購入する不動産の下見で何を見たらいいのか。

不動産を購入するに当たり、本を読んでも、色んなサイトを見ても、大概の不動産業者も、事前に物件を見た方が良いと言われています。

物件を見に行った方がいいということはなんとなく分かると思いますが、「実際に何を見ていいのか分からない！」という人は多いと思います。

今日は物件の下見に当たり大事だと思っていることを紹介したいと思います。

 投資用不動産の場合、中には物件を見ずに購入する人もいます。

実際に物件を見ずに買うことができますし、見ても物件の躯体・基礎の内部の劣化状況は分からないから見ないという人もいます。

それもそれで間違いではありませんが、きしのは業者に不動産を紹介されたら１週間以内に必ず見に行きます。

下見で確認する主なポイントは、①駅からの距離、②最寄駅の様子、③周辺の物件の状況、④街の不動産屋で土地価格、⑤購入対象物件です。

 ①駅からの距離

最寄駅に着いたら、駅の出口（複数ある場合は物件に近い方の出口）からスマホのタイマーで物件までの時間を計ります。途中、信号・踏切とかで足止めをされた場合は、タイマーを止めます。計る理由としては、一般的に不動産の物件案内に記載されている時間は１分８０ｍで計算されています。これはそれなりの早歩きなので、表示されている時間では着かないことが多いです。

そして、距離が遠くなれば遠くなる程、道に起伏がある程、物件案内に記載された時間と、実際の歩いた時間の誤差は大きくなります（通常は実際に歩いた時間の方が長くなる。）。

首都圏の物件では実際に最寄駅から歩いて案内されることが多いので、そのとき時間が極端にずれていたら購入を見送る理由の一つとなります。

実際に入居者も同じ道を歩くのですから、その時になんとなく遠いなと感じて入居してくれないからです。

これは珍しいことですが、業者の物件案内の表示が実際に歩いた時間よりも５分も以上も多く記載されていたこともありました。この物件は利回りがそこそこあったのに買い手が付かなかったのは、これが理由だと確信し、安心して購入しました。ちなみにこれ実際に購入した４件目の横浜市南部の物件であったことです。

property.hatenablog.jp

②最寄駅の様子

最寄駅の周辺に、飲食店・スーパー・コンビニ・銀行等の生活に必要な施設がどれだけ充実しているかを見ます。当然あればあるほどいいです。

ワンルームの場合、仕事が終わって最寄駅から家に帰る時に、これらの施設で必要なものを買って帰るでしょう（ファミリータイプの場合は、駅から少し離れた閑静な場所を選ぶ傾向があります。）。

なので、最寄駅周辺にコンビニすらない駅の場合、生活がしにくいので入居者が物件の内見した時点で選択から弾かれてしまいます。

③周辺の物件の状況

最寄駅から物件まで歩いている間に空地や駐車場、アパートの入居状況を見ます。

空地・駐車場や農地が多ければ、将来アパートが出来る可能性があります。そうなった場合、将来の入居率が低下する可能性があるので購入を見送る理由の一つとなります。

同じく周辺にあるアパートの入居状況を確認します。確認方法は、アパートのベランダを見て、雨戸・物干竿の有無を確認するだけです。空いているのが１室・２室程度の物件ばかりであれば入居付は問題なさそうです。でも、半分も埋まっていないのであれば入居付は難しそうかなって思います。

アパートなどを見るときはあまりじろじろ見ると不審者扱いされてしまうので、歩きながらさっと見て、ざっくりと把握すればいいと思います。

④街の不動産屋で土地価格・賃料の確認

これは紹介された物件の価格が、市場の価格と比べて妥当かを確認するためです。

最寄駅の不動産屋の窓に掲示されている物件案内から土地価格と同じような間取りの賃料を調べます。不動産屋も駅周辺に複数あるのであればそれぞれ確認します。もし、投資用不動産を扱っている場合はラッキーです。とりあえずスマホで写真かメモをして置き、家で、土地であれば不動産屋の物件案内の土地の坪単価と、部屋であれば不動産屋の募集賃料と購入対象の不動産の賃料を比較します。

そうすれば、少なくともかぼちゃの馬車のシェアハウスのような変な物件をつかまされるようなことはなくなります。

⑤購入対象物件の確認

投棄された粗大ごみ、剪定されていない木、物件自体に大きな傷があればメモ・写真を撮り、売主に売買までに処分・修繕を依頼します。もしくは物件の売却価格の引き下げを依頼する材料として利用します。ほとんどの売主は早く売りたいと思っているので、多少のお願いであれば受け入れてくれることが多いです。

でも、お願いできるのは、マナー的に買付申込書を出すタイミングだと思っていますので、出来ることならちゃんと見て、売主に伝えておきましょう。

これはきしのが購入前の物件見学に最低限の行っていることです。

もちろん、これは自分なりの基準なので、これから不動産を購入される人はぜひ参考にしてみてください。

今日も最後まで最後までお付き合いありがとうございました。

良い物件を買うためにはどうすれば良い？

良い不動産を購入するために大事なことがなんでしょうか？

それは知識でも、頭の良さでもありません。
業者からよい物件を紹介され、購入するためには、「誠実」であることが大事だと思っています。

「誠実」という言葉は非常に抽象的ですが、分かりやすくすると以下の４つだと思っています。

①早く判断・連絡・回答する

②（必要以上に）重箱の隅をつつくようなことはしない

③自分の情報開示を積極的に行う

④営業マンはパートナーである

①早く判断・連絡・回答する

物件が紹介されて、なかなか購入に踏み切れず、業者を待たせる人がいます。

不動産は高額な買い物なので、判断できないのは分かりますが、のらりくらりと判断を保留するのは最も嫌がられることです。

営業マンは慈善事業をしているわけではありません。スーパーとかであれば陳列棚を眺めて買わないのもいいかもしれませんが、不動産の場合は営業マンがお客様のために下準備や色々動いています。なので、買う気がない場合はただただ無駄な時間を浪費させてしまうのです。時間泥棒は止めましょう。

そもそも、良い物件は市場に出てから数日程度で買い手が見つかるので、ちんたらしてたら物件は買えませんが。

だとしたら、どのようにしたら早く判断できるのでしょうか？

シンプルなのは沢山経験することですが、最初の１戸目ではそもそも経験がないからどうしようもないですよね。

早く判断するためには、【目的】と【基準】をはっきりさせておく必要があります。

【目的】とは、なぜ不動産を購入するのかということです。今より少しゆとりのある生活を送るため？経済的な自由を得るため？当然、それは個人によって異なりますので、今一度自問自答して見てはどうでしょうか？

目的がはっきり定まっていればおのずと意思は強固になりますよ。

【基準】とは、数多ある不動産を選別するために必要な物差しです。

営業マンはお客さんの要望に基づいて物件を紹介してくれますが、基準が無い、もしくは、曖昧な基準だと沢山の物件を紹介されてしまいます。

不動産も人間と同じで、同じものは一つとしてありません。その中から「これだ！」というものを選び出すのは至難の業です。

したがって、購入する基準をはっきりさせ、業者に伝えておくことで自分にマッチした不動産が紹介されるようになりますし、判断しやすくなります。
とはいえ、基準を作ろうにもどのように基準の作り方が分からない方も多いはず。

その場合は、不動産経営（投資）に関する本を読んだり、著名大家の基準を参考にしたりして基準を作ってみてください（きしのの基準はまたブログで紹介します。）。

また、不動産業者から様々な質問や提出書類などを求められることがあるかと思いますが、できるだけ早く回答しましょう。繰り返しになりますが、営業マンも限られた時間のなかで対応しています。なので、きしのもどんなに忙しくても遅くてもその日中に貰った質問にはその日中に回答するようにしています。

②重箱の隅をつつくようなことはしない

これは本とかよんで、少し知識がある人と判断力がない人に多いです。

資格や不動産投資に関する知識を有しているからといって業者にあれやこれやと質問攻めにし、論破して鼻高々になっている人がいます。たまにいる論破することが目的になっちゃっている人です。

確かに基本的なことは営業マンとして知っておく必要がありますし、われわれも確認しなければいけないことはちゃんと聞かなきゃいけません。でも、あまりにも細かいこと・ほぼ関係ないことを聞いたり、質問攻めにしたりしてなかなか購入判断してくれないと、面倒くさい客認定されて敬遠されてしまいますよ。
先ほども書きましたが、営業マンの時間も有限なので、質問する際は論点を絞って聞くようにしましょう。

③情報開示は積極的に行う

業者・営業マンには積極的に年収・住所等の情報開示を行いましょう。
お客さんの中には、押売りを警戒したり、見ず知らず業者を疑ったりして、業者に対して、情報開示しない人がいます。

そのような人に対して、業者の営業マンが最適な提案が出来るでしょうか？

営業マンは個人の属性に合った不動産を紹介したいと思っています。年収や自己資産の状況も教えてくれない人で実際は５０００万の物件しか買えない人に、２億の物件を案内してしまうといった的外れな提案が行われてしまいます。こうなるとお互いにとって時間の無駄です。誰も幸せになりません。

営業マンの時間も（私たちの時間も）限られていますので、業者から渡されるアンケートにはちゃんと記入しましょう。
ちなみにきしのの場合は、アンケートに回答するときに自分の購入基準も合わせて伝えています。

④営業マンはパートナーである

営業マンに限らず店員に横柄な態度をとるお客さんがいます。これは非常に残念なことです。

営業マンも同じ人間です。横柄な態度をとるような人に良い物件を紹介したいと思うでしょうか。

良い不動産を購入するためには営業マンを味方につけ、様々な情報を収集してもらったり、売主との間で価格交渉をしてもらったりしてもらう必要があります。営業マンと優良な関係が築けていれば、営業マンから率先して情報を持ってきてくれるようになりますし、時には購入しない方が良いと言ったアドバイスを頂けることもあります。

なので、営業マンとは仲間だと思って丁寧に接しましょう。

不動産は大きな買い物です。経験が無い分、当然不安になります。
だからこそ、「なぜ不動産を購入するのか」という動機を自問自答してはっきりさせるとともに、不動産に関する知識を学んでおきましょう。

最後まで読んで頂きありがとうございました。

リベンジとなるアパート購入（通算４件目）

ついに２０１９年の夏に不良債権（船橋市のアパート）を処理できました。

でも、所有物件は１棟だけとなり、このままだと個人事業主の要件から外れてしまいます。なので、売却後すぐに１棟の追加取得に向け物件を探し始めました。

痛い目にあったのにすぐ買うのかと思うかもしれませんが、失敗した原因は、「返済比率」だということが明らかだったので、その点に気を付けて買えばいいのです。

物件収集は、懇意にしていた業者と新たな業者との接点を持つべく、楽待・健美家等の収益不動産を取扱うサイトより行いました。

その中で最も反応が良かったネット経由で知り合った新たな業者（今後はＢ社と言いたいと思います。）から、物件を紹介されました。

 エリアは横浜市・川崎市を中心に探しました。

そりゃあ、人口の多い東京２３区の物件を購入したいですが地価も高く、利回りもその分低くなってしまい、十分な収益を稼ぐことができません。なので、その次に人気のエリアであるこのエリアで探したのです。

１件目はネットで見つけた横浜市の東急沿線のアパートで９％の利回りを超える物件でした。

もし買えたらかなりのキャッシュフローが確保できる物件でしたが、容積率オーバーの物件で融資をしてくれる銀行も少なく、ある程度の自己資金が必要となるので、泣く泣く諦めることにしました。

そもそも、２０１８年のかぼちゃの馬車事件以降、物件価格が下がってきたとはいえ、首都圏の近郊で利回りが９％を超える物件がネットで残っていたのはそれなりに訳がある物件でした。

それから、２週間後、同じく横浜市で東海道線沿線の物件を紹介されました。購入基準と個人情報をあらかじめＢ社に伝えていたので、紹介される物件は概ね希望通りの物件でした。

Ｂ社には、「土日で物件を見たうえで購入判断します！」と伝え、紹介された物件についていつも通り調査・収益分析を行いました。

①物件の下見

紹介された週末に現地を見に行きました。
見に行く際には、駅からの距離、最寄駅の様子、周辺の物件の状況・街の不動産屋で土地価格等の確認をしています。

②物件価格の妥当性

取引価格が不当に高くないかを調べるために、楽待・健美家、国土交通省：不動産取引価格情報検索で、同じ路線・似たような築年数・間取り・数年以内に取引された物件を確認しました。

また、取引価格でただ見ても良くわからないので、「物件価格÷坪」で単価を出して比較しやすくします。
ちなみに今回は１棟なので、土地と建物に分けて妥当性を計算しています。
「土地」は国税庁より対象用地の正面の路線価を調べます。路線価に土地の面積（平米）で掛けたものが土地の価格です。ただ、この価格で取引されることはほとんどありません。市況・場所にもよって異なりますが、この時期の首都圏ならこの金額の１．５倍～２倍であれば妥当な気がします。

「建物」は、ここで算出した価格を物件価格から引くことで建物価格がでるので、この価格を延床で割れば建物の坪単価がでます。感覚ですが、新築・築浅の木造なら６０万以下なら許容範囲だと思っています。

③賃料の妥当性

Ｂ社からもらったレントロール（部屋毎の賃料一覧）が妥当かを、SUUMO、ホームズで、同じ路線・同じような距離・似たような築年数・間取りで賃料を確認しました。
当然バラつきはありますが、ここのエリアでは５万円前後が相場みたいなので、対象物件の賃料は問題なさそうです。業者の中には、空室の想定賃料を吊り上げ見かけの利回りを引き上げる業者もいるので要注意です。

④物件の収支計算

収支計算は、収入は「③賃料の妥当性」で調べた賃料とし、支出は固定資産税を賃料の一か月分、管理費・修繕費を満室賃料の１０％にするなど固めに算出しました。

結果、年間１００万以上の手残りが確保できそうなことから投資を決断しました。

また、銀行の融資の条件が良かったことも購入に踏み切った理由の一つです。

１棟目のローンの返済が進んでいたので、銀行から共同担保として提供することができればフルローンでの融資が可能だとの提案を受けました。

その分借入額が増えますが、それでもローンの返済比率も５０％と容認できる水準になりそうだったので、今後の事業拡大を考え、少しでも持ち出しを減らしたかったきしのは共同担保を差し出して購入することにしました。

また、細かい話ですが、団信には高度障害になったら残債が無くなりますが、金利を少し上乗せして三大疾病になったら残債が無くなる特約を付けました。

物件を見る際に大事にしているポイントはまた紹介します。

２０１９年１２月２５日に銀行の支店で売買が行われ、無事成立しました。なんとか年内に追い込むことができました。

船橋市のアパートの反省を生かしたこともあり、購入から１年近く経っておりますが空室も滞納もなく、安定したキャッシュを生み出す優良物件になっています。

購入した物件（通算４棟目）

• 価　格：６０００万円（２０１９年当時）
• 立　地：神奈川県横浜市
• 構　造：木造
• 築　年：６年（２０１９年当時）
• 利回り：８．１８%（業者提案時）　※現在８．２％
• 融資条件：金利２．４%、期間３５年

毎月大赤字のアパート売却と大反省。。。

１棟目の横浜市のアパートが絶好調で、アパート経営を甘く見たきしのは、翌年に２棟目となるアパートを船橋市に買いました。

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が、このアパートは購入から４年後の２０１９年に船橋市の物件を売ることになりました。。。
理由は「あまりにも採算が悪いから。」ということで見切りをつけ売却しました。
損失額は売却時に生じた譲渡所得の税金も含め、一千万近い損失を出したと思います。

（譲渡所得が生じていますが、これも会計上の利益のため、キャッシュはマイナスです。）

 

今回は、損失を出した理由と、学んだことを書きたいと思います。

 

 

そこまで大きな損失を出した主な理由は大きく３点あります。

１．返済比率が高かった。。。

物件家賃収入に占めるローンの返済比率割合が高く、満室の賃料収入の８割超を占めていました。それに管理費・清掃費・修繕費が加わると完全に数万から数十万の赤字でした。

購入のときにちょっと考えればわかるでしょ？と思うでしょうが、１棟目で気を良くしていたので「２棟目もできる！」と完全に勇み足でした。

これが失敗した理由の大部分を占めていたと言っても過言ではありませんし、もし、返済比率が５割程度でしたら現在も保有していたと思います。

 

 ２．建物の設備が古く、修繕費の出費・頻度も高かった

また、賃料が３万円弱と安く物件も築３０年と古いため、リフォームや修繕費に多額のお金を要しました。

リフォームも退去するごとに水回りの修繕・クロスの張替え等で２０万～５０万掛かるので、２年程度で退去されるとリフォーム代すら回収できません。

また、貸室以外の共有部も劣化していたため、毎年のように外壁・階段の補修で数十万程度飛んでいきました。

 

さらにワンルームの仕様がバブル期に流行った三点ユニット（トイレ・洗面・バスがセット）だったので、トイレ・バス別（あわよくば洗面も別）を好む最近の流れから、年度末年始の繁忙期を外すと内覧者は激減するので、半年以上も空室になることもありました。

なので、入居付けするために仲介業者には広告料２～３ヵ月、フリーレント１ヵ月、入居時の初期費用無料等の施策をいろいろやりました。
さらに管理会社の管理もいまいちだったことも収支の悪化に拍車を掛けました。滞納者の放置、船橋市が管理会社の得意エリアではなく、入居付ができなかったことで空室率が５０％になったこともあります。

ちなみに現在保有している横浜のアパートは、新築ということもあり、リフォーム代や物件の修繕費はほとんど掛かっていません。

 

３．賃料が安いと滞納者が増える

家賃に負担力に応じた属性の方が入居するため、賃料が安いと年収が低い方が入居されるので滞納が多くなります。必ずと言っていい程、毎月のようにどこかしら１室が滞納していました。
中には社会的常識の範囲を超えた利用方法で部屋を使用し、その原状回復費用について承諾したにも関わらず、支払わず連絡が取れなくなった入居者もいました。ちなみにこの方には家賃保証会社を利用し、請求・回収しました。

これらの対策として、いまいちな管理会社を別の管理会社に切り替えたところ、入居率の向上、滞納者が減少し、若干ですが収支は改善しました。

が、赤字であることには変わりがありませんでした。

とにかく精神衛生が悪く、一時は不動産経営を辞めようと思ったこともありました。

 

２０１９年に売却に踏み切った理由は、「これから景気が後退しそうだということ。」「保有から４年が経過し、減価償却の効果がなくなるということ」の２つです。

 

まず、景気の先行きが怪しいということですが、不動産価格・株などは、世界の中央銀行が行うお金のバラマキ政策によって上昇続けており、実感はないですがなんとなく景気が良い気がしました（めっちゃ端折って書いてます）。ただ、米中の貿易摩擦とかで先行きに陰りが見えているような気がしました。

完全に後退しては投資家の購入意欲、銀行の融資姿勢も硬化したらなかなか売れません。

幸いかぼちゃの馬車を始めとした投資用不動産への不正融資から少し時間が経ち、銀行の融資が再開しているこのタイミングなら売れるということで、売ってしまおうと思いました。

次は船橋のアパートが購入から４年が経過し、２０２０年から減価償却の効果がなくなるということです。
船橋のアパートは木造の築３０年超でしたので、減価償却期間は４年でした。２０１９年はちょうど最終年で、翌年以降は減価償却効果がなくなり、所得税の還付などが受けられなくなります。一方で、キャッシュフローはマイナスなのに、会計上は利益なので余計に税金を支払うデッドクロスが目の前に来ていました。
あと、１年保有していれば長期譲渡課税となり、税率が半額となるので保有しても良かったのですが、景気の先行きをかなり怪しいと思っていたので、売却を決断しました。
（現在、この記事を書いているときはコロナ禍の真っただ中なので、売却の判断は間違ってなかったと思っています。）

 

売却は、購入当社の管理会社にお願いしていましたが、半年経つもなかなか決まらなかったことから、管理会社切り替えと共に新たな管理会社と一般媒介契約を締結し、売却をお願いしました。
残債と諸経費、税金等を考慮し、２８００万で売却を開始しました。

不動産は出した値段で売れることはないため、ここでも業者に「１５０万程度なら減額しても問題ないですよ。」と裁量を持たせました。
買主が見つかるまでの間、物件の見栄えをよくするために、立木・雑草の除去、塗装が剥がれへの再塗装などを行いました。人もそうですが、不動産も第一印象が大事です。選んでもらうためにはお化粧も必要なのです。
そして、売買をお願いしてから２か月後の２０１９年夏頃に買主が見つかりました。買主の物件価額の１００万程度の減額に応じ、９月末に売却することができました。
売却まで行ったことは、売買契約の締結、日本政策金融公庫への売却通知（売却日の1ヵ月前に連絡し、所定の書類を記入・返送などなど普通の銀行と比べて独特な手続きが多い印象でした。）、住民票・印鑑証明書等の必要書類の取り寄せです。

 

不幸中の幸いとしては物件価格が３０００万と比較的低額で木造だったということです。
これが１億円の物件で、鉄筋コンクリート（ＲＣ造）だったら、赤字額はこの何倍、何十倍になったでしょう。もしかしたら、自己破産していたかもしれません。

 

完全に勉強不足のせいで、高い授業料を払いましたが、大変勉強になったアパートでした。。。

 

このアパートの売却後、３ヵ月に懲りずに１棟アパートを購入していますが、また別の記事で書きたいと思います。

新築ワンルームマンションは買っちゃったダメ！絶対っ！！

世の中には色んな投資先がありますが、資産運用を目的として、あるいは節税対策として、新築ワンルームマンション（新築区分所有物件）を買うことはおススメしません。

というか絶対ダメです！！！！

 

一言でいうと、業者がいうほど利益を得られないし、節税効果もそんなに期待できないからです。

 

ちなみにここでいう新築ワンルームマンション投資は、会社の電話を取ったら突然勧誘されたり、人によっては歩いていたらこれも突然名刺交換させてくださいといって、交換したら後日勧誘されたりするやつです。笑

 

きしのも、もともとやってたよね！と言われればそうですが、始めたのは中古のワンルームですし、その時に師となる人がいれば間違いなくアパートから始めてました。
でも、始めたのが新築区分所有じゃなくて、中古区分所有だったのが幸いだったのかもしれません。

 

 

ダメな理由は５つあります。

1. 新築ワンルームマンションは市場相場よりも高い。
   
2. 提案時の利益（負担）は年が経つに連れて拡大する。
   
3. 節税効果は直ぐになくなる。
   
4. サブリースで利ザヤを抜かれている。
   
5. ローン返済後の物件は。。。
   

詳しい理由を一つ一つ書いていきます。

 

１．新築ワンルームマンションは市場相場よりも高い。

新築ワンルームマンションの物件価格には多くの場合、販売価格に要した人件費・販促費等を回収するために割高に設定されています。

物件にもよりますが、数百万程度は業者の儲けになります。ここが業者が最も儲かるところです。

不動産業者は中古不動産を仲介した時に売主買主から貰える仲介手数料で儲けますが、その手数料よりも自社開発した不動産の方が儲かるのです。

もちろんこのことを業者に言っても否定されるだけですが、簡単にわかる方法があります。

業者から紹介された物件の似たようなエリア・間取りで築浅の物件を投資用不動産が掲載されているHP（楽待・健美家等）で調べると大抵数百万（場合によっても千万もの差が！）の差があります。

当然、新築のワンルームマンションよりも築浅の物件の方が古いため安くはなりますが、それだけでは説明できないくらいの価格差です。

 

２．提案時の利益（負担）はどんどん重くなる。

営業マンは、「月々数千円くらいの負担で不動産のオーナーになれます。税金の還付があるから回収できます。」というセールストークを必ず言います。

でも、それって購入時点の話なんですよね。。。

新築時点では賃料も高く、修繕積立金も安いんですが、年が経つと、賃料は下がり、修繕積立金も多くなります。特に新築の場合の家賃の下落は酷いです。新築物件に割高でも入居したい人が一定数いますので、高い賃料が取れますが、その入居者が退去すると数千から数万円下がることがあります。

さらにエレベーターや設備の更新等で多額な費用が掛かった場合で、修繕負担金で賄いきれなかった場合の費用はオーナーに請求されます。

つまり、賃料は下落し、修繕費用等は増加するので、オーナーの負担はどんどん重くなりますよ。。。

 

３．節税効果は直ぐになくなる。

セールストークで「所得税が還付（住民税は減額）されます。還付された税金で旅行とか行けちゃいます！」ということを言ってきます。

確かにそうなんですが、さっきの内容とかぶりますが、この効果は数年で無くなります。

業者はシュミレーションの見栄えをよくするために、減価償却の対象となる物件価格のうち、「建物」の割合を大きくします。さらに建物は「躯体」と「設備」に分けれますが、償却期間が短い「設備」を大きくします。そうすることで、給与所得と相殺できるので税金の還付が多くなります。そして、設備部分の償却期間が終わると、税金の還付がガクッと少なくなるのです（あっさり説明していますが、詳しく話と簿記の話になるのでここでは説明を割愛します。）。

そうなると、「２」で話した賃料下落と修繕積立金増加も加わり、オーナーの負担がますます重くなります。

 

４．サブリース契約で利ザヤを抜かれている。

サブリース契約とは、退去しても一定の賃料を保証してくれる仕組みです。

これは投資用不動産を始めて購入する人には極めて安心な仕組みです。業者によってまちまちですが、一般的な管理費が賃料の３～５％とした場合、サブリース契約の手数料は、賃料の８～１０％程度です。

ここでも営業マンは「退去しても入居対応も業者で行います。」と言ってくれます。

でも、よく考えてください業者が進んでリスクを背負うということは、入居対応な容易なエリアだからです。賃貸ニーズが全くないエリアでは絶対にサブリース契約を引き受けてくれません。

素人に対して、全てやりますといって高い手数料を貰って儲けているのです。ちなみにここが業者の第２の儲けになるところです。第１の儲けは先ほど書いた通り、物件売却した時です。

つまり、このような物件の場合、サブリース契約を解除して、オーナー自らが管理しても問題なく運営できます。

現にきしのが保有している２棟のアパート（このような物件よりも立地が悪い）は、自分で管理会社と契約して入居・修繕対応を行っておりますが、ほぼ満室稼働となっています。

また、市場の相場を見ながら家賃や広告料を設定することは、その時その時の市況を知ることが出来て勉強にもなります。

 

５．ローン返済後の物件は。。。

これまた業者からのセールストークですが、「ローン完済後は、賃料がまるまる手元に残りますよ。」と言われます。

でも、今ある昭和に建てられた物件を見てどう思いますか。綺麗に管理されている物件もありますが、大概の物件は相応の古さになっていると思います。特に昭和後期の物件はトイレ風呂が同じで、現在では競争力が低く、なかなか入居者を決めづらくなっています。これを社会的劣化といいます。

これから購入する新築ワンルームマンションも３５年経てば、それなりに社会的劣化します。35年後の物件は、賃料はかなり下落し、修繕積立金も大幅に増え、オーナー実入りもかなり少なくなっているでしょう。

もしかしたら、「３」でも書いたように突発的な工事があり、実入り増やすどころか負担を増やしているだけなのかもしれません。。。

 

 

だらだら書きましたが、纏めると本当に利益が出るものであればしつこく電話はしません。実際に、アパートをメインで取り扱う不動産業者ではメールが不定期に送られてくるだけです。
それも、同じ物件が売れずに連続で来ることはほとんどありません。メールのみで買主が見つかるので、電話をする必要がないからです。

今書いてきたことは、不動産で経済的に自立する場合の話です。
新築区分所有の取得の目的が、「生命保険の代わり」、「当面の節税」と割り切って購入しているのであれば、問題ないと思います。
また、新築ワンルームマンションを販売している会社でも健全な販売を行っている業者もいます。

この記事がこれから始める方、既に始めている方で今後の方向を考えている方は、この記事で指摘した点を踏まえた上で購入判断してください。

 

きしのがワンルームマンションを購入・売却したときの記事はこちらからご覧ください。

 

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12000万円アパート購入未遂事件！

これは２０１５年に勢い余って船橋のアパートをフルローンで購入したものの、思ったような収益がでず、血迷って１．２億円の物件を購入しかけた話です。

 

船橋市のアパートを購入して、一年近く経過し、なんとなくこの物件がいまいちだということが分かってきました。

このときは横浜市と船橋市にアパートを１棟ずつ持っていましたが、横浜市のアパートが毎月５～１０万の利益を上げていましたが、船橋市のアパートは滞納や修繕で毎月１０万以上の赤字を垂れ流していました。。。

このときの保有物件のトータルの収支はマイナスになっていました！

これではなんのためにやっているのか分かりません。。。

（船橋市のアパートが悪いのではなくて、船橋市のアパートを購入した時の返済比率が問題でした。このことはまたブログで書きます。）

 

 

そして、この損失を埋めようと打った手は、もう１棟アパートを購入しようと思い立ったのです！
もう完全にギャンブラーの発想でした。

 

ちょうどそのころ、昔からお付き合いしていた企画型アパート販売で有名な業者（今もよくＣＭをしている会社です。）から連絡があり、東京都東部の物件を紹介されました。

 

寅さんで有名な柴又もすぐそこにあるエリアです。

新築で最寄駅から徒歩５分且つ平坦な道のりで、価格（利回り）を除けば、自分の基準を満たしており、とても魅力的な物件でした。

時期は、サラリーマンによる不動産投資が活況していた２０１６年ということもあり、業者経由で２行ほど当たってもらいましたが、いずれもフルローンも可能とのことでした。

とはいえ諸経費だけで１０００万は用意しないといけませんが。。。

 

冷静に考えれば、自分の基準の利回り８％程度を大幅に下回る６％弱の物件を購入することはありえないのですが、フルローンが可能だということ、売主が紹介頂いた業者だっだので仲介手数料が不要（約４００万）となったこと、キャッシュフローも年１５０万以上確保でき、船橋市のアパートの損失も完全にカバーできるということが購入に舵を切らせました。

 

少し脱線しますが、企画型のアパートも巷の街の工務店が建てた新築不動産よりも割高なことが多いです。

カラクリは新築区分所有物件と同じだと思います。

 

２０１６年末に銀行への融資申込・売買契約・手付金を振り込んでしまいました。。。
あとは、銀行の融資審査を経て、建物の引き受けるだけ。
順調にいけば２０１７年の春ごろには満室のアパートが引き渡される予定でした。

 

首を長くして来る日も来る日も待っていましたが、不動産業者からたまに来る電話では、「融資の審査に時間が掛かっている。少し待って欲しい。」とのこと。

しまいにはこちらから進捗を電話確認するようになりました。

 

結論としてこの物件は買えませんでした。。。

 

理由は２０１６年末頃から徐々に問題となっていたスマートデイズによる「かぼちゃの馬車事件」により、銀行の不動産に対する融資が急激に引き締められたのです。
当然、売買契約は白紙となり、手付金も返金されてしまいました。

 

でも、今振り返ると、この物件は購入しなくて良かったです。
もし購入していたら、借入は２億近くになり、個人としての借入は限界に達し、不動産事業の拡大の野望は完全に止まっていたでしょう。
そして、年間のキャッシュフローもわずか３００万弱しか確保できず、「不動産王になる」という夢も絶たれていたことでしょう。笑

 

落ち着いて取り組まねばと反省した出来事でした。

このアパートの購入に失敗して、頭を冷やし、問題児の船橋市のアパートの売却に本格的に取り組むようになるのです。

２棟目のアパート購入（通算３件目）

２棟目のアパートを購入しようとしたら、お気に入りの銀座アドレスの保有物件が銀行的に評価が低いことから、しかたなく売ることに。

それも、すぐ売れるだろうと思ったけど、半年も掛かってしまいました。。。

 

前回の振り返りはこちらから

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とまあ、そんなこんなで３件目の購入に向け本格的に動き出しました。
ただ、はっきり言ってこの物件の取得は大失敗でした。一度も黒字になることがなく、出費だけ垂れ流し続けました。
あまりにも採算が合わないので、このアパートは２０１９年の夏に売却しています。
このことは後日、詳しく書こうと思います。

 

 

今回の購入の目的は、キャッシュの拡大はもちろん、個人事業主の目安である事業規模１０室以上となり、税制上のメリットを得るためです。
物件収集は相変わらず、投資用不動産専門を取り扱っている楽待・健美家等で行い、そこで知り合った業者から船橋市の利回り１０％の物件を紹介してもらいました。

 

物件の価格は３０００万弱と安いにもかかわらず、複数路線利用可能な駅から徒歩６分という好立地です。その最寄駅からは東京駅まで３０分ちょっとで行くことができます！

築３０年、トイレ・洗面・風呂が一緒の三点ユニットの洗濯機置き場なしということを考慮しても、「これはいける！」と思いました。　※写真はイメージです。

また、木造の耐用年数２２年を超えているので、建物簿価を４年で償却できるのもかなり魅力的でした。

 

その後、この物件を取り扱う不動産業者から、今回融資予定の日本政策金融公庫に小当たりしてもらい、物件価格全額の融資が可能であるとの連絡を受けました。

 

ただ、２点の壁が立ちはだかりました。
１つ目は、既に買付申込が入っており、売主の承諾待ちということ。
２つ目は、日本政策金融公庫の融資が特殊であるということ。

 

それぞれについて、もうすこし詳しく書くと、

 

１つ目の既に買付申込書が入っているのに売主が承諾を渋っていることについて、理由を業者から聞くと、１番手の買付申込を入れた方の指値が売主の想定よりもかなり下回っていたためでした。売主の希望価格（３０００万弱）であれば買える可能性が高いと判断し、その価格で買付申込書を出しました。
買付申込書を出すに当たり、既に購入していた区分所有物件・横浜市のアパートの物件取得で行った「物件の下見」・「物件価格の妥当性」・「賃料の妥当性」・「物件の収支計算」を行っています。

ただ、後で書きますが、ここには落とし穴があり、これが今後４年を苦しめます。

 

２つ名の日本政策金融公庫の融資ですが、普通の銀行と比べかなり特殊です。

特殊な点として、取引時点で融資されるのは２０００万までで、それを上回る額は自ら用意する必要があるということ。この物件の場合、１０００万のお金と、諸経費２００万（だいたい物件価格の７％が諸経費です。）の合計１２００万を用意しなければなりません。
１年前にアパートを買ったばかりでそんなお金はありませんでした。なので、不動産の売買契約に向けた準備をしながら、不足分は親・知り合いから必死でかき集める必要があります。

また、休みが取りづらい会社の場合、日本政策金融行は普通の銀行の営業時間に２～３回行かなければいけないのもなかなかしんどかったです。

普通の銀行であれば遅い時間でも打ち合わせできたりするので結構助かってました。

 

買付申込書を２番手で出しましたが、売主は価格が高い私の方を選んでくれました。 

 

一方で日本政策金融公庫への融資も同時並行に進めてきましが、審査を行う中で、金利は下げるので、融資期間を２０年から１５年に変更させて欲しいとの申出でした。

理由は、日本政策金融公庫では起業から３年以内の人には融資期間を延ばして融資するが、私の場合は区分所有の購入したときが起業と見做されるので既に４年経っているということでした。本音は分かりませんが、融資期間は短くなりました。
融資期間が変更になることで、月々返済額は５万円ほど上昇し、賃料に占める返済比率は８割を超えました。

今振り返っても、この時勇気をだして断るべきでした。

 

ただ、この時は早く事業規模になりたいということや、休みを取りにくい職場環境であったこと、１棟目のアパートがほぼ満室で絶好調だったことで、利益は薄くなるけど、満室にすれば問題ないと思って推し進めてしまいました。。。

 

上記もろもろの作業を行いつつ、２０１５年冬に売買が完了、２棟目のアパート購入（通算３件目の購入）となりました！！

 

 

【購入した物件】

• 価　　格：３０００万円弱（２０１５年当時）
  
• 立　　地：千葉県県船橋市
  
• 構　　造：木造
  
• 築　　年：３０年（２０１５年当時）
  
• 利回り　：１０．７%（業者提案）
  
• 融資条件：金利２．０%、期間１５年
• その他　：３点ユニット、洗濯機設置不可。

 

冒頭でも書きましたがこの物件のせいで、購入後数年間事業拡大できなくなってしまいす。。。

 

※日本政策金融の記載内容は２０１５年当時の内容です。現在は取り扱いが異なる可能性があります。

初めての物件売却

初めて購入したアパートがが想像以上に利益が出て、完全に味を占めてしまいました。アパート１棟と区分所有１室の合計５室になったので、税制面で色々メリットが受けられる個人事業主の事業規模を目指すべく、すぐに３件目の購入に向け動きました。

ただ、これがなかなか上手くいかなかったのです。。。

 

前回の購入の経緯はこちらから見てみてください。

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まず、なぜ、個人事業主を目指したのか？

それは、「青色申告による特別控除」や、「専従者給与」、「自宅の光熱水費・家賃の一部を経費にできる」などいろいろメリットが生まれるからです。
なお、不動産における個人事業主の要件は一般的に５棟１０室といわれています。

 

購入対象の物件は、１棟目に購入した別の不動産業者から船橋市の物件（８室のアパート）を紹介され、これを買えば晴れて個人事業主なることができます。

 

 

ただ、融資を進めようとした際に、融資枠の壁が立ちはだかります。

以前の記事で、サラリーマンが受けれる融資の限界は年収の８倍～２０倍と書きました。３件目を買うタイミングでは、１戸の区分所有と１棟のアパートを所有しており、借入は７千万を超えていました。既に融資枠が限界に近づいていたみたいです。

 

そして、銀行の担当者から、「初めて購入した区分所有の評価がマイナスになる」と言われました。
銀行によって物件の評価はいろいろありますが、融資する際に保有している物件の賃料下落・金利上昇・修繕費増加等のあらゆるマイナスを想定して評価します。その評価で悪い印象となったのが初めて買った区分所有だったのです。

 

 

銀座アドレスの物件は正直ステータスでしたし、手放したくはなかったです。
でも、本質は「不動産でしっかりと利益を上げ、経済的自立を確保すること」です。
利益を上げ、キャッシュを積み上げてまた、銀座の物件を必ず買うと胸に近い、売却することを決断しました。

 

売却するに当たり、大手の不動産業者２社と一般媒介契約を締結しました。

自宅を購入した人はを誰でも知っているような業者です。

不動産を売買するに当たり、契約の形態は３種類ありますが、一番拘束力が低い一般媒介契約を選択しました。
一般媒介契約にした理由は、銀座アドレスのよい物件であれば、市場に出せば引く手数多だと思ったので、複数の業者に委託することで競わせ早く売ることができるではないかと思ったからです。

 

また、区分所有物件の残債と諸経費を踏まえ、物件の売却価格を３５００万とし、指値が入ることも考え、１００万程度の値下げは業者の裁量として任せました。

売却代金の考え方は、

ローン残債：約３２００万、

仲介手数料（物件価格×３％＋6万＋消費税）：約１２０万、

印紙税・ローン解約手数料・登記抹消費用・借地権名義書換料（用地の一部が借地権なので地主への承諾料）等：約１００万、

の合計です。

 

しかし、半年経ってもなかなか売れません。
何回も価格改定を行い、投資用不動産のサイトで上位に来るようにもしました。
でも、業者からの報告は、閲覧はあるも、売買までには至らないとの連絡ばかりでした。

売れない理由としては、

• 区分所有物件の敷地の一部が、借地権であったこと。
• 売買をお願いされた業者は、買主・売主両方から仲介手数料を貰いたいので、業者自らが買主を探していたこと。

なのかなと思ってます。

話はそれますが、

不動産売買における不動産業者の儲けは法律で決まっていて、買主売主それぞれから不動産価格の約３％＋６万＋消費税（物件価格４００万以上の場合）を上限として、手数料として受け取ることができます。

つまり、不動産業者はこの区分所有の買主も自分で見つければ、儲けが２倍となるのです（この物件の場合、２００万が手数料として不動産業者の儲けとなります。）。

 

 

あまりにも売れないので、高級不動産を取り扱う街の不動産業者：Ｂ社に一般媒介契約をお願いしました。

しかも、今後の物件取得の話でお金が物入りであることをお伝えすると、仲介手数料を若干割り引いて引き受けてくれたのです。

 

そして、２か月後、Ｂ社から「買主を見つけてきた！」と連絡がありました。
買主は５０万減額で指値を入れてきましたが、買主の気が変わらないうちに売ることが重要なのですぐに承諾しました。
買主を見つけてから２ヵ月後に売買契約を締結し、借りている銀行や、司法書士、サブリース業者への解約などを行って、２０１５年度の夏頃になんとか売却が完了しました。

 

この区分所有物件の保有・売却で色々学びました。

なぜ区分所有の新築をなぜ買ってはいけないのかは、また紹介しますが、、、

• 区分所有物件を新築を購入してはいけない。新築には売った時に残債を抱えてしまう。
  
• 土地は所有権に限る。借地権は利回りは高いけど売りにくいし、地主への承諾料も掛る。
  
• 不動産売買（管理も）の業者の規模に大小は関係ない！地元に根付いている業者の方が良い！
  
• サブリース契約はいらない。自分で入退去・修繕した方が勉強になる。
  
• 管理は自分でした方がよい。修繕費が適正に使われているかわからない。

余談ですが、初めて買ったのが中古の区分所有物件且つ、市況がどん底だったので傷を負わずに済みました。むしろ、譲渡所得が生じ、追加で所得税を支払うことに。トータルではトントンという結果でした。
もし、これが新築の区分所有で物件価格が高い時に買っていたら、ローンの残債だけ残っていたことでしょう。

 

これで船橋市のアパート（３件目）の購入ができるようになりました。

次回は３件目のアパート購入について書きたいと思います！

初めてのアパート購入（通算２件目）

銀座の区分所有を購入して半年を経過し、不動産投資の旨味を知りました。
もし、月１万円の利益がでる区分所有をあと９９戸買ったら、月収１００万となり仕事を辞めれる！と思いました。

 

でも、そのためには約４０億円の融資を受けなきゃいけませんが、現実的に無理です。銀行・その時の市況などにもよりますが、サラリーマンが受けれる融資の限界は年収の８倍～２０倍と言われています。だとすると、当時の年収ではせいぜい１戸～２戸しかかえません。

 

じゃあ、「もっと利回りの高い物件を買えばいいのでは？そうすれば利ザヤの月数千円が数万円・数十万に増える！」と考え、巷の不動産投資の本を読み漁りました。
半年で５０冊は読んだと思います。いろいろな考え方があり大変勉強になりました。

その結果辿り着いたのは、「首都圏の築浅の木造のアパート」の購入でした。

 

アパートを本格的に探し始めたのは、２６歳の２０１３年の夏頃でした。
楽待・健美家とかの投資用不動産を扱っている楽待・健美家等の不動産サイトから自分なりの基準を入力し、魅力的な物件を持つ業者に連絡をしました。
（アパート購入の基準はまた紹介したいと思います。）

 

一棟のアパート購入するには年収・貯金も少なく、そして年も若すぎたので色んな業者から相手にされませんでした。相手にされても自分の希望とは違う物件（区分所有や地方の鉄筋コンクリートの物件等）ばかり紹介されました。

 

そりゃあそうです。ぱっと見買えなさそうじゃないですか。業者も慈善事業しているわけではないので買えない人に無駄な時間を過ごすより、買ってくれそうな人に売りたいですよね。

なので、考え方を変えました。
業者には始めて会った時に、必ず「自分の購入の判断基準はこうです！物件を紹介頂いたら必ず１週間以内に現地を見に行き、購入判断をします。」と言いました。

それから、業者から相手にされるようになりましたが、なかなか買うことができませんでした。

原因は、２０１２年１２月に就任した安部首相によるアベノミクス効果で、「不動産価格が上昇し始めたということ」「お金がない（自己資金が足りない）」ということでした。

 

実際にあった例を挙げると・・・

• 買付申込を行った後で、売主から売却価格引上げの再提案を受けた。利回りが低くなったのでお断り。
  
• 買付申込を行った後で、二番手で買付申込を入れた方が現金で一括購入すると意思表示したため、購入できず。

 

当然ですが、売主は早く物件を売りたいので、融資を受けないと買えない人より、現金を持っている人の方との話を進めたいので当然の話です。

 

 

そんなこんなで紹介されること４棟目。

横浜市北部の東急東横線の駅から徒歩１０分程度の距離にある物件を紹介されました。

 

購入するまでに行ったこととしては、「初めて区分所有購入」で行ったことに毛を生えたことを行いました。
「物件の下見」「価格の妥当性」「賃料の妥当性」に加え、本格的にキャッシュフローを得るために「物件の収支計算」「ローン返済比率」を加えた５つの視点で判断しました。

 

それぞれ具体的な行動として、

 

物件の下見

紹介されてから１週間以内に現地を見に行きました。
見に行く際には、駅からの距離、最寄駅の様子、周辺の物件の状況・街の不動産屋で土地価格等の確認をしています。
業者の資料で分かるじゃんと思いますが、大抵良く書いてますし、間違ってすることもあります。それを確認するためにも大切な作業です！

 

物件価格の妥当性
投資用不動産掲載サイトの楽待・健美家や、国土交通省 土地総合情報システム Land General Information Systemなどで同じ路線・似たような築年数・間取り・数年以内に取引された物件を確認しました。

また、価格で見ても良くわからないので、物件価格÷坪で単価を出して比較します。
ちなみに今回は１棟なので、土地と建物に分けて妥当性を計算しています。

 

【土地】

国税庁より対象用地の路線価を調べます。路線価に土地の面積（平米）で掛けたものが土地の価格です。ただ、この価格で取引されることはほとんどありません。市況にもよりますが、この金額に１．５倍～２倍であれば妥当な気がします。

 

【建物】

新築なので、業者から建築価格を教えてもらうか、物件総額から推定の土地価格を引いて延床で割れば算出できます。この金額が坪１００万を超えるようだとかなり吹っ掛けられてます。坪１００万は有名ハウスメーカーで作った豪華な家の場合の金額です。

一般的には投資用不動産は収益重視のため、そこまでお金を掛けません。なので、坪単価はかなり安価です。ちなみにオフィスビルの坪単価は坪１２０万～１５０万程度です。
不動産は一物多価（決まった値段がないこと）なので、定価はありません。なので、自分で算出した単価と２倍以上ズレていれば、おかしい（もしかしたら詐欺かも）として取引の見送り、買付価格の引き下げを要求（指値）しようと思ってました。

計算した結果、妥当な水準だったので、この物件では指値をしませんでした。

 

賃料の妥当性
ＳＵＵＭＯ・ホームズの賃貸検索サイトで、紹介してもらった物件と同じ路線・駅、似たような築年数、間取りで賃料を確認します。
当然バラつきはあるので、対象物件の賃料の１割程度の前後は許容範囲としています。

 

物件の収支計算
収支計算としては、収入は市場価格で算出し、支出は固めに算出しました。
物件の賃料（満室の年間賃料）－ローン（年間支出）－固定資産税（教えてもらえない場合、一か月分の家賃を仮で計上）－管理費・清掃費・修繕費（満室の年間賃料×１０％）
難しいことを言うとＮＯＩに近いもので、減価償却費とかは考慮しないため会計上の利益とは異なる考え方です。

とまあ、色々な書きましたが、上記検証は数時間で終わります。

この検証をすれば、素人でもかぼちゃの馬車とかのような胡散臭い事件にだまされることはなくなります！！

 

この物件は高すぎず、低すぎずという評価になりました。それ以外の条件はだいたいの自分の基準を満たしていました。満たしてないことと言えば、駅徒歩が少し遠かったことぐらい。
あと、自分の与信が足りず、フルローンが難しかったことや、部屋数を減らして購入価格を下げたりと当初の予定から色々変わりましたが、とりあえず一歩を踏み出したいという気持ちから購入を決断しました。

融資は紹介してくれた不動産業者の銀行のローンを使い、２０１４年３月に物件が引き渡されました。
物件探しに半年以上掛かった時はなかなか気持ちが萎えましたが、何とか買うことができます。

 

購入した物件

• 価格：約４０００万円（２０１４年当時）
  
• 立地：神奈川県横浜市
  
• 構造：木造
  
• 築年：新築（２０１４年当時）
  
• 利回り：８%（業者提案）
  
• 融資条件：金利３．１％、期間２９年

 

ちなみにこのアパートは現在も保有し続けています。
部屋が２５㎡と広く他のアパートと差別化が出来ているからか、ほぼ満室です。空いても数ヶ月もあればすぐに決まります。

さらに景気回復の流れに乗って賃料も上昇、ローンも借り替えたり、太陽光を載せたり、自販機を置いたりと、毎月１５万程度の利益をもたらす大変優秀な物件になっています。
そして、２０２０年の年末頃には、投資額全額が回収できる見込みです！

 

この物件の成功で翌年に３棟目のアパート購入に向けて動き出しますが、新たな壁が立ちはだかるのです。。。

初めての投資用不動産（ワンルームマンション）購入！

初めての投資用不動産は、職場の電話に掛かってきた業者Ａ社から購入しました。

今回は、業者Ａ社より紹介されたワンルームマンションの購入した動機・購入するまで行ったこと・購入の流れ・購入後の状況について紹介したいと思います。

「投資用不動産との出会い」については先日の記事よりご覧ください。

 

購入した物件は銀座アドレスの中古ワンルームマンションでした。

振り返ってみてもなかなか良い物件に紹介してもらえたと思っています。

 

【購入した物件】

• 価　格：約３７００万円（購入当時）
  
• 立　地：東京都中央区銀座
  
• 構　造：ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート）
  
• 築　年：１０年以内（購入当時）
  
• 間取り：ワンルーム（約３１㎡）
  
• 賃　料：１６万（購入当時）

 

購入した動機
サラリーマンのような労働を提供して働くこと・大企業特有の組織のあり方（一言でいうと無駄が多い）への疑問を感じ、新たな収入が欲しいと思い、いろんな投資（投資信託・株・FX等々）をするも、労多く、得るもの少なくという状態でした（トータルの収支はマイナスかも。）。
なので、月々数千円とはいえ、安定的に収入を得ることができるということは、当時の自分にとってはかなり魅力的でした。あとは、私のモットーでもありますが、知らないものを知らないままにするのではなく、取り敢えずやってみようというのもありました。

 

 

購入するまでに行ったこと
この物件の購入判断をするために、「物件の下見」「価格の妥当性」「賃料の妥当性」の３点を行いました。
この時は不動産に関する知識はほとんどなく、自分の持っているわずかな知識（宅建程度）と、ネットでかき集めた情報をもとに分析しました。
（今は、不動産関連の本を50冊程度読み、利回りとかの要素も加えて判断しています。また、紹介しますね。）
具体的には、

①物件の下見
業者がいると落ち着いてみることができないので、自分一人で朝と夜の２回行きました。中には見ない人もいますが、業者から紹介された物件情報の確認や、物件や町の雰囲気、駅からの距離を確認します。

 

②物件価格の妥当性
SUUMO、ホームズ、楽待・健美家（投資用不動産掲載HP）、国土交通省：不動産取引価格情報検索で似たような築年数・間取りの物件確認。
でも、価格で見ても良くわからないので、物件価格÷坪で坪単価を出して比較します。
ちなみに自分が物件を売る際の価格の目安にもなりますし、かぼちゃの馬車のように市場価格の何倍もの値段で売られることも防げるので、これは非常に大事な作業です。

 

③賃料の妥当性
SUUMO、ホームズなどのサイトで似たような築年数・間取りで賃料を確認します。
当然バラつきはあるので、対象物件の賃料の１割程度の前後は許容範囲としています。
この物件の場合は、１４万～１８万程度での募集が多ければ良しとしました。

 

上記作業は大体数時間もあれば終わり、業者の提示価格が妥当かどうかが分かります。
この物件はやや高いような気がしましたが、安定した収入を得たい！という思いが先行していましたので買うことにしました。

 

 

購入の流れ
仕事終わりにカフェでA社と打ち合わせを行い、購入するという意思表示を売主に伝える買付申込書を提出しました。その後、売却に向けた作業が一気に忙しくなります。
各種資料（住民票・納税証明書・団信の健康診断とか）の準備
売買契約締結（重要事項説明を受けました。）
銀行の融資申込・審査・司法書士との面談　等を一カ月くらいで行いました。
私の感覚としては、A社に言われるがまま、書類を準備・押印し、銀行・司法書士とかと面談を行ったという印象でした。A社が悪い業者だったら簡単に騙させていたでしょう。
最も信じられないのが、平日会社で動けないときA社に実印を渡し、必要書類を用意してもらったこともあります。

また、そんなこんなで２０１２年秋に売買実行日を迎えました。
当日はいくつか書類を取り交わして、融資が実行され物件のオーナーとなりました！！

でも、手元には契約書はありましたが、オーナーになった実感は沸きませんでした。
実感が沸いたのは一か月後に家賃が振り込まれたときでした。

 

 

購入後の状況
購入翌月からＡ社から毎月安定して家賃が振り込まれ、ローンが引き落とされました。
数千円ずつですが少しずつ増えて、一年後には１０万円を超えました！
そして、日常の不動産の管理はサブリース契約でしたのでやることは特になく、確定申告で所得税の還付を受け（住民税も減税され）、「とにかくやって良かった！」という感じでした。
これをきっかけに不動産への投資が本格化します。
ちなみにこの区分所有物件は２棟目のアパートを購入する際に、銀行から借入金残債圧縮を求められ、この物件は売却しました。詳しくは、初めての売却で紹介します。

 

この物件で不動産を投資対象と認識した私は、翌年には１棟アパートの購入することとなります。

 

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