がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

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【ブログ開設2周年】過去2年間の「PV」と「収益」の公開!そして今後の・・・

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がむしゃら不動産経営を2020年7月に始めてから早いもので2年が経ちました。

ということで2年間のPVと収益を公開したいと思います!!

 

 

2年間のPVの状況・・・

2年間毎週土曜日に記事を挙げさせて頂き、これまで、この記事を含めて119記事を公開し、65,000人の方に見て頂きました!

物凄い大家さんや投資家がいる中で薄い経験を拙い文書で記事させて頂きましたが、思ったよりも多くの方に見て頂いたなあという印象です。

もともと始めたきっかけはきしのが不動産投資を始めたときにネットからも多くの情報を学んだので、不動産投資がある程度軌道に乗った今、逆に自分の経験を少しでも還元できないかと思い始めました。

ですが、最も閲覧数が多い記事は資格系の記事で不動産や資産運用の記事の数倍以上も閲覧者がいらっしゃいました。

最近は閲覧数が稼げる資格系の記事をほとんど上げることなくなったので閲覧数も減少傾向となっています。

 

2年間の収益の状況は?

収益はブログ開設から3カ月間は収益はほとんどありませんでしたが、その後突然収益が増えましたその後は緩やかに下降していきました。

ここ最近の数字は見ての通りで過去に比べてもすごく少なくなっています。。

正直あんまり分析はしていませんが、一つだけ分かっているのは最近の記事はアフィリエイト関係の内容がほとんど無く、そして更新したこともTwitterとかで告知もしていないことが原因なんじゃないかなと思ってます。

このブログの方針として、自分が実際に買っていないものを紹介しないスタンスでしたので、紹介できるものがだんだん減っていったこともあります。

たまに企業とかから「紹介して」という依頼もありますが、スタンスの違いや上手く書ける気がしないので断っていました。

それでも閲覧数を稼いでいるブロガーの方は沢山いるので言い訳に過ぎませんが・・・

 

今後について

これまでは不動産や資産運用、資格に関する記事を毎週土曜日に公開しておりましたが、今後はイベントがあり次第、不定期に更新していきたいと思います。

年度始めの目標ではより力を入れると言っていましたが、個人的に仕事や資格試験やら色々忙しくなってきたので、それらに集中したいというのが理由です。

もっとも結果が出ていないのがブログだったので優先順位が下がったというのが正しい言い方なのかもしれません・・・

本音はブログも続けていきたいのですが体が一つしかないですし、一日も24時間しかななく、他にもやることが多く、色々考えた結果こういう結論になりました。

また、過去に挙げた記事が挙げっぱなしになっていましたので、内容の更新や追記、誤字脱字・リンクの修正等も行っていきたいと思います。

いままでお付き合い頂きありがとうございました。

そして、これからも宜しくお願いします。

 

 

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資産500億?!姫路のギガ大家さん「大川護郎」の生き様が波瀾万丈すぎる。。。

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不動産投資にある程度軌道に乗った大家さんは誰しも「メガ大家」を目指します。

今回紹介するのは、姫路のトランプこと「大川護郎」は、「メガ」どころか「ギガ」と言われる規模を誇っていた大家さんです。

今日は「大川護郎」に関する記事です!

 

 

姫路の大家さん「大川護郎」とは?

姫路では歩けば大川氏の物件に当たると言われたほどギガ大家さんです。

一部では姫路のドナルド・トランプと言われていました。

ドナルド・トランプの総資産は4000億と言われていますので、大川氏はその8分の1程度です。

ただ、トランプは父親の代で既にアパート数万戸を保有するギガ大家だったので、裸一貫で500億もの資産を築いた大川氏の方が凄いと言えるかもしれません。

総資産500億、年間家賃収入43億とも言われています。

大川氏は日本でも有名なギガ大家ですが、その道のりは単純ではなく大変でした。

中学卒業し、新聞配達で稼ぎながらお金を貯め、23歳の時に初めてのアパートを買い、それから一気に資産規模を拡大。

2019年に5000室を所有するまでになりました。

あまりにも保有している不動産が多かったことから、大川氏は保有している不動産にフリーWiFiを設置し、姫路市民にただで使わせ、その代わり広告を配信すると言ったトンデモ構想を考えていたと言います。

 

絶頂からの突然の転落!

絶頂期を迎えた大川氏は見た不動産を必ず購入したと言われてます。

一時は姫路に留まらず「日本全部の不動産を購入する!」とまで豪語していたと言います。

そんな、もう向かうとこ敵なしの大川氏でしたが、突然のトラブルが降り掛かります。

大川氏は5000室も所有しているにも関わらず、全ての管理を1社にお願いしていたことが仇となりました。

細かな経緯はわかりませんが、管理会社が造反し、大川氏への送金を止めてしまったのです。

当時、大川氏の総資産は500億に達しており、推定の借入額は300億に達していたと言われています。

いくら資産が多いとは言え、300億円の借金はあまりにも大きく、元金もそうですが利息も高額なので、すぐに手元の資金がそこをつき、資金繰りに窮してしまいます。

さらに従業員による数億の横領も大川氏にダメージを与えました。

大川氏は返済資金の確保などに奔走しますが、その努力も虚しく、2021年1月19日に破産が確定しました。

絶頂からあっという間の転落でした。

 


個人の限界はどの程度か?

大川氏の資産もなかなかの規模ですが、上には上がいるものです。

バブル期は「銀座の大家さん」と言われた川本源司郎が一代で1000億もの資産を築いています。

一時は日本で最も現金を持っている個人であると豪語していました。

もともとは北九州の呉服商だったのが、先代が貸しビルを建てたことから不動産業が本格化します。

まずは九州最大の繁華街中洲に進出し、そこで着実に基盤を築き、40歳の頃東京に進出しました。

破竹の勢いで拡大を続け、水商売ばかりを入居させたソシアルビルを50棟も銀座のあちこちに建てました。

今でも銀座には川本氏のナンバービルである「丸源」と掲げられたビルが沢山あり、その威勢を感じることができます。

すごいのは川本氏は全国にある100棟ものビルの管理ををわずか数人で経営していたというから驚きですし、こういったところに不動産投資の夢を感じざるを得ません。

さて、この2人の大家に比べると、きしのは、姫路の大家さんのピークの2%、銀座の大家さんの1%しかありません。。。

彼らが数百億・数千億に到達するまでに様々な壁があったことでしょう。

ただ、普通の大家さんとは比べ「行動力」が尋常じゃなかったのでこの地位を築けたのだと思います。

まだまだ、きしのの大家道の道は始まったばかりです。

まずは3棟目の購入に全力を注ぎます!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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夢の3棟目購入計画!始動!!

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2019年に2棟目を購入してから、なかなか3棟目を買えずに足踏みをしていましたが、ついについに3棟目が購入できるかもしれません!?

ということで今回の記事は「3棟目購入への道のり」です。

 

 

何故アパートを買うのか?

2030年までにメガ大家になってFIREするという夢があります。

そもそもメガ大家とは総資産10億円以上の大家さんと言われています(定義は色々あるみたいです。)。

きしのはまだその1割ちょっとしか達成していません。

あと10年弱でたどり着けるのか?

正直かなり怪しくなってきています。

とはいえ、物件を買わなければメガ大家になれません。

そもそも、今は新たに物件を買うにはかなり厳しい環境です。

日銀の異次元の量的緩和による地価高騰に加え、スルガ銀行スマートデイズが結託して引き起こしたかぼちゃの馬車事件による不動産投資への融資引き締め新築の場合はウッドショック、作業員の賃金高騰による物件価格上昇など、とにかく厳しい環境です。

ですが、自分の希望条件に合う物件があり、想定の返済比率や利益がある程度見込めるのであれば、このような環境下でも購入したいです。

 

購入する物件はどんな物件?

現在持っている物件も横浜市ですが、今回の物件は「ザ・横浜」なエリアにある物件です。
みなとみらいや中華街まで徒歩で行くこともできます。

物件の構造は木造(劣化等級3級取得予定)で、2023年2月竣工予定です。

ただ、土地が狭いことから、一部屋当の面積が15平米以下と狭いのが気になるポイントです。でも、そこは横浜の都心に位置する立地なので目を瞑っています。

新築なので竣工後数年は埋まると思いますが、狭いので、竣工から数年経ったら付加価値をつけてリーシングする必要があるでしょう。

この物件の収支想定ですが、SUUMOで近隣同程度の物件の賃料から「一室当:5.5万程度」と想定し、融資を返済期間35年金利2.5%とした場合の返済比率は48%となりました。
過去の失敗で設定した「返済比率50%」を下回っているのでなんとか運営できそうです。

あと、この物件は売主から直接買うので、仲介手数料がかからないのも魅力でした。

 

買付申込書を提出!

数字上は回りそうなのですが、業者が作成した資料に記載されている物件の利回り想定賃料が少し割高だったので、そのことを説明し、200万減の指値を入れました。

結果、業者が物件の減額と一部費用を負担して頂けることになったので、早速、買付申込書を提出しました。

もちろん物件価格の9割の融資が受けることができるという前提です!

 

この物件を買うとどうなる?

もし買えたらきしのの年間の家賃・太陽光などの収入(売上)は1000万を超える見通しです。

また、トータルのキャッシュフローは300万程度になるんじゃないんでしょうか?

ようやく大台を越えることが出来そうです。

最終目標のキャッシュフローメガ大家に比べるとまだまだちっぽけな数字ですが、ゆっくり確実に進んでいきたいと思います。

とはいえ、まだ融資の内諾も得られていないので、まずは融資獲得に向けて動きます。

これからも夢の3棟目計画については、動きがあり次第、記事にしていきます。

 

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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「接道義務」・「再築不可物件」とは?

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新しく不動産を建てる(建て替える)ためにはちゃんとした道路に接しなければならない「接道義務」というものがあります。

これ満たさなければ建物を建てることすらできません。

今回の記事は「接道義務」と「再築不可物件」についてです。

 

 

 

 

接道義務とは?

都市計画法により、国や都道府県が指定する都市計画区域内て建物を建てる場合、接道義務を果たさなければ建物を建てることができません。

自分の住んでいる場所が都市計画区域かどうかについては、行政に確認すればわかりますが、ブログを読んでいる大半の人が住んでいる場所が都市計画区域内と考えて問題ないです。

もし自分の家の周りが田畑や山林ばかりで隣家との距離もそれなりにある場合は都市計画区域ではない可能性があります。

都市計画区域内では計画的な街づくりを促進するため用途地域が定められ、統一的でない雑然とした開発にならないように促進しています

基本的には都市計画区域内では「原則幅4m以上の道に2m以上接する土地」でないと建物を建てることができません。

逆に原則として建築基準法の道路に2m丁度でも接していれば建物を建てることができます。

ちなみに建築基準法の道路ではないが、人が通行できる道は「通路」といい、これらに2m以上接道しても建物を建てることはできません(そもそも接道とは言いませんが…)。


実は色々な道路がある

普段何気なく歩いている「道路」は道の舗装状態や幅に違いはあれど、基本的にはアスファルトで舗装されているので「道路」そのものにそんなに違いはありません。

しかしながら、建築基準法の42条では様々な「道路」が定められています。

大きくは「道路」の幅が4m以上であれば「42条1項」4m未満であれば「42条2項」に分けられます(「42条1項」は1~5号の5種類があります。)。

一方、「42条2項」は建築基準法の施行以降に既に建物が立ち並んでいた4m未満の道路のうち特定行政庁に指定されたものを指し、一般的に「2項道路」と呼ばれます。

また、「2項道路」の場合、接道している道路が4m未満なので、道路の中心線から2m以内の部分は建物を建てることができず、セットバック(後退)させる必要があります。

 

「再築不可物件」は玄人向け!!

楽待や健美家を徘徊していると都心好立地なのに、異様に安い(高利回り)物件と出くわすことがあります。

物件の備考欄をみると「再建築不可」または「再築不可」と記載されていることが大半です。

意味はその言葉の通りで、新たに建物を建てることができないという意味です。

既存の建物がある場合はその建物と心中することとなります。

理由は、「高圧線の下」だったり、「市街化調整区域内」だったりと色々ありますが、圧倒的に多いのは「接道義務を果たしていない」ということです。

でも、既に建物を建てることが出来ているじゃないか?と思われるかも知れませんが、それは接道義務に関する施行される前に既に建っていた建物です。

接道義務は大昔からあったわけではなく、1950年に施行されています。

当然、1950年以前は接道義務はなかったので、道路に接道しなくても建物を建てることが出来たのです。

ちなみにそのような家から道路に出る時は、他人の土地を通っていました(囲繞地通行権と言われるものです。)。

接道義務を満たさない再築不可物件は建て替えることは出来ないことから、ボロボロな状態で売られていることが多いです。

でも、大規模なリフォームで新品同様にすることも出来るのでしっかりメンテすれば使い続けることができます。

再築不可物件はこのような事情から物件価格は相対的に安いのですが、賃料はあまり変わらないため、高利回りであることが多いです。

この特徴を活かし、再築不可物件を購入し、リフォームで今時の仕様にすることで高稼働で運営している玄人の投資家もいます。

ただこのような物件を購入する場合は以下デメリットについて理解した上で、購入しましょう。

  • 買い手が普通の物件と比べて圧倒的に少ない(売りにくい)
  • 融資が受けられない(共同担保としても使えない)
  • まとまった資金が必要(リフォーム代が高額)

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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「失敗」から学ぶことは大きい!

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不動産投資を始めて既に10年近く経っておりますが、色んな本を読んで学び知識をアップデートしてきました。

本の大半は投資、それも不動産に関するものですが、この本は「失敗」に関する本です。

そして、この本は定期的に読んで、自らの戒めを与えてくれてる位置付けとなっています。

今日は「失敗」と失敗集ばかりを集めた「倒産図鑑」に関する記事です。

 

きしのの最大の失敗・・・

まずは自分の失敗から晒します。

はじめて購入したアパートで区分所有の100倍のものキャッシュフローを上げることができ、味を占めたきしのは立て続けに二棟目の購入に邁進します!

そして、船橋の利回り10%・2760万円の築30年の物件を購入しました。

が、購入することしか考えなかったことから融資期間が短く、満室家賃に対するローンの割合が8割に達していたことを見落としていました。

購入してからなんかおかしいことに気づき始めます。

満室でも利益が出ない。。。

そもそもこの物件はトイレバスが一緒で、洗濯機置場も無かったので、満室になることもほとんどないのですが・・・

この物件は4年保有しましたが、毎月のように数万から数十万を持っていきました。

更に管理会社の怠慢で滞納者への入金の督促の遅れたり、台風や厳冬で物件が損傷したりとまさに踏んだり蹴ったりでした。。。。

最終的にはトータルで1000万も損しました・・・

もし、時間を戻せるならこの物件買うことを辞めたいです。

ただ、この失敗で、

  • 返済比率50%以下
  • 部屋はトイレバス別といった今時の仕様にする

という鉄のルールができました。

 

失敗は自ら体験することで、失敗を繰り返さない!

失敗は身に刻み込まれます。

それも大きい失敗であればある程、深く刻み込まれます。

失敗を失敗として終わらせず、「なぜ失敗したのか?」と振り返り、原因を突き止めることで失敗を繰り返さないようになります。

巷に多くの不動産投資に関する本が出ていますが、ここから学ぶことも多いのですが、失敗に関することは学べません。

そもそも、本を出版している投資家は成功しているから本を出すことができるのです。

失敗に関する本もニーズはありそうですが、ほとんど見たことがありません。

資産10億超の著名な不動産投資家は、時代の流れを読み取り、その機を逃さず、常人を超える行動力や交渉力などで、その地位を築いているので誰でも再現できるわけではありません。

でも、その何分の一程度(資産1億程度)であれば誰でも到達することができるのが、不動産投資の良いところです。

話を戻すと、人の失敗や人の忠告から学ぶこともできますが、自らが身をもって体験した失敗の方が学びが大きいです。

 

体験しなくても良い失敗もある!!

きしのはある程度調べてたらとりあえずやってみるというスタンスです。

その中で当然思ってたのとなんか違うなとか、明らかに失敗だったということがあります。

それはそれで、自らの血となり肉となるので、良いのですが、体験しなくても良い失敗もあります。

それは再起不能となるような失敗です。

例えば、自転車の練習であれば、練習中に転んでケガをすることでいつの日か乗れるようになります。

でも、その練習も不十分なのに坂道でスピードを出したらどうでしょうか?

恐らく派手に転倒するとことでしょう。

また、ケガも擦り傷ではなく、大ケガや後遺症を負ってしまうことでしょう。

そうなっては次がありません。

投資でもそうです。

不動産投資の場合でいうと、身の丈を遥かに超えた融資を引いてしまい、思い通りの収益が上がらず自己破産してしまうようなパターンです。

自己破産しても立ち直れますが、資金も信用もないので余程の精神力がないと難しいです。

そういったものはやはり先人の壮大な失敗から学ぶべきです。

 

失敗ばかりを集めた「倒産図鑑」

不動産投資とは異なりますが、無理して挑んだ新規事業過去の成功体験に縛られ変革できなかったといったさまざまな要因でかつては一流だと言われた大企業が潰れていきます!

でも、一つの失敗ですぐ倒産することはなく、リカバリーするタイミングは何回かあったので、引き返したり、別の道を選んだりすることはできたのです。

そんな倒産ばかり集めた「倒産図鑑」では、一流企業の倒産をいくつかのパターンに分け、わかりやすくシンプルに説明してくれているので非常に分かりやすいです。

特に鈴木商店は、神戸の砂糖売りからのし上がり、絶頂期は日本のGNP1割とも言われる売り上げを叩き出すも、軍縮や昭和不況の波に飲み込まれ破綻してしまう経緯が個人的に儚く、切なかったです。

ちなみに鈴木商店や経営者である鈴木よね、金子直吉に魅せられたきしのは鈴木商店に関する本を何冊も読みました。

一流企業でも個人事業主でも潰れる時は潰れます!

そして、倒産した企業でも失敗の原因はあり、途中で路線変更して引き返す時間もありました。

きしのもこの本を定期的に読むことで、自分を状態を見つめ直し、慢心にならないように気を付けるようにしています。

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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不動産投資が今後も有力な投資先か?正直それは分からない・・・

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きしのの現在の投資のポートフォリオは9割が不動産で残りは株、仮想通貨となっています。

ほとんど分散が効いてないです。笑

きしのは不動産は有力な投資先と確信して投資を集中させていますが、今後はどうなるかは分からないというのが今回の記事です。 

 

 

 きしのは「不動産」一本足打法

以前の記事で、きしのの2021年の事業成果を公開しました。

その記事から分かるように、きしののキャッシュフロー約200万円のうち、9割程度が不動産の賃料が占めています。

アフィリエイトや株など多角化を進めていますが、不動産に取って代わるものはしばらくでできそうにないです。

なので、今後も不動産偏重の状況がしばらく続く見込みです。

次の章からは不動産に投資を行う理由と今後の見通しです。

 

不動産に投資を集中させる理由

これまできしのは様々な投資に手を出してきました。

過去の記事にも書いたようにFXや債券、投資信託、株など、、、正直にいうとどれも投資額を上回るだけのリターンを上げる事が出来ていません。

昨年度元本の4倍に増えた仮想通貨も最近の下落で全ての利益を吹き飛ばし、マイナスに転落してます。

そして、話題となっていたSTEPNでも更に損失を拡大しています。。。

その中で不動産は安定的にキャッシュをもたらしています。

実は最も損を出したのも不動産なのですが、原因を突き止め、今では保有している2棟の物件は安定的にキャッシュをもたらしています。

 

不動産投資の主な利点は以下だと思っています。

①安定的な利益が見込めること

②大半の業務を委託できること

③投資に銀行の融資を使えること

これらを全て満たす投資先は不動産しかないと思っています。

不動産への投資は紀元前から行われている最も歴史のある投資のひとつです。

また、不動産といっても投資先は沢山ありますが、コロナ禍である程度絞られたと思っています。

このコロナ禍においてホテルやレジャー等の娯楽施設、飲食・物販等の商業施設に入居しているテナントが業績悪化し、賃下げや退去が相次ぐ一方、マンションやアパートのような居住施設はリモート勤務・授業の影響を受けつつも対して悪化しませんでした。

人は娯楽や食費を抑える事が出来ても、住むことをやめることは出来ないということもわかりました。

もともと、マンション・アパートへの投資は安定して手堅いと思っておりましたが、コロナ禍でより自信が深まった形です。

また、現在のIT技術ではリモートが出来ないの仕事が一定残ることから、一定の賃貸需要は今後もあると思っています。

 

今後も不動産は有力な投資先か?

不動産は今後も有力な投資先であると思います。

これまでの投資額は借入を含めると1.5億円を超えています。

さきほども書いたように今後もしばらくは不動産は投資効率のよい資産であり続けると思っているので、投資を継続するつもりです。

また、人口減による市場規模の縮小を気にする人がいますが、人口の減少は他のサービスの需要よりも予測がしやすいことや、コロナ禍で分かったように人は生きている限り住むことそのものをやめる事ができないことから、賃貸需要は急減することはありません。

不動産投資よりも国内のみでビジネスを行なっている事業(百貨店・インフラ等)の方がよっぽど危険です・・・

空き家の急増を不動産投資の危機として経済誌が話題にすることもありますが、空き家も賃貸用の空き家と自己用の空き家があり、後者が相当する占めている現状ではそこまで問題となりません。

なので、繰り返しとなりますが不動産投資は今後数十年は安定的に稼ぐ事ができると思っています。

でも、未来永劫安定して稼げるものはないことだけは分かっているので、今後も新たな投資先を常に探していくつもりです。

基本的なスタンスとしては不動産の家賃のように手間が掛からず一定のインカムを見込めるものです。

キャピタルを追い求めると精神的にすり減るのでインカムだけで投資額を回収できることが理想です。

例えば、為替や発電、仮想通貨(通貨そのものの購入、ステーキング等)NFT(STEPNの靴・メタバース上の土地等)などです。

今では投資対象とならないもの、想像もしないものが、投資先となるかもしれませんが、必ず儲かる投資先がないように、食わず嫌いせずになんとなく仕組みが分かったら投資してみて、上手く行かなかったら撤退するスタンスで開拓し続けていこうと思っています。

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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不動産投資の成功には「モチベーションの維持」が大事です!

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先日の記事で不動産はFIREに最も有効な手段の一つであるという記事を書きました。

でも、不動産による資産形成は時間が掛かる。長期間に渡って事業を継続するためにはとにかくモチベーションの維持が大切です。

今回はモチベーションの維持に関する記事です!

 

 

モチベーションを維持が大切な理由

不動産でFIREするには少なくとも数年単位の時間が必要です。

不動産の購入にも不動産の維持管理にもそれなりのモチベーションがなければ安定した経営も、収益も維持することができません。

それによって、管理がお粗末な物件は清掃や修繕が十分にされず物件自体の価値すら下げてしまうでしょう。

何事もですが物事を始めるに当たり、なんらかのきっかけがあったはずです。

その一歩を踏み出すこと自体が勇気がいることですし、素晴らしいことです。それを続けなければ目的を達成することができません。

成功をどこに置くかでも変わりますが、目標を達成するまでに自分自身や周りの環境(景気・天災等)が変わったり、予期せぬ事が起きたりします。

壁にぶち当たった時にそこで心が折れて辞めてしまうか、目標達成のために立ち止まらずに進み続けるかどうかはモチベーションのどれだけ高く維持できるかによります。

人間は不思議なもので、どんないいツール、良い環境でもモチベーションが低ければ目標を達成することはできません。

逆にモチベーションが高ければどんなに悪い環境でも続ける事ができます。黎明期のアーティストや起業家はまさにこれだと思います。

根性論みたいになりましたが、やはりモチベーションの維持は大事です。

 

モチベーションの維持する方法とは?

では、どのようにモチベーションを維持するのでしょうか?

きしのは同じ道を行く「不動産投資の先輩」「大物経営者」「失敗」から学び、刺激を受けながら、自分に落とし込み目標を決めて進み続けています。具体的に見ていきましょう。

不動産投資の先輩から学ぶ

不動産投資は数千年前からある古典的な投資手法です。

そして、今も多くの人が不動産に投資しており、その方法も築浅⇄築古、戸建⇄アパート、木造⇄RC造、都心⇄地方と様々です。

幸いにもそれぞれの投資手法で成功している投資家が手法について纏めた本やnoteがたくさん出版されています。それぞれの領域で成功者がいて大変勉強になります。

投資手法はさておき、成功した大家さんももともとは普通のサラリーマンで、成功するまでに様々な困難にぶつかり、乗り越えてきています。

最初から最後まで順風満帆だった人はほとんどおらず、投資家の数だけドラマがあります。

壁を突破する時の行動や考え方、気持ちの持ち方は参考になりますし、勇気づけられました!

 

大物経営者から学ぶ

現代の大物経営者である孫正義柳井正永守重信イーロン・マスクも昔はベンチャーでした。

今でこそそれぞれが日本、世界を代表する企業となっていますが、創業当時は普通の人です。

創業から現在に至るまでの行動力や発想力は常人とは比較になりません。

そのため常人では体験することがないくらいの壁にぶち当たっています。

時に不可能なことすら、持ち前の行動力と機転で乗り越えて成長していく様はとても刺激を受けます!

宇宙の映像を見ていると自分の悩みがちっぽけに感じるように、稀代の経営者の伝記を読むと、自分が直面している壁はとても薄く感じ、何度でも立ち向かおうという気にしてくれます。

なので定期的に経営者の伝記を読み、エネルギーを充填しています!

失敗からも学ぶ

人間は一度体験した成功体験に固執しがちです。

投資でも同じで一度成功すると二匹目のドジョウを捕まえるために同じ方法を繰り返します。

一度目の成功が実力以外の幸運の要素が大きいことに気づかない場合、二度目は失敗してしまいます。。。

また、成功していたときの環境と、その後の環境が大きく変化しているのにも関わらず、そのことに気が付かずに失敗してしまうこともあります。

失敗の程度にもよりますが、取り返しがつかない失敗はどんな大きな企業ですら倒産に追い込みます。

かつて日本のGNPの1割を占めたと言われる鈴木商店、当時野村證券の3倍もの規模を誇ったリーマンブラザーズですら倒産しました。

ただ、倒産した企業は突然倒産したのではなく、倒産する前から少しずつ失敗のもとが育っており、それが抱えきれないくらいまでに成長していたことに気づいていなかったのです。

不動産投資も同じです。

不動産投資をしている時、気は大きくなっており、購入しさえすれば成功できると思いこんでいる時もあります。

そんなときこそ先人の失敗から学ぶことで、頭を冷やすことができ、失敗を避けたり、損失を軽減することができると思っています。

 

目標を決める!

モチベーションを高め、維持できる方法ができたら、目標の再設定です。

どんなにやる気があっても目標を設定しなければ、迷走し、脱線してしまうことでしょう。

なので、目標を設定する必要があります。

そしてその目標は高すぎても低すぎてもいけません。

高すぎると途中で達成できないことに気づき諦めてしまうからです。

一方で夢はどんなにも途方もないほど大きくても問題ありません。

なので将来の理想を夢として最上段に掲げ、それに近い場所を目標として設定し、その目標の達成のために動き出しましょう。

 

 

目標を達成するために!

きしのの目標は2030年に資産10億、純資産3億です。

現在の10倍以上の目標ですが、宝くじではないので突然にそのお金が手に入るわけではありません。

目標を達成するためには確実に前に進む必要があります。

なので、目標と今の状態を見比べ、足りない部分を達成するために、今年できること、今月できること、今週できることと因数分解し、一つ一つクリアすることに努めています。

お金は後で増やすことはできますが、時間だけは誰しも平等に与えられ、同じように過ぎていきますし、戻ってきません。

あの時ああしておけばと思うことは最も無駄なことです。

きしのの目標は霞が掛かって全然見えませんが、進むべき方向はなんとなく分かっています。今日も確実に前に進んでいきたいと思います!!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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FIREしたいならネットワークビジネスだけは選んではいけない!!

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最近「FIRE」という言葉をよく耳にするようになりました。

「FIRE」とは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字で、早期に資産を貯めてリタイアし、経済的に自立するという意味です。

かく言うきしのも道半ばですが、FIREの選択肢として最も選んではいけないのがネットワークビジネスMLM)」です!

今日はネットワークビジネスに関する記事です。

 

 

ネットワークビジネスとは?

ネットワークビジネスは、「マルチレベルマーケティング」や略して「MLM」と言われることもあります。

簡単にいうと勧誘された人が商品を買ったら勧誘した人に一定の報酬が入ってくる仕組みです。

一般的にはマルチ商法と言われることが多いです。

マルチ商法そのものは違法ではありません。特定商品取引法で連鎖販売取引に分類される合法な取引です。

一方、違法なの「ネズミ講です。

仕組みは両方とも似ていますが、大きな違いは売るものの有無です。

マルチ商法は一応商品はありますが、ネズミ講は商品すらなく勧誘した人の会費といったお金が分配されます。

どちらも元締めや最初の勧誘者に分配が多くなるようになっています。

ネズミ講は売る商品そのものなく、金品を詐取することが目的であることから違法となります。

ネットワークビジネスに話を戻すと、これらのビジネスを行う企業で最も有名なのはなんといっても●●ウェイでしょう。

そこまでネットワークビジネスに詳しくない人でも多くの人が●●ウェイと聞いただけで身構える人が多いはずです。

特定の企業を批判することとなってしまうので、興味がある人は「ネットワークビジネス 一覧」と調べてみてはどうでしょうか?

「実はあの企業もそうだったのか!」という企業もあります。

一応、ネットワークビジネスそのものは違法ではありませんし、商品そのものは意外に良いものもあります。

が、もう一度言いますが勧誘の仕方がアレなので距離をとった方が・・・となってしまいます。

 

ネットワークビジネスはなぜ評判が悪いのか?

悪いイメージの全ては勧誘の仕方にあると思います。

正直に名乗ってネットワークビジネスと名乗って勧誘してくれればいいのですが、大概は目的を隠して勧誘してきます。ちなみに目的を伏せて勧誘することは違法行為です!

しかも、久しぶりに連絡がきた友達と会ったら、見ず知らず人が優しくしてくれたと思ったら勧誘だったというような感じです。

また、何故かネットワークビジネス界隈では「権利収入」という謎の言葉が踊っています。この単語が出てくるととにかく胡散臭いのです。

不動産や著作物に対する所有権(著作権)に基づく収入であれば納得感はありますが、ネットワークビジネスのような仕組みを「権利」と言うことに違和感があります。

感覚的には配当や不動産収入、印税の方がネットワークビジネスでいう「権利収入」に近いですし、収益的にも安定しています。

「権利」といっていいのはその仕組みを作った人で、その仕組みに乗っかっている人はただの金づるでしかありません。

少し脱線しますが、ネットワークビジネスの勧誘で「権利収入」とともに必ずと言っていいほど用いられるのが、日系アメリカ人実業家のロバート・キヨサキ「金持ち父さん貧乏父さん」の本です。

簡単にいうと、この本には労働者から脱して、実業家や投資家となり、FIREしようということが書いてあります。

投資のテクニックより、豊かな生き方について学べる本ですが、ネットワークビジネスの勧誘では、この本の考え方を用いて、労働者から脱するためにネットワークビジネスをやるべきと促してきます。

確かにネットワークビジネスでも報酬が入ることは事実ですが、不動産のリターンに比べればずっと少ないので報酬が目的であれば効率が悪いです(このことは次の項で書きます。)。

更にこんなにネットが普及し、商品の良し悪しがすぐわかる時代に勧誘という古典的で効率の悪い方法を続けているのもイマイチです。

中にはネットの口コミは操作されてるから信じられないとかいう人もいますが、それは勧誘も同じです。

勧誘し、そこから利益を得ようと思っている人の情報の方がねじ曲がっています。

最悪なのは、興味もないという意思表示・態度を示しているのに、そのことに気づかず勧誘することを必死になり過ぎて長時間に渡って拘束する人をたまにカフェで見ますが非常残念な感じです。

もし、勧誘される側だったら、絶対に買ってやるもんか!という気持ちになります。

せめて、一流営業マンの営業スキルを学んでから勧誘して欲しいです。笑

 

ネットワークビジネスが投資対象とならない理由!

感覚的にネットワークビジネスではFIREできる気がしない・・・

これまでもちらほら書きましたが、ネットワークビジネス様々な投資(不動産は事業)をやってきましたがネットワークビジネスには全く興味が湧きません!

最初にも書きましたが、きしのの目的はFIREすることで、そのために不動産や株・仮想通貨などの投資を行なっています。

当然、投資先を選ぶに当たって、利回りや手間の少なさを追求するので、効率が悪く、手間も掛かり、運営事業者が自由に還元率やサービスを決めることができるネットワークビジネスは自然と対象外となります。

とにかく勧誘というシステムが効率が悪いです。

お付き合いしているワンルームマンション業者とも話したことがありますが、成約数のうち、全くの関わりの無い人への電話・ポスティングからの成約は数%しかなく、ほとんどは知り合いの紹介によるものだとのことでした。

繰り返しますが、勧誘は効率が悪すぎるのです!

なんと言っても収入を得る仕組みが極端にプラットホームを作った業者や先行者に有利すぎます。

また、ネットワークビジネスの各業者が扱っている商品そのものは良い商品もあると思っています。

とはいえ、それらの業者が扱っている商品自体が他社の商品と抜きん出て良いわけでもありません。

また、ネットで集客する方法も流行っているみたいですが、一時のPS5やNintendoSwitchのような余程流行って品薄のようなものでない限りはモノが溢れる現在において、やはり安定的に売ることは困難です。

つまり勧誘して売上げ続けること自体が難しいことから、毎月の収益も不安定となり、投資金額の回収も困難です。

もし、FIREを考えている方は、数多ある選択肢から、間違ってもネットワークビジネスだけは選んではいけません。。。

他の選択肢を選ぶようにしましょう!!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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いよいよ本格的な不景気が訪れるか?その時の不動産価格は??

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一寸先は本当にです。

真っ黒すぎて全く見えません・・・・

コロナ禍で旅行・飲食・娯楽・特定の業種を中心に多くの人が大ダメージを負いながらもなんとか共存する道が見えた矢先に、ウクライナ危機が始まり、欧米等の西側諸国による制裁による資源価格の高騰、日本ではこれに加え記録的な円安も襲い掛かっています。

今回の記事は、今がリーマンショック前夜に似ているような気がすると思ったので、今後どうなるかを勝手に予想して見ました!

 

 

2020年迄は株も不動産も(概ね)右肩上がりだった!

日本もそうですが、世界も概ね2021年までは株や不動産価格(商業地は除く)は右肩上がりでした。

色んな要因がありますが、リーマンショックギリシャ危機から景気を回復させるために世界の中央銀行がこれまでにない異次元緩和を行ったことが大きな理由です。

債券や通貨を持ってたとしても金利がほとんどなければそのお金は増えることはありません。

そうするとお金はキャピタル(値上益)インカム(配当)を求めて不動産や株や新規事業に向かいます。

また、異常な低金利により、行先を失ったお金は、金利という概念がない仮想通貨(暗号資産)にもキャピタルを求めて流れ込みました。

ビットコイン2021年11月に777万という最高値をつけたのもこれらの要因があると思っています。

これら以外にも世界的にお金の巡りが良くなるので好景気となり、レジャーや娯楽への支出や物などの消費が増えることから、石油やレアアース等の資源価格も高騰しました。

リーマンショックが起きる2007年のときも同じ感じでした。

2000年頃のドットコムバブルが崩壊し、アメリカ等の先進国は量的緩和を行い、お金がダブついたので、株や不動産になだれ込んでいました。

 

今はリーマンショック前夜に酷似している?!

日経平均もダウもピークから緩やかに下がっています。また、資源価格も上昇しています。
この動きはリーマンショックと似ています。

そもそもリーマンショックは2008年9月にリーマンブラザーズが破綻したことをきっかけに株価が大暴落し、世界的な恐慌になった出来事です。

総資産で日本最大手の野村證券を遥かに上回る規模の投資銀行の突然の破綻に世界は動揺しました。連鎖的にアメリカの投資銀行や保険会社が国有化・公的資金が注入されました。

日本でも大和生命が破綻し、日経平均も暴落し10000円を下回る状態が数年続きました。

また、就職活動でも2007年迄は超売り手市場ですが、2008年以降は就職氷河期並みに有効求人倍率が悪化しました。

不動産も今の半値または三分の一まで下がっても売れない時代でした。

そもそもリーマンショック言われていますが急に恐慌になった訳ではありません。

リーマンショックが起きる数年前から恐慌の予兆はありました。

少し振り返ると、恐慌が起きる数年前は世界的に好況で、今は死語となったBRICSが台頭している時でした。

資源がこれらの国々に買われ高騰し、企業も好決算を連発していました。

シャープが液晶テレビの工場を「世界の亀山」と誇らしげに建設したのもこのころで、後にこれが原因で身売りすることとなります。

また、就活も長い氷河期時代が終わり、空前の売り手市場となったのもこの時です。

ただ、2004年以降から続くFRBの利上げによって低所得者向け住宅ローンが利上げによって焦付きはじめていました。

実はこのローンは証券化されあらゆる投資商品に入り込んでいましたが、他の格付けの高い商品と組み合わさっていたので、あまり注意されることもなく、多くの国で投資家に販売されました。

利上げによって焦げ付きが拡大すると投資家全員が信用不安に陥り、売りが売りを呼ぶ展開となったのです。

リーマンショックの後も、ドバイショックギリシャ危機と連鎖的に危機が起き、そのたびに不安定な状態が続くこととなります。

 

次の恐慌はいつか?不動産価格への影響は?

いつかは分かりませんがそう遠くないと思います。

当面はインフレが収まることはないと思いますので、狂信的な異次元緩和を行う黒田総裁率いる日銀以外の中央銀行は利上げを行い続けるでしょう。

現在、世界の債務残高の合計は300兆ドルと、リーマンショックの170兆の2倍近くなっています。

これが弾けた時の影響の大きさは容易に想像がつくと思います。

不動産価格にも当然影響を与えます。

ただ、不動産は株と違って流動性が低いことから株よりも遅く下落します。

また、資源価格が高騰していることや作業員の確保が難しいことから、建物価格はなかなか下がらないでしょう。

なので、土地の方で調整されるので地価・路線価は大きく下落します。

リーマンショックのときも、株は2008年後半に底となりましたが、不動産は2010年から2011年頃が底でしたので2~3年程遅れてきました。

更にバブルの時も1989年の大納会に39,000円に迫った後暴落しましたが、不動産はその後もしばらくは上がり続け、1991年にピークを迎え、その後下り坂となっています。

なんでもそうですが、株も不動産もずっと上がり続けることがないことは歴史が証明しています。

必ず下落局面が訪れるでしょう。

なので投資機会を窺っている人はもう少し待ってもいいのではないのでしょうか?

それまで、しっかり軍資金を用意しておきましょう!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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電気系資格最高難度の「電験三種」試験とは?

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現在、きしのは2022年8月の第三種電気主任技術者試験の受験に向け、絶賛勉強中です。

今回の記事は第三種電気主任技術者の試験制度について纏めてみました。

 

 

電気系の資格とは?

電気は生活に欠かせないインフラです。

当たり前ですが数秒たりとも電気が無くては日常生活が送ることができません。

一方、電気の工事については取り扱いを誤ると地域一体の停電、火災、最悪の場合、死亡事故に至ることもあります。

なので、電気関係を取扱う資格は沢山あり、多くは「国家資格」です。

電気系の資格で最もメジャーな資格は「電気工事士です。

特に第二種電気工事士は、毎年の受験者数が15万人前後が受験するマンモス資格です。

2021年度は17万人が受験しており、マンモス資格で有名な宅建士(25万人)と比べてもそん色ありません。

今回紹介する第三種電気主任技術者電気工事士と比べると難易度が非常に高いことから、受験者数は少なくはなるものの、それでも受験者数は5万人を超える電気系の代表資格の一つです。

以下が電気系資格のザックリとした比較です。

電験が圧倒的に難しい・・・

 

電気主任技術者の役割とは?

電気主任技術者は取扱う電圧によって第一種・第二種・第三種に分かれます。

最も上位である第一種が全ての電圧を取扱うことができ、最も下位である第三種ですら第二種電気工事士の100倍近い電圧を取扱うことができます。

非常に高圧の電気を取扱うことから、法律で電気主任技術者でなければ取扱うことができない電気工作物が多数あり活躍の場は多岐にわたります。

具体的にはビルや工場に設置されている事業用の電気設備の工事や保安管理などを行います。

何気なく働いている学んでいる通勤通学している施設は電気主任技術者による日常の維持管理・設備の更新が行われているからこそ安心して使うことが出来ているのです。

先ほども書いたように、電気は建築の躯体と異なり、電気そのものは目に見えないこから、非常に取り扱いが難しいです。

時に日常生活や命にも影響を与えることから、資格そのものの知名度以上にその役割・責任は重大です。

そういう背景もあり、飽和状態と言われる法律系(弁護士・司法書士行政書士等)・会計系の資格(税理士等)に比べると、電気主任技術者は将来的に必要とされる人数に対し、数千人も足りなくなると予想されています。

責任重大な役割を担っていますが、取得しさえすれば資格だけで食べていくことはできます。

 

電気主任技術者になるためには?

電気主任技術者になるためにはいくつか方法があります。

認定高校を卒業し、実務要件を満たす方法試験に合格する方法があります。

基本的には一般財団法人電気技術者試験センターが実施する年2回の試験に合格して電気主任技術者になるルートが大半です。

また、建築士といった資格は建築学科卒業といった一定の受験要件がありますが、電気主任技術者試験には受験資格はなく、誰でも受験することができます。

ちなみに電気主任技術者が今後不足することが予想されていることから、2022年度から試験がこれまでの1回から2回に増えています。

今後はCBT方式での受験も検討されているみたいなので、より受験しやすくなると思います。とにかく定期的に公式の情報を確認するようにしましょう。

第三種電気主任技術者試験は、理論・電力・機械・法規の4科目があり、一定期間内に全て合格する必要があります。

諸説ありますが、難関資格ということもあり、全ての科目を合格するには1000時間程度必要とも言われています。

試験の内容は理系の資格ということもあり、数学・物理・化学の知識が必要となりますので、文系の方は復習が必要です!

2022年8月試験の申し込みは5月16日から6月2日までです。

受験する方は忘れずに申し込みましょう!!

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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