不動産を購入するに当たり、本を読んでも、色んなサイトを見ても、大概の不動産業者も、事前に物件を見た方が良いと言われています。
物件を見に行った方がいいということはなんとなく分かると思いますが、「実際に何を見ていいのか分からない！」という人は多いと思います。
今日は物件の下見に当たり大事だと思っていることを紹介したいと思います。
投資用不動産の場合、中には物件を見ずに購入する人もいます。
実際に物件を見ずに買うことができますし、見ても物件の躯体・基礎の内部の劣化状況は分からないから見ないという人もいます。
それもそれで間違いではありませんが、きしのは業者に不動産を紹介されたら１週間以内に必ず見に行きます。
下見で確認する主なポイントは、①駅からの距離、②最寄駅の様子、③周辺の物件の状況、④街の不動産屋で土地価格、⑤購入対象物件です。
①駅からの距離
最寄駅に着いたら、駅の出口（複数ある場合は物件に近い方の出口）からスマホのタイマーで物件までの時間を計ります。途中、信号・踏切とかで足止めをされた場合は、タイマーを止めます。計る理由としては、一般的に不動産の物件案内に記載されている時間は１分８０ｍで計算されています。これはそれなりの早歩きなので、表示されている時間では着かないことが多いです。
そして、距離が遠くなれば遠くなる程、道に起伏がある程、物件案内に記載された時間と、実際の歩いた時間の誤差は大きくなります（通常は実際に歩いた時間の方が長くなる。）。
首都圏の物件では実際に最寄駅から歩いて案内されることが多いので、そのとき時間が極端にずれていたら購入を見送る理由の一つとなります。
実際に入居者も同じ道を歩くのですから、その時になんとなく遠いなと感じて入居してくれないからです。
これは珍しいことですが、業者の物件案内の表示が実際に歩いた時間よりも５分も以上も多く記載されていたこともありました。この物件は利回りがそこそこあったのに買い手が付かなかったのは、これが理由だと確信し、安心して購入しました。ちなみにこれ実際に購入した４件目の横浜市南部の物件であったことです。
②最寄駅の様子
最寄駅の周辺に、飲食店・スーパー・コンビニ・銀行等の生活に必要な施設がどれだけ充実しているかを見ます。当然あればあるほどいいです。
ワンルームの場合、仕事が終わって最寄駅から家に帰る時に、これらの施設で必要なものを買って帰るでしょう（ファミリータイプの場合は、駅から少し離れた閑静な場所を選ぶ傾向があります。）。
なので、最寄駅周辺にコンビニすらない駅の場合、生活がしにくいので入居者が物件の内見した時点で選択から弾かれてしまいます。
③周辺の物件の状況
最寄駅から物件まで歩いている間に空地や駐車場、アパートの入居状況を見ます。
空地・駐車場や農地が多ければ、将来アパートが出来る可能性があります。そうなった場合、将来の入居率が低下する可能性があるので購入を見送る理由の一つとなります。
同じく周辺にあるアパートの入居状況を確認します。確認方法は、アパートのベランダを見て、雨戸・物干竿の有無を確認するだけです。空いているのが１室・２室程度の物件ばかりであれば入居付は問題なさそうです。でも、半分も埋まっていないのであれば入居付は難しそうかなって思います。
アパートなどを見るときはあまりじろじろ見ると不審者扱いされてしまうので、歩きながらさっと見て、ざっくりと把握すればいいと思います。
④街の不動産屋で土地価格・賃料の確認
これは紹介された物件の価格が、市場の価格と比べて妥当かを確認するためです。
最寄駅の不動産屋の窓に掲示されている物件案内から土地価格と同じような間取りの賃料を調べます。不動産屋も駅周辺に複数あるのであればそれぞれ確認します。もし、投資用不動産を扱っている場合はラッキーです。とりあえずスマホで写真かメモをして置き、家で、土地であれば不動産屋の物件案内の土地の坪単価と、部屋であれば不動産屋の募集賃料と購入対象の不動産の賃料を比較します。
そうすれば、少なくともかぼちゃの馬車のシェアハウスのような変な物件をつかまされるようなことはなくなります。
⑤購入対象物件の確認
投棄された粗大ごみ、剪定されていない木、物件自体に大きな傷があればメモ・写真を撮り、売主に売買までに処分・修繕を依頼します。もしくは物件の売却価格の引き下げを依頼する材料として利用します。ほとんどの売主は早く売りたいと思っているので、多少のお願いであれば受け入れてくれることが多いです。
でも、お願いできるのは、マナー的に買付申込書を出すタイミングだと思っていますので、出来ることならちゃんと見て、売主に伝えておきましょう。
これはきしのが購入前の物件見学に最低限の行っていることです。
もちろん、これは自分なりの基準なので、これから不動産を購入される人はぜひ参考にしてみてください。
今日も最後まで最後までお付き合いありがとうございました。
