不動産投資家にとって2022年は厳しい時代かもしれない・・・

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現在、2棟を保有し、今年は3棟目の購入に向け、動き回っております。

が、過去から不動産投資を続けてきた身として、今は投資家にとっては信じられないくらいほど厳しい逆風が吹いています。

主な理由は「物件価格の高騰（利回り低下）」や「融資のハードルが引きあがっている」ことがあります。

今日の記事は、不動産投資において何が起きているのか？今後はどうなるのか？どうすればいいのか？についての記事です。

不動産価格の高騰

2012年のアベノミクスやそれと呼応して始まった日銀による異次元の量的緩和によって、株や不動産（地価）が高騰し続けています。

東京五輪後は下がると言われていましたが、株はもみ合ってますが、不動産はウクライナ情勢や悪い円安によって資材価格が上昇していることから当面は高い水準が続くでしょう。

日経平均は2012年1月の8,549円から、2022年3月末には27,821円と約3倍！

銀座鳩居堂前の公示地価は2012年の平米2700円から、2022年には平米5300円と約2倍！！

また、首都圏の新築マンションの分譲価格も円バブル期を上回っています。

さらに2021年にはウッドショックまで発生し、戸建てや小ぶりなアパートの建物価格も上昇しています。

当然この影響は投資用不動産の価格にも影響を及ぼしています。

特に首都圏の不動産は高騰し、2015年ごろは新築でも利回り8%の物件はザラにありましたが今では7%を切ることも珍しくありません。

不動産投資に対する銀行の融資引き締め

日銀の量的緩和や数十年所得が増えない日本において、なかなか良い投資先が見つからないことから、行き先を失ったお金が沢山あります。

そのような時代に銀行のような金利差で稼ぐようなビジネスは破綻しつつあります。もともと銀行にとって投資用不動産への融資は比較的高金利で安定的に稼げる先でした。

が、スマートデイズ社とスルガ銀行が結託して引き起こしたかぼちゃの馬車事件が水を差しました。

高所得のサラリーマンや医者・弁護士等に対し、市場の数倍の値段でシャアハウスを買わせたものの、入居率が想定以下となり、自己破産者が続出しました。

被害額は2000億円ともいわれています・・・

少し脱線しますが、その点新築ワンルームマンション投資（？）の業者は上手くやっています。

新築ワンルームマンションの収支は概ね月数千から数万の赤字（よくてトントン）ですが、その程度なら毎月の給料で補填できるので破産には至りません。

そこが新築ワンルームマンション業の絶妙なところですし、この手の投資（？）が公然とのさばり続けることが出来る所以です。

 話を戻しますと、不動産投資を行う人の大半は融資を活用しますが、これらの理由によって融資の条件は厳しくなっています。

具体的には、「貸出す際の年収の引上げ」「自己資金を一〜二割程度求められること」「築古物件には融資しない」といったことが挙げられます。

ちなみにかぼちゃの事件前の2017年には高年収でなくても一億円超の物件をフルローンで購入することもできた時もありました。今から考えると信じられない時代でした。

では、どうすればいいのか？

また、折角不動産投資に興味が出たのに買えないのでは意味がありません。

とはいえ、投資用不動産に対して、融資してくれる銀行はありますので、年収500万以上で物件価格の一割程度の自己資金をお持ちの方はオリックス銀行などで始めてみるのも良いと思います。

融資の条件は年収や勤務年数、家族構成、借入状況によって異なるので、実際の借入額は問い合わせた不動産会社経由で確認してみることをお勧めします。

融資を受けることができない人は300万程度の戸建や区分を現金で買い不動産経営の実績を積み、その成果をもとに融資を受けましょう。

もしかしたら、しばらくすると投資用不動産の価格は下がるかもしれない

これはきしのの希望的観測です。

今後もしばらくは、土地の値上がりや建設コストの上昇によって、新築だけでなく、中古の不動産価格も上昇していくでしょう。

でも、売却益を見込んで、購入時より高めに売ろうとしても売れなければ意味がありません。

売主の売却理由が資産の組替え程度であればじっくり待つこともできますが、相続や赤字物件の場合は一刻も早く売らなければいけないので融資が受けられる水準まで引き下げてでも売るでしょう。

居住用の不動産（特にマンション）は説明できないくらい値上がりしており、今後もしばらくこの傾向が続きそうですが、中古の投資用不動産（築古あればある程、郊外あればある程）の価格は上がらないか、下落する可能性があると思っています。

右肩上がりの時は早く買わないと乗り遅れると不安になりますが、この傾向がずっと続くことがないことは歴史が証明しています。

その時までじっくり想いと種銭を貯め続けても良いかもしれません。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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【振り返り③】アパート投資で1000万の損失！そして再起！！

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きしのは現在２棟１２室を運営し、年間の賃収は約８００万円、年間のキャッシュフローは約２００万前後となりました。

資産も１億円を超えました。このうちの８割超は借金ですが。。。

前回、前々回に引き続き少し過去を振り返りたいと思います。

余勢をかって二棟目を購入！

一棟目（横浜市）は思っていた以上に安定した収益を得ることできました！

銀座のワンルームが年間２万円程度の収益しかないのに対し、アパートはほぼ同じくらいの価格で５０倍～７５倍以上の収益が確保できたのです。

単純な計算ですが、同じようなアパートを１０棟買えば不動産収益だけで１０００万確保できるので十分ＦＩＲＥすることができます！

霞んで見えなくなっていたＦＩＲＥへの道のりが見えたような気がしました。

完全に気を大きくしたきしのは二棟目の購入に邁進します。

この時点でワンルーム1戸・アパート1棟を所有しており、残債は7000万程度となっていました。

年収に対する借入額は15倍に達していたことから、収益が悪く銀行に評価されない銀座のワンルーム１戸を早々に売却。

購入額とほぼトントンで売ることができました。

今思えば、そのまま保有し続けていたら数百万～1000万程度の売却益を得ることができたかもしれません。

少し勿体ないことをしたかもしれませんが、逆に不景気になってもっとローンの残債を下回ったかもしれないので損しなかっただけ良しとしましょう。。。

二棟目は一棟目の苦労がウソのようにすんなり進みました。

二棟目は千葉県船橋市の物件で、全額日本政策金融公庫の融資を使って購入。

途中、返済期間が20年から15年に短くなるトラブルがありましたが、一棟目で気を大きくしていたので満室経営を続ければなんとかなるとシミュレーションもあまりせず購入しました。

思ってたのとなんが違う・・・

晴れて二棟目を購入し、事業規模になることができました。

が、何か様子がおかしいのです。

購入時点で８室中３室が空室でしたが、なかなか埋まりません。

賃料をエリア最安にし、フリーレントを数カ月つけ、広告料を２～３ヵ月にしてようやく満室に。

でも、家賃からローン・管理費等を引いた単純なCFはマイナスのままでした。

ここでようやくこの物件を買ったことが失敗と気づきました。

満室想定賃料からローン返済額を引いてプラスだということで購入を決意したのですが、満室想定賃料に占めるローンの割合が８割程度と極めて高水準であることが問題でした。

当たり前ですがローンはアパートの入居状況で変動しません。

どんなに空室が多くてもかならず定められた金額を返済しなければいけません。

返済しなければ、期限の利益を失い、一括返済を求められることになります。

また、賃料収入も想定通り満室となれば良いのですが、物件が古く想定外の修繕工事や退去のたびに発生する工事、管理費、広告料等の費用が圧し掛かり続けました。

結果として保有期間中に単月の収支がプラスになることは１～２ヵ月程しかありませんでした。

振り返れば極めて当たり前の話ですが、当時はそんなことすら判断できないくらい本業で追い込まれていましたし、一棟目の成功で気を良くしていたのです。。。

結果「1000万の大損」

船橋市のアパートは毎月赤字を垂れ流し続けました。補足ですが船橋市のアパートが悪いのではなく、無茶苦茶なローンを組んだきしのが悪いのですが・・・

毎月の赤字は一棟目の黒字をほとんど食いつぶし、時に本業の収入から補てんすることも多々ありました。

さらに悪い時に悪いことが立て続けに起きるものです。

滞納や管理会社内のトラブルによって管理がおろそかになり、収入はさらに減りました。

なので、手元の現金は一向に増えず、むしろ減る一方で本当に何しているか分からなくなりました。

もろもろの損失の合計は、

・初期費用：約180万

・保有期間中の赤字額合計：約470万

・売却費用：約100万

・所得税・住民税：約350万

と保有期間わずか４年と少ししかないのに約1000万もの損失となりました。

とても高い勉強代でした・・・

決別！再起！

通常1000万もの損失を出したら、その投資から手を引くのが普通です。

ただ、きしのは一棟目でやり方さえ間違っていなければ利益を出せることが分かっていました。

失敗したら失敗したで原因を特定し、繰り返さなければよいのです。

なので、船橋市の物件を売却してから、わずか２カ月後に横浜市に築７年の内装がオシャレなアパートを購入しました。

新たに購入したアパートはの物件は返済比率を５割程度にしたこともあり、年間のCFは毎年プラスで、約100万円前後程度の水準となっています。

今後引き続き規模を拡大したいと思っているのですが、銀行の融資姿勢が年々厳しくなっていることに加え、土地や資材の高騰で物件価格自体も高く、利回りが低くなっているので、一昔前よりも厳しい環境になっています。

とはいえ、ここで歩みを止めたら終わりです！

40歳までにFIREを達成すべく、これからも物件を購入していきます！！

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【振り返り②】ワンルーム投資からアパート投資に至るまで

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きしのは現在２棟１２室を運営し、年間の賃収は約８００万円、年間のキャッシュフローは約２００万前後となりました。

資産も１億円を超えました。このうちの８割超は借金ですが。。。

前回に引き続き少し過去を振り返りたいと思います。

今回の記事はワンルームマンション投資からアパート投資に至るまでです。

ワンルームマンションではＦＩＲＥできない

ワンルームマンションを購入し、毎月2000円程度でしたが、安定的に収益が出ることに満足していました。

が、FIREまでの道のりを考えたとき、その道のりの遠さに絶望しました・・・

月20万の収益を得ると考えたとき同じような物件を100戸買わなければなりません。

1戸3700万円なので、100戸だと37億円・・・。

とてもとても個人で借りれるような額ではありません。

企業の収益を測るROA(総資産利益率)はわずか0.06%と収益効率あまりにも悪いです。

また、突然大きな工事が起きたら一瞬で赤字になってしまいます。

なので、より良い収益効率の良い投資方法を模索し始めました。

より収益効率の良いアパートへ

本来はワンルームマンションを購入する前によく勉強するのが普通ですが、なぜかあまり勉強せず購入してしまっていました。

今振り返るとここで大きな失敗とならなくて良かったです。

購入したのが悪名高い新築ワンルームマンションだった場合、売却時に売却価格よりもローン残高が高くなり積んでいたかもしれません。。。

少し脱線しますし、繰り返しとなりますが、資産形成を目的とした場合、新築ワンルームマンションを購入することは本当におススメしません。

まさに今検討している方、新築ワンルームマンションの業者と打ち合わせしている方は今からでも辞めるべきです！！

資産どころか負債だけが残りますし、再起不能になるでしょう・・・

本題に話を戻しますと、

アパートがワンルームマンションよりも良い点は一般的に利回りが高いということに尽きます。

理由はアパートの立地はマンションよりも悪い（相対的に郊外だったり、駅から遠い等）ので、土地も安く、構造も木造であるため建設費も安いためです。

また、ワンルームマンションの場合、マンション全体の運営は管理会社や所有者同士で決めます。

なので、自分と異なる管理方法が採用されたりして管理費が高くなることがあります。

修繕費も同じで毎月支払っている額が、適正な水準か、適正に使われているか分どうかすら分かりません。

一方、アパートであれば所有者は自分しかいませんので、思い通りに運営することができます。

そこで、アパートに関する本を数十冊購入して読み漁りました。

少なくとも一週間に一冊は読んだと思います。

本を読んでわかったのは色んな投資方法があるということでした。

・築古を再生して大きな収益を上げる方法

・地方都市の需要が強いエリアのみに投資する方法

・上の二つと比べ利ザヤは薄いけど新築でコツコツと利益を積み上げる方法

これらは全て正解です。

様々な投資方法の中から、自分の生活環境を考慮し、首都圏の郊外で新築・築浅を購入し、確実に利益を積み上げる戦略でいくことを決めました。

早速、楽待・健美家などで物件を探し、業者に問い合わす日々が始まりました。

とはいえ、コネもお金も信用もないのでアパートの購入には物凄く苦労することになります。

ついに念願の１棟を購入

世の中には想像を絶するくらい金持ちな人が沢山います。

購入したい物件を見つけ、現地確認後、買付申込書を提出しても、二番手の現金購入者に負けてしまうことが多々ありました。

そんなことが半年で３回ほど続き、一時、本当に「一生買えないのかもしれない」と思いました。

当時は２０代半ばで不動産業者や売主よりもかなり若く信用の面で不安を与えたのかもしれません。

心が折れそうな自分を鼓舞し、希望条件を明確化し、意思決定を早くすることに徹しました。

紹介された物件は必ず紹介された週末に現地を確認し、購入の可否を伝えることを心掛けました。

そして、ついに巡り合った４棟目！（横浜市の物件）

融資はフルローンのはずでしたが、審査の過程で保有しているワンルームマンションのローンが響き、９割程度の融資しかできないというトラブルにも見舞われ、自己資金の工面に苦労しました。。。

幸い融資期間中に二番手の買主は現れず、売買契約を締結することができました。

不動産業者は買う気が無い人を見破ります。

もし、このとき自分の姿勢が後ろ向きだったり、対応が遅かったりしたら、不動産業者はほかの買主を探したでしょう。

とにかく意思決定・連絡を早くしたことが良かったのかもしれません。

購入した横浜市の物件は現在も保有しておりますが、購入から８年たった今もほぼ満床です。

太陽光発電や自販機収入も含めると年間１００万～１５０万程度のキャッシュフローを生んでいます。

ただ、ここでの成功によって完全に調子にのり、このあと大変なことが起こります・・・

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【振り返り①】株から不動産投資に辿り着くまで

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きしのは現在２棟１２室を運営し、年間の賃収は約８００万円、年間のキャッシュフローは約２００万前後となりました。

資産も１億円を超えました。このうちの８割超は借金ですが。。。

まだまだ道半ばですが、少し過去を振り返りたいと思います。

今回の記事は株や為替の様々な投資にチャレンジして失敗し、不動産投資にたどり着くまでです。

株・為替を始めたきっかけ

大学生の時はなけなしのお金をせっせと預金していました。

このときはまだ元本割れのリスクがある株や為替をやろうとは微塵も思っていませんでした。

当時はリーマンショック前の世界的に好景気な時代でＢＲＩＣＳと言われる新興国の存在感が高まっている時期でもありました。

ＢＲＩＣＳが先進国と同じくらいの生活を送るようになり、化石燃料や食料が高騰し、苦学生の生活を直撃。

ライフラインの業務スーパーの食料品は少しずつ値上がりしました。

バブル崩壊後に生まれたので、インフレというものをほとんど知らなかったのですが、ここで初めてインフレによってお金の価値が減るということを知りました・・・

どうやったら自分の資産を防衛できるのか。

試行錯誤した結果、自ら運用することを決意し、株・為替を始めました。

ギリシャ危機で投信の大半を溶かす・・・

リーマンショック直後に訪れた就職氷河期をなんとかくぐり抜け無事に就職できたきしのは給料の一部を毎月分配型の新興国債券をメインの投資先としている投信信託を購入しました。

表面利回りが１０％～１５％程度もあったので、そのうち自分の投資額に加え、毎月の配当から一定量を買い増せるようになりました。

まさ、資産が資産を生む瞬間でした。

これを地道に積み重ねれば、ロバートキヨサキがいうお金に働かせることで労働から解放することが実現できると本気で思っていました。

しかし、そこをギリシャの財政危機から端を発した「ギリシャ危機」が発生します。

きしのの資産の大半は新興国債券で構成された投資信託だったので、あっという間に資産額が縮小していきます。

さらに配当も少なくなり、投資信託だけでＦＩＲＥする夢は絶たれました。。。

ＦＸを始めるも「大敗」

投資信託でＦＩＲＥする夢はもろくも崩れ去りましたが、こんなことでは挫けません。

社会人２～３年目はとにかく投資の元手が少ないので、少ないお金で多額の投資ができるＦＸに手を出しました。

当時の戦略は高金利通貨をレバレッジを掛けて運用し、多額のスワップポイントを得ることでした。

選んだ通貨は南アフリカランド！

ＦＸを嗜んでいる方は分かると思いますが、新興国通貨は値動きが激しいので素人が安易に手を出す銘柄ではありませんが手を出しました。

投資を始めたころは一定のレンジを行ったり来たりしていたので、スワップポイントが着実に積みあがっていきました。

が、ここでも相場の急変が襲います。

折角貯めたスワップポイントはレバレッジ２５倍によるマイナスにより、一瞬で吹き飛びました。。。

負った損失は約３０万！！

社会人なりたてには大きすぎる損失でした。

ワンルームマンション投資との出会い

迷走するきしのに一本の電話が掛かってきました。

投資用不動産の営業電話でした。

この手の業者かどこからか電話番号を入手して電話を掛けてくるのですが、そんなことはさて置き怖いもの見たさで業者と合うことにしました。

業者は「借金して不動産を購入すれば、月々の収支はトントンでも多額の還付金を得ることができる」と珍妙なことを言うのです。

今となっては当たり前のことですが、当時はよく意味が分かりませんでした。

何回か会ううちに業者から収支（家賃－ローン・管理費・税金）が黒字の銀座アドレスの中古物件を紹介されました。

黒字と言っても年間２万円とわずかですが・・・。

これに税金の還付を加えると年間１５万～２０万程度でした。

今振り返ると良く手を出したなという感じですが、株・ＦＸで安定的な利益やインカムを築くことができず、損を出し続けていたので、このわずかな金額も魅力的だと感じていたのです。

新築ワンルームマンション投資は、節税なら選択肢となりえますが、個人的にはメリットよりもデメリットの方が多いと思っているのでお薦めできるものではありません。

ワンルームマンションの投資で味をしめたきしのはより高い収益を求め、不動産投資について勉強を始めました。

不動産投資に関する本は５０冊程度買ったと思います。

様々な不動産投資の手法を学び、きしのは首都圏界隈のアパートを購入するという結論に達し、翌年アパートを購入することになるのです。

次回はアパートを購入した理由を書きたいと思います。

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「みんなで大家さん」は投資対象としてどうか？？

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不動産投資は気になるけど、金額が高くなかなか手を出しづらいし、購入したらしたで入居者の募集や滞納の管理がめんどくさそうだから色々探している方の一部が辿り着く先が「みんなで大家さん」で有名な不動産小口化商品です。

今日の記事は「不動産小口化商品」についてです。

不動産小口化商品とは？

不動産特定事業法に基づき、国交省大臣あるいは都道府県知事の許可を得た事業者のみが取扱うことができる商品です。一口当たり数万円からと割と小額から購入できるのが魅力です。

不動産そのものの購入と違い、ネットで購入でき、登記や融資、日常管理も不要なところが手軽に始めることが出来ることができます。

基本的に特定のアパート・区分・商業施設といった不動産等の一部を小口化して投資家に販売しています。

したがって、投資商品にもよりますが利回りも国債・社債や高配当株と比べても高くなることが多いです。

メリット

①利回りが高い

小口化商品の利回りは投資対象や負債の内容・割合で異なりますが、利回り5%以上の商品はざらにあります。

なので、預金（メガバンク定期預金：0.002%）・国債（個人向け国債：0.05%）・社債（ソフトバンク1.6%~2.5%）に比べて圧倒的に高いですし、高金利通貨・高配当株・J-REITの利回りよりも高くなることがあります。

ただ、市況によっては業者が仕込む不動産価格が高くなり小口化商品の利回りが低くなることもありますので、始める前によく比較しましょう！

②金融市場の影響を受けない！

高金利通貨・高配当株でも市況によって為替レートや株価の変動によって利回りが悪化することがあります。

時にブラックスワンのような事態が発生し、市況が荒れ、配当や利息ではカバーしきれないくらいの損失を追うこともあります。

でも、小口化商品の場合、投資対象の不動産から賃料を貰えてさえいれば、投資家への配当ができますし、不動産そのものの価格や賃料の変動は株や為替に比べればゆるやかなものです。

なので、株や為替と比べて安定的な運用が期待できるでしょう！

③手軽に始めることができる！

不動産そのものを購入するよりも、運営する業者が収益をでるところまで作り上げているので、収益を得るまでの労力は少ないです。

基本、買って放置です。

数多ある不動産の中から投資対象を絞る必要もないですし、不動産契約といった対応も必要ありません。

更に保有期間中の日常の家賃の入金管理・修繕工事・リーシング等といった手間も掛かりません。まさに株・為替・債券と同じような感覚です。

デメリット

①運用者リスク

小口化商品から安定して配当を得られるかどうかは、運用している会社の信用に掛かっているといっても過言ではないでしょう。

運用している会社に運用スキルがなければ賃料を稼ぐことができず、また、運営する会社そのものの経営が行き詰まった場合は配当はおろか、元本する帰ってこない可能性もあります。

現に小口化商品と似たようなスキームであるソーシャルレーティングでは投資先の事業が不調となり、返済が滞っている案件もあります。

きしのも未だに10万弱が焦げ付いています。。。

どこまで行っても運営者が破綻や投資対象が上手くいかないといったリスクはゼロにはなりません。

投資する前にこれまでの支払い実績状況や運用する会社の規模の確認くらいはしておきましょう。

②中途解約ができないことがある

小口化商品によっては一定期間または満期まで中途解約できない場合があります。

余裕資金であれば解約できなくても問題ないですが、かつかつなのに無理に投資した場合で家計に余裕がなくなった場合、解約できなければ困ってしまいます。

必ず余裕資金で投資をしましょう！

③不動産投資より利回りが低い

不動産投資であればレバレッジ効果によって利回りは１０％～２０％は容易に実現可能です。

小口化商品によっては投資額によっては１口１００万以上することもあります。

それだけのお金があれば十分不動産投資ができますので、投資効率を最大化するのであれば、不動産投資を取り組んだ方が良いでしょう。

小口化商品と不動産投資とどっちがよい？

きしのは間違いなく「不動産投資」だと思います。これは私見ですし、不動産で儲ける方程式があるからです。

ただ、それぞれの家計の事情（余裕資金・リスク許容度）があるので、必ず万人にとって良いわけありません。

でも、手間が掛からずに高金利で運用できる点はなかなか捨てがたいです。

ただ、投資には必ずリスクが伴います。無リスクでリターンを得ることはできません。

中途解約できないことがあるということや、運用者リスクなどもあるので、高金利が得られるからと自分の資産の大半を投資にしてはいけません。

必ず余裕資金で運用するようにしましょう！！

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【大公開】ブログ100記事達成！アクセス・収益はどうなった？

いつもブログを見て頂きありがとうございます。

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ついにこの記事でこのブログも100記事を達成しました！！

2020年7月に初めての記事を投稿し、毎週土曜日に更新してきました。

今回は100記事を迎えた時点でのアクセス・収益を公開します！！

ブログを始めようとしている方、始めたての方は是非参考にしてください。

アクセス数の推移

解説してからこれまで55,000人もの方に見て頂きました！！

ブログ開設から一年半ほど経ちましたので、一日平均100人もの人に見て頂いていることになります。

開設から４ヵ月後の2020年11月にセッション数が5000名を超えましたが、それ以降はそのピークを超えることができていません。。。

書き続ければアクセスは増えると思っていましたがそうでもないようです。

今のところ原因は分かっておりませんが、調べているところです。（記事の内容・書き方がイマイチか？）

ちなみに稼ぎ頭のブログは、証券アナリストと不動産証券化マスターの勉強方法に関する記事で、アクセスの１／３がこの二つに集中しています。

上記資格の関連記事も合わせるとアクセスの半分以上をここで稼いでいます。

また、試験日が近づくとだんだんブログのアクセス数も増えていき、試験が終わると急に減少します。

また、投資の記事は７０本と、資格の記事の３２本に対して２倍以上もあるのですが、資格に比べるとアクセス数はずっと少ないです。

• 絶対的な検索者数が少ないからでしょうか？
• それとも、ブログの認知が低いからでしょうか？
• もしくは、記事の書き方が悪い？SEO対策が出来ていないから？？

とにかく原因究明が必要です！！

収益の推移

現在、このブログは「もしもアフィリエイト」と「Googleアドセンス」を利用しています。

以前は「もしもアフィリエイト」の方が多かったのですが、現在は同じくらいになっています。

収益はアクセス数と連動しているので、2020年12月が最も稼ぎが多くて、それ以降は減少し、低空飛行が続いています。

Googleアドセンスは2月に初めて申請しましたが、数回落ちました。

2021年5月にようやく承認されました。

ただ、これは良く分かりませんが、Googleアドセンスを始めてから、もしもアフィリエイトの収益がガクンと減った気がします。

推測の域を出ませんが、Googleの的確な広告が表示されることで、広告の方に流れ出ているのではないかと思っています。

当たり前ですが、収益を増やしたいならアクセスを増やすしかありません。

100記事を迎えた振り返り

2020年7月から既に1年半が経ち、思ったより続いたなという印象です。

やっぱり書き続ける原動力は「アクセス」だと思います。

スターも2000個以上頂いていますが、スターも個ちろん嬉しいです！！

今まで経験したことを書いてきて、これから始めようとしている人の少しでも役に立てることが出来たらという思いで続けてきました。

どれだけ参考になったかは分かりませんが、これからも少しでも多くの人に見て頂けるよう更新していきたいと思いますし、記事の書き方やブログの見やすさなどのテクニックも勉強していきたいと思います。

ただ、最近はちょっとネタ切れ気味ですが・・・

とはいえ、不動産投資のようなちゃんとした成果にはなっていないので、自分なりの方程式をくみ上げたら胸を張って公開したいと思います。

また、趣味である旅行などをメインとしたブログも始めましたが、こちらは色々忙しすぎてほぼほぼ更新できていません・・・

ご参考：勉強した本

最後はブログを始めるに当たって参考にした本です。

Amazonのレビューやブロガーの先輩方の間で評価していた本などを最大公約数して選びました。

リンク

この本を読んで、ブログ運営の大まかなことを学び、「はてなブログ」でまずは100記事書こうと決心しました。

なかなか本の書いたブロガーの先輩の足元にも及んでいません・・・。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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【2021年】太陽光発電の売電実績

40歳までに不動産経営でFIREするために毎日もがいている"きしの"です。

さて、今回の記事は、確定申告の対応がひと段落しましたので2021年の太陽光発電の実績について公開したいと思います。

太陽光発電とは？

太陽光発電（ソーラー発電）が投資対象として注目されたのは、2012年に始まった「固定価格買取制度」からです。

この制度によって発電した電力を電力会社に一定の価格で一定期間買い取ってもらうものです。

他の自然エネルギーに比べ、特に太陽光は特に太陽光パネルや蓄電池等の設備の価格が安いことから一定規模以下であれば環境アセスメント等の行政手続きも不要で、屋根や空き地があればすぐに始めることができるという参入の容易さから、投資が集中しました。

詳しい内容やメリット・デメリットは過去の記事よりご覧ください。

2021年の売電実績

まずは設置している太陽光パネルについて紹介します。

・メーカー：三菱電機株式会社
・設置年　：2016年11月
・買取単価：31円(1kwh当)　※買取期間10年間
・発電容量：4.05kw
・場　　所：横浜市のアパートの屋根の上
・投資額　：130万円(税込)

では、2021年の太陽光発電の売電収入を公開します。

これはこれまでの売電実績をグラフにしてたものです。

基本的に売電額は、日照時間が長い春から夏が高く、秋から冬は低くなります。

このうち2021年の売電実績は青い色の線です。

ただ、これだけでは過去のグラフと重なって良く分からないですね。。。

年度別に整理したのが以下の表です。

太陽光パネルも物ですので年々劣化していきます。

表の通り、売電額合計・減少率共に若干てすが低下しています。

2020年までは綺麗な右肩下がりでした。

ですが、2021年は天候に恵まれたのか対前年から1.1万円以上の大幅な増加になりました。もちろん利回りも11.1%とアップしました。

これは設置時にメーカーより頂いた予想発電量（13.9万円/年）を上回っています。

2020年までは若干だけと年々劣化するなと思ってはいたのですが、今回の結果から思ったよりも劣化しないんだなと思いました。

実際に太陽光パネルの耐用年数は長く30年～40年とも言われています（現在設置している三菱電機製の太陽光パネルの保証年数は25年です）。

ただ、その時は相当劣化していると思いますが。

この調子で発電し続けてくれれば、FIT期間が終わっても稼ぐことができるので、十二分に元が取れそうです。

太陽光発電についてもっと詳しく知るためには？

不動産経営と違って、感覚的に安定的に収益を上げることができると思っていましたが、知らないリスクがあるかもしれないと、とりあえず一冊だけ読みました。

リンク

読んで確信に変わり、すぐに投資しました。

投資方法も特殊なことはなく、ツテ・コネは無かったので、一括無料サイトで申し込み最も反応が早く、コスト的にお得だった業者と話を進めました。

設置から５年経ちましたが、太陽光発電は不動産と違って空室リスクもなく安定的に稼いでくれているので、精神的にありがたい存在になっています。

これこそ本当の不労所得と言えるでしょう。

機会があれば新たに投資してもよいと思っています。

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宅建の「合格点」と「予想精度が高い予備校」を調べてみた！【2021年12月試験まで反映】

宅建は毎年の受験生の出来不出来によって合格点が上下する試験です。

なので、試験直後から予備校の発表する合格予想点みながら一喜一憂することになります。

2021年12月試験結果を受けて、合格点の予想制度が高い予備校・講師を調べてみました！

宅建試験の合格点の推移と最高・最低点

2000年以降の合格点をグラフにしてみました。2000年以降の合格点の最高は38点（2020年1回目）、最低は30点（2000年）です。

合格点は出題される問題の難しさによって上下するので、一貫性はないですが、長い目でみると右肩上がりになっています。

宅建士の受験者は２０万前後のマンモス資格なので、受験者全体のレベルが上がったり下がったりすることは考えにくいので、問題が簡単になっているというのが最も納得がいく理由だと思います。

なぜなら問題を難しすぎると勉強した人でも解けない可能性があります。

そうすると勉強していない人も当然解けないので、受験者の実力を正しく図ることができません。

一方、簡単にするときちんと勉強した人は解くことができますが、勉強していない人は解くことができないので、実力のある人を合格させることができるからです。

2021年度の宅建士試験結果について

2021年度に行われた2回の宅建士試験の合格点はいずれも34点と、ここ5年で最も点が低くなりました。

先ほども書いたように受験生が非常に多いので受験生のレベルが変わったのではなく、単純に問題が難しくなったのではないかと思われます。

実際に資格の予備校の講評でも多くが難しかったという振り返りでした。

特に2020年4月に120年ぶりの大改正が行われた民法が特に難しかったみたいです。

もともと民法は暗記だけでは得点しにくい分野でもあるので、最も問題数が多い宅建業法で得点を稼ぐことがより重要になってきています。

予想が正確な予備校・講師どこか

宅建試験はマンモス資格であるため多くの予備校・講師が予想しています。

単年度の予想ではどの予備校の予想の精度が高いかよく分からないので、過去10回の試験で連続で予想をしている予備校・講師を対象とし、合格点からの差を平均してみました（例：合格点が35点の場合で、34点の場合は差を「1」とします。）。また、複数点予想する予備校は適宜調整しました（予想点が35点±1の場合は35点、予想点が34点・35点の場合は34.5点とします。）。

対象は12つとなり、精度の高い順に並べたのが以下表になります（漏れ・間違いがあれば適宜メンテします。）。

最も精度が高かったのは「資格スクール大栄」です。すごいのは過去10回のうち5回も的中させています。2021年の宅建試験は難化し荒れましたがほぼ的中させています。

次点は僅差で「LEC」と「保坂つとむ先生」で、過去10回の予想全てが1点差に収まっており、なかなかの予想精度を誇っています。

ちなみに保坂つとむ先生は昨年度までは予想精度は断トツで1位でした。

同率4位のLECの亀田先生・水野先生も過去10回の合格点との差は0.9点と概ね1点程度の差となっています。

あと、個人的には資格の大原は大体合格点よりも高めの予想なので、かなり守ってるなという印象です。

ただ、これは合格点の予想の精度なので、予備校の講義・教材の良し悪しではないのでその点はお含みおきください。

宅建の勉強法・参考書については過去の記事よりご覧ください！

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投資用不動産の工事を管理会社任せにしてはいけません！

不動産投資でFIREを目指す"きしの"です。

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不動産投資は買って終わりという印象が強いですが、そうではありません。

空室があれば入居付しなければいけませんし、退去があれば原状回復しなきゃいけません。それ以外にも確定申告・保険と言ったこともやらなきゃいけません。

不動産投資は実際は思っている以上にやることが多いのです。

今日は不動産投資を行う上で、避けては通れない工事に関する記事です。

投資用不動産の工事とは？

全てのものでそうですが、日常的に使っているとだんだん劣化していきます。また、退去の度に入居者の利用によって、壁紙の摩耗、水回りからの漏水など色んな工事があります。
工事ではないですが、草刈りや期限切れの消化器交換といったものもあります。
では、工事が高い（物件の収支が悪くなる）からと言って、管理会社の提案を拒否した場合はどうなるでしょうか？

不動産を所有者には入居者や隣地・周辺歩行者に対して所有者責任を負うことがあります。具体的には自分の所有している塀が倒れ、入居者及び歩行者をケガさせた場合、所有者であるオーナーが損害賠償責任を負わなければいけません。株式の投資であれば、経営者に責任を負わせることができますが、不動産の場合は逃れることはできません。

昨年、則武地所が違法性を認識しながら必要な工事を行わなかったことから階段が崩落し、入居者が死亡する事件がありました。施工会社である則武地所は破産した今、被害者への責任を負うのはオーナーにあります。

そうなった場合、裁判の結果次第でオーナーに対して数億円の損害賠償を求められる可能性もあるのです。

管理会社の見積もりは高い？

管理会社から提案される工事は一般的に高いと言われています。

少し考えるとわかる話ですが、管理会社が自ら工事をするわけではありません。実際の工事は管理会社から工事業者に発注します。管理会社は工事業者の見積もりに手数料を上乗せしてオーナーに見積もりを提出するのです。言わば管理会社の手間賃です。

また、複数業者から相見積もりを取ることで安くすることができるかもしれませんが、多くの場合、管理会社は相見積もりを取る時間がないので、相場よりも割高になっている可能性もあります。

当たり前ですが、管理会社も営利企業ですので、稼がなくてはいけません。管理会社の主な収益の源泉は管理物件の賃料の一部をもらう管理手数料ですが、それ以外の収益減として工事費の発注時の手数料もそれなりに当てにしています（それ以外にもネット回線やLPガスの斡旋でも稼いでます。）。

とはいえ、これらの手数料を払うことで管理会社にお願いした工事で何かあった場合は管理会社に手直しさせることができますし、入居者への工事実施の案内をお願いできるので、それなりにメリットはあります。数倍も高いのであれば管理会社にお願いする必要はありませんが、多少の上乗せであれば喜んで支払った方が良いでしょう。

管理会社の見積もりに対してできることは？

では、管理会社から提案される高い工事の見積書に対し、オーナーとしてできることはなんでしょうか？

きしのが行っているのは管理会社から貰った見積書の明細から、クロスや部品等の品番を特定し、ネットやホームセンターで単価を確認します。相場よりもだいたい２倍以上の高い場合は値下げをお願いしています。

ただ、管理会社は自分のために働く部下ではなく、運命共同体だと思っているので、なるべく気持ちよく仕事をしてもらいたいと思っています。

自分の目の代わりに物件を管理して、何かあれば教えてくれる有り難い存在なので、多少高いくらいでは文句を言いません。

でも、何も言わないと不当に高い工事費で工事をしてしまうことがあるので、牽制という意味でもたまに確認することは必要だと思います。

工事までは面倒な場合はどうすれば良い？

不動産経営を行っていない方はここまで読んで、不動産経営は不労所得と聞いていたけど色々めんどくさそうだなと思ったではないでしょうか？

繰り返しになりますが、基本的に不動産経営は事業です。

なので、オーナーが不動産の工事等を行わないことで、入居者等に損害を与えた場合、その損害に対する責任から逃れることはできません。不動産の所有者である以上、真摯に向き合い対応する必要があります。

これらを苦痛と感じるのであれば、工事の発生頻度が少ない新築・築浅物件や、もっと手間のかからない太陽光発電、株・FX・暗号資産等の他の資産で運用すべきでしょう。

これから不動産経営を始める方はこれらをよく理解したうえで始めましょう！

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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投資用アパート大手「シノケン」は投資対象としてぶっちゃけどうなのか？

不動産経営でFIREを目指す”きしの”です。

本日のテーマは、投資用アパート大手「シノケン」です。不動産投資を検討している人は聞いたことがあるかもしれません。最近は企業の規模も大きくなり、お上品なCMを流していますが、昔はもっとアグレッシブなCMや営業を行っていました。

きしのも過去にシノケンの物件を売買直前まで契約を進めたことがあり、それ以降もその担当とはちょこちょこやりとりをしています。

今日はシノケンの新築アパートに関する記事です。

シノケンとは？

シノケンは投資用の新築アパートの完成品を販売する業者です。

本社は浜松町クレアタワーに構え、資本金427億、時価総額400億超の大企業です。

投資用不動産を扱う会社では新築ワンルームマンション投資で悪名高い○山メインランドと並んで代表的な会社となっています。

シノケンは元々木造の新築アパートの販売がメインでしたが、現在は事業の幅を広げ投資用新築ワンルームマンションの販売・建築請負・エネルギー・介護施設の運営等、幅広く事業を行なっています。

きしのも過去に保有していた２棟目の物件の収支がイマイチで、昔からひょんなことから知り合いだったシノケンの担当者に1.2億円の物件を紹介され、売買契約まで締結してしまいました。

が、かぼちゃ馬車事件をきっかけに銀行の審査が厳しくなり、融資が下りず破談となってしまいました。今振り返るとここでこの物件を買っていたら、物件を買い進めることができなかったのでFIREの夢は終わっていたでしょう。。。

シノケンのメリット

○ナイトのような10平米程度の極小住宅ではなく、トイレバス別・モニター付インターホンなど今時の間取りで、ある程度の広さを確保した部屋であることに加え、立地も割と都心なので高稼働が見込めるみたいです。ふわっとしているのは、きしのが購入出来なかったのでホームページの数字を信じるしかない為です（ちなみにシノケンにも極小住宅はあります。）。

不動産を購入するに当たり、殆どの人は融資が必要となります。本人の年収は当然見られますが、それに加え、シノケン自身の投資用不動産の土地の目利き力や運営能力が評価されるので、巷の投資用不動産を購入するときよりも大規模な物件を購入することができます。先ほど書いた通りきしのも他では融資が下りなかったのに、ここでは融資を下りかけました。

また、購入後も買った物件をシノケンにサブーリースにすることで、ほとんど手間が掛からず運営することができます。不動産投資を始めたいけど面倒は避けたい方にはお勧めと言えるでしょう。

シノケンのデメリット

普通のアパートと比べて高いです。シノケンと町の工務店の品質は同じではないので、簡単に比べられないので詳細は分かりませんが、町の工務店や中古として販売されている同等のアパートと比べて高いです。

ただ、毎年大量のアパートを建てているので新築ワンルームマンション業者までとはいかないですが、それなりの利益を乗せていると思います。

なので、事業規模を拡大しようと考えている場合は、シノケンの物件は銀行の融資の判断に使われる積算評価は評価されませんので逆に足枷になる可能性があります。

シノケンで物件を買うべき人は？

不動産投資に興味があるけど、業者の開拓もよく分からないし、購入後も自分自身が入退去や工事等までは・・・という人はシノケン始めるのもアリでしょう。手間が掛からず、一定の品質と利益を得ることができるので、とりあえず毎月の収入に少し余裕が欲しいという人は購入してもよいと思います。

でも、繰り返しになりますが、FIREを目指す場合は、デメリットで書いたようにシノケンで一棟買ってから事業拡大するのは難しいので、購入すべきではないでしょう。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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