不動産を買うための流れって？何を用意するの？？

ちゃんとした不動産を購入してしまえば、あとは少ない労力で安定的な収益を上げることができます。ただ、不動産の購入（売却も）には色んなことをやらなければいけません。
多くの人は住宅の購入で１回から数回程度と、慣れている人はあまりいないと思います。きしのもまさか、売買を６回もやるとは思いませんでした。

これまで不動産の購入・売却の経緯について紹介してきましたが、それぞれの動機を書いても具体的な作業については書いてきませんでした。また、巷の本では購入する背景や事業拡大の経緯を書いているケースがほとんどです。正直、作業のことを詳しく書いてもあまり面白くないので書いていないんだと思います。

不動産経営に興味があっても、何をしていいかわからないから二の足を踏んでいる人もいると思います。

そこで今回は、実際にこの前買った物件の例をできるだけ細かく書いてみます。

１１月２０日（水）
物件情報を業者よりメールで紹介されます。業者には、自分の購入基準と情報開示を伝えておくと良い物件を紹介してもらえます。
 

１１月２１日（木）
きしのの属性によると、Ｏ銀行から９０％～９５％融資を受けれらると業者より連絡を貰いました。（別の物件を紹介された時に事前に年収・金融資産の情報は伝えているため、融資水準を早く教えて貰えました。）

１１月２３日（土）
物件の下見を行い、買付申込書の作成・署名・押印し、ＰＤＦを業者にメールで送付しました（原本は業者より送付して欲しいとの要望があれば後日、郵送します。）。

１１月２４日（日）
業者と最寄駅の喫茶店で打ち合わせ。用意できる自己資金額・売買契約の締結・物件の引き渡し時期などの今後のスケジュールについて相談しました。
また、銀行の融資事前申込書への記入や、買付申込書（原本）も業者に渡しました。

１１月２８日（木）～２９日（金）
市役所・税務署にて、売買契約締結日に必要な書類を発行します。
発行した資料は、住民票、印鑑証明書、納税証明書（その１・その２・その３の２／各１部）等。

１２月１日（日）
業者の事務所で売買契約を締結する。土地建物比率についても売主と覚書を取り交わします。懇意にしている管理会社に購入する物件の管理の依頼をメールにて行います。
【持ち物】

運転免許証、実印、手付金１００万円、印紙代３万円分（売買金額によって異なります）

１２月４日（水）１８時３０分
銀行の店舗にて融資本申込・面談。司法書士と本人確認を実施しました（仕事の関係で早い時間に出れなかったので遅くしてもらいました。）。

【持ち物】

実印、本人確認書類（運転免許証・パスポート・マイナンバーカード等）とその写し、印鑑証明書、住民票、直近の金融資産エビデンス(預金、有価証券、生命保険返戻金の名義及び残高確認できるもの)、確定申告書（直近３年分）、納税証明書（直近３期分/その１、その２、その３の２)、保有物件の各戸の賃貸借契約書の写し等

１２月７日（土）
融資に必要な団体信用生命保険について、ネットの指定されたサイトで申込みを実施します（銀行によっては融資申込時に申込むこともありますし、この作業が必要なくなります。）。

１２月８日（日）
銀行に団体信用生命保険に必要な健康診断書の写しを送付します。

１２月１２日（木）
銀行より、融資承認が下りた旨、電話で連絡を受けます。
管理会社と管理委託契約書を結ぶ（レターパックで郵送された契約書を確認・署名・押印して返送）。

１２月１７日（火）
銀行の店舗で金銭消費貸借契約を締結します。
【持ち物】実印、売買契約書・重要事項説明書原本、保有物件の権利証

１２月２６日（木）９：３０～
銀行の店舗で売買を実施します。（この日に物件が引き渡されるので、決済用の銀行口座に事前に諸費用分の金額のお預入れておきます。）。

銀行の支店で、最初に入居者に対してオーナーが変更となる書類を書きつつ、Ｏ銀行からきしのの決裁口座に送金します。その後、購入代金を買主し支払うために決裁口座がある銀行支店に移動し、買主に送金します。買主にお金が着金したら、解散です（完了時間は１１：００頃でした。）。

これを見届けてから司法書士が登記の対応を行いますが、これは完全にお任せです。

【持ち物】実印、免許証、売買契約書

あと、売買完了後、毎年４月頃に固定資産税納付書、購入から半年後くらいに不動産取得税の通知が送付されてきます。

これはきしのが経験した一例です。物件の金額や銀行によって細かいところが色々変わってきますが、買付申込書の提出、売買契約書の締結、売買実行の参考になるんじゃないでしょうか。

今日もお付き合い頂きありがとうございました。

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「不動産投資」と「不動産経営」の違い

巷では、不動産を用いて利益を得ることを一般的には「不動産投資」と呼んでいると思います。
一方で、「不動産経営」という言い方はあまり馴染みのない呼び方ではないでしょうか？

似てるようですが、「不動産投資」と「不動産経営」は全然違います。

きしのの周りでも不動産を持っているサラリーマンはいっぱいいますが、ほとんどは、新築ワンルームマンションを１戸～２戸所有している程度です。この場合の新築ワンルームマンションは入居者対応・修繕等は業者任せのサブリース契約を結んでいることが多いので、「不動産投資」と言った方がいいでしょう。また、アパートの誘い文句で「３５年一括借上げ」を呪文のように唱える業者も同じです。

まさに世間一般で言われる不動産投資は不労所得と言われるのはこちらのことだと思われます。

そもそも、新築ワンルームマンションの場合、月々の利益がマイナス（プラスでも極めて薄利）となることが多く、このことを「投資」ということには抵抗を感じますが。。。

余談ですが、最近では地価・工事費の上昇によって、新築ワンルームマンションの値段も上がっているので、これまで一般的だった３５年ローンではなく、４５年ローンを使って毎月のマイナス幅を少なくするように見せかけているケースがありますので要注意です。

新築ワンルームの記事については、過去の記事からどうぞ。

一方、「不動産経営」は、アパート（区分所有）でも自ら管理会社・仲介業者等とやり取りし、募集条件（賃料・広告費の設定）を決めたり、修繕の範囲を決めたり、設備を追加したり、太陽光・自販機を設置したりといったことをオーナー自らが決めます。収入の増減はオーナーの意思決定が直接影響を与えるので、さながら事業会社の社長のようです。
確かにサブリースよりも手間がかかりますが、サブリースの手数料が抑えられ、手元に残るお金も増えます。
（太陽光・自販機のことは、後日ブログで紹介したいと思います。）

まとめると、
「不動産投資」は、業者にお任せすることで、ほとんど不動産の維持管理に関わずに安定した収入を確保することができます。ただ、収入のアップは望めず、不動産管理のノウハウも積めず、業者の言いなりとなる恐れもあります。

「不動産経営」は、自ら不動産の維持管理に関わるので、「不動産投資」よりもやることは多く、収入も空室・修繕によって増減します。ただ、賃料引上げ・管理費削減・ガス業者切り替え・自販機・ソーラ発電の搭載等の取組でアップサイドが望め、不動産経営に関するノウハウを積むことが出来ます。もちろんサブリース契約に比べて対応することが多いので不動産が好きじゃない人はおススメしないです。

きしのの考えとしては、「生殺与奪の権」は自分で持っておいた方がよいと思います。

任せるにしても、サブリース契約の仕組みや契約書の大事なところは理解しておきましょう。そうしないと、サブリースをお願いしている業者に甘い汁を吸われ、上手くいかなくなったらサブリース契約を打ち切られちゃいますよ。

今、保有しているアパートでもサブリースを誘い文句によってくる業者がいますが、業者自らサブリースを持ち掛けてくる場合、そのエリアは入居付けが容易であるということですので、丁重にお断りしています。

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

購入する不動産の下見で何を見たらいいのか。

不動産を購入するに当たり、本を読んでも、色んなサイトを見ても、大概の不動産業者も、事前に物件を見た方が良いと言われています。

物件を見に行った方がいいということはなんとなく分かると思いますが、「実際に何を見ていいのか分からない！」という人は多いと思います。

今日は物件の下見に当たり大事だと思っていることを紹介したいと思います。

 投資用不動産の場合、中には物件を見ずに購入する人もいます。

実際に物件を見ずに買うことができますし、見ても物件の躯体・基礎の内部の劣化状況は分からないから見ないという人もいます。

それもそれで間違いではありませんが、きしのは業者に不動産を紹介されたら１週間以内に必ず見に行きます。

下見で確認する主なポイントは、①駅からの距離、②最寄駅の様子、③周辺の物件の状況、④街の不動産屋で土地価格、⑤購入対象物件です。

 ①駅からの距離

最寄駅に着いたら、駅の出口（複数ある場合は物件に近い方の出口）からスマホのタイマーで物件までの時間を計ります。途中、信号・踏切とかで足止めをされた場合は、タイマーを止めます。計る理由としては、一般的に不動産の物件案内に記載されている時間は１分８０ｍで計算されています。これはそれなりの早歩きなので、表示されている時間では着かないことが多いです。

そして、距離が遠くなれば遠くなる程、道に起伏がある程、物件案内に記載された時間と、実際の歩いた時間の誤差は大きくなります（通常は実際に歩いた時間の方が長くなる。）。

首都圏の物件では実際に最寄駅から歩いて案内されることが多いので、そのとき時間が極端にずれていたら購入を見送る理由の一つとなります。

実際に入居者も同じ道を歩くのですから、その時になんとなく遠いなと感じて入居してくれないからです。

これは珍しいことですが、業者の物件案内の表示が実際に歩いた時間よりも５分も以上も多く記載されていたこともありました。この物件は利回りがそこそこあったのに買い手が付かなかったのは、これが理由だと確信し、安心して購入しました。ちなみにこれ実際に購入した４件目の横浜市南部の物件であったことです。

property.hatenablog.jp

②最寄駅の様子

最寄駅の周辺に、飲食店・スーパー・コンビニ・銀行等の生活に必要な施設がどれだけ充実しているかを見ます。当然あればあるほどいいです。

ワンルームの場合、仕事が終わって最寄駅から家に帰る時に、これらの施設で必要なものを買って帰るでしょう（ファミリータイプの場合は、駅から少し離れた閑静な場所を選ぶ傾向があります。）。

なので、最寄駅周辺にコンビニすらない駅の場合、生活がしにくいので入居者が物件の内見した時点で選択から弾かれてしまいます。

③周辺の物件の状況

最寄駅から物件まで歩いている間に空地や駐車場、アパートの入居状況を見ます。

空地・駐車場や農地が多ければ、将来アパートが出来る可能性があります。そうなった場合、将来の入居率が低下する可能性があるので購入を見送る理由の一つとなります。

同じく周辺にあるアパートの入居状況を確認します。確認方法は、アパートのベランダを見て、雨戸・物干竿の有無を確認するだけです。空いているのが１室・２室程度の物件ばかりであれば入居付は問題なさそうです。でも、半分も埋まっていないのであれば入居付は難しそうかなって思います。

アパートなどを見るときはあまりじろじろ見ると不審者扱いされてしまうので、歩きながらさっと見て、ざっくりと把握すればいいと思います。

④街の不動産屋で土地価格・賃料の確認

これは紹介された物件の価格が、市場の価格と比べて妥当かを確認するためです。

最寄駅の不動産屋の窓に掲示されている物件案内から土地価格と同じような間取りの賃料を調べます。不動産屋も駅周辺に複数あるのであればそれぞれ確認します。もし、投資用不動産を扱っている場合はラッキーです。とりあえずスマホで写真かメモをして置き、家で、土地であれば不動産屋の物件案内の土地の坪単価と、部屋であれば不動産屋の募集賃料と購入対象の不動産の賃料を比較します。

そうすれば、少なくともかぼちゃの馬車のシェアハウスのような変な物件をつかまされるようなことはなくなります。

⑤購入対象物件の確認

投棄された粗大ごみ、剪定されていない木、物件自体に大きな傷があればメモ・写真を撮り、売主に売買までに処分・修繕を依頼します。もしくは物件の売却価格の引き下げを依頼する材料として利用します。ほとんどの売主は早く売りたいと思っているので、多少のお願いであれば受け入れてくれることが多いです。

でも、お願いできるのは、マナー的に買付申込書を出すタイミングだと思っていますので、出来ることならちゃんと見て、売主に伝えておきましょう。

これはきしのが購入前の物件見学に最低限の行っていることです。

もちろん、これは自分なりの基準なので、これから不動産を購入される人はぜひ参考にしてみてください。

今日も最後まで最後までお付き合いありがとうございました。

良い物件を買うためにはどうすれば良い？

良い不動産を購入するために大事なことがなんでしょうか？

それは知識でも、頭の良さでもありません。
業者からよい物件を紹介され、購入するためには、「誠実」であることが大事だと思っています。

「誠実」という言葉は非常に抽象的ですが、分かりやすくすると以下の４つだと思っています。

①早く判断・連絡・回答する

②（必要以上に）重箱の隅をつつくようなことはしない

③自分の情報開示を積極的に行う

④営業マンはパートナーである

①早く判断・連絡・回答する

物件が紹介されて、なかなか購入に踏み切れず、業者を待たせる人がいます。

不動産は高額な買い物なので、判断できないのは分かりますが、のらりくらりと判断を保留するのは最も嫌がられることです。

営業マンは慈善事業をしているわけではありません。スーパーとかであれば陳列棚を眺めて買わないのもいいかもしれませんが、不動産の場合は営業マンがお客様のために下準備や色々動いています。なので、買う気がない場合はただただ無駄な時間を浪費させてしまうのです。時間泥棒は止めましょう。

そもそも、良い物件は市場に出てから数日程度で買い手が見つかるので、ちんたらしてたら物件は買えませんが。

だとしたら、どのようにしたら早く判断できるのでしょうか？

シンプルなのは沢山経験することですが、最初の１戸目ではそもそも経験がないからどうしようもないですよね。

早く判断するためには、【目的】と【基準】をはっきりさせておく必要があります。

【目的】とは、なぜ不動産を購入するのかということです。今より少しゆとりのある生活を送るため？経済的な自由を得るため？当然、それは個人によって異なりますので、今一度自問自答して見てはどうでしょうか？

目的がはっきり定まっていればおのずと意思は強固になりますよ。

【基準】とは、数多ある不動産を選別するために必要な物差しです。

営業マンはお客さんの要望に基づいて物件を紹介してくれますが、基準が無い、もしくは、曖昧な基準だと沢山の物件を紹介されてしまいます。

不動産も人間と同じで、同じものは一つとしてありません。その中から「これだ！」というものを選び出すのは至難の業です。

したがって、購入する基準をはっきりさせ、業者に伝えておくことで自分にマッチした不動産が紹介されるようになりますし、判断しやすくなります。
とはいえ、基準を作ろうにもどのように基準の作り方が分からない方も多いはず。

その場合は、不動産経営（投資）に関する本を読んだり、著名大家の基準を参考にしたりして基準を作ってみてください（きしのの基準はまたブログで紹介します。）。

また、不動産業者から様々な質問や提出書類などを求められることがあるかと思いますが、できるだけ早く回答しましょう。繰り返しになりますが、営業マンも限られた時間のなかで対応しています。なので、きしのもどんなに忙しくても遅くてもその日中に貰った質問にはその日中に回答するようにしています。

②重箱の隅をつつくようなことはしない

これは本とかよんで、少し知識がある人と判断力がない人に多いです。

資格や不動産投資に関する知識を有しているからといって業者にあれやこれやと質問攻めにし、論破して鼻高々になっている人がいます。たまにいる論破することが目的になっちゃっている人です。

確かに基本的なことは営業マンとして知っておく必要がありますし、われわれも確認しなければいけないことはちゃんと聞かなきゃいけません。でも、あまりにも細かいこと・ほぼ関係ないことを聞いたり、質問攻めにしたりしてなかなか購入判断してくれないと、面倒くさい客認定されて敬遠されてしまいますよ。
先ほども書きましたが、営業マンの時間も有限なので、質問する際は論点を絞って聞くようにしましょう。

③情報開示は積極的に行う

業者・営業マンには積極的に年収・住所等の情報開示を行いましょう。
お客さんの中には、押売りを警戒したり、見ず知らず業者を疑ったりして、業者に対して、情報開示しない人がいます。

そのような人に対して、業者の営業マンが最適な提案が出来るでしょうか？

営業マンは個人の属性に合った不動産を紹介したいと思っています。年収や自己資産の状況も教えてくれない人で実際は５０００万の物件しか買えない人に、２億の物件を案内してしまうといった的外れな提案が行われてしまいます。こうなるとお互いにとって時間の無駄です。誰も幸せになりません。

営業マンの時間も（私たちの時間も）限られていますので、業者から渡されるアンケートにはちゃんと記入しましょう。
ちなみにきしのの場合は、アンケートに回答するときに自分の購入基準も合わせて伝えています。

④営業マンはパートナーである

営業マンに限らず店員に横柄な態度をとるお客さんがいます。これは非常に残念なことです。

営業マンも同じ人間です。横柄な態度をとるような人に良い物件を紹介したいと思うでしょうか。

良い不動産を購入するためには営業マンを味方につけ、様々な情報を収集してもらったり、売主との間で価格交渉をしてもらったりしてもらう必要があります。営業マンと優良な関係が築けていれば、営業マンから率先して情報を持ってきてくれるようになりますし、時には購入しない方が良いと言ったアドバイスを頂けることもあります。

なので、営業マンとは仲間だと思って丁寧に接しましょう。

不動産は大きな買い物です。経験が無い分、当然不安になります。
だからこそ、「なぜ不動産を購入するのか」という動機を自問自答してはっきりさせるとともに、不動産に関する知識を学んでおきましょう。

最後まで読んで頂きありがとうございました。

リベンジとなるアパート購入（通算４件目）

ついに２０１９年の夏に不良債権（船橋市のアパート）を処理できました。

でも、所有物件は１棟だけとなり、このままだと個人事業主の要件から外れてしまいます。なので、売却後すぐに１棟の追加取得に向け物件を探し始めました。

痛い目にあったのにすぐ買うのかと思うかもしれませんが、失敗した原因は、「返済比率」だということが明らかだったので、その点に気を付けて買えばいいのです。

物件収集は、懇意にしていた業者と新たな業者との接点を持つべく、楽待・健美家等の収益不動産を取扱うサイトより行いました。

その中で最も反応が良かったネット経由で知り合った新たな業者（今後はＢ社と言いたいと思います。）から、物件を紹介されました。

 エリアは横浜市・川崎市を中心に探しました。

そりゃあ、人口の多い東京２３区の物件を購入したいですが地価も高く、利回りもその分低くなってしまい、十分な収益を稼ぐことができません。なので、その次に人気のエリアであるこのエリアで探したのです。

１件目はネットで見つけた横浜市の東急沿線のアパートで９％の利回りを超える物件でした。

もし買えたらかなりのキャッシュフローが確保できる物件でしたが、容積率オーバーの物件で融資をしてくれる銀行も少なく、ある程度の自己資金が必要となるので、泣く泣く諦めることにしました。

そもそも、２０１８年のかぼちゃの馬車事件以降、物件価格が下がってきたとはいえ、首都圏の近郊で利回りが９％を超える物件がネットで残っていたのはそれなりに訳がある物件でした。

それから、２週間後、同じく横浜市で東海道線沿線の物件を紹介されました。購入基準と個人情報をあらかじめＢ社に伝えていたので、紹介される物件は概ね希望通りの物件でした。

Ｂ社には、「土日で物件を見たうえで購入判断します！」と伝え、紹介された物件についていつも通り調査・収益分析を行いました。

①物件の下見

紹介された週末に現地を見に行きました。
見に行く際には、駅からの距離、最寄駅の様子、周辺の物件の状況・街の不動産屋で土地価格等の確認をしています。

②物件価格の妥当性

取引価格が不当に高くないかを調べるために、楽待・健美家、国土交通省：不動産取引価格情報検索で、同じ路線・似たような築年数・間取り・数年以内に取引された物件を確認しました。

また、取引価格でただ見ても良くわからないので、「物件価格÷坪」で単価を出して比較しやすくします。
ちなみに今回は１棟なので、土地と建物に分けて妥当性を計算しています。
「土地」は国税庁より対象用地の正面の路線価を調べます。路線価に土地の面積（平米）で掛けたものが土地の価格です。ただ、この価格で取引されることはほとんどありません。市況・場所にもよって異なりますが、この時期の首都圏ならこの金額の１．５倍～２倍であれば妥当な気がします。

「建物」は、ここで算出した価格を物件価格から引くことで建物価格がでるので、この価格を延床で割れば建物の坪単価がでます。感覚ですが、新築・築浅の木造なら６０万以下なら許容範囲だと思っています。

③賃料の妥当性

Ｂ社からもらったレントロール（部屋毎の賃料一覧）が妥当かを、SUUMO、ホームズで、同じ路線・同じような距離・似たような築年数・間取りで賃料を確認しました。
当然バラつきはありますが、ここのエリアでは５万円前後が相場みたいなので、対象物件の賃料は問題なさそうです。業者の中には、空室の想定賃料を吊り上げ見かけの利回りを引き上げる業者もいるので要注意です。

④物件の収支計算

収支計算は、収入は「③賃料の妥当性」で調べた賃料とし、支出は固定資産税を賃料の一か月分、管理費・修繕費を満室賃料の１０％にするなど固めに算出しました。

結果、年間１００万以上の手残りが確保できそうなことから投資を決断しました。

また、銀行の融資の条件が良かったことも購入に踏み切った理由の一つです。

１棟目のローンの返済が進んでいたので、銀行から共同担保として提供することができればフルローンでの融資が可能だとの提案を受けました。

その分借入額が増えますが、それでもローンの返済比率も５０％と容認できる水準になりそうだったので、今後の事業拡大を考え、少しでも持ち出しを減らしたかったきしのは共同担保を差し出して購入することにしました。

また、細かい話ですが、団信には高度障害になったら残債が無くなりますが、金利を少し上乗せして三大疾病になったら残債が無くなる特約を付けました。

物件を見る際に大事にしているポイントはまた紹介します。

２０１９年１２月２５日に銀行の支店で売買が行われ、無事成立しました。なんとか年内に追い込むことができました。

船橋市のアパートの反省を生かしたこともあり、購入から１年近く経っておりますが空室も滞納もなく、安定したキャッシュを生み出す優良物件になっています。

購入した物件（通算４棟目）

• 価　格：６０００万円（２０１９年当時）
• 立　地：神奈川県横浜市
• 構　造：木造
• 築　年：６年（２０１９年当時）
• 利回り：８．１８%（業者提案時）　※現在８．２％
• 融資条件：金利２．４%、期間３５年

毎月大赤字のアパート売却と大反省。。。

１棟目の横浜市のアパートが絶好調で、アパート経営を甘く見たきしのは、翌年に２棟目となるアパートを船橋市に買いました。

property.hatenablog.jp

 

 

が、このアパートは購入から４年後の２０１９年に船橋市の物件を売ることになりました。。。
理由は「あまりにも採算が悪いから。」ということで見切りをつけ売却しました。
損失額は売却時に生じた譲渡所得の税金も含め、一千万近い損失を出したと思います。

（譲渡所得が生じていますが、これも会計上の利益のため、キャッシュはマイナスです。）

 

今回は、損失を出した理由と、学んだことを書きたいと思います。

 

 

そこまで大きな損失を出した主な理由は大きく３点あります。

１．返済比率が高かった。。。

物件家賃収入に占めるローンの返済比率割合が高く、満室の賃料収入の８割超を占めていました。それに管理費・清掃費・修繕費が加わると完全に数万から数十万の赤字でした。

購入のときにちょっと考えればわかるでしょ？と思うでしょうが、１棟目で気を良くしていたので「２棟目もできる！」と完全に勇み足でした。

これが失敗した理由の大部分を占めていたと言っても過言ではありませんし、もし、返済比率が５割程度でしたら現在も保有していたと思います。

 

 ２．建物の設備が古く、修繕費の出費・頻度も高かった

また、賃料が３万円弱と安く物件も築３０年と古いため、リフォームや修繕費に多額のお金を要しました。

リフォームも退去するごとに水回りの修繕・クロスの張替え等で２０万～５０万掛かるので、２年程度で退去されるとリフォーム代すら回収できません。

また、貸室以外の共有部も劣化していたため、毎年のように外壁・階段の補修で数十万程度飛んでいきました。

 

さらにワンルームの仕様がバブル期に流行った三点ユニット（トイレ・洗面・バスがセット）だったので、トイレ・バス別（あわよくば洗面も別）を好む最近の流れから、年度末年始の繁忙期を外すと内覧者は激減するので、半年以上も空室になることもありました。

なので、入居付けするために仲介業者には広告料２～３ヵ月、フリーレント１ヵ月、入居時の初期費用無料等の施策をいろいろやりました。
さらに管理会社の管理もいまいちだったことも収支の悪化に拍車を掛けました。滞納者の放置、船橋市が管理会社の得意エリアではなく、入居付ができなかったことで空室率が５０％になったこともあります。

ちなみに現在保有している横浜のアパートは、新築ということもあり、リフォーム代や物件の修繕費はほとんど掛かっていません。

 

３．賃料が安いと滞納者が増える

家賃に負担力に応じた属性の方が入居するため、賃料が安いと年収が低い方が入居されるので滞納が多くなります。必ずと言っていい程、毎月のようにどこかしら１室が滞納していました。
中には社会的常識の範囲を超えた利用方法で部屋を使用し、その原状回復費用について承諾したにも関わらず、支払わず連絡が取れなくなった入居者もいました。ちなみにこの方には家賃保証会社を利用し、請求・回収しました。

これらの対策として、いまいちな管理会社を別の管理会社に切り替えたところ、入居率の向上、滞納者が減少し、若干ですが収支は改善しました。

が、赤字であることには変わりがありませんでした。

とにかく精神衛生が悪く、一時は不動産経営を辞めようと思ったこともありました。

 

２０１９年に売却に踏み切った理由は、「これから景気が後退しそうだということ。」「保有から４年が経過し、減価償却の効果がなくなるということ」の２つです。

 

まず、景気の先行きが怪しいということですが、不動産価格・株などは、世界の中央銀行が行うお金のバラマキ政策によって上昇続けており、実感はないですがなんとなく景気が良い気がしました（めっちゃ端折って書いてます）。ただ、米中の貿易摩擦とかで先行きに陰りが見えているような気がしました。

完全に後退しては投資家の購入意欲、銀行の融資姿勢も硬化したらなかなか売れません。

幸いかぼちゃの馬車を始めとした投資用不動産への不正融資から少し時間が経ち、銀行の融資が再開しているこのタイミングなら売れるということで、売ってしまおうと思いました。

次は船橋のアパートが購入から４年が経過し、２０２０年から減価償却の効果がなくなるということです。
船橋のアパートは木造の築３０年超でしたので、減価償却期間は４年でした。２０１９年はちょうど最終年で、翌年以降は減価償却効果がなくなり、所得税の還付などが受けられなくなります。一方で、キャッシュフローはマイナスなのに、会計上は利益なので余計に税金を支払うデッドクロスが目の前に来ていました。
あと、１年保有していれば長期譲渡課税となり、税率が半額となるので保有しても良かったのですが、景気の先行きをかなり怪しいと思っていたので、売却を決断しました。
（現在、この記事を書いているときはコロナ禍の真っただ中なので、売却の判断は間違ってなかったと思っています。）

 

売却は、購入当社の管理会社にお願いしていましたが、半年経つもなかなか決まらなかったことから、管理会社切り替えと共に新たな管理会社と一般媒介契約を締結し、売却をお願いしました。
残債と諸経費、税金等を考慮し、２８００万で売却を開始しました。

不動産は出した値段で売れることはないため、ここでも業者に「１５０万程度なら減額しても問題ないですよ。」と裁量を持たせました。
買主が見つかるまでの間、物件の見栄えをよくするために、立木・雑草の除去、塗装が剥がれへの再塗装などを行いました。人もそうですが、不動産も第一印象が大事です。選んでもらうためにはお化粧も必要なのです。
そして、売買をお願いしてから２か月後の２０１９年夏頃に買主が見つかりました。買主の物件価額の１００万程度の減額に応じ、９月末に売却することができました。
売却まで行ったことは、売買契約の締結、日本政策金融公庫への売却通知（売却日の1ヵ月前に連絡し、所定の書類を記入・返送などなど普通の銀行と比べて独特な手続きが多い印象でした。）、住民票・印鑑証明書等の必要書類の取り寄せです。

 

不幸中の幸いとしては物件価格が３０００万と比較的低額で木造だったということです。
これが１億円の物件で、鉄筋コンクリート（ＲＣ造）だったら、赤字額はこの何倍、何十倍になったでしょう。もしかしたら、自己破産していたかもしれません。

 

完全に勉強不足のせいで、高い授業料を払いましたが、大変勉強になったアパートでした。。。

 

このアパートの売却後、３ヵ月に懲りずに１棟アパートを購入していますが、また別の記事で書きたいと思います。

新築ワンルームマンションは買っちゃったダメ！絶対っ！！

世の中には色んな投資先がありますが、資産運用を目的として、あるいは節税対策として、新築ワンルームマンション（新築区分所有物件）を買うことはおススメしません。

というか絶対ダメです！！！！

 

一言でいうと、業者がいうほど利益を得られないし、節税効果もそんなに期待できないからです。

 

ちなみにここでいう新築ワンルームマンション投資は、会社の電話を取ったら突然勧誘されたり、人によっては歩いていたらこれも突然名刺交換させてくださいといって、交換したら後日勧誘されたりするやつです。笑

 

きしのも、もともとやってたよね！と言われればそうですが、始めたのは中古のワンルームですし、その時に師となる人がいれば間違いなくアパートから始めてました。
でも、始めたのが新築区分所有じゃなくて、中古区分所有だったのが幸いだったのかもしれません。

 

 

ダメな理由は５つあります。

1. 新築ワンルームマンションは市場相場よりも高い。
   
2. 提案時の利益（負担）は年が経つに連れて拡大する。
   
3. 節税効果は直ぐになくなる。
   
4. サブリースで利ザヤを抜かれている。
   
5. ローン返済後の物件は。。。
   

詳しい理由を一つ一つ書いていきます。

 

１．新築ワンルームマンションは市場相場よりも高い。

新築ワンルームマンションの物件価格には多くの場合、販売価格に要した人件費・販促費等を回収するために割高に設定されています。

物件にもよりますが、数百万程度は業者の儲けになります。ここが業者が最も儲かるところです。

不動産業者は中古不動産を仲介した時に売主買主から貰える仲介手数料で儲けますが、その手数料よりも自社開発した不動産の方が儲かるのです。

もちろんこのことを業者に言っても否定されるだけですが、簡単にわかる方法があります。

業者から紹介された物件の似たようなエリア・間取りで築浅の物件を投資用不動産が掲載されているHP（楽待・健美家等）で調べると大抵数百万（場合によっても千万もの差が！）の差があります。

当然、新築のワンルームマンションよりも築浅の物件の方が古いため安くはなりますが、それだけでは説明できないくらいの価格差です。

 

２．提案時の利益（負担）はどんどん重くなる。

営業マンは、「月々数千円くらいの負担で不動産のオーナーになれます。税金の還付があるから回収できます。」というセールストークを必ず言います。

でも、それって購入時点の話なんですよね。。。

新築時点では賃料も高く、修繕積立金も安いんですが、年が経つと、賃料は下がり、修繕積立金も多くなります。特に新築の場合の家賃の下落は酷いです。新築物件に割高でも入居したい人が一定数いますので、高い賃料が取れますが、その入居者が退去すると数千から数万円下がることがあります。

さらにエレベーターや設備の更新等で多額な費用が掛かった場合で、修繕負担金で賄いきれなかった場合の費用はオーナーに請求されます。

つまり、賃料は下落し、修繕費用等は増加するので、オーナーの負担はどんどん重くなりますよ。。。

 

３．節税効果は直ぐになくなる。

セールストークで「所得税が還付（住民税は減額）されます。還付された税金で旅行とか行けちゃいます！」ということを言ってきます。

確かにそうなんですが、さっきの内容とかぶりますが、この効果は数年で無くなります。

業者はシュミレーションの見栄えをよくするために、減価償却の対象となる物件価格のうち、「建物」の割合を大きくします。さらに建物は「躯体」と「設備」に分けれますが、償却期間が短い「設備」を大きくします。そうすることで、給与所得と相殺できるので税金の還付が多くなります。そして、設備部分の償却期間が終わると、税金の還付がガクッと少なくなるのです（あっさり説明していますが、詳しく話と簿記の話になるのでここでは説明を割愛します。）。

そうなると、「２」で話した賃料下落と修繕積立金増加も加わり、オーナーの負担がますます重くなります。

 

４．サブリース契約で利ザヤを抜かれている。

サブリース契約とは、退去しても一定の賃料を保証してくれる仕組みです。

これは投資用不動産を始めて購入する人には極めて安心な仕組みです。業者によってまちまちですが、一般的な管理費が賃料の３～５％とした場合、サブリース契約の手数料は、賃料の８～１０％程度です。

ここでも営業マンは「退去しても入居対応も業者で行います。」と言ってくれます。

でも、よく考えてください業者が進んでリスクを背負うということは、入居対応な容易なエリアだからです。賃貸ニーズが全くないエリアでは絶対にサブリース契約を引き受けてくれません。

素人に対して、全てやりますといって高い手数料を貰って儲けているのです。ちなみにここが業者の第２の儲けになるところです。第１の儲けは先ほど書いた通り、物件売却した時です。

つまり、このような物件の場合、サブリース契約を解除して、オーナー自らが管理しても問題なく運営できます。

現にきしのが保有している２棟のアパート（このような物件よりも立地が悪い）は、自分で管理会社と契約して入居・修繕対応を行っておりますが、ほぼ満室稼働となっています。

また、市場の相場を見ながら家賃や広告料を設定することは、その時その時の市況を知ることが出来て勉強にもなります。

 

５．ローン返済後の物件は。。。

これまた業者からのセールストークですが、「ローン完済後は、賃料がまるまる手元に残りますよ。」と言われます。

でも、今ある昭和に建てられた物件を見てどう思いますか。綺麗に管理されている物件もありますが、大概の物件は相応の古さになっていると思います。特に昭和後期の物件はトイレ風呂が同じで、現在では競争力が低く、なかなか入居者を決めづらくなっています。これを社会的劣化といいます。

これから購入する新築ワンルームマンションも３５年経てば、それなりに社会的劣化します。35年後の物件は、賃料はかなり下落し、修繕積立金も大幅に増え、オーナー実入りもかなり少なくなっているでしょう。

もしかしたら、「３」でも書いたように突発的な工事があり、実入り増やすどころか負担を増やしているだけなのかもしれません。。。

 

 

だらだら書きましたが、纏めると本当に利益が出るものであればしつこく電話はしません。実際に、アパートをメインで取り扱う不動産業者ではメールが不定期に送られてくるだけです。
それも、同じ物件が売れずに連続で来ることはほとんどありません。メールのみで買主が見つかるので、電話をする必要がないからです。

今書いてきたことは、不動産で経済的に自立する場合の話です。
新築区分所有の取得の目的が、「生命保険の代わり」、「当面の節税」と割り切って購入しているのであれば、問題ないと思います。
また、新築ワンルームマンションを販売している会社でも健全な販売を行っている業者もいます。

この記事がこれから始める方、既に始めている方で今後の方向を考えている方は、この記事で指摘した点を踏まえた上で購入判断してください。

 

きしのがワンルームマンションを購入・売却したときの記事はこちらからご覧ください。

 

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宅地建物取引士に合格に必要な参考書・勉強方法・勉強時間とは？！

宅建士はその年の合格ラインぎりぎり３３点で合格しました。

その時の勉強方法・使用した参考書などを紹介したいと思います。

そもそも「宅建士ってどんな試験なの？」って方は前回の記事をご覧ください。

取得した動機は、リーマンショック直後に就職活動を始めたので、就職活動で有利になるかもしれない資格だというということと、万が一就職ができなくても、宅建士があればどこかしらの不動産仲介業者で働けるだろうと思ったからです。

宅建士を勉強するに当たり、当時は学生で時間は多く取れるので「独学」にしました。

 

 

１．テキスト選び

まず、テキスト選びですがこれはなかなか大事です。テキストによって勉強時間が倍以上になることもあります。特に宅建士のテキストは非常に多くあり、ある程度の本屋であれば宅建士専用のコーナーが設けられています。その中から自分に最も合うテキストを選ぶことは難しいと思いますし、実際にかなり迷いました。
ある程度法律に心得がある方は、専門的な内容のテキストで問題ありませんが、きしのは経営系の学部では法律に関する知識はさっぱりでしたので、なるべく噛み砕いて説明しているテキストを選びました。

 

 

【使用した参考書】

リンク

この参考書もそうですが、「らくらく宅建塾シリーズ」に共通して良いところは、素人でも分かるように簡単な言葉を使ってくれていることや、分かりやすい例えで説明してくれるので非常に頭に入りやすいです。

複雑な民法の権利関係を図にしていることや、覚えることが多い「宅建業法」・「法令上の制限」・「その他の分野」も覚えやすいように表や語呂合わせしているため、非常に勉強しやすかったです。

今も宅建士のテキストの人気ランキングでも上位に出てきますので、多くの人に支持されているようです。

 

【使用した過去問】

リンク

テキストと過去問はなるべく同じ出版社がいいと思います。

問題を解いていると知識のあやふやなところが出てきて、参考書に戻ることが多々あります。同じ出版社であれば、過去問の説明に参考書への参照ページか書いてあったり、説明が同じで頭に入りやすかったりと効率よく勉強できるからです。

また、過去問と問題集のどちらがいいのか？ということも聞かれますが、個人的には過去問の方がいいと思います。過去問はその名の通り、過去の宅建士試験のまとめですので、たくさん解くことで本番の試験になれることができます。

 

２．勉強方法

冒頭でも書いた通り、きしのは独学で勉強しました。

簡単に書いてくれているらくらく宅建塾で勉強を開始したのですが、最初は日本語で書いているのになかなか理解できませんでしたが、参考書は１回読んだらすぐに過去問を解き始めました。

これはきしのの勉強方法に共通しますが、参考書からのインプットに時間を掛けた場合、あまり試験にでないところにも時間を掛けてしまいますし、インプットが出来てたところで、そこから引き出すアウトプットは訓練しておかないと問題が解けないからです。
当然、過去問は「×」だらけでしたが、徹底して繰り返して解きました。

過去問の解説で理解できないところは、テキストを見て確認し、それでも覚えられない部分は、少なくとも全ての問題は３回解き、迷う問題や苦手な問題は５～７回は解いたと思います。

その後、予想問題集と苦手な民法は民法に特化した問題集を解いて穴を潰していきました。

問題を解くに当たって大事にしていたのは、宅建は四択が中心ですが、単純に四択の問題を解かないようにしました。繰り返せば、繰り返すほど問題を覚えてしまい、一瞬で正解が分かってしまうからです。

具体的にいうと、四択を○×問題が４つ集まったものなので、正解を一つ選べという問題であれば、正解を１つ選び、間違っている３つについて、それぞれどこが間違っているのかを完全に分かるようにします。完全に理解し、迷わないようにならない限りその問題をできたこととしませんでした。

これはかなり厳しいやり方ですが、確実に力がつきます。

 

仕上げとして、自分の到達レベルを確認すべく、９月中旬にＴＡＣの模擬模試を受けました。

模試試験の結果は３６点で、合格ラインとのフィードバックを貰いました。ただ、宅建士は上位１５％～１７％が合格なので、模試の自分の位置は上位３０%ということで危機感を覚え、ラスト２週間は一日の勉強時間を３時間に増やし、苦手な分野と暗記する部分を中心にかなり追い込みました。

ほとんどの大手資格予備校で宅建の模擬試験をやっているので、試験場所・タイミングなどみなさんの都合の良い模擬試験を受けてみましょう！！ 

３．勉強時間

８月から勉強を始めました。
学生だったということもあり、毎日１～３時間勉強したと思います。
トータルでは２５０時間程度でした。法学部の方やビジネス実務法務検定を受験している方は２００時間以下でも合格できると思います。
結果が合格ラインぎりぎりだったことを考えるともう少し前から始めても良かったのかもしれません。

 

【雑記】独学かスクールか

宅建士はある程度の難易度の資格だと思っています。

でも、素人が独学で勉強しても十分に時間が確保できれば問題なく合格できると思います。
周りでも独学で５年も受験し続けて不合格なり、結果諦めた人もいました。
時間を取れない社会人は、お金で時間を買うということで、資格予備校の通学・通信講座を利用して効率よく勉強するのもありだと思っています。

 

12000万円アパート購入未遂事件！

これは２０１５年に勢い余って船橋のアパートをフルローンで購入したものの、思ったような収益がでず、血迷って１．２億円の物件を購入しかけた話です。

 

船橋市のアパートを購入して、一年近く経過し、なんとなくこの物件がいまいちだということが分かってきました。

このときは横浜市と船橋市にアパートを１棟ずつ持っていましたが、横浜市のアパートが毎月５～１０万の利益を上げていましたが、船橋市のアパートは滞納や修繕で毎月１０万以上の赤字を垂れ流していました。。。

このときの保有物件のトータルの収支はマイナスになっていました！

これではなんのためにやっているのか分かりません。。。

（船橋市のアパートが悪いのではなくて、船橋市のアパートを購入した時の返済比率が問題でした。このことはまたブログで書きます。）

 

 

そして、この損失を埋めようと打った手は、もう１棟アパートを購入しようと思い立ったのです！
もう完全にギャンブラーの発想でした。

 

ちょうどそのころ、昔からお付き合いしていた企画型アパート販売で有名な業者（今もよくＣＭをしている会社です。）から連絡があり、東京都東部の物件を紹介されました。

 

寅さんで有名な柴又もすぐそこにあるエリアです。

新築で最寄駅から徒歩５分且つ平坦な道のりで、価格（利回り）を除けば、自分の基準を満たしており、とても魅力的な物件でした。

時期は、サラリーマンによる不動産投資が活況していた２０１６年ということもあり、業者経由で２行ほど当たってもらいましたが、いずれもフルローンも可能とのことでした。

とはいえ諸経費だけで１０００万は用意しないといけませんが。。。

 

冷静に考えれば、自分の基準の利回り８％程度を大幅に下回る６％弱の物件を購入することはありえないのですが、フルローンが可能だということ、売主が紹介頂いた業者だっだので仲介手数料が不要（約４００万）となったこと、キャッシュフローも年１５０万以上確保でき、船橋市のアパートの損失も完全にカバーできるということが購入に舵を切らせました。

 

少し脱線しますが、企画型のアパートも巷の街の工務店が建てた新築不動産よりも割高なことが多いです。

カラクリは新築区分所有物件と同じだと思います。

 

２０１６年末に銀行への融資申込・売買契約・手付金を振り込んでしまいました。。。
あとは、銀行の融資審査を経て、建物の引き受けるだけ。
順調にいけば２０１７年の春ごろには満室のアパートが引き渡される予定でした。

 

首を長くして来る日も来る日も待っていましたが、不動産業者からたまに来る電話では、「融資の審査に時間が掛かっている。少し待って欲しい。」とのこと。

しまいにはこちらから進捗を電話確認するようになりました。

 

結論としてこの物件は買えませんでした。。。

 

理由は２０１６年末頃から徐々に問題となっていたスマートデイズによる「かぼちゃの馬車事件」により、銀行の不動産に対する融資が急激に引き締められたのです。
当然、売買契約は白紙となり、手付金も返金されてしまいました。

 

でも、今振り返ると、この物件は購入しなくて良かったです。
もし購入していたら、借入は２億近くになり、個人としての借入は限界に達し、不動産事業の拡大の野望は完全に止まっていたでしょう。
そして、年間のキャッシュフローもわずか３００万弱しか確保できず、「不動産王になる」という夢も絶たれていたことでしょう。笑

 

落ち着いて取り組まねばと反省した出来事でした。

このアパートの購入に失敗して、頭を冷やし、問題児の船橋市のアパートの売却に本格的に取り組むようになるのです。

２棟目のアパート購入（通算３件目）

２棟目のアパートを購入しようとしたら、お気に入りの銀座アドレスの保有物件が銀行的に評価が低いことから、しかたなく売ることに。

それも、すぐ売れるだろうと思ったけど、半年も掛かってしまいました。。。

 

前回の振り返りはこちらから

property.hatenablog.jp

 

 

とまあ、そんなこんなで３件目の購入に向け本格的に動き出しました。
ただ、はっきり言ってこの物件の取得は大失敗でした。一度も黒字になることがなく、出費だけ垂れ流し続けました。
あまりにも採算が合わないので、このアパートは２０１９年の夏に売却しています。
このことは後日、詳しく書こうと思います。

 

 

今回の購入の目的は、キャッシュの拡大はもちろん、個人事業主の目安である事業規模１０室以上となり、税制上のメリットを得るためです。
物件収集は相変わらず、投資用不動産専門を取り扱っている楽待・健美家等で行い、そこで知り合った業者から船橋市の利回り１０％の物件を紹介してもらいました。

 

物件の価格は３０００万弱と安いにもかかわらず、複数路線利用可能な駅から徒歩６分という好立地です。その最寄駅からは東京駅まで３０分ちょっとで行くことができます！

築３０年、トイレ・洗面・風呂が一緒の三点ユニットの洗濯機置き場なしということを考慮しても、「これはいける！」と思いました。　※写真はイメージです。

また、木造の耐用年数２２年を超えているので、建物簿価を４年で償却できるのもかなり魅力的でした。

 

その後、この物件を取り扱う不動産業者から、今回融資予定の日本政策金融公庫に小当たりしてもらい、物件価格全額の融資が可能であるとの連絡を受けました。

 

ただ、２点の壁が立ちはだかりました。
１つ目は、既に買付申込が入っており、売主の承諾待ちということ。
２つ目は、日本政策金融公庫の融資が特殊であるということ。

 

それぞれについて、もうすこし詳しく書くと、

 

１つ目の既に買付申込書が入っているのに売主が承諾を渋っていることについて、理由を業者から聞くと、１番手の買付申込を入れた方の指値が売主の想定よりもかなり下回っていたためでした。売主の希望価格（３０００万弱）であれば買える可能性が高いと判断し、その価格で買付申込書を出しました。
買付申込書を出すに当たり、既に購入していた区分所有物件・横浜市のアパートの物件取得で行った「物件の下見」・「物件価格の妥当性」・「賃料の妥当性」・「物件の収支計算」を行っています。

ただ、後で書きますが、ここには落とし穴があり、これが今後４年を苦しめます。

 

２つ名の日本政策金融公庫の融資ですが、普通の銀行と比べかなり特殊です。

特殊な点として、取引時点で融資されるのは２０００万までで、それを上回る額は自ら用意する必要があるということ。この物件の場合、１０００万のお金と、諸経費２００万（だいたい物件価格の７％が諸経費です。）の合計１２００万を用意しなければなりません。
１年前にアパートを買ったばかりでそんなお金はありませんでした。なので、不動産の売買契約に向けた準備をしながら、不足分は親・知り合いから必死でかき集める必要があります。

また、休みが取りづらい会社の場合、日本政策金融行は普通の銀行の営業時間に２～３回行かなければいけないのもなかなかしんどかったです。

普通の銀行であれば遅い時間でも打ち合わせできたりするので結構助かってました。

 

買付申込書を２番手で出しましたが、売主は価格が高い私の方を選んでくれました。 

 

一方で日本政策金融公庫への融資も同時並行に進めてきましが、審査を行う中で、金利は下げるので、融資期間を２０年から１５年に変更させて欲しいとの申出でした。

理由は、日本政策金融公庫では起業から３年以内の人には融資期間を延ばして融資するが、私の場合は区分所有の購入したときが起業と見做されるので既に４年経っているということでした。本音は分かりませんが、融資期間は短くなりました。
融資期間が変更になることで、月々返済額は５万円ほど上昇し、賃料に占める返済比率は８割を超えました。

今振り返っても、この時勇気をだして断るべきでした。

 

ただ、この時は早く事業規模になりたいということや、休みを取りにくい職場環境であったこと、１棟目のアパートがほぼ満室で絶好調だったことで、利益は薄くなるけど、満室にすれば問題ないと思って推し進めてしまいました。。。

 

上記もろもろの作業を行いつつ、２０１５年冬に売買が完了、２棟目のアパート購入（通算３件目の購入）となりました！！

 

 

【購入した物件】

• 価　　格：３０００万円弱（２０１５年当時）
  
• 立　　地：千葉県県船橋市
  
• 構　　造：木造
  
• 築　　年：３０年（２０１５年当時）
  
• 利回り　：１０．７%（業者提案）
  
• 融資条件：金利２．０%、期間１５年
• その他　：３点ユニット、洗濯機設置不可。

 

冒頭でも書きましたがこの物件のせいで、購入後数年間事業拡大できなくなってしまいす。。。

 

※日本政策金融の記載内容は２０１５年当時の内容です。現在は取り扱いが異なる可能性があります。