投資用戸建ての購入とその理由！！

とうしよう　

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！

・Twitterにもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2

2019年に2棟目を購入してから、なかなか3棟目を買えずに足踏みをしていましたが、ついについに3棟目が購入できるかもしれませんと記事を公開し、その後の経過についてさっぱりでした。

この3棟目はそもそも土地面積が10坪以下の極小で、比較的融資に積極的なA銀行も難色を示し、それ以外の地銀も融資を見送ったことから買えませんでした・・・

その間も色んなことが起き、購入対象を戸建てにシフトすることになりました。

ということで今回の記事は「投資用戸建て購入」についてです。

なぜ戸建てを投資対象としたのか？

これまで首都圏郊外の築浅アパートをメインとして、投資を拡大していました。

ただ、かぼちゃの馬車事件や投資用ワンルーム不動産のトラブルなどで、全体的に銀行の融資が厳しくなり、融資を利用した投資用不動産の購入が難航していました・・・

さらに2022年度は世界的にインフレが進み、各国の中央銀行は金融緩和から引き締めに転じました。日本も各国の中央銀行ほど上がってはおりませんが、いずれ引き上げられるのでは？と思っています。

不動産投資には様々なリスクがありますが大体は保険でカバーできます。しかし、金利だけは保険でカバーできません。

固定金利且つ低い金利で調達できる凄腕の不動産投資家は置いといて、きしののような弱小零細投資家は普通のアパートローンを使うしかありません。

一般的なアパートローンは金利も2％～4％と高いうえに変動金利なので、今後日銀がYCCを修正したら、借りている金利が上がり、月20万～30万しかない収益が圧迫される恐れがあります。

これまでの経験から不動産投資で最も大事なのは、「返済比率」なので、当面は融資を活用した投資用不動産を見送り、手持ちの現金での資産拡大を検討し始めました。

株や債券も投資対象になりますが、正直数百万の利息・配当はしれていますし、元本の変動で折角獲得した利息・配当を失うこともあることから、やはり格安で買える戸建てに焦点を定めました。

どういう戸建てを買うのか？

戸建てにも色んな戸建てがありますが、投資に回せる手持ちの現金は500万程度しなかないので、それ以下の価格の戸建てが投資対象となります。

巷の不動産と言えば、居住用とマンションや建売の戸建てをイメージすると思いますが、東京の新築マンションの価格は1億円に迫ろうとしていますし、建売の戸建もあのオープンハウスで4,000万～5,000万程度で買えれば安い方です。

でも、東京都心から１時間程度離れるだけで急に不動産価格が下がりだし、500万以下の戸建てがごろごろでてきます。

しかも、都心と比べて価格が1/20まで下落しているにも関わらず、賃料はそこまで下落しません。物件にもよりますが、賃料の下落はせいぜい1/5~1/10程度です。

投資家の大好物である利回りも10%程度であればごろごろあります。中には利回り20%という超高利回り物件もあります。これだけの利回りがあれば融資でレバレッジを利かせる不動産投資と比べても、手残り面で負けません。

当然、低価格・超高利回り物件には色んなワケがあります。

・雨漏り・床の傾きの物件的瑕疵…

・自殺・ゴミ屋敷等の心理的瑕疵…

・未接道・市街化調整区域に立地し再築不可等

良く見ないととんでない"負"動産を購入してしまうことがありますので、先人の投資家の皆様の本を購入して勉強しながら、楽待経由で色んな業者に相談しました。

色んな業者と話す中で最も興味深かったのは、例えば房総半島や三浦半島の先の方が人が少なく賃貸のニーズは少ないのですが、土地の価格が安すぎて東建やレオパレスやハウスメーカーが得意とする土地を担保として銀行から融資を受けることができないことから、賃貸物件自体の供給がとてつもなく少ない（それすらないエリアもあります）なっているとのことです。それでも賃貸したい人はいらっしゃいますので、おのずと使われなくなった戸建て、それも築50年程度の戸建てに賃貸することとなるのです。

なので、単純に住んでいる人が少なすぎるからダメということはないということです。

とはいえ、戸建ては投資は初心者なので、購入の条件として、以下条件を設定し、業者巡りを行いました。

①500万以下

②利回り15%以上

③再築可

④公道に接道

⑤オーナーチェンジ

上記条件に合った物件を10棟程度紹介して頂き、結果として房総半島の利回り15%物件を購入することができました。

戸建ての資産運用は正直勉強中ですので、運用の状況については随時公開していきたいと思います。

ちなみに戸建てをメインとする不動産投資家で最もお勉強になったのは、パート主婦でありながら、戸建てをメインとして資産を拡大している「なっちー」様です。

戸建て投資に興味がある方は読んで見てはどうでしょうか？？

リンク

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

宅建の「合格点」と「予想精度が高い予備校」を調べてみた！【2022年度試験反映】

宅建士試験は毎年の受験生の出来不出来によって合格点が上下する試験です。

なので、試験直後から実際の合格発表まで予備校の発表する合格予想点を見ながら一喜一憂することになります。

2022年度試験結果が11月に発表されましたので、合格点の予想制度が高い予備校・講師を調べてみました！

宅建試験の合格点の推移と最高・最低点

2000年以降の合格点をグラフにしてみました。2000年以降の合格点の最高は38点（2020年1回目）、最低は30点（2000年）です。

合格点は出題される問題の難しさによって上下するので、一貫性はないですが、長い目でみると右肩上がりになっています。

宅建士の受験者は２０万前後のマンモス資格なので、受験者全体のレベルが上がったり下がったりすることは考えにくいので、問題が簡単になっているというのが最も納得がいく理由だと思います。

なぜなら問題を難しすぎると勉強した人でも解けない可能性があります。

そうすると勉強していない人も当然解けないので、受験者の実力を正しく図ることができません。

一方、簡単にするときちんと勉強した人は解くことができますが、勉強していない人は解くことができないので、実力のある人を合格させることができるからです。

2022年度の宅建士試験結果について

2022年度の合格点は36点（合格率17%）と比較的高い点数でした。

ただ、試験直後の合格予想点は34点～35点がボリュームゾーンでしたが、問48が没問となり全員合格扱いとしたことで合格点が大方の予想から1点上昇し、SNSは阿鼻叫喚となっていました。

特に問48が解答速報ベースで正解、且つ、自己採点が35点だった人は合格扱いでも加点もされないので可哀そうだなと思いました。。。

今回の難易度は合格点が昨年度と比べて２点アップしているので、昨年度よりも簡単だったという感想が多いような気がしています。ただ、民法だけ特に難しかったみたいです。知り合いの弁護士に聞いたところ、宅建のレベルでは難しすぎるのではという意見もありました。

もともと民法は暗記だけでは得点しにくい分野でもあるので、最も問題数が多い宅建業法で得点を稼ぐことがより重要になってきています。

予想が正確な予備校・講師どこか

宅建試験はマンモス資格であるため多くの予備校・講師が予想しています。

単年度の予想ではどの予備校の予想の精度が高いかよく分からないので、過去11回の試験で連続で予想をしている予備校・講師を対象とし、合格点からの差を平均してみました（例：合格点が35点の場合で、34点の場合は差を「1」とします。）。また、複数点予想する予備校は適宜調整しました（予想点が35点±1の場合は35点、予想点が34点・35点の場合は34.5点とします。）。

対象は12つとなり、精度の高い順に並べたのが以下表になります（漏れ・間違いがあれば適宜メンテします。）。

最も精度が高かったのは「LEC」です。

昨年度までは「資格スクール大栄」でしたが、今回LECが合格点をピタリと当てたので、逆転で最も精度が高い予備校となりました！

LECが凄いのは過去11回のうち4回も合格点を的中させ、加えてLECの合格予想点と実際の合格点とのズレは全て1点以内ということです。

LECも多くの予備校同様3点程度のレンジで合格予想点を発表するので、実際の合格点は合格予想している範囲に収まっているということになります。

次点は僅差で４つの予備校・講師が並びます。

昨年度まで1位だった「資格スクール大栄」は、今回の没問の煽りを受け、2位となりましたが、過去11回の予想のうち、5回も合格点を的中させています。これは12つのうち断トツです。

また、保坂つとむ先生の予想精度も高く、合格予想点と実際の合格点との差がLECと同じく全て1点以内となっています。

これは合格点の予想の精度なので、予備校の講義・教材の良し悪しではないのでその点はお含みおきください。

宅建の勉強法・参考書については過去の記事よりご覧ください！

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

↓Twitterでも色々つぶやいています！是非フォローください！！

Follow @Azerbaidzhan2

趣味の旅ブログを始めました！ぜひお立ち寄りください～

【速報】２０２２年度の事業成果！！（不動産・株・FX・仮想通貨等）

時が過ぎるのは早いもので２０２２年も今日が最後です。

と言いながら、今日も、絶賛確定申告に向けたり、大掃除したりしていますが、なんとなく事業の成果が纏まってきたので発表したいと思います。

２０２１年は減収減益、２０２２年は増収減益でした。。。

今日は２０２２年の事業成果を事業別に公開したいと思います。

不動産

189万円（対前年＋12万円）

この数字は家賃収入からローン・税金等の実際に支払った費用を差し引いた金額です。

今年は2021年よりも空室期間が少なく、全体的に好調だったので増収となりました！

でも、入居者への利便性向上・空室対策として、2棟のアパートに宅配ボックスを設置したので、本当は30万円程多かったです。

とはいえ、繁忙期である４月以降に空いた狭くて特殊な形をした２部屋は、相変わらずなかなか決まりませんでした。そこで広告料２ヵ月に増やし、フリーレント１ヵ月付けることで退去から３～４カ月程度に満室にすることができました（そして、１２月３１日現在も満室です。）。

ちなみに12月末に戸建てを購入したので来年度は史上最高を更新する見込みです！

太陽光発電

134,416円（対前年+772円）

稼働開始から６年目を迎えましたが、2021年度に引き続き、ほんのわずかですがプラスとなりました。また、利回りも投資額に対して10.3%と非常に優秀な結果となりました！

太陽光発電も未来永劫使えるものではなく少しずつ劣化していくものですが、昨年に引き続き２年連続で対前年増加しました。

為替・FX

27,076円（対前年+29,100円）

2022年度は各国が利上げする中で日本だけが頑なに量的緩和を続けたため、ほぼ全通貨に対して円安でした。

2021年度からポジションを持っていたメキシコペソが貢献し、プラスになりました。ただ、1ぺソ＝5.5円の時に売ってしまったのでもし、今（1ぺソ＝6.7円）だったら30万程度のキャピタルを得れたと思うとなんか悔しい気持ちです。

2022年は為替相場がかなり荒れたので、現在は全てのポジションを精算し、撤退してしまっています。

株

約▲10万円

今年も主力のダブルインバース日経（1360）の含み損が拡大したので、一部の損切りし、一部資金を投入し、VIX短期先物（1552）：500株・iシェアーズ米国債20年超ETF（2621）：400株購入しました。

来年度は本格的な不景気となる可能性が高いみたいなので、保有銘柄の暴騰を期待してます。。。

仮想通貨

計算中（含み損：▲28万円）

2021年度の利益は5万円で味を占めたきしのは40万円も追加投入しましたが、2022年度は終始下落傾向で含み損が拡大し続けています。

こんなに追加投資していますが、正直仮想通貨が将来どうなるかはよく分からないのですが、伸びるような気がするので鍛えた握力でホールドし続けます。

ブログ

約2万円

2020年に始めたブログですが、今年はいろいろあり、定期更新を少しお休みしています。更新を辞めたら一気に廃れるかなと思ったのですが、閲覧数は相変わらず2000pvから5000pvの間を行ったり来たりしています。

収益も細々と頂いていて、もしもアフィリエイトに加えて、今年は初めてGoogleアドセンス等も収益を頂きました！！

【まとめ】2022年の事業の目標

①不動産3棟目購入⇒3棟目の購入は達成！賃料収入1000万は未達成…

②ブログ閲覧数5000pv・収入年間10万円⇒いずれも未達成

③株・FX・仮想通貨は対前年プラス⇒FXはプラス！株・仮想通貨は未達成...

必ずコミットする意気込みでチャレンジし続けましたが、結果は散々たるものでした。

2023年はこれらを取り返す一年にしたいです。。。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

趣味の旅ブログを始めました！ぜひお立ち寄りください～

【ブログ開設２周年】過去2年間の「PV」と「収益」の公開！そして今後の・・・

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！

・Twitterにもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2

がむしゃら不動産経営を2020年7月に始めてから早いもので2年が経ちました。

ということで2年間のPVと収益を公開したいと思います！！

２年間のＰＶの状況・・・

２年間毎週土曜日に記事を挙げさせて頂き、これまで、この記事を含めて119記事を公開し、65,000人の方に見て頂きました！

物凄い大家さんや投資家がいる中で薄い経験を拙い文書で記事させて頂きましたが、思ったよりも多くの方に見て頂いたなあという印象です。

もともと始めたきっかけはきしのが不動産投資を始めたときにネットからも多くの情報を学んだので、不動産投資がある程度軌道に乗った今、逆に自分の経験を少しでも還元できないかと思い始めました。

ですが、最も閲覧数が多い記事は資格系の記事で不動産や資産運用の記事の数倍以上も閲覧者がいらっしゃいました。

最近は閲覧数が稼げる資格系の記事をほとんど上げることなくなったので閲覧数も減少傾向となっています。

２年間の収益の状況は？

収益はブログ開設から３カ月間は収益はほとんどありませんでしたが、その後突然収益が増えましたがその後は緩やかに下降していきました。

ここ最近の数字は見ての通りで過去に比べてもすごく少なくなっています。。

正直あんまり分析はしていませんが、一つだけ分かっているのは最近の記事はアフィリエイト関係の内容がほとんど無く、そして更新したこともTwitterとかで告知もしていないことが原因なんじゃないかなと思ってます。

このブログの方針として、自分が実際に買っていないものを紹介しないスタンスでしたので、紹介できるものがだんだん減っていったこともあります。

たまに企業とかから「紹介して」という依頼もありますが、スタンスの違いや上手く書ける気がしないので断っていました。

それでも閲覧数を稼いでいるブロガーの方は沢山いるので言い訳に過ぎませんが・・・

今後について

これまでは不動産や資産運用、資格に関する記事を毎週土曜日に公開しておりましたが、今後はイベントがあり次第、不定期に更新していきたいと思います。

年度始めの目標ではより力を入れると言っていましたが、個人的に仕事や資格試験やら色々忙しくなってきたので、それらに集中したいというのが理由です。

もっとも結果が出ていないのがブログだったので優先順位が下がったというのが正しい言い方なのかもしれません・・・

本音はブログも続けていきたいのですが体が一つしかないですし、一日も24時間しかななく、他にもやることが多く、色々考えた結果こういう結論になりました。

また、過去に挙げた記事が挙げっぱなしになっていましたので、内容の更新や追記、誤字脱字・リンクの修正等も行っていきたいと思います。

いままでお付き合い頂きありがとうございました。

そして、これからも宜しくお願いします。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

資産500億？！姫路のギガ大家さん「大川護郎」の生き様が波瀾万丈すぎる。。。

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！

・Twitterにもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2

不動産投資にある程度軌道に乗った大家さんは誰しも「メガ大家」を目指します。

今回紹介するのは、姫路のトランプこと「大川護郎」は、「メガ」どころか「ギガ」と言われる規模を誇っていた大家さんです。

今日は「大川護郎」に関する記事です！

姫路の大家さん「大川護郎」とは？

姫路では歩けば大川氏の物件に当たると言われたほどギガ大家さんです。

一部では姫路のドナルド・トランプと言われていました。

ドナルド・トランプの総資産は4000億と言われていますので、大川氏はその8分の1程度です。

ただ、トランプは父親の代で既にアパート数万戸を保有するギガ大家だったので、裸一貫で500億もの資産を築いた大川氏の方が凄いと言えるかもしれません。

総資産500億、年間家賃収入43億とも言われています。

大川氏は日本でも有名なギガ大家ですが、その道のりは単純ではなく大変でした。

中学卒業し、新聞配達で稼ぎながらお金を貯め、23歳の時に初めてのアパートを買い、それから一気に資産規模を拡大。

2019年に5000室を所有するまでになりました。

あまりにも保有している不動産が多かったことから、大川氏は保有している不動産にフリーWiFiを設置し、姫路市民にただで使わせ、その代わり広告を配信すると言ったトンデモ構想を考えていたと言います。

絶頂からの突然の転落！

絶頂期を迎えた大川氏は見た不動産を必ず購入したと言われてます。

一時は姫路に留まらず「日本全部の不動産を購入する！」とまで豪語していたと言います。

そんな、もう向かうとこ敵なしの大川氏でしたが、突然のトラブルが降り掛かります。

大川氏は5000室も所有しているにも関わらず、全ての管理を1社にお願いしていたことが仇となりました。

細かな経緯はわかりませんが、管理会社が造反し、大川氏への送金を止めてしまったのです。

当時、大川氏の総資産は500億に達しており、推定の借入額は300億に達していたと言われています。

いくら資産が多いとは言え、300億円の借金はあまりにも大きく、元金もそうですが利息も高額なので、すぐに手元の資金がそこをつき、資金繰りに窮してしまいます。

さらに従業員による数億の横領も大川氏にダメージを与えました。

大川氏は返済資金の確保などに奔走しますが、その努力も虚しく、2021年1月19日に破産が確定しました。

絶頂からあっという間の転落でした。

個人の限界はどの程度か？

大川氏の資産もなかなかの規模ですが、上には上がいるものです。

バブル期は「銀座の大家さん」と言われた川本源司郎が一代で1000億もの資産を築いています。

一時は日本で最も現金を持っている個人であると豪語していました。

もともとは北九州の呉服商だったのが、先代が貸しビルを建てたことから不動産業が本格化します。

まずは九州最大の繁華街中洲に進出し、そこで着実に基盤を築き、40歳の頃東京に進出しました。

破竹の勢いで拡大を続け、水商売ばかりを入居させたソシアルビルを50棟も銀座のあちこちに建てました。

今でも銀座には川本氏のナンバービルである「丸源」と掲げられたビルが沢山あり、その威勢を感じることができます。

すごいのは川本氏は全国にある100棟ものビルの管理ををわずか数人で経営していたというから驚きですし、こういったところに不動産投資の夢を感じざるを得ません。

さて、この2人の大家に比べると、きしのは、姫路の大家さんのピークの2%、銀座の大家さんの1%しかありません。。。

彼らが数百億・数千億に到達するまでに様々な壁があったことでしょう。

ただ、普通の大家さんとは比べ「行動力」が尋常じゃなかったのでこの地位を築けたのだと思います。

まだまだ、きしのの大家道の道は始まったばかりです。

まずは3棟目の購入に全力を注ぎます！

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

夢の３棟目購入計画！始動！！

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！

・Twitterにもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2

2019年に2棟目を購入してから、なかなか3棟目を買えずに足踏みをしていましたが、ついについに3棟目が購入できるかもしれません！？

ということで今回の記事は「3棟目購入への道のり」です。

何故アパートを買うのか？

2030年までにメガ大家になってFIREするという夢があります。

そもそもメガ大家とは総資産10億円以上の大家さんと言われています（定義は色々あるみたいです。）。

きしのはまだその１割ちょっとしか達成していません。

あと10年弱でたどり着けるのか？

正直かなり怪しくなってきています。

とはいえ、物件を買わなければメガ大家になれません。

そもそも、今は新たに物件を買うにはかなり厳しい環境です。

日銀の異次元の量的緩和による地価高騰に加え、スルガ銀行とスマートデイズが結託して引き起こしたかぼちゃの馬車事件による不動産投資への融資引き締め、新築の場合はウッドショック、作業員の賃金高騰による物件価格上昇など、とにかく厳しい環境です。

ですが、自分の希望条件に合う物件があり、想定の返済比率や利益がある程度見込めるのであれば、このような環境下でも購入したいです。

購入する物件はどんな物件？

現在持っている物件も横浜市ですが、今回の物件は「ザ・横浜」なエリアにある物件です。
みなとみらいや中華街まで徒歩で行くこともできます。

物件の構造は木造（劣化等級３級取得予定）で、2023年2月竣工予定です。

ただ、土地が狭いことから、一部屋当の面積が15平米以下と狭いのが気になるポイントです。でも、そこは横浜の都心に位置する立地なので目を瞑っています。

新築なので竣工後数年は埋まると思いますが、狭いので、竣工から数年経ったら付加価値をつけてリーシングする必要があるでしょう。

この物件の収支想定ですが、SUUMOで近隣同程度の物件の賃料から「一室当：5.5万程度」と想定し、融資を返済期間35年金利2.5%とした場合の返済比率は48%となりました。
過去の失敗で設定した「返済比率50%」を下回っているのでなんとか運営できそうです。

あと、この物件は売主から直接買うので、仲介手数料がかからないのも魅力でした。

買付申込書を提出！

数字上は回りそうなのですが、業者が作成した資料に記載されている物件の利回り想定賃料が少し割高だったので、そのことを説明し、200万減の指値を入れました。

結果、業者が物件の減額と一部費用を負担して頂けることになったので、早速、買付申込書を提出しました。

もちろん物件価格の9割の融資が受けることができるという前提です！

この物件を買うとどうなる？

もし買えたらきしのの年間の家賃・太陽光などの収入（売上）は1000万を超える見通しです。

また、トータルのキャッシュフローは300万程度になるんじゃないんでしょうか？

ようやく大台を越えることが出来そうです。

最終目標のキャッシュフローやメガ大家に比べるとまだまだちっぽけな数字ですが、ゆっくり確実に進んでいきたいと思います。

とはいえ、まだ融資の内諾も得られていないので、まずは融資獲得に向けて動きます。

これからも夢の3棟目計画については、動きがあり次第、記事にしていきます。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

「接道義務」・「再築不可物件」とは？

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！

・Twitterにもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2

新しく不動産を建てる（建て替える）ためにはちゃんとした道路に接しなければならない「接道義務」というものがあります。

これ満たさなければ建物を建てることすらできません。

今回の記事は「接道義務」と「再築不可物件」についてです。

接道義務とは？

都市計画法により、国や都道府県が指定する都市計画区域内て建物を建てる場合、接道義務を果たさなければ建物を建てることができません。

自分の住んでいる場所が都市計画区域かどうかについては、行政に確認すればわかりますが、ブログを読んでいる大半の人が住んでいる場所が都市計画区域内と考えて問題ないです。

もし自分の家の周りが田畑や山林ばかりで隣家との距離もそれなりにある場合は都市計画区域ではない可能性があります。

都市計画区域内では計画的な街づくりを促進するため用途地域が定められ、統一的でない雑然とした開発にならないように促進しています

基本的には都市計画区域内では「原則幅4m以上の道に2m以上接する土地」でないと建物を建てることができません。

逆に原則として建築基準法の道路に2m丁度でも接していれば建物を建てることができます。

ちなみに建築基準法の道路ではないが、人が通行できる道は「通路」といい、これらに2m以上接道しても建物を建てることはできません（そもそも接道とは言いませんが…）。

実は色々な道路がある

普段何気なく歩いている「道路」は道の舗装状態や幅に違いはあれど、基本的にはアスファルトで舗装されているので「道路」そのものにそんなに違いはありません。

しかしながら、建築基準法の42条では様々な「道路」が定められています。

大きくは「道路」の幅が4m以上であれば「42条1項」、4m未満であれば「42条2項」に分けられます（「42条1項」は1~5号の5種類があります。）。

一方、「42条2項」は建築基準法の施行以降に既に建物が立ち並んでいた4m未満の道路のうち特定行政庁に指定されたものを指し、一般的に「2項道路」と呼ばれます。

また、「2項道路」の場合、接道している道路が4m未満なので、道路の中心線から2m以内の部分は建物を建てることができず、セットバック（後退）させる必要があります。

「再築不可物件」は玄人向け！！

楽待や健美家を徘徊していると都心好立地なのに、異様に安い（高利回り）物件と出くわすことがあります。

物件の備考欄をみると「再建築不可」または「再築不可」と記載されていることが大半です。

意味はその言葉の通りで、新たに建物を建てることができないという意味です。

既存の建物がある場合はその建物と心中することとなります。

理由は、「高圧線の下」だったり、「市街化調整区域内」だったりと色々ありますが、圧倒的に多いのは「接道義務を果たしていない」ということです。

でも、既に建物を建てることが出来ているじゃないか？と思われるかも知れませんが、それは接道義務に関する施行される前に既に建っていた建物です。

接道義務は大昔からあったわけではなく、1950年に施行されています。

当然、1950年以前は接道義務はなかったので、道路に接道しなくても建物を建てることが出来たのです。

ちなみにそのような家から道路に出る時は、他人の土地を通っていました（囲繞地通行権と言われるものです。）。

接道義務を満たさない再築不可物件は建て替えることは出来ないことから、ボロボロな状態で売られていることが多いです。

でも、大規模なリフォームで新品同様にすることも出来るのでしっかりメンテすれば使い続けることができます。

再築不可物件はこのような事情から物件価格は相対的に安いのですが、賃料はあまり変わらないため、高利回りであることが多いです。

この特徴を活かし、再築不可物件を購入し、リフォームで今時の仕様にすることで高稼働で運営している玄人の投資家もいます。

ただこのような物件を購入する場合は以下デメリットについて理解した上で、購入しましょう。

• 買い手が普通の物件と比べて圧倒的に少ない（売りにくい）
• 融資が受けられない（共同担保としても使えない）
• まとまった資金が必要（リフォーム代が高額）

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

「失敗」から学ぶことは大きい！

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！

・Twitterにもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2

不動産投資を始めて既に10年近く経っておりますが、色んな本を読んで学び知識をアップデートしてきました。

本の大半は投資、それも不動産に関するものですが、この本は「失敗」に関する本です。

そして、この本は定期的に読んで、自らの戒めを与えてくれてる位置付けとなっています。

今日は「失敗」と失敗集ばかりを集めた「倒産図鑑」に関する記事です。

きしのの最大の失敗・・・

まずは自分の失敗から晒します。

はじめて購入したアパートで区分所有の100倍のものキャッシュフローを上げることができ、味を占めたきしのは立て続けに二棟目の購入に邁進します！

そして、船橋の利回り10%・2760万円の築30年の物件を購入しました。

が、購入することしか考えなかったことから融資期間が短く、満室家賃に対するローンの割合が8割に達していたことを見落としていました。

購入してからなんかおかしいことに気づき始めます。

満室でも利益が出ない。。。

そもそもこの物件はトイレバスが一緒で、洗濯機置場も無かったので、満室になることもほとんどないのですが・・・

この物件は４年保有しましたが、毎月のように数万から数十万を持っていきました。

更に管理会社の怠慢で滞納者への入金の督促の遅れたり、台風や厳冬で物件が損傷したりとまさに踏んだり蹴ったりでした。。。。

最終的にはトータルで1000万も損しました・・・

もし、時間を戻せるならこの物件買うことを辞めたいです。

ただ、この失敗で、

• 返済比率50%以下
• 部屋はトイレバス別といった今時の仕様にする

という鉄のルールができました。

失敗は自ら体験することで、失敗を繰り返さない！

失敗は身に刻み込まれます。

それも大きい失敗であればある程、深く刻み込まれます。

失敗を失敗として終わらせず、「なぜ失敗したのか？」と振り返り、原因を突き止めることで失敗を繰り返さないようになります。

巷に多くの不動産投資に関する本が出ていますが、ここから学ぶことも多いのですが、失敗に関することは学べません。

そもそも、本を出版している投資家は成功しているから本を出すことができるのです。

失敗に関する本もニーズはありそうですが、ほとんど見たことがありません。

資産10億超の著名な不動産投資家は、時代の流れを読み取り、その機を逃さず、常人を超える行動力や交渉力などで、その地位を築いているので誰でも再現できるわけではありません。

でも、その何分の一程度（資産1億程度）であれば誰でも到達することができるのが、不動産投資の良いところです。

話を戻すと、人の失敗や人の忠告から学ぶこともできますが、自らが身をもって体験した失敗の方が学びが大きいです。

体験しなくても良い失敗もある！！

きしのはある程度調べてたらとりあえずやってみるというスタンスです。

その中で当然思ってたのとなんか違うなとか、明らかに失敗だったということがあります。

それはそれで、自らの血となり肉となるので、良いのですが、体験しなくても良い失敗もあります。

それは再起不能となるような失敗です。

例えば、自転車の練習であれば、練習中に転んでケガをすることでいつの日か乗れるようになります。

でも、その練習も不十分なのに坂道でスピードを出したらどうでしょうか？

恐らく派手に転倒するとことでしょう。

また、ケガも擦り傷ではなく、大ケガや後遺症を負ってしまうことでしょう。

そうなっては次がありません。

投資でもそうです。

不動産投資の場合でいうと、身の丈を遥かに超えた融資を引いてしまい、思い通りの収益が上がらず自己破産してしまうようなパターンです。

自己破産しても立ち直れますが、資金も信用もないので余程の精神力がないと難しいです。

そういったものはやはり先人の壮大な失敗から学ぶべきです。

失敗ばかりを集めた「倒産図鑑」

不動産投資とは異なりますが、無理して挑んだ新規事業や過去の成功体験に縛られ変革できなかったといったさまざまな要因でかつては一流だと言われた大企業が潰れていきます！

でも、一つの失敗ですぐ倒産することはなく、リカバリーするタイミングは何回かあったので、引き返したり、別の道を選んだりすることはできたのです。

そんな倒産ばかり集めた「倒産図鑑」では、一流企業の倒産をいくつかのパターンに分け、わかりやすくシンプルに説明してくれているので非常に分かりやすいです。

リンク

特に鈴木商店は、神戸の砂糖売りからのし上がり、絶頂期は日本のGNP1割とも言われる売り上げを叩き出すも、軍縮や昭和不況の波に飲み込まれ破綻してしまう経緯が個人的に儚く、切なかったです。

ちなみに鈴木商店や経営者である鈴木よね、金子直吉に魅せられたきしのは鈴木商店に関する本を何冊も読みました。

一流企業でも個人事業主でも潰れる時は潰れます！

そして、倒産した企業でも失敗の原因はあり、途中で路線変更して引き返す時間もありました。

きしのもこの本を定期的に読むことで、自分を状態を見つめ直し、慢心にならないように気を付けるようにしています。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

不動産投資が今後も有力な投資先か？正直それは分からない・・・

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！

・Twitterもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2

きしのの現在の投資のポートフォリオは９割が不動産で残りは株、仮想通貨となっています。

ほとんど分散が効いてないです。笑

きしのは不動産は有力な投資先と確信して投資を集中させていますが、今後はどうなるかは分からないというのが今回の記事です。　

 きしのは「不動産」一本足打法

以前の記事で、きしのの2021年の事業成果を公開しました。

その記事から分かるように、きしののキャッシュフロー約200万円のうち、9割程度が不動産の賃料が占めています。

アフィリエイトや株など多角化を進めていますが、不動産に取って代わるものはしばらくでできそうにないです。

なので、今後も不動産偏重の状況がしばらく続く見込みです。

次の章からは不動産に投資を行う理由と今後の見通しです。

不動産に投資を集中させる理由

これまできしのは様々な投資に手を出してきました。

過去の記事にも書いたようにFXや債券、投資信託、株など、、、正直にいうとどれも投資額を上回るだけのリターンを上げる事が出来ていません。

昨年度元本の4倍に増えた仮想通貨も最近の下落で全ての利益を吹き飛ばし、マイナスに転落してます。

そして、話題となっていたSTEPNでも更に損失を拡大しています。。。

その中で不動産は安定的にキャッシュをもたらしています。

実は最も損を出したのも不動産なのですが、原因を突き止め、今では保有している２棟の物件は安定的にキャッシュをもたらしています。

不動産投資の主な利点は以下だと思っています。

①安定的な利益が見込めること

②大半の業務を委託できること

③投資に銀行の融資を使えること

これらを全て満たす投資先は不動産しかないと思っています。

不動産への投資は紀元前から行われている最も歴史のある投資のひとつです。

また、不動産といっても投資先は沢山ありますが、コロナ禍である程度絞られたと思っています。

このコロナ禍においてホテルやレジャー等の娯楽施設、飲食・物販等の商業施設に入居しているテナントが業績悪化し、賃下げや退去が相次ぐ一方、マンションやアパートのような居住施設はリモート勤務・授業の影響を受けつつも対して悪化しませんでした。

人は娯楽や食費を抑える事が出来ても、住むことをやめることは出来ないということもわかりました。

もともと、マンション・アパートへの投資は安定して手堅いと思っておりましたが、コロナ禍でより自信が深まった形です。

また、現在のIT技術ではリモートが出来ないの仕事が一定残ることから、一定の賃貸需要は今後もあると思っています。

今後も不動産は有力な投資先か？

不動産は今後も有力な投資先であると思います。

これまでの投資額は借入を含めると1.5億円を超えています。

さきほども書いたように今後もしばらくは不動産は投資効率のよい資産であり続けると思っているので、投資を継続するつもりです。

また、人口減による市場規模の縮小を気にする人がいますが、人口の減少は他のサービスの需要よりも予測がしやすいことや、コロナ禍で分かったように人は生きている限り住むことそのものをやめる事ができないことから、賃貸需要は急減することはありません。

不動産投資よりも国内のみでビジネスを行なっている事業（百貨店・インフラ等）の方がよっぽど危険です・・・

空き家の急増を不動産投資の危機として経済誌が話題にすることもありますが、空き家も賃貸用の空き家と自己用の空き家があり、後者が相当する占めている現状ではそこまで問題となりません。

なので、繰り返しとなりますが不動産投資は今後数十年は安定的に稼ぐ事ができると思っています。

でも、未来永劫安定して稼げるものはないことだけは分かっているので、今後も新たな投資先を常に探していくつもりです。

基本的なスタンスとしては不動産の家賃のように手間が掛からず一定のインカムを見込めるものです。

キャピタルを追い求めると精神的にすり減るのでインカムだけで投資額を回収できることが理想です。

例えば、為替や発電、仮想通貨（通貨そのものの購入、ステーキング等）NFT（STEPNの靴・メタバース上の土地等）などです。

今では投資対象とならないもの、想像もしないものが、投資先となるかもしれませんが、必ず儲かる投資先がないように、食わず嫌いせずになんとなく仕組みが分かったら投資してみて、上手く行かなかったら撤退するスタンスで開拓し続けていこうと思っています。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！ 

不動産投資の成功には「モチベーションの維持」が大事です！

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！

・Twitterもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2

先日の記事で不動産はFIREに最も有効な手段の一つであるという記事を書きました。

でも、不動産による資産形成は時間が掛かる。長期間に渡って事業を継続するためにはとにかくモチベーションの維持が大切です。

今回はモチベーションの維持に関する記事です！

モチベーションを維持が大切な理由

不動産でFIREするには少なくとも数年単位の時間が必要です。

不動産の購入にも不動産の維持管理にもそれなりのモチベーションがなければ安定した経営も、収益も維持することができません。

それによって、管理がお粗末な物件は清掃や修繕が十分にされず物件自体の価値すら下げてしまうでしょう。

何事もですが物事を始めるに当たり、なんらかのきっかけがあったはずです。

その一歩を踏み出すこと自体が勇気がいることですし、素晴らしいことです。それを続けなければ目的を達成することができません。

成功をどこに置くかでも変わりますが、目標を達成するまでに自分自身や周りの環境（景気・天災等）が変わったり、予期せぬ事が起きたりします。

壁にぶち当たった時にそこで心が折れて辞めてしまうか、目標達成のために立ち止まらずに進み続けるかどうかはモチベーションのどれだけ高く維持できるかによります。

人間は不思議なもので、どんないいツール、良い環境でもモチベーションが低ければ目標を達成することはできません。

逆にモチベーションが高ければどんなに悪い環境でも続ける事ができます。黎明期のアーティストや起業家はまさにこれだと思います。

根性論みたいになりましたが、やはりモチベーションの維持は大事です。

モチベーションの維持する方法とは？

では、どのようにモチベーションを維持するのでしょうか？

きしのは同じ道を行く「不動産投資の先輩」「大物経営者」「失敗」から学び、刺激を受けながら、自分に落とし込み目標を決めて進み続けています。具体的に見ていきましょう。

不動産投資の先輩から学ぶ

不動産投資は数千年前からある古典的な投資手法です。

そして、今も多くの人が不動産に投資しており、その方法も築浅⇄築古、戸建⇄アパート、木造⇄RC造、都心⇄地方と様々です。

幸いにもそれぞれの投資手法で成功している投資家が手法について纏めた本やnoteがたくさん出版されています。それぞれの領域で成功者がいて大変勉強になります。

投資手法はさておき、成功した大家さんももともとは普通のサラリーマンで、成功するまでに様々な困難にぶつかり、乗り越えてきています。

最初から最後まで順風満帆だった人はほとんどおらず、投資家の数だけドラマがあります。

壁を突破する時の行動や考え方、気持ちの持ち方は参考になりますし、勇気づけられました！

リンク

大物経営者から学ぶ

現代の大物経営者である孫正義、柳井正、永守重信、イーロン・マスクも昔はベンチャーでした。

今でこそそれぞれが日本、世界を代表する企業となっていますが、創業当時は普通の人です。

創業から現在に至るまでの行動力や発想力は常人とは比較になりません。

そのため常人では体験することがないくらいの壁にぶち当たっています。

時に不可能なことすら、持ち前の行動力と機転で乗り越えて成長していく様はとても刺激を受けます！

宇宙の映像を見ていると自分の悩みがちっぽけに感じるように、稀代の経営者の伝記を読むと、自分が直面している壁はとても薄く感じ、何度でも立ち向かおうという気にしてくれます。

なので定期的に経営者の伝記を読み、エネルギーを充填しています！

リンク

失敗からも学ぶ

人間は一度体験した成功体験に固執しがちです。

投資でも同じで一度成功すると二匹目のドジョウを捕まえるために同じ方法を繰り返します。

一度目の成功が実力以外の幸運の要素が大きいことに気づかない場合、二度目は失敗してしまいます。。。

また、成功していたときの環境と、その後の環境が大きく変化しているのにも関わらず、そのことに気が付かずに失敗してしまうこともあります。

失敗の程度にもよりますが、取り返しがつかない失敗はどんな大きな企業ですら倒産に追い込みます。

かつて日本のGNPの1割を占めたと言われる鈴木商店、当時野村證券の３倍もの規模を誇ったリーマンブラザーズですら倒産しました。

ただ、倒産した企業は突然倒産したのではなく、倒産する前から少しずつ失敗のもとが育っており、それが抱えきれないくらいまでに成長していたことに気づいていなかったのです。

不動産投資も同じです。

不動産投資をしている時、気は大きくなっており、購入しさえすれば成功できると思いこんでいる時もあります。

そんなときこそ先人の失敗から学ぶことで、頭を冷やすことができ、失敗を避けたり、損失を軽減することができると思っています。

リンク

目標を決める！

モチベーションを高め、維持できる方法ができたら、目標の再設定です。

どんなにやる気があっても目標を設定しなければ、迷走し、脱線してしまうことでしょう。

なので、目標を設定する必要があります。

そしてその目標は高すぎても低すぎてもいけません。

高すぎると途中で達成できないことに気づき諦めてしまうからです。

一方で夢はどんなにも途方もないほど大きくても問題ありません。

なので将来の理想を夢として最上段に掲げ、それに近い場所を目標として設定し、その目標の達成のために動き出しましょう。

目標を達成するために！

きしのの目標は2030年に資産10億、純資産3億です。

現在の10倍以上の目標ですが、宝くじではないので突然にそのお金が手に入るわけではありません。

目標を達成するためには確実に前に進む必要があります。

なので、目標と今の状態を見比べ、足りない部分を達成するために、今年できること、今月できること、今週できることと因数分解し、一つ一つクリアすることに努めています。

お金は後で増やすことはできますが、時間だけは誰しも平等に与えられ、同じように過ぎていきますし、戻ってきません。

あの時ああしておけばと思うことは最も無駄なことです。

きしのの目標は霞が掛かって全然見えませんが、進むべき方向はなんとなく分かっています。今日も確実に前に進んでいきたいと思います！！

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！