がむしゃら的不動産の購入基準とは？

巷にはたくさんの成功した大家がいます。
その大家は各々勝利の方程式を見つけ、それをひたむきに実行しています。
勝利の方程式は取り組む人の属性異なってきます。

「不動産経営に多くの時間を割ける人」「自己資金が多い人」「年収が高い人」「不動産大家の先輩がいて、その人に会った最短距離や物件を紹介してくれる」「市況が不動産融資に積極的な時代だった」などで条件は異なります。
そして、その勝利の方程式はどれも正解ですし、自分に合うかどうかは自分自身で不動産経営を学び、実際に売買・経営を行いながら、確認してみるしかないです。
なので、きしのの購入基準もあくまでもその一つと思って、参考になればと思います。

筆者の購入基準

２０２０年度版の基準はこんな感じです。

• 構　造：木造
• 築年数：１０年未満（場合によっては築古を購入することもあります。）
• エリア：首都圏（山手線の主要駅から約30分圏内）
• 駅徒歩：１０分圏内（近ければ近い程よいです）
• 権　利：所有権
• ＮＯＩ利回り：３％程度（業者には表面利回り８％程度と言っています。）

それぞれの理由について説明します。

【構造：木造】

建物の構造には木造、鉄骨造（Ｓ造）、鉄筋コンクリート（ＲＣ造）、鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ造）があります。
一般的に鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ造）・鉄筋コンクリート（ＲＣ造）が頑丈で建物の資産価値も高く、銀行の融資も付きやすいです。ただ、鉄筋コンクリート（ＲＣ造）は修繕費・解体費・固定資産税も高いです。また、支出を伴わない経費である減価償却費も償却期間が長いのでその分少なくなります。
木造のその逆で、修繕費・解体費・固定資産税も安く、減価償却費も多く取れるので、資産形成時は各種費用を抑えた資産拡大ができます。

【築年：１０年以内】

維持管理に手間・コストが掛からないので、新築（ハウスメーカーは下手なオフィスビル並みの金額になるので、街の工務店の施工物件に限る）・築浅をメインで買います。
また、大規模修繕済であれば築古を買うこともあります。
築古を避ける理由は、新築・築浅であれば入退去はクリーニングで済みますが、築古だと入退去の度に十数万掛かりますし、酷い時は数年分の家賃は吹っ飛びますし、外壁・階段の補修で百万を超える工事も発生するためです。
一方で築古の方が価格も土地値に近く、賃料下落も限られることから好む人もいます。

【エリア：首都圏（山手線の主要駅から約３０分圏内）】

エリアを首都圏としている理由は、今後もしばらくは人口増加が見込め、入居付けが容易だからです。

特に単身世帯数は２０３０年から２０４０年まで増加する見通しなので日本では数少ない魅力的なエリアです。また、首都圏の３０分圏内には地方ほど空いている土地が少ないので、競合も限られます。したがって、比較的少ないので値崩れもしにくいです。
人口減少するエリアで戦うと、フリーレントや広告料を積まなければ決まりませんので、資力のあるオーナーが有利になります。借入を行っているオーナーでは太刀打ちできないです。実際、札幌・仙台・福岡はアパートを作りすぎて賃料が大幅に下落しているエリアも存在します。

【駅徒歩：１０分圏内】

不動産という名の通り、一回買うと立地は変更できません。
先ほど記載したエリアと同じく、最寄駅からの距離は極めて大事で、距離は近ければ近い程良いと思っています。（駅徒歩５分以内と10分以内では競合物件の数は４倍も違います！）
近ければ競合物件も少なくなりますので、入居付けが容易になります。
逆に１０分を超えると検索すらしてもらえず、首都圏でもエリアによってはなかなか埋まりにくくなってしまいます。
（地方や郊外では駐車場を確保すれば駅徒歩と関係ないこともあります。）

【権利：所有権】

初めて買った物件の敷地の一部が借地権で売却に何かと苦労しました。
ただでさえ、不動産の取引はあまり行うものではないことから、一部の得意な人を除いて借地権という得体のしれないものはとにかく人気がないですし、迅速な売却も所有権に比べて遅いです。

また、地主との関係が良くない場合、売却時に承諾してくれなかったり、高い承諾料を求められたりします。それが原因で地主との訴訟、隣地と問題を抱えている場合も自分の力では解決できません。
過去の経験から売却や管理での意思決定を速やかに行いたいので、所有権に拘っています。（借地権以外にも地上権というケースもありますが、極めてレアです。）

【NOI利回り：３％程度（業者には表面利回り８％程度と言っています。）】

物件の表面利回りだけでなく、きちんとした利益を上げれる物件じゃないと買わないというブレーキの意味をもった基準です。

良く勘違いしてしまうのですが、銀行がきっちりと審査した上で、貸してくれるので買うことさえできれば利益を上げれると思ってしまいますが、そうでははありません。例を挙げれば、バブルの時や、最近でいればかぼちゃの馬車事件等、銀行による融資が購入者を破滅に追い込んだ例は多々あります。

物件価格が８％でも、融資期間が短く、金利が高い場合や、管理コストが高い物件の場合、全く利益がでないところか、損失が発生する可能性があります。また、きしのも２棟目のアパートで返済期間が短すぎて、返済比率が８割超の物件を買い高い授業料を払ったこともあります。 

きしのの計算方法は、「物件の賃料（満室の年間賃料）－ローン（年間支出）－固定資産税（教えてもらえない場合、一か月分の家賃を仮で計上）－管理費・清掃費・修繕費（満室の年間賃料×１０%）－特殊な支払いがあれば適宜」で算出した額を物件価格で割れば出てきます。
数字され揃えば、数分でできる作業です。

業者と会うときは必ずこの基準も提示して、「これを満たした物件があればすぐに買うよ」と伝えています。もちろんこの基準はかなり厳しいので全てを満たすものは出てきませんし、もっと資力のあるオーナーに買われてしまうことが多いです。満たさない場合は個々判断して、最終的に収益が確保できるなら購入判断に至ることが多いです。

これは自分の基準なので、皆さんも色んな本やオーナーの基準とかで情報を集め、それぞれの基準を作ってみてください。
基準ができることで、業者としっかり話すことできますし、購入する際も迷いなく進めることができますよ。 

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被害額1500億！かぼちゃの馬車の馬車事件とは？

「かぼちゃの馬車事件」は巷の一部で呼ばれている呼び方です。この事件が起こった経緯と対策について紹介したいと思います。

これは株式会社スマートデイズ（旧スマートライフ）が販売していた女性向けシェアハウスなどを地方銀行のＳ銀行と結託して、弁護士・医者・高所得層のサラリーマンに市場価格数倍という法外な値段で売りつけた事件です。

株式会社スマートデイズがシェアハウスを販売に踏み切ったのは、不動産価格の上昇と建築資材・作業員の高騰です。
２０１２年末に安倍総理が就任し、リーマンショック・ギリシャショックから抜け出すべく経済対策を打ち出し、日本銀行もこれに呼応するように大規模な量的緩和政策を行ったことから、余剰となった資金が不動産に流れ込みました。また、東日本大震災や西日本豪雨などの大規模災害からの復興に伴い、建築資材の不足による資材の高騰や作業員の取り合いが起き、工賃の上昇が起きました。
その結果、これまで普通にアパートを建てていれば利回りをある程度確保できていたものの、土地・建物が上昇したことから利回りが低下し、魅力的な商品ではなくなってしまったのです。

そこで、生み出したのが「シェアハウス」です。シェアハウスは専有部を収納・多少の寝る場所に限定し、キッチン・風呂・トイレを共用部に纏めたものです。最もコストがかかる水回りを各部屋に作るのではなく、共用部に纏め、且つ、減らすことで建設コストを減らしつつ、その分部屋を多く作れます。

通常のワンルームと比べ水回りの設備が少ない分、１部屋当たりの賃料は下がりますが、部屋数が増えているので満室であれば普通のアパートよりも稼げるのです。

ちなみにこれらに似ている事例としては、都心の一部で流行っている極小住宅も同じ類だと思っています。バブルのときは生きていないのでよく分からないですが、３０年前に１５㎡前後で風呂・トイレ・洗面をまとめた三点ユニットが流行りましたがそれと似ているような気がしています。

話を戻すと、スマートデイズはこのシェアハウスを市場価格の倍以上の値段で売り始めました。
弁護士・医者とはいえ、不動産の知識はないので長期にわたって安定的に賃料を保証するサブリースを行うと約束して安心させ、数億円もの融資も地方銀行のＳ銀行が行いました。

問題はスマートデイズとこの融資を行ったＳ銀行が結託して不正融資を行ったので、被害が拡大したのです。

本来融資を行う際は、ある程度の頭金が必要です。いくら高所得の弁護士・医者といっても数千万～数億円の物件の頭金を持っているわけではないので、融資が受けれらるように、スマートデイズがＳ銀行に提出する書類（源泉徴収票等）を預金があるように偽造し、融資を受けやすくしたのです。このことはＳ銀行の行員も知っていたと言われています。

スマートデイズも高額な物件を売りつけたものの、きちんと稼働されすれば、サブリースで保証した賃料を支払えると思っていました。ただ、これと同時期に全国的にアパート投資・ワンルーム投資が流行り始め、不動産価格の高騰や、供給過剰となったアパートによって空室率が増加し始めたのです。

普通のワンルームよりも設備が乏しいシェアハウスはそもそも選ばれにくい傾向にあります。普通のワンルームが沢山あるなかで、敢えてシェアハウスを選ぶ人はいません。結果として、スマートデイズはサブリースで約束している賃料すら確保できなくなり、スマートデイズは２０１８年５月に破産しました。

結局、この事件による被害者は８００名、被害額は１５００億円を超えるとも言われています。

細かい内容はネット上に色んな記事がありますので、調べればすぐに分かると思います。

騙されないようにするためにはどうすれば良かったのでしょうか？
不動産は「投資」と言われることが多いですが、本来は自ら運営に関わらなければいけない「事業」です。

したがって、不動産の購入する前に、自分でどのくらいの価格帯・利回りの買うのかに基準を作っておくことや、物件紹介されたときはこれまでブログで紹介してきた購入したときに行っている「物件価格の妥当性」・「賃料の妥当性」・「物件の収支計算」を事前にやってみれば購入する前におかしいなと気づけたんじゃないのかなと思います。
そもそもはスマートデイズ・スルガ銀行の不正が問題ではありますが、購入前に少し調べれば防げてたと思います。

以下の記事の中に物件購入したときの判断基準を紹介しています。

 
これに似た事件は区分所有物件を低所得者層に売りつけた事件のように定期的におきます。

まずは購入する前に目標を定め、購入する基準を作ってしっかり判断しましょう。

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簿記３級の勉強法・勉強時間・参考書とは？

日商簿記検定はもっとも受験者が多い資格のうちの一つで、持っていると大学入試や就職活動でも評価されたり、事業を営んでいる場合は帳簿が読めたり、つけたりすることができるということを以前の記事でご紹介しました。

今回は簿記３級の勉強方法・テキストなどについてご紹介したいと思います。

テキスト

簿記３級を学習するに当たり、ＴＡＣのテキスト・問題集・予想問題集を使用しました。
ＴＡＣは資格予備校の大手でもあるので、説明の内容・問題の量共に洗練されています。なので簿記初心者でもわかりやすく出来ていると思います。
以下のリンクより自分が使用したテキストの詳細の確認・購入ができますが、正直言うと簿記に限って言うとＴＡＣよりも分かりやすいテキストは沢山あります。
なので、実際に書店に行って自分に合うテキストを購入すれば良いかと思います。

リンク

リンク

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勉強方法

簿記３級を勉強する人の場合、ほとんどの人が初めて簿記に触れる方が大半だと思います。
早いうちに慣れなければいけないのは貸方・借方です。なぜこの「勘定科目」は貸方なのか、借方なのかということになれないと先に進めません。また、「勘定科目」も初めてみるものばかりだと思います。

なのでテキストによるインプットはそこそこに問題を解くことをお勧めします。インプットしないとアウトプットできないですが、試験はアウトプットの出来不出来を測る場です。なので、初めからいきなりアウトプットを強化するのです。
問題集を解きながら、「勘定科目」を覚えつつ、簿記の基本である「仕訳」の解き方を慣れていきます。
簿記は日経テストや改正される法律・日進月歩で進化するＩＴ業界のように新たな情報が入り変わっていくものではないので、過去問や予想問題集をとにかく同じ問題を繰り返して解くことでどんどん解けるようになると共に、電卓の使い方もこなれてきて、確実に合格することができます。

勉強時間

簿記３級の勉強時間はトータルで２００時間ほどだったと思います。
特に３級は初めて簿記を勉強することもあり、十分に勉強時間を取りましたが、もっと短い時間でも合格できると思います。

おまけ

１．独学か、スクールか

簿記３級の合格率は３５％から５０％程度なので、独学で十分に合格できる資格だと思います。
ただ、数字自体が苦手、時間がないので効率よく勉強したい場合はスクールを利用しても良いでしょう。特に簿記３級はスクール費用も数万円程度と安いので利用してしても良いと思います。

２．数学が苦手ですが大丈夫ですか？

二次方程式や因数分解は全くでません。足し算・引き算・掛け算・割り算ができれば十分に解くことができます。

３．大きい数字の桁が読めない・時間がかかります

簿記で記載される数字のカンマの位置は一般的ではないですし、そもそも普段からそんなに大きな数字を見ないので、最初は読むのに時間が掛かると思います。ただ、問題を解きまくれば不思議と読めるようになります。

「簿記２級編」はまた紹介したいと思います。

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なぜ資産運用をするのか？

大学に初めて株式に投資投資しこれまで色んな投資をやってみました。

株、ＥＴＦ、投信、外債、ＦＸ、外貨、ソーシャルレーティング、仮想通貨、不動産などなど。

投資を行った理由は、大学での一人暮らししたときに自らお金のやり繰りをした経験が大きいです。
元々、株とかの元本が割れる可能性がある運用にはネガティブで貯金派でした。
その考えがガラッと変わったのは大学の三年生の時です。

当時ＢＲＩＣＳ（ブラジル・ロシア・インド・中国・南アフリカ）の新興国が急激に成長したこと、欧米を中心に好景気であったことから、世界中の資源・食品の価格が高騰しました。このことは貧乏学生の生活を直撃します。仕送りやバイト代が増えない中で食べ物の価格が上昇したのです。
行きつけの業務スーパーはそもそも安価であるため、食品原材料の値上がりがあるとすぐに販売価格に転嫁されます。例えば、豆腐一丁１８円が１年後に３０円になりました。たったの１２円の上昇ですが、１０００円だったら５５個買えていたのが、３３個しか買えなくなったのです。同じ金額で２２個も買えなくなったのです。一方で預金金利は０．３%と低空飛行のまま（今に比べればずっと高いですけどね。）。
このとき、お金の価値が目減りすることの怖さを目の当たりにし、自分の資産を守るために資産運用しようと決意しました。
「習うより慣れよ」ということで、当時は黎明期だったネットバンク・ネット証券の口座を立て続けに開設し、運用を始めました。

それからも冒頭に書いた通り、いろいろな投資に手を出しました。きしのの性格として習うより慣れろということで、勉強もそこそこに始めたので、現時点ではトータルで負けてると思います。

最も負けたのはＦＸです。ＦＸは一定の保証金を預け、その数倍から２５倍の取引が出来るというもので上手くいけば自己資金運用するよりもかなり大きな利益を上げることができます。一方で損失もかなりの額となり、場合によっては借金を背負う可能性もある怖い取引です。きしのも南アフリカランドで数十万程度運用していましたが、格付けの見直し等で価格が急落、預け入れていたお金の７割がなくなりました。
最もうまくいっているのは株で数十万ほど利益がでています。でも、ＦＸ・投資信託・外貨建債券の損失を埋めるまでには至っておりません。

周りには投資すると元本が減るからヤダといっていう人もいます。
銀行に預けてたら本当にお金は減らないのでしょうか？

きしのも経験していませんが、ここ３０年日本では物価がほとんど上がらない状態でした。物価が変動したとしてもせいぜい消費税分が物の値段に反映されたくらいです。
でも、この物価が上がらない状態は異常です。日本が停滞している間、世界は成長を続けています。日本の一人当たり豊かさは、１９９４年に世界で２位でしたが、今は３０位台です。これからもこの状態が続くと欧米の多くの国にはますます引き離され、アジアの国にも抜かされていくでしょう。
実際に欧米に旅行に行くと物価の高さに驚きます。でも、これは欧米に住んでいる人にとっては普通の価格でそれだけ日本の成長が停滞していたことを表しています。最近、日本に外国人が沢山来ていますが、これは日本に魅力的なものが多いということもありますが、そもそも物価が安いにも関わらず、治安がよく、良いものが食べたり、遊んだりできるからです。
これは日本に住んでいる我々の生活にも影響を与えます。世界中の国々の経済成長に伴い食料・燃料等の物価は上がり、日本での販売価格も上がります。つまり、先ほど言っていたお金の価値が目減りするようなことが起きつつあるのです。

また、働き方も変わりつつあります。
終身雇用も崩壊し、コロナみたいな不測の事態で給料が減ったり、首を切られたりされることもあります。時には病気で働けなくなることもあります。少しは国のセーフティーネットや保険・貯金とかでカバーできますが、完全にはカバーすることはできません。それでも生きていかなければいけないですし、自分。家族がいれば守らなければいけないのです。
なので、これからは運用なり、副業するなりして、新たな収入を確保しておく必要があるのです。

なので、このことを知っているけど、投資しないならまだしも、なんとなく投資が怖いといって避けている人は、知らぬ間にこのようなリスクがあることを認識しましょう。

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日商簿記検定とは？！

簿記（ぼき）に関する資格は色々あります。
主なものは「日商簿記」「全商簿記」「全経簿記」の３つです。
この中でもっともどメジャーな試験が「日商簿記検定」で、年間５０万が受験する超がつくほどのマンモス資格です。
巷の求人情報の募集条件で「簿記●級以上」と書いてあれば、たいてい「日商簿記検定」のことを指していいます。

では、そもそも簿記とはなんでしょうか？
簡単にいうと、企業の経営活動を記録・計算・整理して、企業の経営成績と財政状態を明らかにすることです。
簿記を理解することで、会計や財務諸表を読む力が身につきます。そうすることで、経理以外でも株式投資する際にも企業が儲かっているのか、はたまた危ない状態なのかを知ることできるようになります。
とにかく知っておいて無駄になることはない知識だと思っています。

また、簿記検定の一定レベル（２級以上）を持っていると大学入試や就職活動でも評価されます。さらに簿記を勉強する中で、会計に興味が沸いたら、税理士や公認会計等の国家資格へのステップアップもできます。

【試験概要】

・受験資格；誰でも受験できます。
・試験日　；年３回（６月・１１月・２月）　※１級は6月・１１月のみ
・試験科目；１級：商業簿記・工業簿記・会計学・原価計算
　　　　　　２級：商業簿記・工業簿記
　　　　　　３級：商業簿記
・試験時間；１級：１８０分　２・３級：120分
・合格基準；全ての級において７０％以上得点すること
　　　　　　※１級のみ各科目で４０％以上得点すること
・合格率　；１級：６％～１２％
　　　　　　２級：１５％～４０％
　　　　　　３級：３０％～５０％

・受験料　；１級：７８５０円（税込）
　　　　　　２級：４７２０円（税込）
　　　　　　３級：２８５０円（税込）

ちなみに簿記１級の難易度は人にもよりますが、税理士試験の試験科目である簿記論を上回るとも言われるほどの難関とも言われています。税理士試験は大学である程度単位を取らないと受験できませんが、簿記１級に合格すると税理士試験の受験資格を得ることができます。

また、過去には簿記３級よりも簡単な簿記４級もあったのですが、ほとんどの人が簿記３級から受けるため、２０１６年に廃止になりました。

簿記検定のより詳しい情報は日本商工会議所のホームページよりご確認ください。

簿記の勉強方法・勉強時間は以下の記事にてご紹介しておりますのでごらんください。

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不動産の収入は増やせる！！

アパート経営は「事業」なのでオーナーがその気になれば収益をアップすることができます。
一方、株式・為替の場合は投資なので、自らが関わることができないので、収益アップさせることはできません。上手く収益を上げてくれそうな企業に対して投資し、株そのものの値上がりや、配当・優待を貰って利益を得ます。

今回は実際にやってみた収益アップの方法（賃料の引上げ以外の方法）を紹介したいと思います。

１．自動販売機

最も手軽で有名な収益力アップできる方法です。
自販機業者に連絡するか、アパートの管理会社にお願いして敷地の一部に設置してもらいます。
安定した利益が得れる場所であれば、歩合で貰うのもいいと思いますし、月数千円の固定額を貰うという方法もあります。ちなみにきしののアパートには１台だけ設置しており、季節によって変動はありますがだいたい月々３０００円から５０００円を貰っています。
また、辞めたければ自販機業者に言えば、撤去してくれますのでオーナーにほとんどデメリットはありません。強いて言えば、場所によっては人がたむろして治安が悪くなる可能性があるかもしれないということでしょうか。

ただし、自販機は手軽ですが、自販機業者も事業を営んでおりますので、設置を拒否されることもあります。

２．太陽光発電

自販機の次に簡単な投資ですが、ある程度の自己資金が必要であるということ、ある程度スペースの屋根と、太陽光が一定時間当たるアパートであることが最低条件です。
設置しさえすれば、基本的には放置で、アパートみたいに空室もないため、安定した収入を得ることができます。
きしののアパートには４ｋｗｈの小さな太陽光が設置しており、稼働４年目ですが毎年１３万～１５万程度の売電収入を得ることが出来ています。ちなみに投下資金に対する利回りは、天候に左右されるものの、１０％～１３％と、固定価格買取制度の適用期間である１０年間で十分に回収できる見通しです。また、制度終了後の１１年目以降もある程度の価格で買い取ってもらえるので長期で収益に貢献してくれそうです。

リスクは太陽光設置時にアパートの躯体にダメージを与え、漏水などで室内への雨漏りや、アパートそのものに躯体が劣化する可能性があります。

３．コインランドリー
太陽光よりもコストがかなりかかるので、かなりハードルは高くなります。
また、利用者がいない場所に設置すると投下したお金を回収できないといった悲惨な状態に陥ります。
きしのの場合は、洗濯機無し物件を買ったときに、敷地に数台の洗濯機と乾燥機が設置されていました。利用者のほとんどはアパートの利用者で月々の収益は１～２万円くらいでした。

脱線しますが、アパートに設置されていた洗濯機・乾燥機が古くなっていたので、これらを入れ替えようと値段を調べたのですが、特別仕様なため変哲もない機能なのに数十万したときはドン引きしました。乾燥機はもっと高く１００万を超えていました。中古でもそれなりの値段がしました。

コインランドリー投資の広告もたまに見かけますが、立地についてはよく調べ、自己資金もある程度いれないと上手くやれないと思っています。それさえクリアすれば収益は自販機・太陽光に比べ収益は青天井です。

これらの投資について興味がある人も多いとおもいます。幸いにもきしのはこれらの投資に甘噛みすることが出来、多少なりとも勉強することができました。
アパートを保有されている方でやっていない人はぜひ検討してみることをお勧めします。また、これから購入する人は収益アップが望めそうなアパートかどうかをよく見ておくのもいいと思います。

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

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不動産経営の目標

きしのの不動産での目標は『完全な経済的な自由を得ること』です。

具体的には生活費として月々５０万円は欲しいと思っているので、不動産経営の突発的な工事とかの出費・経済変動への対応（例えば、コロナ禍による賃料の途絶とか）を踏まえると、月々のキャッシュフローは最低でも８０万円から１００万円程度は欲しいと思っています。

経済的な自由を得てどうするかって？
雑なことをいうと一度きりの人生だから好きなことをしたいじゃないですか。
家族との時間、旅行、読書、運動とか色々な趣味を楽しみたいです。
例えば、老後に旅行を考えたとしても、そこまで生きているかどうか分かりません。
もしかしたら、数年後病気で死ぬかもしれません。また、老後に体が満足に動かせるかどうかも分かりません。だったら、今、もしくは近い未来に行くべきです。

勤め人の場合。やりたくないこともやらなければいけないというのも多いです。
１００年以上前の封建社会やちょっと前の全体主義だったら、こんなことは考えにくいですが、今は行動さえすれば色んな価値観、働き方が認められる時代です。

そして、色んなことにチャレンジするにもインターネットの進化や、金利の低下等でハードルはぐっと下がっていますし、行動さえすれば成功する可能性もかなり高いです！

だから、不満があればそれに甘んじるのではなく、考えて行動して抜け出せばいいのです。お酒を飲んで不満を言っている時間があれば、本気で抜け出せる行動をした方がいいです。行動すらしないで不満ばかりを言っていても非生産的ですし、環境も良くはなりませんよ。

将来はバラ色みたいなことを言っていますが、独立するということは失敗したときの責任は全て自分が追うのでその覚悟はしています。そうならないように資格やほかの運用について常に学んだり、情報収集したりしています。

これからもきしのは不動産王に向け、突っ走ります。
まずは、２０２５年に「年間キャッシュフロー１０００万！勤め人引退！！」を目指します。

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不動産の『利回り』には気をつけろ

不動産の購入判断としてはほとんどの人は物件情報の「利回り」から判断すると思います。
ただ、ネットや業者から案内される不動産の利回りを鵜吞みにしてはいけません。
なぜなら、売主は買主に買ってもらいたいのであの手この手で利回りを引き上げているからです。
簡単なケースとしては、築年数が古い分物件価格が安いので、その分利回りは高くなります。これは分かりやすい例です。もちろん、物件の収入の内容を見て、純粋に高いのであれば問題ないので購入すれば良いのですが、注意しなければいけない場合があります。

今回は注意すべき点をいくつか紹介していきたいと思います。

１．レントロールに異常値はないか

物件を購入するに当たり取り寄せる資料には必ずレントロール（入居者・賃料のリスト）があるので必ず中身を確認しましょう。ネットで利回りが高い物件のレントロールには、空室の賃料を相場よりも高い賃料で入居すると想定している場合があります。

例えば６室のアパートが４０００万円で売られていたとします。

実際の賃料相場は５万円なのに、空いている空室３部屋を６万円と相場より２割程度高く設定したとします。この場合、相場５万円とした場合、年間賃料は３６０万円なので、利回りは９％です。一方、空室を相場よりも高くした場合、年間賃料は３９６万円なので利回りは約１０％と１％も上昇するのです。もしこれが新築物件の場合、全室を相場よりも高くした場合は年間賃料は４３２万となり、利回りは１０．８％になります。

特に新築は業者の言いなりになりやすいのできちんと調べておかしな数値があれば、相場の賃料に修正して利回りを算出し直しましょう。

２．賃料以外の収入が含まれていないか

具体的には自販機・コインランドリー・太陽光発電等の収入です。これらの収入が含まれていると、利回りはかなり上振れします。

自販機はともかく、太陽光がある場合は要注意です。太陽光は固定価格買取制度によって一定期間、一般の電気価格より高く買い取られ、この固定価格買取制度終了後は市場で取引されている電気価格程度になります。つまり、購入対象の物件に太陽光がついていて固定価格買取制度期間中である場合、利回りがその分高くなります。

自販機やコインランドリーは周辺環境によって売上が変動しますので、利回りに組み込まれている自販機・コインランドリーの収入を良く調べる必要があります。場合によっては自販機・コインランドリーの最も好調だった時の賃料を反映している可能性があります。

なので、自販機・コインランドリー・太陽光がある物件の場合、過去１年分の収入の推移を売主からもらって、月間の平均収入で利回りを計算し直しておきましょう。

３．土地の権利が所有権以外（借地権等）になっていないか

これには不動産経営を始めた頃はよく引っ掛かりましたが、最近は感覚で分かるようになってきました。

大家さんの中には利回りが高いことから借地権・地上権が好きな方もいらっしゃいますが、一般的には借地権付の建物は売買しにくいのである程度玄人ならいいですが、それ以外にも、地主に地代を払わなければいけないことや、売却時には地主の承諾が必要であることなど気にしなければいけない点が増えますので１棟目を買う人は避けた方が良いでしょう。

ちなみに初めて買ったワンルームマンションの土地は一部借地権だったので売却には苦労しました。

４．シェアハウス・部屋が極小の物件ではないか

首都圏で築浅なのに利回りが高い物件に出くわすことがあります。そのときは掘り出し物を見つけたとわくわくしますが、平面図を見てがっかりすることがあります。それは、シェアハウス・部屋が１０㎡以下の極小物件です。

最近は土地価格・建築コストの上昇していますが、賃料はなかなか増えていません。普通に建てると利回りが低下してしまい売れないので、一部の業者が、部屋を極限まで小さくした物件や、水回りとかを纏め部屋数を増やしたシェアハウスを建設しているのです。

これは３０年前のバブル期に多数建設された１５㎡程度の三点ユニットと似ています。確かに部屋数が多い分、満室になれば普通のアパートよりも賃料を多く確保できるので利回りは高くなりますが、このような物件は普通な物件と比べ入居付けが難しく、売却もしにくいのでこちらもこれから始める人は避けた方がいいでしょう。

利回りは大事な指標ですが、あくまでも参考です。

なので、高いからといって安易に飛びつくのではなく、物件情報をよく見て、業者に聞いて、しっかり確認してみましょう。今後、業者から案内される物件情報を見る際はこれらの点に注意して見てみましょう。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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証券アナリストの勉強法・勉強時間・参考書とは？

証券アナリストは２０１８年に２次試験に合格しました。
ちなみに筆者の数学のレベルは私大文系だったので数ⅡＢを少しかじった程度の知識しかありませんし、大学でも社会人でも数学を使うことはほぼありませんでしたが、その程度レベルの人が独学で受けてますので、ある程度数学をたしなんでいた人はこれよりも勉強時間は少なくなると思います。

↓↓証券アナリストの試験情報については以下の記事からどうぞ。

１次レベル

どのテキストを使うか

使用したのは資格の予備校ＴＡＣのテキスト・問題集を使いました。証券アナリストはかなりマニアックな試験のため、ＴＡＣ以外の参考書・問題集はほとんどありません。なので独学する人の９９％はこのテキストを利用すると思います。このテキスト・問題集だけで十分に合格できます！（以下リンクはスペースの関係上、証券分析のみです。財務と経済は適宜検索してみてください。）

テキスト

リンク

問題集 

リンク

 

また、日本証券アナリスト協会からテキストが送られてきますが、周りでそのテキストで勉強している人はいませんでした。確かにそのテキストを全て理解できれば完全に自分のものになるかと思いますが、分量が多すぎて時間が限られる中では極めて非効率なのでおススメしません。

勉強方法

全ての科目でＴＡＣの問題集から解き、分からなければテキストを見るという方法で勉強しました。

普通はテキストで勉強してから、問題集を解くという方法ですが、社会人で勉強時間も限られるので最短で合格するためにはテストに出ないところを捨てるしかありません。

なので、問題集を解いて、テキストに戻り、解説を見て理解するということをひたすら繰り返しました。こうすれば良く出るところはテキストを見て理解を深めることになりますし、出ないところはテキストを見る時間を省けるので効率良く勉強できます（物事の学び方としてはいまいちだと思いますが、とにかく受かることに特化しています。）。

特によく間違える問題にチェックして最低でも５回以上解き、解く際も途中で解き方を迷った場合はマルにせず、繰り返し解きました。試験中に解き方を忘れたりしたら終わりなので、体に解き方を染み込ませるまで解きました。

特に証券分析とポートフォリオ・マネジメントでは数学の知識が特に必要となるので、はじめは質問の意味が分からなかったのですが、繰り返すうちに不思議と理解できるようになりました。

勉強時間

平日は朝と仕事終わりに３０分～１時間程度、土日は朝を中心に３～５時間程度勉強しました。
科目ごとの合格時間は最もボリュームのある「証券分析とポートフォリオ・マネジメント」は２００時間、「経済」は１５０時間、「財務分析」は１００時間ぐらいでした。

２次レベル

テキスト

市販のＴＡＣのテキストと問題集を利用しました。
ただ、１回落ちたので、２回目はＴＡＣの速修講座を申し込み、講座の付属のテキスト・問題集で勉強しました（付属のＤＶＤは１回も見ませんでした。）。でも、結論としては市販のものでも問題なかったような気がしました。

リンク

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（リンクはスペースの関係上、証券分析のみです。財務と経済は適宜検索してみてください。）

勉強方法

勉強方法は１次レベルと同じです。

問題集を解き、分からなければテキストを見るという方法でした。
２次レベル論述式なので、１次レベルでは許されたなんとなく回答に近い数字を導き出して、近い数値の選択肢を回答するということができましたが、その作戦は２次ではできません。

そして、科目合格制ではないので、試験範囲はとてつもなく広いです。正直全てを理解している人なので全てを勉強することはできません。なのでより効率よく勉強する必要があります。
証券アナリスト試験２次試験は上位４割～５割が合格なので、合格基準点はありませんが、だいたい半分くらい取れれば合格するのではないかと言われています。つまり、2次試験は４２０点満点の半分の２１０点をとれるだけの勉強をすればいいのです。
つまり、足切りがあり、最も簡単な職業倫理・行為基準（６０点）と２次試験の半数を占める証券分析とポートフォリオ･マネジメント（２１０点）を優先的に勉強し、その次に、財務分析（９０点）最後に市場と経済の分析（６０点）を勉強しました。

２０２２年は試験制度が変更になりますが、基本的な対策は変わらないと思います。

科目別の勉強方法は、以下よりご覧ください。

職業倫理・行為基準

ＴＡＣの過去問を数回解くだけで良いです。毎年似たような問題が出ますし、癖のある問題は出題されないので、何回か解けば要点はつかめますし、確実に得点できると思います。この科目で８割～満点を目指しました。

詳細は以下記事よりご覧ください。

証券分析とポートフォリオ･マネジメント

最も試験範囲が広く、深い領域なので、全てを完璧にすることはできません。
なので、過去問と ＴＡＣのホームページにある試験講評を取り寄せて、集中して取り組む領域を決めました（過去５年分あったのですが、今は１年分しか乗っていないよううです）。

分析した結果、アナリスト試験ではマイナーな国際証券投資、オルタナティブ投資は捨てました。一方で、必ず出題される株式ポートフォリオ戦略・債券ポートフォリオ戦略・投資政策とアセットアロケーション・パフォーマンス評価を中心に徹底的に問題を解きまくりました。また、行動ファイナンスと信用リスクモデルは交互に出題される傾向があるので、２０１８年は行動ファイナンスが出題されると想定し、信用リスクモデルも捨てました。特に２０１７年のノーベル経済学賞を米シカゴ大学のリチャード・セイラー教授が「行動経済学」で受賞したことも自信を深めた理由です。ちなみに２０１８年は行動ファイナンスが出題されました。ちなみにこの出題傾向は２０２１年試験も継続中です。
この科目では５～６割の得点を目指しました。

財務分析

証券アナリストの試験の中で最も簡単な領域だと思っていますし、「経済」と比べ、難問・奇問が少なく、過去問と似たような問題が出る傾向があるので、時間を割けばある程度は得点できます。

６～７割程度を得点すべく、過去問のうち最も頻出される財務諸表（ＲＯＥ・ＲＯＡ・デュポンシステム）、ＦＣＦ、ＩＲＲ・ＮＰＶ、企業評価とかを中心に複数回勉強しました。

市場と経済の分析

証券分析とポートフォリオ・マネジメントに大半の時間が割かれ、正直ほとんど勉強できませんでした。トータルの勉強時間も数時間だったと思います。
対策としては、毎年出題される基本的な問題はしっかり取れるようＡＤ－ＡＳ曲線、ＩＳ－ＬＭ曲線（流動性の罠・クラウディングアウト）、ＧＤＰ（三面等価）の概念をさっと復習しただけでした。この科目では比較的難問奇問が出るので、それ以外は捨てました。

最後に、全ての科目で知っていることは全て書き、部分点を狙うことを徹底しました。空欄は１～２カ所だったと思います。午前・午後ともに３時間半（合計７時間）という長丁場の試験ですが、記述することが多く、あっという間に終わったという印象でした。
最初はなるべく綺麗に書いて採点者の好印象を得ようとか姑息なことを考えていましたが、とにかく時間がなく、だんだん字が汚くなったことを覚えています。

勉強時間

平日は仕事終わりに１～２時間、土日は３～５時間程度。
２月から勉強を始めたのでトータルでは３００時間程度勉強したと思います。

おまけ

Ｑ１．証券アナリストを取る意味はあるのか？

証券アナリストは民間資格です。この資格を取得してないから資産運用の仕事ができないということはありませんし、資産運用のパフォーマンスが良くなることもないでしょう。時間もお金も掛かる資格ですのでよく検討してから申し込みましょう。詳しくは以下記事よりご覧ください。

Ｑ２．関数電卓は必要か？

関数電卓は買ったものの、１次・２次試験共に使いませんでした。普通の電卓で十分解くことができました。関数電卓が使える方は関数電卓を使った方が早いですし、間違いも少ないので使いこなせる人は使った方がいいと思います。

Ｑ３．数学の知識は必要か？

合格するにはある程度の知識は必要です。

ただ、試験を受けるに当たって、特に数学の復習は行いませんでした。確かに始めは全く解けませんでしたが、出来るまで繰り返して解くことで理解することができました。
どうしても数学は苦手で復習したいという人は、証券アナリスト受験生向けの数学の入門書を買って勉強してもいいかもしれません。

筆者は以下の本を買って少し勉強しました（時間がなくていずれも読破できませんでしたが、分からないところ、もっと理解を深めたいところだけ読みました。）。

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Ｑ４．２０２２年度の試験制度の変更は？

既に日本証券アナリスト協会から試験制度等が変更になるとの案内がでています。細かな変更は沢山ありますが、大きな影響があるところは１次試験の試験内容に倫理・コーポレートファイナンス等が追加になるところでしょう。 

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証券アナリスト（ＣＭＡ）とは？

証券アナリストは経済・株式・債券・企業などを分析・調査するプロフェッショナルのことです。

この資格が無くても、経済・株に関する専門家である名乗ることができますし、仕事もできますが、日本証券アナリスト協会が実施している試験に合格することで一定の知識を持っていることが証明でき、信用が増します。

証券アナリストの主な勤務先は銀行・証券会社・生損保・アセットマネジメント等の金融機関が多く、専門業務に従事している人の平均年収は７００万以上という統計もあります。

また、資産運用を志す学生の場合、証券アナリスト（１次試験だけでも効果があります。）を取れば、知識と想いが伝わりやすくなると思います。

ここからは日本証券アナリスト協会が実施する試験制度について記載したいと思います。

受験資格

誰でも受験できます（ただ、事前に日本証券アナリスト協会の通信講座（有料）を申し込んでおく必要があります。）。

通信講座の受講料

・１次レベル：５６，５００円

・２次レベル：５３，５００円　

※いずれも一般受講者向けの金額。会員の場合若干減額されます。

試験科目

１次レベル：証券分析とポートフォリオ･マネジメント（以下、「証券分析」）、財務分析、経済　各１００点

２次レベル：証券分析とポートフォリオ･マネジメント（２１０点）・財務分析（９０点）・市場と経済の分析（６０点）・職業倫理・行為基準（６０点）

※２次レベルは１次レベルの合格から３年以内に合格することが必要です。また、職業倫理・行為基準には足切りがあります。

受験料

１次レベル　証券分析：６３００円、財務分析・経済：各３２００円

２次レベル　８４００円

試験制度

・１次レベル：択一式（科目合格が認められています）

・２次レベル：論述式

受験日程

・１次レベル：４月、９月　　

・２次レベル：６月

　※２０２０年度はコロナウイルスの感染拡大によって日程が変わっています。

試験時間

・１次レベル：証券分析：１８０分）、財務分析・経済：各９０分

・２次レベル：４２０分（午前２１０分・午後２１０分）

合格率

・１次レベル：各科目とも約５０％

・２次レベル：約４５％～５０％程度

詳細の情報は、日本証券アナリスト協会のHPよりご覧ください。

www.saa.or.jp

難易度

私見ですが、合格率は１次レベル・２次レベル共に約５０%とそこまで低くないですが、受験層が簿記や宅建などと異なりますので、侮ってはいけません。

理由としては、受験資格はないものの、高い受講料（講座費用だけで１１万）を払わなければいけないということや、企業で取得を求められたサラリーマンが多数いるので、受かるための対策をしっかりしている受験者が多く、ほぼ額面通りの２人に１人しか受からない厳しい試験だと思っています。

一方、簿記や宅建は受験料を払えば受験できるので、はなから勝負にならない人が相当いる（個人的には受験者の半数近くはそもそも・・・）ので、実際の合格率はもっと高いと思っています。

余談ですが、この試験は受験者の大半が金融機関・資産運用会社の大半がサラリーマンで、彼らからするとこの程度の試験は取って当たり前という社内の雰囲気がありますし、落ちると非国民扱いですから必死で勉強して受験しているような気がします。

勉強方法・参考書は以下記事にて紹介しております。

最後までお付き合い頂きありがとうございました。 

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