2棟目のアパートを購入しようとしたら、お気に入りの銀座アドレスの保有物件が銀行的に評価が低いことから、しかたなく売ることに。
それも、すぐ売れるだろうと思ったけど、半年も掛かってしまいました。。。
前回の振り返りはこちらから
とまあ、そんなこんなで3件目の購入に向け本格的に動き出しました。
ただ、はっきり言ってこの物件の取得は大失敗でした。一度も黒字になることがなく、出費だけ垂れ流し続けました。
あまりにも採算が合わないので、このアパートは2019年の夏に売却しています。
このことは後日、詳しく書こうと思います。
ただ、はっきり言ってこの物件の取得は大失敗でした。一度も黒字になることがなく、出費だけ垂れ流し続けました。
あまりにも採算が合わないので、このアパートは2019年の夏に売却しています。
このことは後日、詳しく書こうと思います。
今回の購入の目的は、キャッシュの拡大はもちろん、個人事業主の目安である事業規模10室以上となり、税制上のメリットを得るためです。
物件収集は相変わらず、投資用不動産専門を取り扱っている楽待・健美家等で行い、そこで知り合った業者から船橋市の利回り10%の物件を紹介してもらいました。
物件収集は相変わらず、投資用不動産専門を取り扱っている楽待・健美家等で行い、そこで知り合った業者から船橋市の利回り10%の物件を紹介してもらいました。
物件の価格は3000万弱と安いにもかかわらず、複数路線利用可能な駅から徒歩6分という好立地です。その最寄駅からは東京駅まで30分ちょっとで行くことができます!
築30年、トイレ・洗面・風呂が一緒の三点ユニットの洗濯機置き場なしということを考慮しても、「これはいける!」と思いました。 ※写真はイメージです。
また、木造の耐用年数22年を超えているので、建物簿価を4年で償却できるのもかなり魅力的でした。
その後、この物件を取り扱う不動産業者から、今回融資予定の日本政策金融公庫に小当たりしてもらい、物件価格全額の融資が可能であるとの連絡を受けました。
ただ、2点の壁が立ちはだかりました。
1つ目は、既に買付申込が入っており、売主の承諾待ちということ。
2つ目は、日本政策金融公庫の融資が特殊であるということ。
1つ目は、既に買付申込が入っており、売主の承諾待ちということ。
2つ目は、日本政策金融公庫の融資が特殊であるということ。
それぞれについて、もうすこし詳しく書くと、
1つ目の既に買付申込書が入っているのに売主が承諾を渋っていることについて、理由を業者から聞くと、1番手の買付申込を入れた方の指値が売主の想定よりもかなり下回っていたためでした。売主の希望価格(3000万弱)であれば買える可能性が高いと判断し、その価格で買付申込書を出しました。
買付申込書を出すに当たり、既に購入していた区分所有物件・横浜市のアパートの物件取得で行った「物件の下見」・「物件価格の妥当性」・「賃料の妥当性」・「物件の収支計算」を行っています。
買付申込書を出すに当たり、既に購入していた区分所有物件・横浜市のアパートの物件取得で行った「物件の下見」・「物件価格の妥当性」・「賃料の妥当性」・「物件の収支計算」を行っています。
ただ、後で書きますが、ここには落とし穴があり、これが今後4年を苦しめます。
2つ名の日本政策金融公庫の融資ですが、普通の銀行と比べかなり特殊です。
特殊な点として、取引時点で融資されるのは2000万までで、それを上回る額は自ら用意する必要があるということ。この物件の場合、1000万のお金と、諸経費200万(だいたい物件価格の7%が諸経費です。)の合計1200万を用意しなければなりません。
1年前にアパートを買ったばかりでそんなお金はありませんでした。なので、不動産の売買契約に向けた準備をしながら、不足分は親・知り合いから必死でかき集める必要があります。
1年前にアパートを買ったばかりでそんなお金はありませんでした。なので、不動産の売買契約に向けた準備をしながら、不足分は親・知り合いから必死でかき集める必要があります。
また、休みが取りづらい会社の場合、日本政策金融行は普通の銀行の営業時間に2~3回行かなければいけないのもなかなかしんどかったです。
普通の銀行であれば遅い時間でも打ち合わせできたりするので結構助かってました。
買付申込書を2番手で出しましたが、売主は価格が高い私の方を選んでくれました。
一方で日本政策金融公庫への融資も同時並行に進めてきましが、審査を行う中で、金利は下げるので、融資期間を20年から15年に変更させて欲しいとの申出でした。
理由は、日本政策金融公庫では起業から3年以内の人には融資期間を延ばして融資するが、私の場合は区分所有の購入したときが起業と見做されるので既に4年経っているということでした。本音は分かりませんが、融資期間は短くなりました。
融資期間が変更になることで、月々返済額は5万円ほど上昇し、賃料に占める返済比率は8割を超えました。
融資期間が変更になることで、月々返済額は5万円ほど上昇し、賃料に占める返済比率は8割を超えました。
今振り返っても、この時勇気をだして断るべきでした。
ただ、この時は早く事業規模になりたいということや、休みを取りにくい職場環境であったこと、1棟目のアパートがほぼ満室で絶好調だったことで、利益は薄くなるけど、満室にすれば問題ないと思って推し進めてしまいました。。。
上記もろもろの作業を行いつつ、2015年冬に売買が完了、2棟目のアパート購入(通算3件目の購入)となりました!!
【購入した物件】
- 価 格:3000万円弱(2015年当時)
- 立 地:千葉県県船橋市
- 構 造:木造
- 築 年:30年(2015年当時)
- 利回り :10.7%(業者提案)
- 融資条件:金利2.0%、期間15年
- その他 :3点ユニット、洗濯機設置不可。
冒頭でも書きましたがこの物件のせいで、購入後数年間事業拡大できなくなってしまいす。。。
※日本政策金融の記載内容は2015年当時の内容です。現在は取り扱いが異なる可能性があります。