投資用不動産の工事を管理会社任せにしてはいけません！

不動産投資でFIREを目指す"きしの"です。

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不動産投資は買って終わりという印象が強いですが、そうではありません。

空室があれば入居付しなければいけませんし、退去があれば原状回復しなきゃいけません。それ以外にも確定申告・保険と言ったこともやらなきゃいけません。

不動産投資は実際は思っている以上にやることが多いのです。

今日は不動産投資を行う上で、避けては通れない工事に関する記事です。

投資用不動産の工事とは？

全てのものでそうですが、日常的に使っているとだんだん劣化していきます。また、退去の度に入居者の利用によって、壁紙の摩耗、水回りからの漏水など色んな工事があります。
工事ではないですが、草刈りや期限切れの消化器交換といったものもあります。
では、工事が高い（物件の収支が悪くなる）からと言って、管理会社の提案を拒否した場合はどうなるでしょうか？

不動産を所有者には入居者や隣地・周辺歩行者に対して所有者責任を負うことがあります。具体的には自分の所有している塀が倒れ、入居者及び歩行者をケガさせた場合、所有者であるオーナーが損害賠償責任を負わなければいけません。株式の投資であれば、経営者に責任を負わせることができますが、不動産の場合は逃れることはできません。

昨年、則武地所が違法性を認識しながら必要な工事を行わなかったことから階段が崩落し、入居者が死亡する事件がありました。施工会社である則武地所は破産した今、被害者への責任を負うのはオーナーにあります。

そうなった場合、裁判の結果次第でオーナーに対して数億円の損害賠償を求められる可能性もあるのです。

管理会社の見積もりは高い？

管理会社から提案される工事は一般的に高いと言われています。

少し考えるとわかる話ですが、管理会社が自ら工事をするわけではありません。実際の工事は管理会社から工事業者に発注します。管理会社は工事業者の見積もりに手数料を上乗せしてオーナーに見積もりを提出するのです。言わば管理会社の手間賃です。

また、複数業者から相見積もりを取ることで安くすることができるかもしれませんが、多くの場合、管理会社は相見積もりを取る時間がないので、相場よりも割高になっている可能性もあります。

当たり前ですが、管理会社も営利企業ですので、稼がなくてはいけません。管理会社の主な収益の源泉は管理物件の賃料の一部をもらう管理手数料ですが、それ以外の収益減として工事費の発注時の手数料もそれなりに当てにしています（それ以外にもネット回線やLPガスの斡旋でも稼いでます。）。

とはいえ、これらの手数料を払うことで管理会社にお願いした工事で何かあった場合は管理会社に手直しさせることができますし、入居者への工事実施の案内をお願いできるので、それなりにメリットはあります。数倍も高いのであれば管理会社にお願いする必要はありませんが、多少の上乗せであれば喜んで支払った方が良いでしょう。

管理会社の見積もりに対してできることは？

では、管理会社から提案される高い工事の見積書に対し、オーナーとしてできることはなんでしょうか？

きしのが行っているのは管理会社から貰った見積書の明細から、クロスや部品等の品番を特定し、ネットやホームセンターで単価を確認します。相場よりもだいたい２倍以上の高い場合は値下げをお願いしています。

ただ、管理会社は自分のために働く部下ではなく、運命共同体だと思っているので、なるべく気持ちよく仕事をしてもらいたいと思っています。

自分の目の代わりに物件を管理して、何かあれば教えてくれる有り難い存在なので、多少高いくらいでは文句を言いません。

でも、何も言わないと不当に高い工事費で工事をしてしまうことがあるので、牽制という意味でもたまに確認することは必要だと思います。

工事までは面倒な場合はどうすれば良い？

不動産経営を行っていない方はここまで読んで、不動産経営は不労所得と聞いていたけど色々めんどくさそうだなと思ったではないでしょうか？

繰り返しになりますが、基本的に不動産経営は事業です。

なので、オーナーが不動産の工事等を行わないことで、入居者等に損害を与えた場合、その損害に対する責任から逃れることはできません。不動産の所有者である以上、真摯に向き合い対応する必要があります。

これらを苦痛と感じるのであれば、工事の発生頻度が少ない新築・築浅物件や、もっと手間のかからない太陽光発電、株・FX・暗号資産等の他の資産で運用すべきでしょう。

これから不動産経営を始める方はこれらをよく理解したうえで始めましょう！

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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投資用アパート大手「シノケン」は投資対象としてぶっちゃけどうなのか？

不動産経営でFIREを目指す”きしの”です。

本日のテーマは、投資用アパート大手「シノケン」です。不動産投資を検討している人は聞いたことがあるかもしれません。最近は企業の規模も大きくなり、お上品なCMを流していますが、昔はもっとアグレッシブなCMや営業を行っていました。

きしのも過去にシノケンの物件を売買直前まで契約を進めたことがあり、それ以降もその担当とはちょこちょこやりとりをしています。

今日はシノケンの新築アパートに関する記事です。

シノケンとは？

シノケンは投資用の新築アパートの完成品を販売する業者です。

本社は浜松町クレアタワーに構え、資本金427億、時価総額400億超の大企業です。

投資用不動産を扱う会社では新築ワンルームマンション投資で悪名高い○山メインランドと並んで代表的な会社となっています。

シノケンは元々木造の新築アパートの販売がメインでしたが、現在は事業の幅を広げ投資用新築ワンルームマンションの販売・建築請負・エネルギー・介護施設の運営等、幅広く事業を行なっています。

きしのも過去に保有していた２棟目の物件の収支がイマイチで、昔からひょんなことから知り合いだったシノケンの担当者に1.2億円の物件を紹介され、売買契約まで締結してしまいました。

が、かぼちゃ馬車事件をきっかけに銀行の審査が厳しくなり、融資が下りず破談となってしまいました。今振り返るとここでこの物件を買っていたら、物件を買い進めることができなかったのでFIREの夢は終わっていたでしょう。。。

シノケンのメリット

○ナイトのような10平米程度の極小住宅ではなく、トイレバス別・モニター付インターホンなど今時の間取りで、ある程度の広さを確保した部屋であることに加え、立地も割と都心なので高稼働が見込めるみたいです。ふわっとしているのは、きしのが購入出来なかったのでホームページの数字を信じるしかない為です（ちなみにシノケンにも極小住宅はあります。）。

不動産を購入するに当たり、殆どの人は融資が必要となります。本人の年収は当然見られますが、それに加え、シノケン自身の投資用不動産の土地の目利き力や運営能力が評価されるので、巷の投資用不動産を購入するときよりも大規模な物件を購入することができます。先ほど書いた通りきしのも他では融資が下りなかったのに、ここでは融資を下りかけました。

また、購入後も買った物件をシノケンにサブーリースにすることで、ほとんど手間が掛からず運営することができます。不動産投資を始めたいけど面倒は避けたい方にはお勧めと言えるでしょう。

シノケンのデメリット

普通のアパートと比べて高いです。シノケンと町の工務店の品質は同じではないので、簡単に比べられないので詳細は分かりませんが、町の工務店や中古として販売されている同等のアパートと比べて高いです。

ただ、毎年大量のアパートを建てているので新築ワンルームマンション業者までとはいかないですが、それなりの利益を乗せていると思います。

なので、事業規模を拡大しようと考えている場合は、シノケンの物件は銀行の融資の判断に使われる積算評価は評価されませんので逆に足枷になる可能性があります。

シノケンで物件を買うべき人は？

不動産投資に興味があるけど、業者の開拓もよく分からないし、購入後も自分自身が入退去や工事等までは・・・という人はシノケン始めるのもアリでしょう。手間が掛からず、一定の品質と利益を得ることができるので、とりあえず毎月の収入に少し余裕が欲しいという人は購入してもよいと思います。

でも、繰り返しになりますが、FIREを目指す場合は、デメリットで書いたようにシノケンで一棟買ってから事業拡大するのは難しいので、購入すべきではないでしょう。

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２０２１年度の事業成果！！（不動産・株・FX・仮想通貨等）

時が過ぎるのは早いもので２０２１年１月も後半戦です。この時期は絶賛確定申告対応中なのですが、なんとなく事業の成果が出てきたので発表したいと思います。

２０２０年は増収増益でしたが、２０２１年は減収減益でした。。。

今日は２０２１年の事業成果を事業別に公開したいと思います。

不動産

177万円（対前年▲68万円）

この数字は家賃収入からローン・税金等の実際に支払った費用を差し引いた金額です。

コロナ禍の影響もあり、狭くて特殊な形をした部屋（２部屋）がなかなか決まらず、一部屋は広告料２ヵ月に増やし、もう一部屋はウチコミで自ら募集し、年末になんとか満室にすることができました。

 ただ、空室期間中の家賃が入らなかったのと、入居に伴う費用が増加したことにより減収減益となりました。

太陽光発電

133,672円（対前年+558円）

稼働開始から５年目を迎えましたが、対前年552円とほんのわずかですがプラスとなりました。また、利回りも投資額に対して10.3%と非常に優秀な結果となりました！

太陽光発電も未来永劫使えるものではなく少しずつ劣化していくものですが、昨年は天候が良かったのかこのような結果となりました。

為替・FX

▲2,024円（+59,389円）

昔から持っていた南アフリカランド定期を解約して6,413円の利益を得たものの、三度目の再開したFXで▲8,437円の損を出し、トータルではマイナスとなりました。

昨年のFXではトルコリラの動きにうまく乗り、一時３倍まで増えましたが、欲を出し過ぎて深入りしてしまいトレンドの転換を読みきれず全ての利益を失ってしまいました。。。（それでも、去年よりは大幅に改善しましたが・・・）

株

1,166円

昨年は売買はしていませんでしたが、貸株の収入と配当金が少しだけありました。

ただ、保有しているダブルインバースは日経平均の株高に伴い、含み損は40万近くまで拡大しています。あまり良くないですがいつの日か暴落が来ることを信じて持ち続けます。

仮想通貨

54,453円（対前年+6,150円）

総資産占める割合は小さいので野となれ山となれくらいの気持ちでやっていますが、去年は乱高下が激しい一年でした。年の前半にビットコインが700万を超えたときは投資資金3万が15万まで増えましたが、アルトコインのネム（XEM）で損を出し、結局5.4万程度（未決済分含）のプラスで終わりました。

仮想通貨は未だに未知数の部分が多いですが、伸びるとは思っていますので新年度早々10万円を追加しています。今年度末はどうなるでしょうか？今からドキドキです。

ブログ

25,000円

2020年に始めたブログですが、なんとか毎週更新できています。閲覧数は2000pvから5000pvの間を行ったり来たりと相変わらずです。でも、皆様のお陰もあり、もしもアフィリエイトやGoogleアドセンス等から25,000円も収益を上げることができています。

ただ、先輩方に比べればまだまだですので、今後も更新を続け、まずは100記事を超えること、もっと多くの人に見てもらうことに努めたいと思います！

2022年の事業の目標

①不動産3棟目購入（賃料収入1000万達成も！）

②ブログ閲覧数5000pv・収入年間10万円

③株・FX・仮想通貨は対前年プラス

一部追加した目標はありますが、大きくは年初の目標から変わっていません。必ずコミットできるよう頑張っていきたいと思います。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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新築ワンルームマンション投資のしつこい勧誘の断り方！

新築ワンルームマンション投資の営業を受けたことはあるでしょうか？

職場にかかってきた他人宛の電話を取ったり、駅で人を待ってたら突然話しかけられて営業が始まったりと色んなパターンで、推し強めな営業が始まります。

そもそも新築ワンルームマンションは投資として買うものではありませんが、鍛え上げられた営業マンを振り切るのは困難です。

今日の記事は新築ワンルームマンション営業の断り方です。

①最初からとにかく断る（ハート強め）

結構勇気が入りますが話しかけられてワンルームマンション投資の営業だと分かった瞬間に断ることです。テクニックでもなんでもありませんが、とにかく強い心が必要です。

この手の業者はこのくらいの対応は想定しているのであの手この手で揺さぶりを掛けてきます。少しでも興味を持って聞き返したりするとずるずると引き込まれてしまいます。一度決めたら揺るがない心で断り切りましょう！

②話は聞いてしまったが断りたい

殆どの人がこのパターンかと思います。推しの強い業者の巧みな営業トークに呑まれ、なんか話を聞いてしまったけど、やっぱりなんとなく不安だし、そもそも投資に興味がないし、そのための借金もまっぴらという方どこかで断るしかありません。

①のようにとにかく断るという方法もありますが、話を聞いてしまい、やはり興味ない場合はなんらかの方法で断るしかありません。それとなくやんわりと否定しても一度ロックオンした業者は獲物を逃してくれないのである程度意思表示が必要です。

主な勧誘の断り方は・・・

「将来不安ですよね？貰えない年金の代わりになります。ローン返済中はわずかな赤字ですが、返済後はまるまる手元に残ります」

たしかに返済後の家賃は手元に残りますし、年金の代わりになりそうです。でも、ツッコミどころは満載です。

業者がいうローンの完済は何年後のことでしょうか？ローン期間にもよりますが35年あるいは45年後でしょう。完済した時のマンションはどうなっているでしょうか？今新築でも返済後は築35年以上になっています。今最新の設備でも35年後は時代遅れになっています。その時でも入居希望者に選ばれるマンションにするには多額の投資が必要となります。

そもそもそれまでに家賃は年々下落し、修繕費や管理費は少しずつ上がっていきます。物件の赤字は買った時から少しずつ拡大し続け35年後の赤字は相当の額になっていると思います。その積み重なった赤字を完済後のマンションの家賃で回収するのはいつになるでしょうか？気が遠くなりそうです。

将来の年金を目的とするなら、年金保険への加入やiDeCo・NISAを始めるべきでしょう。

「保険の代わりになりますよ！」

普通の保険に入りましょう。この手の業者が進めてくる新築ワンルームマンションは大概ものすごい利益を乗せて販売しています。数百万はおろか一千万も利益を乗せていることがあります。

このことが分かるのが買ってしばらくして興味半分で査定して見た時に驚愕の事実に直面することになります。筆者の知り合いで2,500万に買ったワンルームマンションを査定したところ1,500万と言われ愕然としていました。実際に楽待で似たような物件を見たときも1,500万程度だったので、この知り合いは一千万近い負債を抱えてしまったことになります。

なので、普通に保険に入った方が遥かに安いですし、精神的にも安心です。

「めんどくさい管理や入居付もサブリースなので全てのこちらでやるので楽ですよ！」

安心だから任せようかなと思ってしまうかもしれませんが、引っ掛かってはいけません。サブリースは簡単にいうと空室の時も家賃を保証するシステムです。

よく考えてください！

空室の賃料が入らない時も、新たな入居者が決まったときの広告料の負担も業者が善意で負担するでしょうか？業者も営利企業ですので損してまで保証しません。なので、業者が保証する物件は、営業を大してしなくてもほぼ満室になるエリアの物件なのです。ぶっちゃけ素人でも不動産経営が始めることができるでしょう。

家賃のサヤを抜かれるくらいなら、怖いかもしれませんが自分で管理した方がマシです。「それなら安心だな。」と騙されてはいけません。

「税金がたくさん戻ってきますよ！」

確かに間違ってはいませんが、マンションを購入してから未来永劫還付されるものではありません。業者の中には減価償却費の対象となる建物の割合を高めたり、更には建物の内、耐用年数が短い設備の割合を増やしたりして購入からしばらくの間、還付を増やすように見せかけていることもあります。

また、減価償却費の大きくするこれには大きな落とし穴があります。減価償却費を多く計上して、毎年大きな還付を受けたとしても、この物件を売却するときは沢山減価償却した分、不動産の簿価は下がっています。そのため、沢山の譲渡所得を支払う必要があります。毎年還付を多くした分、譲渡所得も増えるので単年度の減価償却を増やしてもあまり意味がありません。

そもそも、税金の還付額よりも、保有期間中の赤字額の方が多いので、税金の戻るという口車に乗せられず、購入しないようにしましょう。

「不動産は今後も値上がりしますよ！今、買った方が得ですよ！」

本当でしょうか？少し前のアベノミクスから続く量的緩和などで、ここ10年の不動産価格は上昇しています。特にマンションの価格はバブル期を超え、オリンピックが終わった今でも下がる気配がありません。

確かに買った方が良さそうですが、借金して買うものではないです！

先ほども書いた通り、この手の業者の物件にはとてつもない利益が乗せられています。相場よりも高めに買った物件から売却益を出すのは極めて困難です。

もし、値上がり益を狙いたいのなら、中古の不動産や、株・為替・仮想通貨の方が手っ取り早いですし、好きな時に辞めることができます。

「早く買わないと無くなってしまいますよ！」

ある意味そうですが、これまで説明した通り、新築ワンルームマンションはイマイチ過ぎるので売れてしまっても惜しくはありません。

また、業者が「今なら数十万・数百万お値引きします！」と揺さぶってきますが、こんなことが出来るのも、もともと法外な利益が乗っているから値引けるのです。

負けずに断りましょう！

また、断る常套句として、主に以下のものがありますが、当然それらへの対応も手慣れているので、言いくるめられないようにしましょう。

「妻に止められた」

業者によっては「でしたら一度ご訪問させて頂きご説明させてください」と言われるでしょう。それくらい当たり前にやってきます。妻が本当に反対しているのであれば断れるでしょうが、そうではない場合は巧みな話術に取り込まれ、購入に気持ちがなびいてしまうことがあります。

「借金が怖い」

これも断る理由になっていません。これまで書いた通り、業者が新築ワンルームマンション投資のメリット（節税効果・年金や保険の代わりになる）を延々と語ってきます。そのうち、そうなのかなと丸め込まれてしまうでしょう。

「そんなに良い商品なら営業マンが買ったら良いのでは？」

これもダメです。意外かと思いますが、多くの業者は新築ワンルームマンションを買っています。体育会的な社風で過ごす中で、業者の営業マンはしっかり洗脳され、これまで書いてきたデメリットを認識することなく購入していることがあります。

不動産の知識がない場合は、業者の熱意に押し切られてしまう可能性があります。

【番外編】筆者の断り方

筆者もたまに営業を受けますが、話すと営業マンから引いていきます。別に高圧的に接している訳でも、一方的に断っている訳でもありません。
ただ、「その手法は、年100万のＣＦを得つつ、同じくらいの節税効果を得ることはできますか？」と聞いているだけです。
おそらく洗脳されている業者は「そんなものはありませんよ。新築ワンルームマンションが一番です。」というでしょう。このような会社の社風は今は珍しいゴリゴリの体育会系なので、叩き込まれた営業トークを並べて、こちらの反論・不安を潰してきます。でも、こっちは実際に不動産経営でやっているので新築ワンルームマンションがいかに効率悪いのかを淡々とと説明すると自然と引いていきます。

さきほども書いた通り、大概の新築ワンルームマンション投資の場合、収入である家賃よりも支出（ローン・管理費・修繕費）が上回っているので、数千から数万の持ち出しが発生します。たまに収入が上回るパターンもありますがその額はわずかでしょう。数千万の借金に見合うものではありません。

買ってしまったらどうしたら良いの？

買ってしまった場合は、物件の収支の状況によって対応が異なります。当然ですが赤字であれば、なるべく早く止血しなければいけないので売却するしかありません。

上記以外の営業トークで断るのに困った場合は、コメント欄より頂ければと思います。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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大家さんの満室対策として「ウチコミ！」を活用しましょう！

コロナ禍で上京する学生が減少し、リモートワークする人が増え、ワンルームを探す人が減っています。でも、全くいなくなったわけではありません。なので、自ら接点を増やして募集する必要があります。

最近CMでもちらほら放映している「ウチコミ！」を使って、９月にダメ元で募集したところいきなり入居者が決まりました。

今回はそんな「ウチコミ！」に関する記事です！

「ウチコミ！」とは？

株式会社ウチコミが運営しているお部屋探しのインターネットプラットフォームです。これはただのお部屋探しではなくて、①入居者とオーナーが直接聞いたり、細かな条件を交渉したりすることができること、②入居者の仲介手数料無料（オーナーが負担します！）ということが最大のポイントです。

一般的に賃貸しようとした時は、SUUMOやhomesを使うことが多いですが、細かな条件や相談は仲介業者に聞かないとわかりませんし、人にもよりますが、詳しく聞けないこともあります。ウチコミはその点をカバーしています。

今でこそメルカリやラクマとかで物品のやり取りで買主と売主との間で価格などの交渉が当たり前になっていますが、不動産の入居でもウチコミを使えば同じようなことができます。

「ウチコミ！」を利用したきっかけ

ウチコミ！自体は少し前から知っていましたが、コロナ禍でもなんだかんだで管理会社が頑張ってくれていたお陰で保有物件は高稼働となっていたので、出番はありませんでした。ただ、コロナ禍が長期化し、部屋が狭い物件の長期間の空室が目立つようになってきたので何か手を打たなければと思うようになってきました。

コロナ禍で入居を希望する人が少なければ内見されることもなく、当然成約になることもありません。どうしたものかと楽待・Twitterで情報収集していたらウチコミ！を使っている方が結構いるということを知ることができました。詳しく調べてみると利用自体は無料で、それなりに利用者も多く、失うものはなさそうなので、決まったらラッキーくらいの気持ちで自分も募集してみようと思い始めてみました。

「ウチコミ！」の成果！！

たった１件の事例ですが、筆者は９月下旬に登録し、保有している物件周辺でお部屋を探している方「お部屋リクエスト」という機能を使って４名の入居希望者にメッセージを送付し、ご縁もあり１人の方から反応をいただきました。

今回は運が良かっただけだと思いますが、登録から成約までわずか１ヶ月でした。利用してみて分かったのはウチコミを利用する入居希望者は少しでも費用を抑えたい（仲介手数料はオーナー負担）、ペット可・演奏可といった特殊な条件を希望している人が多い印象です。

また、ウチコミで入居者を見つけたことで、広告料を抑えることができました。これまで20㎡以下の狭い物件では広告料を２ヵ月設けていましたが、それが不要になったということは不動産の収支にもかなりプラスになりました。

「ウチコミ！」の使い方

利用方法は簡単です。ざっくりと利用方法を紹介すると、以下手順になります。

①ウチコミ！に新規登録する

②プロフィール登録を行う

③物件登録を行う入居希望者から問い合わせに対応する

④成約後、仲介手数料を仲介会社に支払う

登録後の使い方はシンプルで、割と直感的に使えると思いますし、説明や問い合わせの電話でも丁寧に教えてもらえるので割と迷わずに使えると思います。

また、ウチコミの特長としてさきほども書きましたが、入居者希望者に対してオーナーが直接アプローチできる機能「お部屋リクエスト」が非常に便利です！

入居希望者がそれそれ条件をリクエストとして掲載していますので、保有している物件・エリアとマッチする入居希望者を検索して、条件が合いそうな方に対してメッセージを送信することができます。

「ウチコミ！」の注意点

ウチコミはメリットが沢山ですが、注意点もあります！

①仲介手数料を支払う必要がある。

ウチコミ！の利用自体は無料ですが、成約したら仲介手数料（賃料１ヶ月分）を部屋を案内した仲介業者に支払う必要があります。また、仲介業者と管理会社が異なる場合は契約事務を行う管理会社への手数料も発生します。

②自分で賃借人と契約してはいけない。

ウチコミ！の規約でオーナー自ら賃借人と契約してはいけません。必ず仲介業者が契約を行いますので注意が必要です。完全に無料がよいのであれば、ジモティーで募集する方法もあります。

③自ら動く必要がある

入居者から内見があった場合は、自ら速やかに動く必要があります。具体的には入居希望者を案内してくれる仲介業者を見つけたり、日程を調整したり、質問に回答したりと速やかに対応しないと折角の入居者が逃げてしまいます。

ウチコミ！で自ら入居者を見つけることができたのは不動産経営者としてまた一歩成長できたような気がしました。

これまで入居付けは管理会社任せになっていたところを自らが営業して空室期間を圧縮できたことも、広告料の支払いを抑えることができたことも、新たな自信にになりましたし、学びにもなりました。これからも積極的に新たなことにチャレンジしていきたいですね。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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２０２２年の目標

あけましておめでとうございます！2021年は昨日で終わり、今日から2022年です。ベタですが新年一発目の記事ということで、去年の振返りと今年の目標について記事にします。

2021年の振返り出来たこと

ブログの収益化

そもそもブログはこれから不動産経営を始める人に少しでも自分の失敗や成功を伝えたいと思いブログを始めました（今ではなんだかんだ資格の情報も発信しています）。自分が不動産経営を始めるに当たって数多のサイトや本から知識を得て今に至っているのでその恩返しになればとおもっています（偉そうでおこがましいですが・・・）。

2020年8月に始め、12月に初めてのアフィリエイト収入がうまれました。その後も毎週一回の更新を続け、現時点で記事91、閲覧数50000人を突破することになりました！昔、雑記ブログをやっていたときは5年で10000人程度でしたのでそれに比べたらくらべものならないほどの方に訪れて頂いており大変嬉しいです。

今後もブログに記載する自ら情報で、対価を得るつもりはありませんし、商材として売るつもりもありません。記事が評価されて、閲覧数が増え、そのおまけとして、広告が閲覧され、少しでも収入を得ることができたらと思っています。

不動産賃貸の直販ルートの確保

コロナになってから上京する学生や社会人が少なくなっています。なので、アパートの空室が出ても内覧する件数が少なく、結果として空室の期間が長くなっています。これまでも入居付の対策として、フリーレントをつけたり、広告料を増やしたりしてきましたが効果は薄いので、更なるこのような事態を打開すべくウチコミでの募集を始めてみました。

ウチコミでは、オーナーがネット上で自分の不動産を自らアピールし、それを見た入居者が問い合わせるという仕組みです。9月に導入したところわずか1ヶ月弱で内見があり、そのまま成約となりました。ウチコミの前は時期の影響もあると思いますが、空室期間が数ヶ月続き、フリーレント一か月・広告料二ヶ月分をつけてようやく決まったので、それと比較すると費用も期間も圧縮できました。そういった効果もあり、今年の不動産収支も200万程度は確保できそうです（確定申告前）。

出来なかったこと

行政書士試験

この試験を始めたきっかけは、筆者が不動産経営の必要な知識として、法律・建物・会計に関するが必要だと思っており、法律では宅建では不十分で行政書士程度の知識を備えて置いた方が何かあった時に自分である程度判断できると思ったからです。

行政書士試験出来なかったことにしていますが、厳密には1/26の結果待ちです。2020年度の不退転の想いで勉強し、挑んだ2021年度試験は、苦手で得点できなかった行政法・民法を徹底的にやりこみ、択一部分だけで合格を見通せるようにしようと思いました。が、本気を出したと言われる民法がさんざんで得意の一般知識も昨年よりも低い点数となりました（択一合計：144点）。とにかく1月26日の結果を待つしかありませんので、それまでは大人しくしていたいと思います。

投資用不動産（アパート）の購入

毎年一棟の購入を目標としていましたが、2021年は買うことができませんでした。

原因はコロナ禍で銀行による投資用不動産融資が厳しくなったからだと思っています。なので、年収も自己資金も他の先輩大家さんからすると弱小なのでその影響をダイレクトに受けました。一時戸建の購入も考えましたが、レバレッジ効果や契約の手間（500万も1億も同じ）を考えるとやはりアパートの方が効率良いので諦めずに取り組み続けたいと思います。

2022年の目標

毎年そうですが「40歳までFIRE」に向けたステップを刻む一年にしたいです。そのために、掲げた目標は次の通りです。

投資用不動産１棟購入！

2021年に買うことができなかったので、今年の早いタイミングでなんとか1棟購入したいです。そのためには、とにかく自己資金を貯めつつ、動いて、知り合いの仲介業者と連絡を取ったり、それ以外のルートも開拓したりしていきたいです！

建築士受験！！

先ほども書きましたが、筆者は不動産経営の必要な知識として、法律・建物・会計に関するが必要だと思っております。具体的には、法律（宅建・行政書士）、建物（建築士）、会計（簿記２級程度）です。行政書士に合格していることを前提として、建築士（木造or二級）を勉強したいと思っています。建築士を持っていれば、物件を確認したときに気づくことも増えると思いますし、本当に致命的なもの（遵法性・経年劣化等）を避けることができます。早く勉強を始めたいと思っていますが、まずは行政書士の結果を待ちたいと自分を守ることができます。

ブログ収益の拡大！！！

今年もブログも引き続き続けていきます。昨年度の収益は3万だったので、まずは10万を目指したいと思います。そのために記事の継続更新や、SEOや記事のメンテ・修正等を行ってPV増加させたいと思います。

30代となり、年々1年のすぎる速さが早くなっているような気がしています。毎年年末になると今年もあっという間だったと思っていますが、その時になんだかんだで今年もちゃんと前に進めたなと思えるようにしたいですね。

2022年も良い年にしましょう！！

新年早々お付き合い頂きありがとうございました。

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【回想】今だったらやらなかったこと（不動産経営編）

今でこそなんとか軌道に乗っていますが、始めた頃は色々ありました。師匠もいない・周りに聞ける人もいない中で本やネットの知識をかき集め、なんとかオリジナルの方程式を作ることができました。
そんな今、記憶を保持したまま昔に戻れるなら、絶対やらないこととそこから得た学びを纏めました！

現在の状況

山あり谷ありでしたがなんとか初任給程度（今年は少し減るかも）は稼ぐことが出来ています。現在のステータスはこんな感じです。

・アパート２棟
・賃料収入７８０万（太陽光含）
・年間ＣＦ２００万
・投資額に対する利回りは２０％前後

今だったらやらないこと

①区分所有（ワンルーム）

始めたきっかけが区分の中古ワンルーム（借地）でしたが、年間の利益は2-3万円程度でした。月々にするとわずか1600円-2500円です。それでも、株や為替で泣かず飛ばすだった筆者からすると、毎月入ってくるこの金額は大きな金額でした。

でも今考えると3600万もの借金をしておきながらこの程度のキャッシュフローしか得られていないので、リスクに対してリターンが少なく、なかなか危険なことをしていたなと思いました。

ただ、これをきっかけとして、不動産投資に関する知識を得るために本を50冊も読みました（買う前に勉強しとけという感じですが。）。
良かったことと言えば、当時は借金によるレバレッジ効果を実感していなかったので、これによってレバレッジ効果の大きさを実感し、本格的な不動産経営に乗り出せたこと。買ったのが、新築のワンルームじゃないだけマシだったということです。でも、ワンルーム投資で著名な大家さんの芹沢さんみたいな方もいるのでワンルームそのものが悪いわけではありません。

リンク

【学び】
・ワンルーム（特に新築）は利回りが低いので購入してはいけない。

船橋のアパート（高返済比率はダメ！）

冒頭でお断りしておくと、船橋がダメなわけではなく、これから説明する買い方がダメでした（船橋エリアは今でも投資対象です。）。一棟目の横浜の物件が即満室となり、毎月10万近いＣＦを生み出し、完全に天狗になっていました。何処かで物件さえ買うことが出来れば利益を上げることが出来ると勘違いしていました。更に当時は特に仕事が忙しいかったことも原因の一つでした。早くこの環境を変えたい。楽になりたい。といった気持ちが購入に踏み切らせました。
購入してみると、高い返済比率（満室賃料の80%程度）、トイレと風呂が同じの３点ユニットに加え、洗濯機も置けない部屋だったことからほとんど満室になることはありませんでした。更に管理会社の怠慢も加わり、この物件の収益は更に悪化。毎月数万円から十数万円の逆ザヤが発生してました。特に階段の補修で100万弱の支出となったときは自分を呪いました。

結局この物件はわずか４年ちょっとで手放すことになりましたが、損失の合計額は1000万にもなりました。高すぎる勉強代でした。

【学び】
・返済比率を重視すること（50%以下）
・低い家賃の場合、入居者属性が悪くなる（滞納・原状回復しない）

まとめ

不動作経営では色々ありました。山も谷も経験しました。周り道もしました。でも、今振り返ってみると、越えられない山はなく、差し引きしても今のところいいことの方が多かったです（船橋のアパートのマイナスは埋め切れてませんが。）。

これによって、収入が増えたこと以外に仕事に対する考え方や普段の心の持ち方も変わりました。
これからも環境が大きく変わらない限り不動作経営は続けるでしょう。そして、いつか振り返った時に今の規模が可愛いくらい小さな一歩だったと思えるよう前に進んでいきたいです。

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【実話】本当にあった不動産経営でびっくりしたこと

筆者はこれまで不動産を３棟１戸購入（うち２棟売却済）しました。買付申込を入れたことはその何倍もあります。

これまで５０人もの方にご入居頂き、ほとんどは問題ありませんでしたが、なかにはびっくりするようなこともそれなりにありました。また、管理会社や仲介する不動産業者にもびっくりすることがありました。

今回はこれまでの不動産経営で特にびっくりしたことを書きたいと思います。

①囮物件

ネットで問い合わせる好物件の多くは「囮」の可能性があります。そもそも「囮」とはネットや不動産屋に掲示された物件案内の物件が実際には無いことをいいます。

なぜ、こんなことをするのか？

それは、不動産の仲介業者の儲けの種は「仲介手数料」です。この手数料をもらうためには物件の仲介をしなければいけません。そして、「仲介」という言葉からも分かる様に売買する人の間に入って仲介することから、買いたい、もしくは、売りたい人を集めて来ないといけないのです。仲介業者の取り扱う物件の多くはどの会社も取り扱えるので商品の差別化が難しく、うかうかしていたら他の仲介会社の中に埋もれてしまいますし、横取りされてしまいます。なので、各仲介業者は目立とうと利回りの高そうな物件や好立地の物件を掲載することでお客さんを集めるのです。
で、それらに引っかかったお客さんには「その物件は既に契約が進んでいます（本当にそういう時もあると思いますが）」と言って、「お客さんにはこの物件がオススメですよ！」と新たな物件を紹介します。
これは筆者がたまたま出会った業者にそういう業者が多かったというだけで、お仕事自体はきちんとされてましたので、囮をしたから悪いというわけではありません。ただ、掘り出したと思ったら囮だったのでガッカリしただけです。

②原状回復に応じない入居者

基本的に入居者が日常生活を送る上で、汚れたり、壊れたりした分については大家さんが修繕します。一方、明らかに入居者がわざと、うっかりと、破損させたりした場合は入居者の負担になります。

長く住んで頂いた入居者さんで、ご家庭の事情で退去されました。退去日に管理会社が立ち合ったところ、部屋の中が大変なことになっていました。ドアの窓が黒く塗り潰され、窓にはガムテープがびっしり隙間無く貼られていました。

明らかに通常の使い方ではこのようにならないので、管理会社から「これらは入居者負担ですよ！」と伝えるも、原状回復することも、その分のお金を払うこともなく、そのまま音信不通となってしまったのです。長年この様な状態だったみたいで、塗り潰した箇所もガムテープもガラスや壁と一体化して普通の清掃では対応できず、ガラスもドアも全て交換となりました。。。

泣き寝入りするのも悔しいので管理会社と相談し、保証会社に説明したところ、清掃・交換費用について代わりに支払ってくれることになりました。もしかしたら今も保証会社が入居者を追いかけているのかもしれません。

③仕事しない管理会社

これにもビックリしたことです。２棟目のアパートを購入し、管理について、この物件を紹介してくれた不動産会社にお願いしました。お願いした理由は、この会社の社長の理念に惹かれ、この会社なら安心して任せることが出来ると思ったからです。
最初は特に何もなかったのですが、異変は徐々に現れてきました。。。
具体的には、滞納者の放置、客付について定期的な報告がないといったことです。毎月の入金時に入金額が想定よりも少ないことで初めて滞納があったことを知り、管理会社に状況確認・対応依頼をお願いすることを繰り返しました。そもそもこの物件は自分の判断ミスで返済比率が低く、利益が出ないことや、始めたてのころでもあり、特にお金の余裕がありませんでした。

毎月の返済にも事欠く有様で、万が一デフォルトでもしようもんなら今後の事業拡大どころか、保有不動産が銀行に差し押さえられてしまい今後の人生が詰んでしまいます。
電話や書面で改善を求めましたが、管理会社は「やることはやっている！」と、改善することはありませんでした。

埒があかないので、管理会社を変更したところ、入居率も滞納者へのフォローが滞りなく行われるようになり、赤字幅も改善しました。

あとで聞いた話ですが、この時、管理会社の内部でいざこざが発生し、大量離職・顧客流出が相次いでいたみたいです。そのため、残った少ない人員で対応せざるを得なくなり、このようなずさんな対応になったのかもしれません。

ホームページやパンフレットに心地よい文字が並び素晴らしい会社と錯覚してしまいますが、実態はそうではないことがあるので注意が必要です。なかなかそのことに気づくのは難しいかもしれませんが・・・

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【簡単】投資用不動産との出会い方

不動産投資に興味をもっていざ始めようとしても、どこで不動産を買っていいのか分からなくて立ち止まってしまうことがあると思います。また、不動産は千三つと言われ、紹介されても買ってもいいのか不安になってしまうこともあると思います。

今日の記事は、筆者が当時から行っている不動産の探し方についてです。

ただ、始めに断っておきますが、有名大家や本を出版しているようなすごい利回りの不動産と出会えるわけではありません。でも誰でも出会うことが出来る方法を紹介します。

不動産の探し方

筆者の不動産の探し方は非常にシンプルです。

方法は２つあります。一つは、楽待・健美家といった投資用不動産を取扱うサイトで希望の条件（エリア・利回り等）を入力し、その不動産を取扱っている不動産屋に問い合わせるだけです。すべての不動産屋がそうだとは言えませんが良さそうな物件は大体「囮物件」であることが多いです。もしくは再築不可といった「訳あり物件」であることが多いです。いずれにしても不動産屋に出会い、その担当者が自分と気が合えば、物件を紹介してもらえば良いでしょう。逆に自分と合わなければ別の業者を探しましょう。

もう一つは街の不動産屋に飛び込むという方法です。街の不動産屋の場合は地元の地主と密着しているので、人間関係を築けたらネットにはない情報を手に入れることが出来ます。俗に言う「川上の物件」というやつです。これに出会い購入することができれば良い不動産経営を始めることができます。

これは筆者が行っている方法ですが、２点目の街の不動産屋から「川上の物件」を購入することはできていませんので、いつかは購入してみたいものです。

本当にその不動産が買って良いのか？

不動産業者と無事に知り合い物件を紹介してもらっても、次の悩みは、「その物件を買っていいかどうか」です。ご存知の人も多いと思いますが、不動産は千三つと言われ、数百件見ても自分の希望に合うのは１件程度と言われています。また、その１件に出会えたとしても金額が高額であるが故に「本当にそれでよいのか？」と悩んでしまいます。

その悩みはキリがないもので、いくら悩んでも尽きることがありません。なのである程度収益が取れることが確認できれば購入に踏み切っていいと思います。

これまで筆者が不動産屋から紹介された不動産は１０棟程度しかありませんがそのうち４棟を購入しています。紹介されたもので問題なく入居付けが出来、融資がつき、利益が十分確保できるのであれば、購入しています。そして、現在保有している２棟は自分の投資資金に対する利回りは１５％～２５％の高稼働となっています。

自分の求めるものを追い求めても良いのですが、そうするといつまでも買えない可能性があります。金額が金額だけに難しいですが、ある程度の割り切りも大事です。

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「メタバース」は社会を破壊するか？不動産投資への影響は？？

2021年10月28日にFacebookが社名を「メタ」に変更しました。意味は「超越する」という意味で、メタ社ではこれまでのSNSではできなかった遠く離れた所にいる人が同じ場所にいるような感覚で交流できる仮想空間「メタバース」に投資していくとのことです。
このメタバースについて、筆者は色々なことを考えてしまったので、そのことが今回の記事です。

メタバースとは？

メタバースはメタ社が提供する仮想空間で、そこで打ち合わせしたり、ライブをしたりする事ができます。コロナ禍であらゆる事がリモートで出来ることがわかりましたが、それらの発展系と言えるでしょう。

発表されたイメージ映像は自分の分身である粗めのアバターが打ち合わせしている内容でした。既に似たようなサービスは色々あるので、これだけを見るとそんなに真新しい感じはしません。

でも、そんなのは全く問題になりません。粗いポリゴンも今の技術とメタ社の資金力を持ってすればすぐに魅力的な仮想空間になるでしょう。また、メタ社には10億ものユーザーがいます。これらが雪崩れ込んでくればそこでビジネスしたい企業も集まってくるので、メタバースが仮想空間の主流になると思います。少し脱線しますが、日本も発想自体は世界の最先端を行っている事が多いのですがマーケティングが不十分でいまいち世の中に浸透できていません。お財布携帯やドローンのように実は日本には昔からあったのに主導を他国の企業に奪われてしまったものは沢山あります。

なので仮想空間の主流はメタバースになるでしょう。

どんな影響がある？

では、メタバースは社会にどんな影響を与えるのでしょうか？
筆者の妄想ですが、メタバースが当たり前になると社会は激変するでしょう。挙げたらキリがありませんし、纏め切れないのでメタバースが当たり前となった1日を想像してみたいと思います。

朝起きたら、顔を洗い、トイレやご飯を食べます。会社の始業時間になるとメタバースにログインして会社に出社します。リモートワーク同様、通勤というものはありません。
また、自分のしっかりしたアバターがいるので化粧やスーツを着る必要もありません。社内・社外打ち合わせもオンラインで確認できすぐにセッティングできます。そこに移動時間という概念もありません。メタバースの仮想空間の会社に社員が集まっているのでそこで雑談をする事ができます。リモートワークの欠点と言われた会話の減少を補えますし、雑談から生まれる新たな化学反応も期待できます。そして、会社が終わればそのままメタバース内で飲み会やeスポーツや旅行、買い物などの娯楽することができます。終わればログアウトしてお風呂に入り、就寝して１日は終わります。

メタバースによって、移動や様々な準備に時間をかける必要がなくなり、1日の時間はより有効活用できるようになるでしょう。

その反面、社会に与える影響は甚大です。移動しなくなるので車や自転車は売れなくなるでしょう。また、通勤しなくなった世界では公共交通機関も衰退するでしょう。採算の取れない路線は廃線となるでしょう。また、外に出る機会が減少するので服を買うことも化粧することもちょっと立ち寄って飲食することもなくなるでしょう。日用品を販売する店は自然に淘汰されるでしょう。多分、百貨店や衣料品店、雑貨屋、ワクワクを与えてくれるモールもなくなる可能性があります。

さらにメタバースが中心となれば住むところもそんなに拘らなくなるでしょう。都心も便利な場所ではなくただ家賃が高く狭い場所となります。郊外・地方の方が広く安いのでそれならそっちに住もうとなります（もしかしたら広さは必要もないかもしれません。）。当然地価にも影響を与えるでしょう。

少し考えるだけで様々な影響が考えられます。スマホが普及する前と後で大きく生活環境が変わったくらいに大きな変化が訪れるのではないのでしょうか？

不動産投資への影響は？

不動産への影響も大きいと思っています。一言に不動産といってもあまりにも幅広いので自らが行なっている不動産賃貸の面で考えてみたいと思います。
コロナ禍前までは通勤時間を短縮しようと都心の極小住宅に住む人が増えました。なぜなら仕事して飲んだり、習い事などをしたりしていたら家にいる時間はほとんどありません。家は寝るだけの場所でしかないので狭くても問題なかったのです。

でも、コロナ禍によってリモートワークが当たり前になり、家に閉じこもる時間が増えました。そして、その発展系であるメタバースが当たり前なると高い賃料が必要な都心・駅前に住む必要がなくなります。

不動産投資の王道であった人口集積エリアへの投資は通用しなくなるでしょう。国土から狭いと言われている日本ですが使っていない土地は沢山あります。そこが住宅として提供されたら今時の設備を備えた家に安く住むことができるようになります。そうなると人が住まなくなった都心の賃料は下がるでしょう。新たな住宅も一定の投資が必要なのでそれらを回収する程度の賃料水準になるでしょう。土地代が殆ど掛からないエリアだったら賃料はもっと激安になる可能性もあります。これに自動運転が加わったら更にこの傾向に拍車が掛かると思っています。

スマホの普及によって10年前では想像できないくらいに生活が一変したように、メタバースによって働き方や暮らし方が変わってしまう可能性を秘めているのです。もしかしたら、将来的には視覚以外の味覚・嗅覚・触覚といった五感も仮想空間で感じることができるような『ソードアートオンライン』みたいな世界が訪れたらもっと世界が変わってしまうでしょう。でも、そんなに遠い未来でもないような気がします。

リンク

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