【電験三種合格体験記】文系でも独学した方法とは？！
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現在、きしのは2022年1月から第三種電気主任技術者試験（電験三種）の勉強を始め、2024年3月試験で4科目全て合格することができました！！
今回の記事は、文系でも独学で合格できた勉強方法についてです！
この記事は5分程度で読み終わりますのでほんの少しお付き合いください～
学習開始時点のきしのの知識レベル
きしのは文系でしたので、電験三種の問題を見た時、勉強する内容のほとんどが「初めまして！」みたいな感じでしたし、少し本当に受験してよいのかと思いました。
中学生で勉強したはずの「V=RI」や「フレミングの法則」「右ねじの法則」ですら、綺麗に全て忘れていたので本当に一から勉強し直しました。
数学も証券アナリストで少し勉強したものの、使う内容が異なるため、役に立ちませんでしたが、数学へのアレルギーが少なかったのはプラスかもしれません。
とはいえ、電験に必要な物理や数学の素養はほとんど無い人が受けて、合格することができたことは事実です。
ド文系の方でこれから受験を検討している人の参考になれば良いと思っていますし、工業高校や電子工学科以外の理系の方はより短い時間で合格できると思います。
使用した参考書・問題集
電験三種は年間８万人受験する大型資格であるため、参考書は沢山あり、正直迷ってしまいます。
色々ありましたが、きしのはカラーで図解が多い、TACの参考書と問題集で勉強しました。
リンク
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参考書が多いので書店で実際に手に取って見て、自分に合ったもので勉強すれば、よいのですが、参考書と問題集は同じ出版社のものを使った方が良いと思います。
説明の仕方が統一されていたり、参考書と問題集のリンクされていたり、とにかく勉強しやすいからです。
自分に合った参考書を見つけましょう！！
勉強時間
平日はだいたい約30分から１時間程度、仕事の無い休日は約3~5時間程度勉強していました。直前期でも休日を中心に5時間程度勉強しました。
４科目トータルでは600時間～700時間程度勉強していると思います。
科目別の勉強時間の詳細は記録していませんが、だいたいですが以下の通りです。
・理論：200時間～250時間
・機械：100時間
・電力：100時間～150時間
・法規：150時間～200時間
法規は１回落ちているので、多めに勉強しているので、勉強時間が多くなっています。
ド文系にしてはまあまあの勉強時間だったのではないのでしょうか？
勉強方法
自分は複数科目を一気に勉強するのが苦手なこと、物理自体が久しぶりで理解に時間が掛かることから、科目を絞って確実に一科目ずつ合格することを目指しました。
一般的には全ての科目の基本である「理論」を勉強してから、他の科目を勉強する人が多いみたいですし、参考書やブログなどでも「理論」から勉強することを進める記事が大半です。
ただ、「理論」は公式や目に見えずイメージできない内容が多く勉強し続けるのは難しいと思い、発電や電線・送電などイメージが湧きやすく、難問奇問が少ない「電力」から勉強を始めました。
2022年3月試験で「電力」に合格し、３年以内に全科目合格しなければならなくなり、次に「法規」→「理論」→「機械」の順で勉強し、合格することができました。
振り返ってみると、全ての基礎となるのは「理論」であり、「理論」で基礎をある程度理解していると他の科目の理解がしやすくなります。
特に文系の方は、物理の基礎からごっそり抜け落ちている・そもそも学んでいないので、「理論」で基本を理解しないと他の科目の内容の理解に時間を要してしまいます。
これから勉強する人は「理論」を勉強し、その後他の科目を受けることをおススメします！！
各科目とも半年前くらいから勉強を始め、まずはテキストはさっと１回程度目を通し、どんなことを学ぶかをざっくり頭に入れました。
１回しか目にしていないため、この時点ではほぼほぼ理解できていない状態ですが、問題集を解きながら、テキストの該当箇所を読み直しながら理解を進めました。
問題集も１～２回はほとんどの問題が解けない状態でしたが、３回目から徐々に解ける問題も増えてきてようになり楽しくなってきました。
４回目以降は自分の確保できる勉強時間との兼ね合いなので、試験日の２ヵ月程度前から過去問題集を解き始めました。
時間が多く取れた電力・法規は10年分の過去問を5周から10周しましたが、時間が取れなかった理論は3周、機械は2周程度しか勉強できませんでした（正直試験制度変更に助けられたところが大きいです。）。
受験結果
きしのの点数・科目合格率は合格順に以下の通りです。
・電力（2023年3月）：80点（>60点） ※科目合格率20.8%
・理論（2023年8月）：65点（>60点） ※科目合格率26.6%
・法規（2023年8月）：82点（>60点） ※科目合格率28.8%
・機械（2024年3月）：70点（>60点） ※科目合格率は後日更新
2023年度から従来の筆記試験に加え、CBT方式が導入され、テストセンターとかで好きな日に好きなタイミングで受験することが出来るようになりました。
試験問題が過去問中心になったとか、難易度が下がったとか色々言われていますが、きしのの私見については後日記事にしたいと思います。
今回もお付き合い頂きありがとうございました！！
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【悲報】投資用戸建てのその後・・・
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前回と前々回の記事で3棟目として、これまでの投資対象であるアパートから投資用戸建てにシフトし、実際に購入した記事を公開しました！
今回の記事は、2023年12月に入居者が退去し、その後に次々と訪れる事件です！！
購入した戸建てについて
まずは購入した戸建ての振り返りですが、２０２２年末に房総半島の戸建てを４３０万円（諸経費除）で購入しています！
家賃は月６万円（年間７２万）なので、表面利回りは１６．７％にもなります。
「最寄り駅から徒歩３３分（立地悪）」
「物凄く築古（築５０年）」
「路線価が安い（平米３万円くらい）」
廃屋再生系のプロ投資家の利回りと比較するとぜんぜん低い利回りですが、初めて買う戸建てとしては上々だと思っていました。
また、数年持てば土地代程度になるので、いつでも売れるつもりでいました。
そして、2023年12月に入居者が突然退去します。。。
【事件１】大量の残置物・・・
入居者との間では前所有者と取り交わした賃貸借契約書がありましたが手作りの契約書でわずか３枚でした。
当然内容もスカスカでオーナーと入居者との間の原状回復に関する責任も記載されていませんでした。
退去の立会の時、管理会社がオーナーの代行で対応しましたが、入居者は「自分が入居する時から既にあったもので、自分のものではない！！」と主張し、全く譲る気配がありません。
管理会社も根負けし、
布団や桐の棚、家電、物置、謎の日本人形、謎の神棚などなど、物凄い量、且つ、不気味な残置物が残されることになりました。。。
撤去に掛かった費用は数十万円と今まで貰った賃料が吹き飛びました・・・
【事件２】多額のリフォーム費用・・・
大量の残置物を撤去しましたが、それだけでは貸すことはできません。
築50年ということで外装も内装も当然ボロボロでした。
外装は基礎にクラックが入り、防水も怪しくなっていました。
屋根も以前の所有者が、一部応急処置を施した形跡もあり、これらもちゃんとリフォームしないといけません。
内装も外装に負けないくらい酷く、
襖や障子はボロボロに破れており、、、
一部の床は腐っていたり、白アリに食われていたり、
建物自体も一部が傾いていたりと満身創痍な状態でした。
正直、前の入居者は良く文句言わずに住んでいたなと思いましたし、
逆にどうやって住んでいたのかも気になりました。。。
管理会社経由で見積もりをとったところ、内装外装の合計で1000万は掛かるかもしれないとのこと。
100万程度のリフォーム代は覚悟していましたが、想像の10倍以上の金額で正直頭が真っ白になりました。。。
問題物件の今後・・・
まともな状態にするためには、先ほども書いた通り、1,000万ものリフォーム費用が掛かります。
多額のお金を掛けたとしても、この物件の賃料が大幅に上がることはありません。
前と同じ賃料（6万円）だった場合、
購入した価格約450万を加えると、総投資額は1,450万円となり、表面利回りは5％を切ってしまいます。
この利回りであれば都内の区分マンションの方がマシです。
なので、フルリフォームするのは現実的ではありません。
リフォームを行うにしても内容を絞って、行う必要があります。
DIYが得意な人は自ら時間を掛けて、低価格でオシャレな内装に仕上げることもできますが、
自分にはDIYを行うスキルはありませんし、なんとか頑張ったとしても、所詮素人のリフォームなので、新たな入居者に安全安心な状態を提供できません。
そうなると取り得る選択肢は、「現状のまま売却」か、「解体（その後は新築するか、売却するか）」するかのどちらかです。
「解体」するにも時間が掛かるのでとりあえず「現状のまま売却」することとしました。
多少の損失は出ますが、収益が出ない物件を持っていてもしょうがないので、取り敢えず現金化して次の物件の購入資金に当てます。
なかなか上手くいきませんが、立ち止まってはいたずらに時間が過ぎるだけで、進歩はありません。
売却の状況はまたブログでお伝えしたいと思います。
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投資用戸建てを始めて判ったこと（メリット・デメリット！）
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前回の記事で3棟目として、これまでの投資対象であるアパートから投資用戸建てにシフトし、実際に購入した記事を公開しました！
今回の記事は、購入してから半年を経過し、投資して見て判ったことを纏めてみました！！
購入した戸建てのスペック
２０２２年末に房総半島の戸建てを４３０万円（諸経費除）で購入しました！
家賃は月６万円（年間７２万）なので、表面利回りは１６．７％にもなります。
現在保有しているアパートの表面利回りは、築１０年未満・人気路線から徒歩１０分程度の好立地なので購入時の表面利回りは８％程度です。
それと比べるととてつもない高利回りです！！
高利回りな理由は簡単で、主な理由は次の通りです。
「最寄り駅から徒歩３３分（立地悪）」
「物凄く築古（築５０年）」
「路線価が安い（平米３万円くらい）」
戸建てをメインとするプロ投資家には、もっと悪い立地で、廃墟寸前（中には廃墟も）の戸建てを１００万以下で購入し、ＤＩＹなどで綺麗にリノベすることで、表面利回り５０％以上を確保する猛者もいます。
それと比較するとぜんぜん低い利回りですが、初めて買う戸建てとしては上々ではないでしょうか？？！
投資用戸建てのメリット
きしのは戸建て投資が初めてなので、長らくやってきたアパートとの比較となります。
不動産投資としては同じですが、アパートと戸建てでは異なることが多いので、同じ感覚で投資すると痛い目に遭うと思います。
主なメリットは以下の通りです。
- 物件価格が安い（＝利回りが高い）
- 管理費が安い（＝清掃費・草刈りが掛からない）
- 入居期間がアパートより長い（たぶん）
１．物件価格が安い
２０２２年の東京２３区の新築マンションの価格が不動産研究所から発表され、９９８９万円と１億円に迫る勢いとなっています。
首都圏の１都３県に範囲を広げても新築マンションの価格は６９０７万円とこれまたまた上昇しています。
以前の記事で物件価格はそろそろ頭打ちと書いたのですが、完全に予想が外れました。
都心のマンションは新築・中古に限らず、投資用アパートの価格も高く利回りも低下傾向です。
一方、都心から電車で１時間程度離れたり、比較的と都心でも駅から３０分程度離れると価格は一気に下がります。
今回購入した戸建ては房総半島の付け根部分ですが、もっと先の銚子や鴨川・館山の方までいくと３００万以下の戸建てが当たり前のように転がっています。
もちろん廃墟でなく住める状態でこの価格です。
でも、冒頭で紹介した保有物件の通り、家賃はそこまで下がりません。
なので、現金で購入しても、新築をレバレッジを効かせたような収益を確保できるのです！
２．管理費が安い
戸建てはアパートよりも管理費が安いです。
アパートの場合、廊下・ゴミ捨て場の清掃や空きスペースに生えた雑草などは所有者であるオーナーが行います。
でも、戸建ての場合は他に取り決めが無い場合は入居者で行います。
なので、戸建ての管理に掛かる費用は管理会社にお願いする毎月の集金や契約の更新対応くらいです。
ちなみにきしのの場合は賃料の５％が管理料（毎月3,000円くらい）となっています。
３．入居期間がアパートより長い（たぶん）
入居者の入居期間はおそらくワンルームのアパートよりも長いと思っています。
理由としては戸建ての場合、スペースが広い分、物も多くなります。
戸建て賃貸の場合、引っ越し先も同等以上のスペースが必要となりますし、そもそも引っ越しの作業が大変、且つ、引っ越し費用も高額となるためです。
特に家族が入居している場合は５～１０年以上入居して頂けることもあると思っています。
投資用戸建てのデメリット
戸建てもメリットばかりではありません。
当然デメリットもあります。
- 火災保険料が高い（賃料に対して）
- そもそも火災保険に加入できないことがある
- リーシングが難しい（たぶん）
火災保険料が高い
火災保険料は築年が経つほど高くなります。
また、戸建ての場合、アパートと違い部屋の数は１戸しかなく、アパートと比べ、賃料は少ないので賃料に占める火災保険料の割合が高くなります。
でも、築古戸建ての場合は、何かと損傷を受けやすいことから、保険料が高いから入らないという選択肢はありません。
特に保有している物件が原因で入居者や周辺の歩行者などに被害を与えた場合は多額の損害賠償を支払うことがありますので、無保険はありえないのです。
普通に考えれば分かることですが、購入してから火災保険に加入した時に高額な保険料にびっくりしました。
ちなみに毎年の火災保険料は賃料の１月分に匹敵しています。。。
そもそも火災保険に加入できないことがある
先ほど、火災保険が高いと書きましたが、加入できるだけ良いことかもしれません。
あまりにも築古の場合、加入すらできないことがあります。
なぜなら、築古物件の場合、保険価額の基礎となる再調達価格よりも、物件価格の方が低くなります（普通は、再調達価格よりも物件価格の方が高いです）。
つまり、保険に加入し、なんらかの天災で建物が全損・半壊した場合、物件価格よりも多い保険料を受け取ることができてしまうのです。
そうなると損害保険会社は大損してしまいます。
なので、最近は築古物件の引き受けを厳しくする動きも出てきています。
リーシングが難しい（たぶん...）
きしのが保有している戸建ては駅からの距離も離れており、人も都心に比べすくないことから、入居希望者は都心よりも少ないでしょう。
もし、現在の入居者が退去したら、最低でも半年程度空室となることを覚悟しています。
なので、現金で購入することでこのデメリットに対応しています。
これなら入居者がいなくても持ち出しは固定資産税（都市計画税）と火災保険料程度で済みます。
今回の記事は投資用戸建てを購入して半年で感じたことを纏めてみました。
これからも保有していると色々分かることもあると思います。
その時は、また紹介したいと思います。
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投資用戸建ての購入とその理由！！
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2019年に2棟目を購入してから、なかなか3棟目を買えずに足踏みをしていましたが、ついについに3棟目が購入できるかもしれませんと記事を公開し、その後の経過についてさっぱりでした。
この3棟目はそもそも土地面積が10坪以下の極小で、比較的融資に積極的なA銀行も難色を示し、それ以外の地銀も融資を見送ったことから買えませんでした・・・
その間も色んなことが起き、購入対象を戸建てにシフトすることになりました。
ということで今回の記事は「投資用戸建て購入」についてです。
なぜ戸建てを投資対象としたのか？
これまで首都圏郊外の築浅アパートをメインとして、投資を拡大していました。
ただ、かぼちゃの馬車事件や投資用ワンルーム不動産のトラブルなどで、全体的に銀行の融資が厳しくなり、融資を利用した投資用不動産の購入が難航していました・・・
さらに2022年度は世界的にインフレが進み、各国の中央銀行は金融緩和から引き締めに転じました。日本も各国の中央銀行ほど上がってはおりませんが、いずれ引き上げられるのでは？と思っています。
不動産投資には様々なリスクがありますが大体は保険でカバーできます。しかし、金利だけは保険でカバーできません。
固定金利且つ低い金利で調達できる凄腕の不動産投資家は置いといて、きしののような弱小零細投資家は普通のアパートローンを使うしかありません。
一般的なアパートローンは金利も2％～4％と高いうえに変動金利なので、今後日銀がYCCを修正したら、借りている金利が上がり、月20万～30万しかない収益が圧迫される恐れがあります。
これまでの経験から不動産投資で最も大事なのは、「返済比率」なので、当面は融資を活用した投資用不動産を見送り、手持ちの現金での資産拡大を検討し始めました。
株や債券も投資対象になりますが、正直数百万の利息・配当はしれていますし、元本の変動で折角獲得した利息・配当を失うこともあることから、やはり格安で買える戸建てに焦点を定めました。
どういう戸建てを買うのか？
戸建てにも色んな戸建てがありますが、投資に回せる手持ちの現金は500万程度しなかないので、それ以下の価格の戸建てが投資対象となります。
巷の不動産と言えば、居住用とマンションや建売の戸建てをイメージすると思いますが、東京の新築マンションの価格は1億円に迫ろうとしていますし、建売の戸建もあのオープンハウスで4,000万～5,000万程度で買えれば安い方です。
でも、東京都心から１時間程度離れるだけで急に不動産価格が下がりだし、500万以下の戸建てがごろごろでてきます。
しかも、都心と比べて価格が1/20まで下落しているにも関わらず、賃料はそこまで下落しません。物件にもよりますが、賃料の下落はせいぜい1/5~1/10程度です。
投資家の大好物である利回りも10%程度であればごろごろあります。中には利回り20%という超高利回り物件もあります。これだけの利回りがあれば融資でレバレッジを利かせる不動産投資と比べても、手残り面で負けません。
当然、低価格・超高利回り物件には色んなワケがあります。
・雨漏り・床の傾きの物件的瑕疵…
・自殺・ゴミ屋敷等の心理的瑕疵…
・未接道・市街化調整区域に立地し再築不可等
良く見ないととんでない"負"動産を購入してしまうことがありますので、先人の投資家の皆様の本を購入して勉強しながら、楽待経由で色んな業者に相談しました。
色んな業者と話す中で最も興味深かったのは、例えば房総半島や三浦半島の先の方が人が少なく賃貸のニーズは少ないのですが、土地の価格が安すぎて東建やレオパレスやハウスメーカーが得意とする土地を担保として銀行から融資を受けることができないことから、賃貸物件自体の供給がとてつもなく少ない（それすらないエリアもあります）なっているとのことです。それでも賃貸したい人はいらっしゃいますので、おのずと使われなくなった戸建て、それも築50年程度の戸建てに賃貸することとなるのです。
なので、単純に住んでいる人が少なすぎるからダメということはないということです。
とはいえ、戸建ては投資は初心者なので、購入の条件として、以下条件を設定し、業者巡りを行いました。
①500万以下
②利回り15%以上
③再築可
④公道に接道
⑤オーナーチェンジ
上記条件に合った物件を10棟程度紹介して頂き、結果として房総半島の利回り15%物件を購入することができました。
戸建ての資産運用は正直勉強中ですので、運用の状況については随時公開していきたいと思います。
ちなみに戸建てをメインとする不動産投資家で最もお勉強になったのは、パート主婦でありながら、戸建てをメインとして資産を拡大している「なっちー」様です。
戸建て投資に興味がある方は読んで見てはどうでしょうか？？
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宅建の「合格点」と「予想精度が高い予備校」を調べてみた！【2022年度試験反映】
宅建士試験は毎年の受験生の出来不出来によって合格点が上下する試験です。
なので、試験直後から実際の合格発表まで予備校の発表する合格予想点を見ながら一喜一憂することになります。
2022年度試験結果が11月に発表されましたので、合格点の予想制度が高い予備校・講師を調べてみました！
宅建試験の合格点の推移と最高・最低点
2000年以降の合格点をグラフにしてみました。2000年以降の合格点の最高は38点（2020年1回目）、最低は30点（2000年）です。
合格点は出題される問題の難しさによって上下するので、一貫性はないですが、長い目でみると右肩上がりになっています。
宅建士の受験者は２０万前後のマンモス資格なので、受験者全体のレベルが上がったり下がったりすることは考えにくいので、問題が簡単になっているというのが最も納得がいく理由だと思います。
なぜなら問題を難しすぎると勉強した人でも解けない可能性があります。
そうすると勉強していない人も当然解けないので、受験者の実力を正しく図ることができません。
一方、簡単にするときちんと勉強した人は解くことができますが、勉強していない人は解くことができないので、実力のある人を合格させることができるからです。
2022年度の宅建士試験結果について
2022年度の合格点は36点（合格率17%）と比較的高い点数でした。
ただ、試験直後の合格予想点は34点～35点がボリュームゾーンでしたが、問48が没問となり全員合格扱いとしたことで合格点が大方の予想から1点上昇し、SNSは阿鼻叫喚となっていました。
特に問48が解答速報ベースで正解、且つ、自己採点が35点だった人は合格扱いでも加点もされないので可哀そうだなと思いました。。。
今回の難易度は合格点が昨年度と比べて２点アップしているので、昨年度よりも簡単だったという感想が多いような気がしています。ただ、民法だけ特に難しかったみたいです。知り合いの弁護士に聞いたところ、宅建のレベルでは難しすぎるのではという意見もありました。
もともと民法は暗記だけでは得点しにくい分野でもあるので、最も問題数が多い宅建業法で得点を稼ぐことがより重要になってきています。
予想が正確な予備校・講師どこか
宅建試験はマンモス資格であるため多くの予備校・講師が予想しています。
単年度の予想ではどの予備校の予想の精度が高いかよく分からないので、過去11回の試験で連続で予想をしている予備校・講師を対象とし、合格点からの差を平均してみました（例：合格点が35点の場合で、34点の場合は差を「1」とします。）。また、複数点予想する予備校は適宜調整しました（予想点が35点±1の場合は35点、予想点が34点・35点の場合は34.5点とします。）。
対象は12つとなり、精度の高い順に並べたのが以下表になります（漏れ・間違いがあれば適宜メンテします。）。
最も精度が高かったのは「LEC」です。
昨年度までは「資格スクール大栄」でしたが、今回LECが合格点をピタリと当てたので、逆転で最も精度が高い予備校となりました！
LECが凄いのは過去11回のうち4回も合格点を的中させ、加えてLECの合格予想点と実際の合格点とのズレは全て1点以内ということです。
LECも多くの予備校同様3点程度のレンジで合格予想点を発表するので、実際の合格点は合格予想している範囲に収まっているということになります。
次点は僅差で４つの予備校・講師が並びます。
昨年度まで1位だった「資格スクール大栄」は、今回の没問の煽りを受け、2位となりましたが、過去11回の予想のうち、5回も合格点を的中させています。これは12つのうち断トツです。
また、保坂つとむ先生の予想精度も高く、合格予想点と実際の合格点との差がLECと同じく全て1点以内となっています。
これは合格点の予想の精度なので、予備校の講義・教材の良し悪しではないのでその点はお含みおきください。
宅建の勉強法・参考書については過去の記事よりご覧ください！
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【速報】２０２２年度の事業成果！！（不動産・株・FX・仮想通貨等）
時が過ぎるのは早いもので２０２２年も今日が最後です。
と言いながら、今日も、絶賛確定申告に向けたり、大掃除したりしていますが、なんとなく事業の成果が纏まってきたので発表したいと思います。
２０２１年は減収減益、２０２２年は増収減益でした。。。
今日は２０２２年の事業成果を事業別に公開したいと思います。
不動産
189万円（対前年＋12万円）
この数字は家賃収入からローン・税金等の実際に支払った費用を差し引いた金額です。
今年は2021年よりも空室期間が少なく、全体的に好調だったので増収となりました！
でも、入居者への利便性向上・空室対策として、2棟のアパートに宅配ボックスを設置したので、本当は30万円程多かったです。
とはいえ、繁忙期である４月以降に空いた狭くて特殊な形をした２部屋は、相変わらずなかなか決まりませんでした。そこで広告料２ヵ月に増やし、フリーレント１ヵ月付けることで退去から３～４カ月程度に満室にすることができました（そして、１２月３１日現在も満室です。）。
ちなみに12月末に戸建てを購入したので来年度は史上最高を更新する見込みです！
太陽光発電
134,416円（対前年+772円）
稼働開始から６年目を迎えましたが、2021年度に引き続き、ほんのわずかですがプラスとなりました。また、利回りも投資額に対して10.3%と非常に優秀な結果となりました！
太陽光発電も未来永劫使えるものではなく少しずつ劣化していくものですが、昨年に引き続き２年連続で対前年増加しました。
為替・FX
27,076円（対前年+29,100円）
2022年度は各国が利上げする中で日本だけが頑なに量的緩和を続けたため、ほぼ全通貨に対して円安でした。
2021年度からポジションを持っていたメキシコペソが貢献し、プラスになりました。ただ、1ぺソ＝5.5円の時に売ってしまったのでもし、今（1ぺソ＝6.7円）だったら30万程度のキャピタルを得れたと思うとなんか悔しい気持ちです。
2022年は為替相場がかなり荒れたので、現在は全てのポジションを精算し、撤退してしまっています。
株
約▲10万円
今年も主力のダブルインバース日経（1360）の含み損が拡大したので、一部の損切りし、一部資金を投入し、VIX短期先物（1552）：500株・iシェアーズ米国債20年超ETF（2621）：400株購入しました。
来年度は本格的な不景気となる可能性が高いみたいなので、保有銘柄の暴騰を期待してます。。。
仮想通貨
計算中（含み損：▲28万円）
2021年度の利益は5万円で味を占めたきしのは40万円も追加投入しましたが、2022年度は終始下落傾向で含み損が拡大し続けています。
こんなに追加投資していますが、正直仮想通貨が将来どうなるかはよく分からないのですが、伸びるような気がするので鍛えた握力でホールドし続けます。
ブログ
約2万円
2020年に始めたブログですが、今年はいろいろあり、定期更新を少しお休みしています。更新を辞めたら一気に廃れるかなと思ったのですが、閲覧数は相変わらず2000pvから5000pvの間を行ったり来たりしています。
収益も細々と頂いていて、もしもアフィリエイトに加えて、今年は初めてGoogleアドセンス等も収益を頂きました！！
【まとめ】2022年の事業の目標
①不動産3棟目購入⇒3棟目の購入は達成！賃料収入1000万は未達成…
②ブログ閲覧数5000pv・収入年間10万円⇒いずれも未達成
③株・FX・仮想通貨は対前年プラス⇒FXはプラス！株・仮想通貨は未達成...
必ずコミットする意気込みでチャレンジし続けましたが、結果は散々たるものでした。
2023年はこれらを取り返す一年にしたいです。。。
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【ブログ開設２周年】過去2年間の「PV」と「収益」の公開！そして今後の・・・
いつもブログを見て頂きありがとうございます。
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がむしゃら不動産経営を2020年7月に始めてから早いもので2年が経ちました。
ということで2年間のPVと収益を公開したいと思います！！
２年間のＰＶの状況・・・
２年間毎週土曜日に記事を挙げさせて頂き、これまで、この記事を含めて119記事を公開し、65,000人の方に見て頂きました！
物凄い大家さんや投資家がいる中で薄い経験を拙い文書で記事させて頂きましたが、思ったよりも多くの方に見て頂いたなあという印象です。
もともと始めたきっかけはきしのが不動産投資を始めたときにネットからも多くの情報を学んだので、不動産投資がある程度軌道に乗った今、逆に自分の経験を少しでも還元できないかと思い始めました。
ですが、最も閲覧数が多い記事は資格系の記事で不動産や資産運用の記事の数倍以上も閲覧者がいらっしゃいました。
最近は閲覧数が稼げる資格系の記事をほとんど上げることなくなったので閲覧数も減少傾向となっています。
２年間の収益の状況は？
収益はブログ開設から３カ月間は収益はほとんどありませんでしたが、その後突然収益が増えましたがその後は緩やかに下降していきました。
ここ最近の数字は見ての通りで過去に比べてもすごく少なくなっています。。
正直あんまり分析はしていませんが、一つだけ分かっているのは最近の記事はアフィリエイト関係の内容がほとんど無く、そして更新したこともTwitterとかで告知もしていないことが原因なんじゃないかなと思ってます。
このブログの方針として、自分が実際に買っていないものを紹介しないスタンスでしたので、紹介できるものがだんだん減っていったこともあります。
たまに企業とかから「紹介して」という依頼もありますが、スタンスの違いや上手く書ける気がしないので断っていました。
それでも閲覧数を稼いでいるブロガーの方は沢山いるので言い訳に過ぎませんが・・・
今後について
これまでは不動産や資産運用、資格に関する記事を毎週土曜日に公開しておりましたが、今後はイベントがあり次第、不定期に更新していきたいと思います。
年度始めの目標ではより力を入れると言っていましたが、個人的に仕事や資格試験やら色々忙しくなってきたので、それらに集中したいというのが理由です。
もっとも結果が出ていないのがブログだったので優先順位が下がったというのが正しい言い方なのかもしれません・・・
本音はブログも続けていきたいのですが体が一つしかないですし、一日も24時間しかななく、他にもやることが多く、色々考えた結果こういう結論になりました。
また、過去に挙げた記事が挙げっぱなしになっていましたので、内容の更新や追記、誤字脱字・リンクの修正等も行っていきたいと思います。
いままでお付き合い頂きありがとうございました。
そして、これからも宜しくお願いします。
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資産500億？！姫路のギガ大家さん「大川護郎」の生き様が波瀾万丈すぎる。。。
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不動産投資にある程度軌道に乗った大家さんは誰しも「メガ大家」を目指します。
今回紹介するのは、姫路のトランプこと「大川護郎」は、「メガ」どころか「ギガ」と言われる規模を誇っていた大家さんです。
今日は「大川護郎」に関する記事です！
姫路の大家さん「大川護郎」とは？
姫路では歩けば大川氏の物件に当たると言われたほどギガ大家さんです。
一部では姫路のドナルド・トランプと言われていました。
ドナルド・トランプの総資産は4000億と言われていますので、大川氏はその8分の1程度です。
ただ、トランプは父親の代で既にアパート数万戸を保有するギガ大家だったので、裸一貫で500億もの資産を築いた大川氏の方が凄いと言えるかもしれません。
総資産500億、年間家賃収入43億とも言われています。
大川氏は日本でも有名なギガ大家ですが、その道のりは単純ではなく大変でした。
中学卒業し、新聞配達で稼ぎながらお金を貯め、23歳の時に初めてのアパートを買い、それから一気に資産規模を拡大。
2019年に5000室を所有するまでになりました。
あまりにも保有している不動産が多かったことから、大川氏は保有している不動産にフリーWiFiを設置し、姫路市民にただで使わせ、その代わり広告を配信すると言ったトンデモ構想を考えていたと言います。
絶頂からの突然の転落！
絶頂期を迎えた大川氏は見た不動産を必ず購入したと言われてます。
一時は姫路に留まらず「日本全部の不動産を購入する！」とまで豪語していたと言います。
そんな、もう向かうとこ敵なしの大川氏でしたが、突然のトラブルが降り掛かります。
大川氏は5000室も所有しているにも関わらず、全ての管理を1社にお願いしていたことが仇となりました。
細かな経緯はわかりませんが、管理会社が造反し、大川氏への送金を止めてしまったのです。
当時、大川氏の総資産は500億に達しており、推定の借入額は300億に達していたと言われています。
いくら資産が多いとは言え、300億円の借金はあまりにも大きく、元金もそうですが利息も高額なので、すぐに手元の資金がそこをつき、資金繰りに窮してしまいます。
さらに従業員による数億の横領も大川氏にダメージを与えました。
大川氏は返済資金の確保などに奔走しますが、その努力も虚しく、2021年1月19日に破産が確定しました。
絶頂からあっという間の転落でした。
個人の限界はどの程度か？
大川氏の資産もなかなかの規模ですが、上には上がいるものです。
バブル期は「銀座の大家さん」と言われた川本源司郎が一代で1000億もの資産を築いています。
一時は日本で最も現金を持っている個人であると豪語していました。
もともとは北九州の呉服商だったのが、先代が貸しビルを建てたことから不動産業が本格化します。
まずは九州最大の繁華街中洲に進出し、そこで着実に基盤を築き、40歳の頃東京に進出しました。
破竹の勢いで拡大を続け、水商売ばかりを入居させたソシアルビルを50棟も銀座のあちこちに建てました。
今でも銀座には川本氏のナンバービルである「丸源」と掲げられたビルが沢山あり、その威勢を感じることができます。
すごいのは川本氏は全国にある100棟ものビルの管理ををわずか数人で経営していたというから驚きですし、こういったところに不動産投資の夢を感じざるを得ません。
さて、この2人の大家に比べると、きしのは、姫路の大家さんのピークの2%、銀座の大家さんの1%しかありません。。。
彼らが数百億・数千億に到達するまでに様々な壁があったことでしょう。
ただ、普通の大家さんとは比べ「行動力」が尋常じゃなかったのでこの地位を築けたのだと思います。
まだまだ、きしのの大家道の道は始まったばかりです。
まずは3棟目の購入に全力を注ぎます！
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夢の３棟目購入計画！始動！！
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2019年に2棟目を購入してから、なかなか3棟目を買えずに足踏みをしていましたが、ついについに3棟目が購入できるかもしれません！？
ということで今回の記事は「3棟目購入への道のり」です。
何故アパートを買うのか？
2030年までにメガ大家になってFIREするという夢があります。
そもそもメガ大家とは総資産10億円以上の大家さんと言われています（定義は色々あるみたいです。）。
きしのはまだその１割ちょっとしか達成していません。
あと10年弱でたどり着けるのか？
正直かなり怪しくなってきています。
とはいえ、物件を買わなければメガ大家になれません。
そもそも、今は新たに物件を買うにはかなり厳しい環境です。
日銀の異次元の量的緩和による地価高騰に加え、スルガ銀行とスマートデイズが結託して引き起こしたかぼちゃの馬車事件による不動産投資への融資引き締め、新築の場合はウッドショック、作業員の賃金高騰による物件価格上昇など、とにかく厳しい環境です。
ですが、自分の希望条件に合う物件があり、想定の返済比率や利益がある程度見込めるのであれば、このような環境下でも購入したいです。
購入する物件はどんな物件？
現在持っている物件も横浜市ですが、今回の物件は「ザ・横浜」なエリアにある物件です。
みなとみらいや中華街まで徒歩で行くこともできます。
物件の構造は木造（劣化等級３級取得予定）で、2023年2月竣工予定です。
ただ、土地が狭いことから、一部屋当の面積が15平米以下と狭いのが気になるポイントです。でも、そこは横浜の都心に位置する立地なので目を瞑っています。
新築なので竣工後数年は埋まると思いますが、狭いので、竣工から数年経ったら付加価値をつけてリーシングする必要があるでしょう。
この物件の収支想定ですが、SUUMOで近隣同程度の物件の賃料から「一室当：5.5万程度」と想定し、融資を返済期間35年金利2.5%とした場合の返済比率は48%となりました。
過去の失敗で設定した「返済比率50%」を下回っているのでなんとか運営できそうです。
あと、この物件は売主から直接買うので、仲介手数料がかからないのも魅力でした。
買付申込書を提出！
数字上は回りそうなのですが、業者が作成した資料に記載されている物件の利回り想定賃料が少し割高だったので、そのことを説明し、200万減の指値を入れました。
結果、業者が物件の減額と一部費用を負担して頂けることになったので、早速、買付申込書を提出しました。
もちろん物件価格の9割の融資が受けることができるという前提です！
この物件を買うとどうなる？
もし買えたらきしのの年間の家賃・太陽光などの収入（売上）は1000万を超える見通しです。
また、トータルのキャッシュフローは300万程度になるんじゃないんでしょうか？
ようやく大台を越えることが出来そうです。
最終目標のキャッシュフローやメガ大家に比べるとまだまだちっぽけな数字ですが、ゆっくり確実に進んでいきたいと思います。
とはいえ、まだ融資の内諾も得られていないので、まずは融資獲得に向けて動きます。
これからも夢の3棟目計画については、動きがあり次第、記事にしていきます。
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「接道義務」・「再築不可物件」とは？
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新しく不動産を建てる（建て替える）ためにはちゃんとした道路に接しなければならない「接道義務」というものがあります。
これ満たさなければ建物を建てることすらできません。
今回の記事は「接道義務」と「再築不可物件」についてです。
接道義務とは？
都市計画法により、国や都道府県が指定する都市計画区域内て建物を建てる場合、接道義務を果たさなければ建物を建てることができません。
自分の住んでいる場所が都市計画区域かどうかについては、行政に確認すればわかりますが、ブログを読んでいる大半の人が住んでいる場所が都市計画区域内と考えて問題ないです。
もし自分の家の周りが田畑や山林ばかりで隣家との距離もそれなりにある場合は都市計画区域ではない可能性があります。
都市計画区域内では計画的な街づくりを促進するため用途地域が定められ、統一的でない雑然とした開発にならないように促進しています
基本的には都市計画区域内では「原則幅4m以上の道に2m以上接する土地」でないと建物を建てることができません。
逆に原則として建築基準法の道路に2m丁度でも接していれば建物を建てることができます。
ちなみに建築基準法の道路ではないが、人が通行できる道は「通路」といい、これらに2m以上接道しても建物を建てることはできません（そもそも接道とは言いませんが…）。
実は色々な道路がある
普段何気なく歩いている「道路」は道の舗装状態や幅に違いはあれど、基本的にはアスファルトで舗装されているので「道路」そのものにそんなに違いはありません。
しかしながら、建築基準法の42条では様々な「道路」が定められています。
大きくは「道路」の幅が4m以上であれば「42条1項」、4m未満であれば「42条2項」に分けられます（「42条1項」は1~5号の5種類があります。）。
一方、「42条2項」は建築基準法の施行以降に既に建物が立ち並んでいた4m未満の道路のうち特定行政庁に指定されたものを指し、一般的に「2項道路」と呼ばれます。
また、「2項道路」の場合、接道している道路が4m未満なので、道路の中心線から2m以内の部分は建物を建てることができず、セットバック（後退）させる必要があります。
「再築不可物件」は玄人向け！！
楽待や健美家を徘徊していると都心好立地なのに、異様に安い（高利回り）物件と出くわすことがあります。
物件の備考欄をみると「再建築不可」または「再築不可」と記載されていることが大半です。
意味はその言葉の通りで、新たに建物を建てることができないという意味です。
既存の建物がある場合はその建物と心中することとなります。
理由は、「高圧線の下」だったり、「市街化調整区域内」だったりと色々ありますが、圧倒的に多いのは「接道義務を果たしていない」ということです。
でも、既に建物を建てることが出来ているじゃないか？と思われるかも知れませんが、それは接道義務に関する施行される前に既に建っていた建物です。
接道義務は大昔からあったわけではなく、1950年に施行されています。
当然、1950年以前は接道義務はなかったので、道路に接道しなくても建物を建てることが出来たのです。
ちなみにそのような家から道路に出る時は、他人の土地を通っていました（囲繞地通行権と言われるものです。）。
接道義務を満たさない再築不可物件は建て替えることは出来ないことから、ボロボロな状態で売られていることが多いです。
でも、大規模なリフォームで新品同様にすることも出来るのでしっかりメンテすれば使い続けることができます。
再築不可物件はこのような事情から物件価格は相対的に安いのですが、賃料はあまり変わらないため、高利回りであることが多いです。
この特徴を活かし、再築不可物件を購入し、リフォームで今時の仕様にすることで高稼働で運営している玄人の投資家もいます。
ただこのような物件を購入する場合は以下デメリットについて理解した上で、購入しましょう。
- 買い手が普通の物件と比べて圧倒的に少ない（売りにくい）
- 融資が受けられない（共同担保としても使えない）
- まとまった資金が必要（リフォーム代が高額）
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