新築ワンルームマンションは買っちゃったダメ！絶対っ！！

世の中には色んな投資先がありますが、資産運用を目的として、あるいは節税対策として、新築ワンルームマンション（新築区分所有物件）を買うことはおススメしません。

というか絶対ダメです！！！！

 

一言でいうと、業者がいうほど利益を得られないし、節税効果もそんなに期待できないからです。

 

ちなみにここでいう新築ワンルームマンション投資は、会社の電話を取ったら突然勧誘されたり、人によっては歩いていたらこれも突然名刺交換させてくださいといって、交換したら後日勧誘されたりするやつです。笑

 

きしのも、もともとやってたよね！と言われればそうですが、始めたのは中古のワンルームですし、その時に師となる人がいれば間違いなくアパートから始めてました。
でも、始めたのが新築区分所有じゃなくて、中古区分所有だったのが幸いだったのかもしれません。

 

 

ダメな理由は５つあります。

1. 新築ワンルームマンションは市場相場よりも高い。
   
2. 提案時の利益（負担）は年が経つに連れて拡大する。
   
3. 節税効果は直ぐになくなる。
   
4. サブリースで利ザヤを抜かれている。
   
5. ローン返済後の物件は。。。
   

詳しい理由を一つ一つ書いていきます。

 

１．新築ワンルームマンションは市場相場よりも高い。

新築ワンルームマンションの物件価格には多くの場合、販売価格に要した人件費・販促費等を回収するために割高に設定されています。

物件にもよりますが、数百万程度は業者の儲けになります。ここが業者が最も儲かるところです。

不動産業者は中古不動産を仲介した時に売主買主から貰える仲介手数料で儲けますが、その手数料よりも自社開発した不動産の方が儲かるのです。

もちろんこのことを業者に言っても否定されるだけですが、簡単にわかる方法があります。

業者から紹介された物件の似たようなエリア・間取りで築浅の物件を投資用不動産が掲載されているHP（楽待・健美家等）で調べると大抵数百万（場合によっても千万もの差が！）の差があります。

当然、新築のワンルームマンションよりも築浅の物件の方が古いため安くはなりますが、それだけでは説明できないくらいの価格差です。

 

２．提案時の利益（負担）はどんどん重くなる。

営業マンは、「月々数千円くらいの負担で不動産のオーナーになれます。税金の還付があるから回収できます。」というセールストークを必ず言います。

でも、それって購入時点の話なんですよね。。。

新築時点では賃料も高く、修繕積立金も安いんですが、年が経つと、賃料は下がり、修繕積立金も多くなります。特に新築の場合の家賃の下落は酷いです。新築物件に割高でも入居したい人が一定数いますので、高い賃料が取れますが、その入居者が退去すると数千から数万円下がることがあります。

さらにエレベーターや設備の更新等で多額な費用が掛かった場合で、修繕負担金で賄いきれなかった場合の費用はオーナーに請求されます。

つまり、賃料は下落し、修繕費用等は増加するので、オーナーの負担はどんどん重くなりますよ。。。

 

３．節税効果は直ぐになくなる。

セールストークで「所得税が還付（住民税は減額）されます。還付された税金で旅行とか行けちゃいます！」ということを言ってきます。

確かにそうなんですが、さっきの内容とかぶりますが、この効果は数年で無くなります。

業者はシュミレーションの見栄えをよくするために、減価償却の対象となる物件価格のうち、「建物」の割合を大きくします。さらに建物は「躯体」と「設備」に分けれますが、償却期間が短い「設備」を大きくします。そうすることで、給与所得と相殺できるので税金の還付が多くなります。そして、設備部分の償却期間が終わると、税金の還付がガクッと少なくなるのです（あっさり説明していますが、詳しく話と簿記の話になるのでここでは説明を割愛します。）。

そうなると、「２」で話した賃料下落と修繕積立金増加も加わり、オーナーの負担がますます重くなります。

 

４．サブリース契約で利ザヤを抜かれている。

サブリース契約とは、退去しても一定の賃料を保証してくれる仕組みです。

これは投資用不動産を始めて購入する人には極めて安心な仕組みです。業者によってまちまちですが、一般的な管理費が賃料の３～５％とした場合、サブリース契約の手数料は、賃料の８～１０％程度です。

ここでも営業マンは「退去しても入居対応も業者で行います。」と言ってくれます。

でも、よく考えてください業者が進んでリスクを背負うということは、入居対応な容易なエリアだからです。賃貸ニーズが全くないエリアでは絶対にサブリース契約を引き受けてくれません。

素人に対して、全てやりますといって高い手数料を貰って儲けているのです。ちなみにここが業者の第２の儲けになるところです。第１の儲けは先ほど書いた通り、物件売却した時です。

つまり、このような物件の場合、サブリース契約を解除して、オーナー自らが管理しても問題なく運営できます。

現にきしのが保有している２棟のアパート（このような物件よりも立地が悪い）は、自分で管理会社と契約して入居・修繕対応を行っておりますが、ほぼ満室稼働となっています。

また、市場の相場を見ながら家賃や広告料を設定することは、その時その時の市況を知ることが出来て勉強にもなります。

 

５．ローン返済後の物件は。。。

これまた業者からのセールストークですが、「ローン完済後は、賃料がまるまる手元に残りますよ。」と言われます。

でも、今ある昭和に建てられた物件を見てどう思いますか。綺麗に管理されている物件もありますが、大概の物件は相応の古さになっていると思います。特に昭和後期の物件はトイレ風呂が同じで、現在では競争力が低く、なかなか入居者を決めづらくなっています。これを社会的劣化といいます。

これから購入する新築ワンルームマンションも３５年経てば、それなりに社会的劣化します。35年後の物件は、賃料はかなり下落し、修繕積立金も大幅に増え、オーナー実入りもかなり少なくなっているでしょう。

もしかしたら、「３」でも書いたように突発的な工事があり、実入り増やすどころか負担を増やしているだけなのかもしれません。。。

 

 

だらだら書きましたが、纏めると本当に利益が出るものであればしつこく電話はしません。実際に、アパートをメインで取り扱う不動産業者ではメールが不定期に送られてくるだけです。
それも、同じ物件が売れずに連続で来ることはほとんどありません。メールのみで買主が見つかるので、電話をする必要がないからです。

今書いてきたことは、不動産で経済的に自立する場合の話です。
新築区分所有の取得の目的が、「生命保険の代わり」、「当面の節税」と割り切って購入しているのであれば、問題ないと思います。
また、新築ワンルームマンションを販売している会社でも健全な販売を行っている業者もいます。

この記事がこれから始める方、既に始めている方で今後の方向を考えている方は、この記事で指摘した点を踏まえた上で購入判断してください。

 

きしのがワンルームマンションを購入・売却したときの記事はこちらからご覧ください。

 

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