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ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！
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きしのは現在２棟１２室を運営し、年間の賃収は約８００万円、年間のキャッシュフローは約２００万前後となりました。
資産も１億円を超えました。このうちの８割超は借金ですが。。。
前回、前々回に引き続き少し過去を振り返りたいと思います。
余勢をかって二棟目を購入！
一棟目（横浜市）は思っていた以上に安定した収益を得ることできました！
銀座のワンルームが年間２万円程度の収益しかないのに対し、アパートはほぼ同じくらいの価格で５０倍～７５倍以上の収益が確保できたのです。
単純な計算ですが、同じようなアパートを１０棟買えば不動産収益だけで１０００万確保できるので十分ＦＩＲＥすることができます！
霞んで見えなくなっていたＦＩＲＥへの道のりが見えたような気がしました。
完全に気を大きくしたきしのは二棟目の購入に邁進します。
この時点でワンルーム1戸・アパート1棟を所有しており、残債は7000万程度となっていました。
年収に対する借入額は15倍に達していたことから、収益が悪く銀行に評価されない銀座のワンルーム１戸を早々に売却。
購入額とほぼトントンで売ることができました。
今思えば、そのまま保有し続けていたら数百万～1000万程度の売却益を得ることができたかもしれません。
少し勿体ないことをしたかもしれませんが、逆に不景気になってもっとローンの残債を下回ったかもしれないので損しなかっただけ良しとしましょう。。。
二棟目は一棟目の苦労がウソのようにすんなり進みました。
二棟目は千葉県船橋市の物件で、全額日本政策金融公庫の融資を使って購入。
途中、返済期間が20年から15年に短くなるトラブルがありましたが、一棟目で気を大きくしていたので満室経営を続ければなんとかなるとシミュレーションもあまりせず購入しました。
思ってたのとなんが違う・・・
晴れて二棟目を購入し、事業規模になることができました。
が、何か様子がおかしいのです。
購入時点で８室中３室が空室でしたが、なかなか埋まりません。
賃料をエリア最安にし、フリーレントを数カ月つけ、広告料を２～３ヵ月にしてようやく満室に。
でも、家賃からローン・管理費等を引いた単純なCFはマイナスのままでした。
ここでようやくこの物件を買ったことが失敗と気づきました。
満室想定賃料からローン返済額を引いてプラスだということで購入を決意したのですが、満室想定賃料に占めるローンの割合が８割程度と極めて高水準であることが問題でした。
当たり前ですがローンはアパートの入居状況で変動しません。
どんなに空室が多くてもかならず定められた金額を返済しなければいけません。
返済しなければ、期限の利益を失い、一括返済を求められることになります。
また、賃料収入も想定通り満室となれば良いのですが、物件が古く想定外の修繕工事や退去のたびに発生する工事、管理費、広告料等の費用が圧し掛かり続けました。
結果として保有期間中に単月の収支がプラスになることは１～２ヵ月程しかありませんでした。
振り返れば極めて当たり前の話ですが、当時はそんなことすら判断できないくらい本業で追い込まれていましたし、一棟目の成功で気を良くしていたのです。。。
結果「1000万の大損」
船橋市のアパートは毎月赤字を垂れ流し続けました。補足ですが船橋市のアパートが悪いのではなく、無茶苦茶なローンを組んだきしのが悪いのですが・・・
毎月の赤字は一棟目の黒字をほとんど食いつぶし、時に本業の収入から補てんすることも多々ありました。
さらに悪い時に悪いことが立て続けに起きるものです。
滞納や管理会社内のトラブルによって管理がおろそかになり、収入はさらに減りました。
なので、手元の現金は一向に増えず、むしろ減る一方で本当に何しているか分からなくなりました。
もろもろの損失の合計は、
・初期費用：約180万
・保有期間中の赤字額合計：約470万
・売却費用：約100万
・所得税・住民税：約350万
と保有期間わずか４年と少ししかないのに約1000万もの損失となりました。
とても高い勉強代でした・・・
決別！再起！
通常1000万もの損失を出したら、その投資から手を引くのが普通です。
ただ、きしのは一棟目でやり方さえ間違っていなければ利益を出せることが分かっていました。
失敗したら失敗したで原因を特定し、繰り返さなければよいのです。
なので、船橋市の物件を売却してから、わずか２カ月後に横浜市に築７年の内装がオシャレなアパートを購入しました。
新たに購入したアパートはの物件は返済比率を５割程度にしたこともあり、年間のCFは毎年プラスで、約100万円前後程度の水準となっています。
今後引き続き規模を拡大したいと思っているのですが、銀行の融資姿勢が年々厳しくなっていることに加え、土地や資材の高騰で物件価格自体も高く、利回りが低くなっているので、一昔前よりも厳しい環境になっています。
とはいえ、ここで歩みを止めたら終わりです！
40歳までにFIREを達成すべく、これからも物件を購入していきます！！
今回もお付き合い頂きありがとうございました。
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