筆者はこれまで不動産を３棟１戸購入（うち２棟売却済）しました。買付申込を入れたことはその何倍もあります。
これまで５０人もの方にご入居頂き、ほとんどは問題ありませんでしたが、なかにはびっくりするようなこともそれなりにありました。また、管理会社や仲介する不動産業者にもびっくりすることがありました。
今回はこれまでの不動産経営で特にびっくりしたことを書きたいと思います。
①囮物件
ネットで問い合わせる好物件の多くは「囮」の可能性があります。そもそも「囮」とはネットや不動産屋に掲示された物件案内の物件が実際には無いことをいいます。
なぜ、こんなことをするのか？
それは、不動産の仲介業者の儲けの種は「仲介手数料」です。この手数料をもらうためには物件の仲介をしなければいけません。そして、「仲介」という言葉からも分かる様に売買する人の間に入って仲介することから、買いたい、もしくは、売りたい人を集めて来ないといけないのです。仲介業者の取り扱う物件の多くはどの会社も取り扱えるので商品の差別化が難しく、うかうかしていたら他の仲介会社の中に埋もれてしまいますし、横取りされてしまいます。なので、各仲介業者は目立とうと利回りの高そうな物件や好立地の物件を掲載することでお客さんを集めるのです。
で、それらに引っかかったお客さんには「その物件は既に契約が進んでいます（本当にそういう時もあると思いますが）」と言って、「お客さんにはこの物件がオススメですよ！」と新たな物件を紹介します。
これは筆者がたまたま出会った業者にそういう業者が多かったというだけで、お仕事自体はきちんとされてましたので、囮をしたから悪いというわけではありません。ただ、掘り出したと思ったら囮だったのでガッカリしただけです。
②原状回復に応じない入居者
基本的に入居者が日常生活を送る上で、汚れたり、壊れたりした分については大家さんが修繕します。一方、明らかに入居者がわざと、うっかりと、破損させたりした場合は入居者の負担になります。
長く住んで頂いた入居者さんで、ご家庭の事情で退去されました。退去日に管理会社が立ち合ったところ、部屋の中が大変なことになっていました。ドアの窓が黒く塗り潰され、窓にはガムテープがびっしり隙間無く貼られていました。
明らかに通常の使い方ではこのようにならないので、管理会社から「これらは入居者負担ですよ！」と伝えるも、原状回復することも、その分のお金を払うこともなく、そのまま音信不通となってしまったのです。長年この様な状態だったみたいで、塗り潰した箇所もガムテープもガラスや壁と一体化して普通の清掃では対応できず、ガラスもドアも全て交換となりました。。。
泣き寝入りするのも悔しいので管理会社と相談し、保証会社に説明したところ、清掃・交換費用について代わりに支払ってくれることになりました。もしかしたら今も保証会社が入居者を追いかけているのかもしれません。
③仕事しない管理会社
これにもビックリしたことです。２棟目のアパートを購入し、管理について、この物件を紹介してくれた不動産会社にお願いしました。お願いした理由は、この会社の社長の理念に惹かれ、この会社なら安心して任せることが出来ると思ったからです。
最初は特に何もなかったのですが、異変は徐々に現れてきました。。。
具体的には、滞納者の放置、客付について定期的な報告がないといったことです。毎月の入金時に入金額が想定よりも少ないことで初めて滞納があったことを知り、管理会社に状況確認・対応依頼をお願いすることを繰り返しました。そもそもこの物件は自分の判断ミスで返済比率が低く、利益が出ないことや、始めたてのころでもあり、特にお金の余裕がありませんでした。
毎月の返済にも事欠く有様で、万が一デフォルトでもしようもんなら今後の事業拡大どころか、保有不動産が銀行に差し押さえられてしまい今後の人生が詰んでしまいます。
電話や書面で改善を求めましたが、管理会社は「やることはやっている！」と、改善することはありませんでした。
埒があかないので、管理会社を変更したところ、入居率も滞納者へのフォローが滞りなく行われるようになり、赤字幅も改善しました。
あとで聞いた話ですが、この時、管理会社の内部でいざこざが発生し、大量離職・顧客流出が相次いでいたみたいです。そのため、残った少ない人員で対応せざるを得なくなり、このようなずさんな対応になったのかもしれません。
ホームページやパンフレットに心地よい文字が並び素晴らしい会社と錯覚してしまいますが、実態はそうではないことがあるので注意が必要です。なかなかそのことに気づくのは難しいかもしれませんが・・・
本日もお付き合い頂きありがとうございました。
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