がむしゃら不動産経営

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不動産の『利回り』には気をつけろ

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不動産の購入判断としてはほとんどの人は物件情報の「利回り」から判断すると思います。
ただ、ネットや業者から案内される不動産の利回りを鵜吞みにしてはいけません。
なぜなら、売主は買主に買ってもらいたいのであの手この手で利回りを引き上げているからです。
簡単なケースとしては、築年数が古い分物件価格が安いので、その分利回りは高くなります。これは分かりやすい例です。もちろん、物件の収入の内容を見て、純粋に高いのであれば問題ないので購入すれば良いのですが、注意しなければいけない場合があります。

今回は注意すべき点をいくつか紹介していきたいと思います。

 

1.レントロールに異常値はないか

物件を購入するに当たり取り寄せる資料には必ずレントロール(入居者・賃料のリスト)があるので必ず中身を確認しましょう。ネットで利回りが高い物件のレントロールには、空室の賃料を相場よりも高い賃料で入居すると想定している場合があります。

例えば6室のアパートが4000万円で売られていたとします。

実際の賃料相場は5万円なのに、空いている空室3部屋を6万円と相場より2割程度高く設定したとします。この場合、相場5万円とした場合、年間賃料は360万円なので、利回りは9%です。一方、空室を相場よりも高くした場合、年間賃料は396万円なので利回りは約10%と1%も上昇するのです。もしこれが新築物件の場合、全室を相場よりも高くした場合は年間賃料は432万となり、利回りは10.8%になります。

特に新築は業者の言いなりになりやすいのできちんと調べておかしな数値があれば、相場の賃料に修正して利回りを算出し直しましょう。

 

2.賃料以外の収入が含まれていないか

具体的には自販機・コインランドリー・太陽光発電等の収入です。これらの収入が含まれていると、利回りはかなり上振れします。

自販機はともかく、太陽光がある場合は要注意です。太陽光は固定価格買取制度によって一定期間、一般の電気価格より高く買い取られ、この固定価格買取制度終了後は市場で取引されている電気価格程度になります。つまり、購入対象の物件に太陽光がついていて固定価格買取制度期間中である場合、利回りがその分高くなります。

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自販機やコインランドリーは周辺環境によって売上が変動しますので、利回りに組み込まれている自販機・コインランドリーの収入を良く調べる必要があります。場合によっては自販機・コインランドリーの最も好調だった時の賃料を反映している可能性があります。

なので、自販機・コインランドリー・太陽光がある物件の場合、過去1年分の収入の推移を売主からもらって、月間の平均収入で利回りを計算し直しておきましょう。

 

3.土地の権利が所有権以外(借地権等)になっていないか

これには不動産経営を始めた頃はよく引っ掛かりましたが、最近は感覚で分かるようになってきました。

大家さんの中には利回りが高いことから借地権・地上権が好きな方もいらっしゃいますが、一般的には借地権付の建物は売買しにくいのである程度玄人ならいいですが、それ以外にも、地主に地代を払わなければいけないことや、売却時には地主の承諾が必要であることなど気にしなければいけない点が増えますので1棟目を買う人は避けた方が良いでしょう。

ちなみに初めて買ったワンルームマンションの土地は一部借地権だったので売却には苦労しました。


4.シェアハウス・部屋が極小の物件ではないか

首都圏で築浅なのに利回りが高い物件に出くわすことがあります。そのときは掘り出し物を見つけたとわくわくしますが、平面図を見てがっかりすることがあります。それは、シェアハウス・部屋が10㎡以下の極小物件です。

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最近は土地価格・建築コストの上昇していますが、賃料はなかなか増えていません。普通に建てると利回りが低下してしまい売れないので、一部の業者が、部屋を極限まで小さくした物件や、水回りとかを纏め部屋数を増やしたシェアハウスを建設しているのです。

これは30年前のバブル期に多数建設された15㎡程度の三点ユニットと似ています。確かに部屋数が多い分、満室になれば普通のアパートよりも賃料を多く確保できるので利回りは高くなりますが、このような物件は普通な物件と比べ入居付けが難しく、売却もしにくいのでこちらもこれから始める人は避けた方がいいでしょう。

 

利回りは大事な指標ですが、あくまでも参考です。

なので、高いからといって安易に飛びつくのではなく、物件情報をよく見て、業者に聞いて、しっかり確認してみましょう。今後、業者から案内される物件情報を見る際はこれらの点に注意して見てみましょう。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。