくつか書類を取り交わして、融資が実行され物件のオーナーとなりました!!
でも、手元には契約書はありましたが、オーナーになった実感は沸きませんでした。
実感が沸いたのは一か月後に家賃が振り込まれたときでした。
 
 
購入後の状況
購入翌月からA社から毎月安定して家賃が振り込まれ、ローンが引き落とされました。
数千円ずつですが少しずつ増えて、一年後には10万円を超えました!
そして、日常の不動産の管理はサブリース契約でしたのでやることは特になく、確定申告で所得税の還付を受け(住民税も減税され)、「とにかくやって良かった!」という感じでした。
これをきっかけに不動産への投資が本格化します。
ちなみにこの区分所有物件は2棟目のアパートを購入する際に、銀行から借入金残債圧縮を求められ、この物件は売却しました。詳しくは、初めての売却で紹介します。
 
この物件で不動産を投資対象と認識した私は、翌年には1棟アパートの購入することとなります。
 

自己研鑽ってなんだろう?

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自己研鑽と聞いてなんて思いますか?
資格、語学、習い事、運動、その他いろいろな自分磨きのことだったりしますよね。
それらは全て正しいと思います。
 

にとっての自己研鑽は、ある日会社が潰れても路頭に迷わないように、事故・病気で普段通りの生活ができないときでも社会保障への依存を最小限にできるように、食っていけるだけの力を身に着けることです。
例えば、資格の勉強です。投資を本格的にお金・法律・不動産が好きなので、それらに関する資格を中心に取ってきました。今ではもはや趣味みたいなものになってきています。
これまで取得した資格は、簿記2級、AFP・FP2級技能士(いわゆるファイナンシャルプランナー)、宅建証券アナリストとかです。
(それぞれの勉強の仕方はこれからそれぞれの記事を書きますので、ぜひ参考にしてみてください。)

特に独占業務資格である「宅建士」はお気に入りです。宅建士は不動産の仲介を営む会社であれば、一定数を置かなければいけないので、定期的に正社員・高時給のアルバイトの求人があり、とにかく潰しが効くいい資格です。

現在は、個人事業を更に拡大する上で法律の知識をもっと知っておくべきだなと感じたので行政書士の勉強を始めています。法的なトラブルになったとき、すぐに弁護士に相談できないですし、自分がある程度知っていれば落ち着いて対応もできますしね。
 
ちなみに今、私が個人事業主(不動産事業)として必要だと思っている知識は、【会計】・【不動産】・【法律】の知識だと思っています。
  • 会 計:簿記3級程度(不動産事業の場合、勘定科目は少ないので3級で十分だと思います。2級では工業簿記ややや複雑な仕分けを学びますが全く必要ありません。)
  • 不動産宅地建物取引士(大家さんとして家を貸したり・売買・賃貸時に仲介業者とやり取りするに当たって必要となる知識が学べます。)
  • 法 律:行政書士(法律の知識はトラブルを防ぐためにも極めて重要です。行政書士迄は必要ないかもしれませんが、最低でも宅建ぐらいの知識は欲しいと思っています。)

+αの知識ということで、広範な社会に関する知識を学べるFP(ファイナンシャルプランナー)もそれなりに役に立つと思いますし、これからはネットを切り離すことはできないので、IT関係についても勉強していきたいと思っています。
 
でも、資格に合格することがゴールとなってはいけません。
どんな資格でも一緒ですが、資格をとっただけで食ってはいけないからです。
資格の次に必要なものは「経験」です。
 
岸野も折角学んだことを机上の空論で終わらせたくないですし、業務を行うにしても経験がないと役に立たないので、実際に関連する本やコラムを読んだり、不動産経営や株、為替、仮想通貨(暗号資産)などへの投資をしたり、税理士・不動産鑑定等の専門家や同業の方とも話したり、と積極的にやってみています。
実際にやってみてからわかることも沢山ありますし、その過程で知れたこともかなりあります。

今後も「経験に勝る知識なし」ということで積極的に行動していきたいと思います。
これも立派な自己研鑽だと思っています。
 
みなさんも自分自身の目指す目標に向けて自己研鑽を継続してみてください。

不動産投資との出会い

不動産投資との出会いは社会人3年目のころです。

それまで、株・為替等の投資は少しやってましたが、不動産を投資対象として考えたことはありませんでした。

きっかけは、会社の固定電話に掛かってくる新築の区分所有のセールス電話がでした。
若手だったので、毎日沢山の電話をとって、先輩や上司に繋いでいましたが、毎日1~2本はこのような電話がありました。

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彼らの決まり文句は「マンションを買えば、税金の還付が受けられます。その還付額も5年もすればちょっとした車が買えますよ!」というものでした。
最初は「何言ってるんだろうな。。。」と思っていましたので、「そんなうまい話にはだまされないぞ!」といって電話を切っていました。
そのうち、業者の言っていることがどういう仕組みなのかを知りたいと思い、業者A社と会うことにしました。
勤務先近くのカフェで20時から、A社の30代の男性1名、20代の女性1名の営業マンと会いました。
お茶を飲みながら1時間程度話を聞いて、色々なことが分かりました。
 
  • 給与所得の税金をマンションで生じたローンの利息や経費等を相殺することで、支払った所得税から還付、住民税から減額が受けられるということ。
  • マンションのローンと管理費・税金等の支出は、家賃でほぼカバーでき、持ち出しは少しであるということ(持ち出しがあっても数千円から数万円。それでも、税金の還付の方が上回る)。
  • マンションの管理は、サブリース契約によって、テナントの管理(入居者の入れ替え・修繕等)は全てA社任せでよいということ。
  • ローンに付帯している団体信用生命保険のお陰で、万が一の時はローンがなくなる(生命保険の代わりになる。)。
  • ローン返済後はマンションが手元に残り、将来の年金の代わりともなる。
 
この説明は細かいことは置いといて、大きくは間違ってないなと思いました。
動産投資に関する説明を受けた後で、A社から銀座の中古のワンルームマンションを提案されました。
時期は2012年の夏頃で、リーマンショックの影響で物件価格も下落していたこともあり、家賃からローン・管理費等を引いても、毎月数千円の手残りがありました。
岸野は「借金したのに利益がでるのか・・・」と半信半疑で、この日は一旦持ち帰ることとしました。
 
 

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これまでいろんな投資や副業にチャレンジするも、労多く、得るもの少なく、時にそれなりの損失を出して、という状態でしたので、月々数千円とはいえ、当時の自分にとってはかなり魅力でした。

数日後、物件を確認・ネットで簡単に情報収集したうえで、A社に買付申込書を提出し、2012年秋に購入しました。
まさにミイラ取りがミイラになった瞬間でした。
 
ちなみにこの物件は3年ほど保有して売却してしまいましたが、不動産経営の本格拡大させるきっかけを与えてくれました。
A社には大変感謝しています。
 
余談ですが、
業者からは電話で話を聞いてくれる人は、100人に数人程度。
実際、購入する人は1000人に1人もいないと言われました。ほとんどは知り合い・先輩・上司の紹介で購入するみたいです。
 
次回、このワンルームマンションの購入経緯(なぜ購入する判断に至ったのか?購入してからどうだったのか?)を詳しく記載します。
是非、お付き合いください!

~はじめに~ 「なぜ働くのか」「なぜ不動産経営を始めたのか」

 
いきなりですが、みなさんはなんのために働いているのでしょうか?
その仕事が好きだからでしょうか?
お金が好きだから?それとも、生きるため?
百人に聞いたらいろんな答えがあると思いますし、綺麗なことをいうと、どれも正解だと思います。
でも、ほとんどの人は「生きるため」に働いていると思います。

ちなみに私は「経済的に自由な生活を得たい」からです。
もう少し詳しく書くと、自由な生活を得るための投資・事業資金を稼ぐために今働いています。
 
 

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このことを本格的に考えるようになったのは社会人の3年目でした。
2年目が終わり、東京の部署への移動が決まりました。東京駅から数分のザ・オフィス街で働けることにステータスを感じ、ちょっとワクワクしちゃってました。
ただ、そんなのは数日で全く感じなくなります。
その原因は、会社内での働き方でした。具体的に言うと「長時間労働」「上司への忖度」などなどです。
 
まず嫌だなと思ったのは、「長時間労働」です。
毎日朝8時前に出社し、会社から出る時間も22時は早い方で、23時~終電は当たり前でした。もともと体力もあるので長時間労働はそんなに苦になる方ではありませんでした。
忙しい時もあるんですが、上司が帰らないから帰れないということや、早く帰ると「あいつは暇だ!」思われ、仕事を新たに振られたり、評価を下げられたりすることを避けるために会社に残ることも多々ありました。
また、当時の上司は、午前中はテンションが低いので、案件を相談するとなんてこともない案件も燃え上がるので、様子を伺いながら、機嫌がよくなってくる午後に案件を相談しました。ただ困ったことにこの上司は20時以降に本気をだすのです。20時から本格的に仕事の指摘や、ダメ出しが行われるのです。それも酷いときは深夜まで続きます。
そして、もっと理解できないのは、日付が明日にに差し掛かろうとしているのに飲みに行こうと言うのです。正気かと思いました。さらに、このような組織ではだれが頑張ったか。頑張っていないとかが分かりにくいので、飲み会でも足の引っ張り合いが起きます。「Aさんの仕事の仕方がいまいちだ。」とかを深夜から話すのです。正直生産性は全くないですし、楽しくない飲み会です。でも行くのはなぜでしょうか?偉い人の太鼓持ちとなり、機嫌を取ったり、引っ張ってもらうためだったり、行かないことで自分が標的になるのをさけるためです。
 
もう一つは、「上司への忖度」です。
明らかにダメなものでもいろんな所から見ていい所を探し、今はこんな感じだけと今後きっとよくなるはずですというような資料を数日~数週間掛けて作成・報告するのです。
その資料の作成・報告を行うに当たり、前任の業務を否定してはいけません。なぜ否定できないかというと、否定するとその物事を決めた前任を否定してしまうからです。もう少し言うとその物事を決めた前任は現在の部署の管理職よりも偉くなっている可能性があり、否定すると自分の出世に響くからです。でも、これでは本当の問題点を改善することはできません。
また、会議がスムーズにいくように偉い人には資料を渡して、事前に説明しておきます。メールもある程度普及しているなかで、対象者が出張先にいれば、説明するためだけに資料をコピーして、新幹線や飛行機に乗って説明しにいくのです。
それも30分程度の説明のために数時間も掛けて。。。
 

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正直これらは全く会社の生産に繋がらないものばかりです。今振り返っても無駄だと思っていますし、会社の利益には役に立たないものだったと思います。正直にいうと、これが中小・零細企業だったら検討中に潰れてますし、そんな余裕はないと思います。
少し脱線しますが、近年では欧米諸国と比べ、日本の生産性が低いということが指摘されていますが、そればこのような無駄といっていい仕事にかなりの時間と労力が割かれていることも理由の一つだと思います。
こういったことはほとんどの企業でもある話だと思います。もちろんそのような環境でも上手く働ける人はいますし、自分がそれに上手く適応できなかったと言われればそれまでです。

このような環境があと30年以上(定年が伸びたら40年以上?!)、続くとなったときに正直やっていけるとは思えませんでした。そもそも、私は、モーレツな働き方ではなく、もともとワークライフバランスをある程度確保しておきたいと思っているので、このような環境では仕事への投入感は高まりませんでした。
さらに会社で溜まったストレスが家にも出てしまうと、家族も迷惑ですし、不規則な食習慣・睡眠不足の積み重ねで定年までに体調を崩してしまうと思いました。
これでは正直なんのために働いているか分かりません。
 
 

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こんな環境を変えるべく色々な投資を行っていましたが、たまたま営業してきたワンルームマンションの業者と出会い不動産投資が始まり、一気に時計の針が進み始めます。
借入を伴う不動産投資を始めようと思ったのは、もともと投資が好きだったということもありますが、もし辞めるにしても転職先が今よりよい保証はありません。なので、自分の給与以外が稼ぐ仕組みがあったらいいなと思っていたのでこれを本格的に実行に移しました。
その結果、お金を自らの力で稼ぐすべを身に着けましたし、考えもガラッと変わりました。その後、紆余曲折を経て、ワンルームから1棟にシフトし、投資から経営となり、現在も投資を拡大しています。
 
まだ、10年目の社会人ですが、すっかりと考えが変わりました。
今は以前の比べずっとストレスが軽くなり、やりたいことがやれるような環境を手に入れました。
同じような境遇の社会人はたくさんいると思います。少しでも参考になればと思っています。このブログではこれまでの歩んできた道のり(不動産経営・様々な投資・資格試験等)をできるだけ詳しく書いていきたいと思います。