がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

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【振り返り②】ワンルーム投資からアパート投資に至るまで

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いつもブログを見て頂きありがとうございます。

FIREを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です!

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きしのは現在2棟12室を運営し、年間の賃収は約800万円、年間のキャッシュフローは約200万前後となりました。

資産も1億円を超えました。このうちの8割超は借金ですが。。。

前回に引き続き少し過去を振り返りたいと思います。

今回の記事はワンルームマンション投資からアパート投資に至るまでです。

 

 

ワンルームマンションではFIREできない

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ワンルームマンションを購入し、毎月2000円程度でしたが、安定的に収益が出ることに満足していました。

が、FIREまでの道のりを考えたとき、その道のりの遠さに絶しました・・・

月20万の収益を得ると考えたとき同じような物件を100戸買わなければなりません。

1戸3700万円なので、100戸だと37億円・・・。

とてもとても個人で借りれるような額ではありません。

企業の収益を測るROA(総資産利益率)はわずか0.06%と収益効率あまりにも悪いです。

また、突然大きな工事が起きたら一瞬で赤字になってしまいます。

なので、より良い収益効率の良い投資方法を模索し始めました。

 

より収益効率の良いアパートへ

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本来はワンルームマンションを購入する前によく勉強するのが普通ですが、なぜかあまり勉強せず購入してしまっていました。

今振り返るとここで大きな失敗とならなくて良かったです。

購入したのが悪名高い新築ワンルームマンションだった場合、売却時に売却価格よりもローン残高が高くなり積んでいたかもしれません。。。

少し脱線しますし、繰り返しとなりますが、資産形成を目的とした場合、新築ワンルームマンションを購入することは本当におススメしません。

まさに今検討している方、新築ワンルームマンションの業者と打ち合わせしている方は今からでも辞めるべきです!!

資産どころか負債だけが残りますし、再起不能になるでしょう・・・

本題に話を戻しますと、

アパートがワンルームマンションよりも良い点は一般的に利回りが高いということに尽きます。

理由はアパートの立地はマンションよりも悪い(相対的に郊外だったり、駅から遠い等)ので、土地も安く、構造も木造であるため建設費も安いためです。

また、ワンルームマンションの場合、マンション全体の運営は管理会社や所有者同士で決めます。

なので、自分と異なる管理方法が採用されたりして管理費が高くなることがあります。

修繕費も同じで毎月支払っている額が、適正な水準か、適正に使われているか分どうかすら分かりません。

一方、アパートであれば所有者は自分しかいませんので、思い通りに運営することができます。

そこで、アパートに関する本を数十冊購入して読み漁りました。

少なくとも一週間に一冊は読んだと思います。

本を読んでわかったのは色んな投資方法があるということでした。

・築古を再生して大きな収益を上げる方法

・地方都市の需要が強いエリアのみに投資する方法

・上の二つと比べ利ザヤは薄いけど新築でコツコツと利益を積み上げる方法

これらは全て正解です。

様々な投資方法の中から、自分の生活環境を考慮し、首都圏の郊外で新築・築浅を購入し、確実に利益を積み上げる戦略でいくことを決めました。

早速、楽待・健美家などで物件を探し、業者に問い合わす日々が始まりました。

とはいえ、コネもお金も信用もないのでアパートの購入には物凄く苦労することになります。

 

ついに念願の1棟を購入

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世の中には想像を絶するくらい金持ちな人が沢山います。

購入したい物件を見つけ、現地確認後、買付申込書を提出しても、二番手の現金購入者に負けてしまうことが多々ありました。

そんなことが半年で3回ほど続き、一時、本当に「一生買えないのかもしれない」と思いました。

当時は20代半ばで不動産業者や売主よりもかなり若く信用の面で不安を与えたのかもしれません。

心が折れそうな自分を鼓舞し、希望条件を明確化し、意思決定を早くすることに徹しました。

紹介された物件は必ず紹介された週末に現地を確認し、購入の可否を伝えることを心掛けました。

そして、ついに巡り合った4棟目!横浜市の物件)

融資はフルローンのはずでしたが、審査の過程で保有しているワンルームマンションのローンが響き、9割程度の融資しかできないというトラブルにも見舞われ、自己資金の工面に苦労しました。。。

幸い融資期間中に二番手の買主は現れず、売買契約を締結することができました。

不動産業者は買う気が無い人を見破ります。

もし、このとき自分の姿勢が後ろ向きだったり、対応が遅かったりしたら、不動産業者はほかの買主を探したでしょう。

とにかく意思決定・連絡を早くしたことが良かったのかもしれません。

購入した横浜市の物件は現在も保有しておりますが、購入から8年たった今もほぼ満床です。

太陽光発電や自販機収入も含めると年間100万~150万程度のキャッシュフローを生んでいます。

ただ、ここでの成功によって完全に調子にのり、このあと大変なことが起こります・・・

 

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

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