不動産投資でFIREを目指す"きしの"です。
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不動産投資は買って終わりという印象が強いですが、そうではありません。
空室があれば入居付しなければいけませんし、退去があれば原状回復しなきゃいけません。それ以外にも確定申告・保険と言ったこともやらなきゃいけません。
不動産投資は実際は思っている以上にやることが多いのです。
今日は不動産投資を行う上で、避けては通れない工事に関する記事です。
投資用不動産の工事とは？
全てのものでそうですが、日常的に使っているとだんだん劣化していきます。また、退去の度に入居者の利用によって、壁紙の摩耗、水回りからの漏水など色んな工事があります。
工事ではないですが、草刈りや期限切れの消化器交換といったものもあります。
では、工事が高い（物件の収支が悪くなる）からと言って、管理会社の提案を拒否した場合はどうなるでしょうか？
不動産を所有者には入居者や隣地・周辺歩行者に対して所有者責任を負うことがあります。具体的には自分の所有している塀が倒れ、入居者及び歩行者をケガさせた場合、所有者であるオーナーが損害賠償責任を負わなければいけません。株式の投資であれば、経営者に責任を負わせることができますが、不動産の場合は逃れることはできません。
昨年、則武地所が違法性を認識しながら必要な工事を行わなかったことから階段が崩落し、入居者が死亡する事件がありました。施工会社である則武地所は破産した今、被害者への責任を負うのはオーナーにあります。
そうなった場合、裁判の結果次第でオーナーに対して数億円の損害賠償を求められる可能性もあるのです。
管理会社の見積もりは高い？
管理会社から提案される工事は一般的に高いと言われています。
少し考えるとわかる話ですが、管理会社が自ら工事をするわけではありません。実際の工事は管理会社から工事業者に発注します。管理会社は工事業者の見積もりに手数料を上乗せしてオーナーに見積もりを提出するのです。言わば管理会社の手間賃です。
また、複数業者から相見積もりを取ることで安くすることができるかもしれませんが、多くの場合、管理会社は相見積もりを取る時間がないので、相場よりも割高になっている可能性もあります。
当たり前ですが、管理会社も営利企業ですので、稼がなくてはいけません。管理会社の主な収益の源泉は管理物件の賃料の一部をもらう管理手数料ですが、それ以外の収益減として工事費の発注時の手数料もそれなりに当てにしています（それ以外にもネット回線やLPガスの斡旋でも稼いでます。）。
とはいえ、これらの手数料を払うことで管理会社にお願いした工事で何かあった場合は管理会社に手直しさせることができますし、入居者への工事実施の案内をお願いできるので、それなりにメリットはあります。数倍も高いのであれば管理会社にお願いする必要はありませんが、多少の上乗せであれば喜んで支払った方が良いでしょう。
管理会社の見積もりに対してできることは？
では、管理会社から提案される高い工事の見積書に対し、オーナーとしてできることはなんでしょうか？
きしのが行っているのは管理会社から貰った見積書の明細から、クロスや部品等の品番を特定し、ネットやホームセンターで単価を確認します。相場よりもだいたい２倍以上の高い場合は値下げをお願いしています。
ただ、管理会社は自分のために働く部下ではなく、運命共同体だと思っているので、なるべく気持ちよく仕事をしてもらいたいと思っています。
自分の目の代わりに物件を管理して、何かあれば教えてくれる有り難い存在なので、多少高いくらいでは文句を言いません。
でも、何も言わないと不当に高い工事費で工事をしてしまうことがあるので、牽制という意味でもたまに確認することは必要だと思います。
工事までは面倒な場合はどうすれば良い？
不動産経営を行っていない方はここまで読んで、不動産経営は不労所得と聞いていたけど色々めんどくさそうだなと思ったではないでしょうか？
繰り返しになりますが、基本的に不動産経営は事業です。
なので、オーナーが不動産の工事等を行わないことで、入居者等に損害を与えた場合、その損害に対する責任から逃れることはできません。不動産の所有者である以上、真摯に向き合い対応する必要があります。
これらを苦痛と感じるのであれば、工事の発生頻度が少ない新築・築浅物件や、もっと手間のかからない太陽光発電、株・FX・暗号資産等の他の資産で運用すべきでしょう。
これから不動産経営を始める方はこれらをよく理解したうえで始めましょう！
今回もお付き合い頂きありがとうございました。
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