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ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！
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現在、2棟を保有し、今年は3棟目の購入に向け、動き回っております。
が、過去から不動産投資を続けてきた身として、今は投資家にとっては信じられないくらいほど厳しい逆風が吹いています。
主な理由は「物件価格の高騰（利回り低下）」や「融資のハードルが引きあがっている」ことがあります。
今日の記事は、不動産投資において何が起きているのか？今後はどうなるのか？どうすればいいのか？についての記事です。
不動産価格の高騰
2012年のアベノミクスやそれと呼応して始まった日銀による異次元の量的緩和によって、株や不動産（地価）が高騰し続けています。
東京五輪後は下がると言われていましたが、株はもみ合ってますが、不動産はウクライナ情勢や悪い円安によって資材価格が上昇していることから当面は高い水準が続くでしょう。
日経平均は2012年1月の8,549円から、2022年3月末には27,821円と約3倍！
銀座鳩居堂前の公示地価は2012年の平米2700円から、2022年には平米5300円と約2倍！！
また、首都圏の新築マンションの分譲価格も円バブル期を上回っています。
さらに2021年にはウッドショックまで発生し、戸建てや小ぶりなアパートの建物価格も上昇しています。
当然この影響は投資用不動産の価格にも影響を及ぼしています。
特に首都圏の不動産は高騰し、2015年ごろは新築でも利回り8%の物件はザラにありましたが今では7%を切ることも珍しくありません。
不動産投資に対する銀行の融資引き締め
日銀の量的緩和や数十年所得が増えない日本において、なかなか良い投資先が見つからないことから、行き先を失ったお金が沢山あります。
そのような時代に銀行のような金利差で稼ぐようなビジネスは破綻しつつあります。もともと銀行にとって投資用不動産への融資は比較的高金利で安定的に稼げる先でした。
が、スマートデイズ社とスルガ銀行が結託して引き起こしたかぼちゃの馬車事件が水を差しました。
高所得のサラリーマンや医者・弁護士等に対し、市場の数倍の値段でシャアハウスを買わせたものの、入居率が想定以下となり、自己破産者が続出しました。
被害額は2000億円ともいわれています・・・
少し脱線しますが、その点新築ワンルームマンション投資（？）の業者は上手くやっています。
新築ワンルームマンションの収支は概ね月数千から数万の赤字（よくてトントン）ですが、その程度なら毎月の給料で補填できるので破産には至りません。
そこが新築ワンルームマンション業の絶妙なところですし、この手の投資（？）が公然とのさばり続けることが出来る所以です。
話を戻しますと、不動産投資を行う人の大半は融資を活用しますが、これらの理由によって融資の条件は厳しくなっています。
具体的には、「貸出す際の年収の引上げ」「自己資金を一〜二割程度求められること」「築古物件には融資しない」といったことが挙げられます。
ちなみにかぼちゃの事件前の2017年には高年収でなくても一億円超の物件をフルローンで購入することもできた時もありました。今から考えると信じられない時代でした。
では、どうすればいいのか？
また、折角不動産投資に興味が出たのに買えないのでは意味がありません。
とはいえ、投資用不動産に対して、融資してくれる銀行はありますので、年収500万以上で物件価格の一割程度の自己資金をお持ちの方はオリックス銀行などで始めてみるのも良いと思います。
融資の条件は年収や勤務年数、家族構成、借入状況によって異なるので、実際の借入額は問い合わせた不動産会社経由で確認してみることをお勧めします。
融資を受けることができない人は300万程度の戸建や区分を現金で買い不動産経営の実績を積み、その成果をもとに融資を受けましょう。
もしかしたら、しばらくすると投資用不動産の価格は下がるかもしれない
これはきしのの希望的観測です。
今後もしばらくは、土地の値上がりや建設コストの上昇によって、新築だけでなく、中古の不動産価格も上昇していくでしょう。
でも、売却益を見込んで、購入時より高めに売ろうとしても売れなければ意味がありません。
売主の売却理由が資産の組替え程度であればじっくり待つこともできますが、相続や赤字物件の場合は一刻も早く売らなければいけないので融資が受けられる水準まで引き下げてでも売るでしょう。
居住用の不動産（特にマンション）は説明できないくらい値上がりしており、今後もしばらくこの傾向が続きそうですが、中古の投資用不動産（築古あればある程、郊外あればある程）の価格は上がらないか、下落する可能性があると思っています。
右肩上がりの時は早く買わないと乗り遅れると不安になりますが、この傾向がずっと続くことがないことは歴史が証明しています。
その時までじっくり想いと種銭を貯め続けても良いかもしれません。
今回もお付き合い頂きありがとうございました。
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