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前回と前々回の記事で3棟目として、これまでの投資対象であるアパートから投資用戸建てにシフトし、実際に購入した記事を公開しました！
今回の記事は、2023年12月に入居者が退去し、その後に次々と訪れる事件です！！
購入した戸建てについて
まずは購入した戸建ての振り返りですが、２０２２年末に房総半島の戸建てを４３０万円（諸経費除）で購入しています！
家賃は月６万円（年間７２万）なので、表面利回りは１６．７％にもなります。
「最寄り駅から徒歩３３分（立地悪）」
「物凄く築古（築５０年）」
「路線価が安い（平米３万円くらい）」
廃屋再生系のプロ投資家の利回りと比較するとぜんぜん低い利回りですが、初めて買う戸建てとしては上々だと思っていました。
また、数年持てば土地代程度になるので、いつでも売れるつもりでいました。
そして、2023年12月に入居者が突然退去します。。。
【事件１】大量の残置物・・・
入居者との間では前所有者と取り交わした賃貸借契約書がありましたが手作りの契約書でわずか３枚でした。
当然内容もスカスカでオーナーと入居者との間の原状回復に関する責任も記載されていませんでした。
退去の立会の時、管理会社がオーナーの代行で対応しましたが、入居者は「自分が入居する時から既にあったもので、自分のものではない！！」と主張し、全く譲る気配がありません。
管理会社も根負けし、
布団や桐の棚、家電、物置、謎の日本人形、謎の神棚などなど、物凄い量、且つ、不気味な残置物が残されることになりました。。。
撤去に掛かった費用は数十万円と今まで貰った賃料が吹き飛びました・・・
【事件２】多額のリフォーム費用・・・
大量の残置物を撤去しましたが、それだけでは貸すことはできません。
築50年ということで外装も内装も当然ボロボロでした。
外装は基礎にクラックが入り、防水も怪しくなっていました。
屋根も以前の所有者が、一部応急処置を施した形跡もあり、これらもちゃんとリフォームしないといけません。
内装も外装に負けないくらい酷く、
襖や障子はボロボロに破れており、、、
一部の床は腐っていたり、白アリに食われていたり、
建物自体も一部が傾いていたりと満身創痍な状態でした。
正直、前の入居者は良く文句言わずに住んでいたなと思いましたし、
逆にどうやって住んでいたのかも気になりました。。。
管理会社経由で見積もりをとったところ、内装外装の合計で1000万は掛かるかもしれないとのこと。
100万程度のリフォーム代は覚悟していましたが、想像の10倍以上の金額で正直頭が真っ白になりました。。。
問題物件の今後・・・
まともな状態にするためには、先ほども書いた通り、1,000万ものリフォーム費用が掛かります。
多額のお金を掛けたとしても、この物件の賃料が大幅に上がることはありません。
前と同じ賃料（6万円）だった場合、
購入した価格約450万を加えると、総投資額は1,450万円となり、表面利回りは5％を切ってしまいます。
この利回りであれば都内の区分マンションの方がマシです。
なので、フルリフォームするのは現実的ではありません。
リフォームを行うにしても内容を絞って、行う必要があります。
DIYが得意な人は自ら時間を掛けて、低価格でオシャレな内装に仕上げることもできますが、
自分にはDIYを行うスキルはありませんし、なんとか頑張ったとしても、所詮素人のリフォームなので、新たな入居者に安全安心な状態を提供できません。
そうなると取り得る選択肢は、「現状のまま売却」か、「解体（その後は新築するか、売却するか）」するかのどちらかです。
「解体」するにも時間が掛かるのでとりあえず「現状のまま売却」することとしました。
多少の損失は出ますが、収益が出ない物件を持っていてもしょうがないので、取り敢えず現金化して次の物件の購入資金に当てます。
なかなか上手くいきませんが、立ち止まってはいたずらに時間が過ぎるだけで、進歩はありません。
売却の状況はまたブログでお伝えしたいと思います。
今回もお付き合い頂きありがとうございました。
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