今でこそなんとか軌道に乗っていますが、始めた頃は色々ありました。師匠もいない・周りに聞ける人もいない中で本やネットの知識をかき集め、なんとかオリジナルの方程式を作ることができました。
そんな今、記憶を保持したまま昔に戻れるなら、絶対やらないこととそこから得た学びを纏めました！
現在の状況
山あり谷ありでしたがなんとか初任給程度（今年は少し減るかも）は稼ぐことが出来ています。現在のステータスはこんな感じです。
・アパート２棟
・賃料収入７８０万（太陽光含）
・年間ＣＦ２００万
・投資額に対する利回りは２０％前後
今だったらやらないこと
①区分所有（ワンルーム）
始めたきっかけが区分の中古ワンルーム（借地）でしたが、年間の利益は2-3万円程度でした。月々にするとわずか1600円-2500円です。それでも、株や為替で泣かず飛ばすだった筆者からすると、毎月入ってくるこの金額は大きな金額でした。
でも今考えると3600万もの借金をしておきながらこの程度のキャッシュフローしか得られていないので、リスクに対してリターンが少なく、なかなか危険なことをしていたなと思いました。
ただ、これをきっかけとして、不動産投資に関する知識を得るために本を50冊も読みました（買う前に勉強しとけという感じですが。）。
良かったことと言えば、当時は借金によるレバレッジ効果を実感していなかったので、これによってレバレッジ効果の大きさを実感し、本格的な不動産経営に乗り出せたこと。買ったのが、新築のワンルームじゃないだけマシだったということです。でも、ワンルーム投資で著名な大家さんの芹沢さんみたいな方もいるのでワンルームそのものが悪いわけではありません。
【学び】
・ワンルーム（特に新築）は利回りが低いので購入してはいけない。
船橋のアパート（高返済比率はダメ！）
冒頭でお断りしておくと、船橋がダメなわけではなく、これから説明する買い方がダメでした（船橋エリアは今でも投資対象です。）。一棟目の横浜の物件が即満室となり、毎月10万近いＣＦを生み出し、完全に天狗になっていました。何処かで物件さえ買うことが出来れば利益を上げることが出来ると勘違いしていました。更に当時は特に仕事が忙しいかったことも原因の一つでした。早くこの環境を変えたい。楽になりたい。といった気持ちが購入に踏み切らせました。
購入してみると、高い返済比率（満室賃料の80%程度）、トイレと風呂が同じの３点ユニットに加え、洗濯機も置けない部屋だったことからほとんど満室になることはありませんでした。更に管理会社の怠慢も加わり、この物件の収益は更に悪化。毎月数万円から十数万円の逆ザヤが発生してました。特に階段の補修で100万弱の支出となったときは自分を呪いました。
結局この物件はわずか４年ちょっとで手放すことになりましたが、損失の合計額は1000万にもなりました。高すぎる勉強代でした。
【学び】
・返済比率を重視すること（50%以下）
・低い家賃の場合、入居者属性が悪くなる（滞納・原状回復しない）
まとめ
不動作経営では色々ありました。山も谷も経験しました。周り道もしました。でも、今振り返ってみると、越えられない山はなく、差し引きしても今のところいいことの方が多かったです（船橋のアパートのマイナスは埋め切れてませんが。）。
これによって、収入が増えたこと以外に仕事に対する考え方や普段の心の持ち方も変わりました。
これからも環境が大きく変わらない限り不動作経営は続けるでしょう。そして、いつか振り返った時に今の規模が可愛いくらい小さな一歩だったと思えるよう前に進んでいきたいです。
本日もお付き合い頂きありがとうございました。
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