不動産経営でFIREを目指す”きしの”です。
本日のテーマは、投資用アパート大手「シノケン」です。不動産投資を検討している人は聞いたことがあるかもしれません。最近は企業の規模も大きくなり、お上品なCMを流していますが、昔はもっとアグレッシブなCMや営業を行っていました。
きしのも過去にシノケンの物件を売買直前まで契約を進めたことがあり、それ以降もその担当とはちょこちょこやりとりをしています。
今日はシノケンの新築アパートに関する記事です。
シノケンとは？
シノケンは投資用の新築アパートの完成品を販売する業者です。
本社は浜松町クレアタワーに構え、資本金427億、時価総額400億超の大企業です。
投資用不動産を扱う会社では新築ワンルームマンション投資で悪名高い○山メインランドと並んで代表的な会社となっています。
シノケンは元々木造の新築アパートの販売がメインでしたが、現在は事業の幅を広げ投資用新築ワンルームマンションの販売・建築請負・エネルギー・介護施設の運営等、幅広く事業を行なっています。
きしのも過去に保有していた２棟目の物件の収支がイマイチで、昔からひょんなことから知り合いだったシノケンの担当者に1.2億円の物件を紹介され、売買契約まで締結してしまいました。
が、かぼちゃ馬車事件をきっかけに銀行の審査が厳しくなり、融資が下りず破談となってしまいました。今振り返るとここでこの物件を買っていたら、物件を買い進めることができなかったのでFIREの夢は終わっていたでしょう。。。
シノケンのメリット
○ナイトのような10平米程度の極小住宅ではなく、トイレバス別・モニター付インターホンなど今時の間取りで、ある程度の広さを確保した部屋であることに加え、立地も割と都心なので高稼働が見込めるみたいです。ふわっとしているのは、きしのが購入出来なかったのでホームページの数字を信じるしかない為です（ちなみにシノケンにも極小住宅はあります。）。
不動産を購入するに当たり、殆どの人は融資が必要となります。本人の年収は当然見られますが、それに加え、シノケン自身の投資用不動産の土地の目利き力や運営能力が評価されるので、巷の投資用不動産を購入するときよりも大規模な物件を購入することができます。先ほど書いた通りきしのも他では融資が下りなかったのに、ここでは融資を下りかけました。
また、購入後も買った物件をシノケンにサブーリースにすることで、ほとんど手間が掛からず運営することができます。不動産投資を始めたいけど面倒は避けたい方にはお勧めと言えるでしょう。
シノケンのデメリット
普通のアパートと比べて高いです。シノケンと町の工務店の品質は同じではないので、簡単に比べられないので詳細は分かりませんが、町の工務店や中古として販売されている同等のアパートと比べて高いです。
ただ、毎年大量のアパートを建てているので新築ワンルームマンション業者までとはいかないですが、それなりの利益を乗せていると思います。
なので、事業規模を拡大しようと考えている場合は、シノケンの物件は銀行の融資の判断に使われる積算評価は評価されませんので逆に足枷になる可能性があります。
シノケンで物件を買うべき人は？
不動産投資に興味があるけど、業者の開拓もよく分からないし、購入後も自分自身が入退去や工事等までは・・・という人はシノケン始めるのもアリでしょう。手間が掛からず、一定の品質と利益を得ることができるので、とりあえず毎月の収入に少し余裕が欲しいという人は購入してもよいと思います。
でも、繰り返しになりますが、FIREを目指す場合は、デメリットで書いたようにシノケンで一棟買ってから事業拡大するのは難しいので、購入すべきではないでしょう。
今回もお付き合い頂きありがとうございました。
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