12000万円アパート購入未遂事件！

これは２０１５年に勢い余って船橋のアパートをフルローンで購入したものの、思ったような収益がでず、血迷って１．２億円の物件を購入しかけた話です。

 

船橋市のアパートを購入して、一年近く経過し、なんとなくこの物件がいまいちだということが分かってきました。

このときは横浜市と船橋市にアパートを１棟ずつ持っていましたが、横浜市のアパートが毎月５～１０万の利益を上げていましたが、船橋市のアパートは滞納や修繕で毎月１０万以上の赤字を垂れ流していました。。。

このときの保有物件のトータルの収支はマイナスになっていました！

これではなんのためにやっているのか分かりません。。。

（船橋市のアパートが悪いのではなくて、船橋市のアパートを購入した時の返済比率が問題でした。このことはまたブログで書きます。）

 

 

そして、この損失を埋めようと打った手は、もう１棟アパートを購入しようと思い立ったのです！
もう完全にギャンブラーの発想でした。

 

ちょうどそのころ、昔からお付き合いしていた企画型アパート販売で有名な業者（今もよくＣＭをしている会社です。）から連絡があり、東京都東部の物件を紹介されました。

 

寅さんで有名な柴又もすぐそこにあるエリアです。

新築で最寄駅から徒歩５分且つ平坦な道のりで、価格（利回り）を除けば、自分の基準を満たしており、とても魅力的な物件でした。

時期は、サラリーマンによる不動産投資が活況していた２０１６年ということもあり、業者経由で２行ほど当たってもらいましたが、いずれもフルローンも可能とのことでした。

とはいえ諸経費だけで１０００万は用意しないといけませんが。。。

 

冷静に考えれば、自分の基準の利回り８％程度を大幅に下回る６％弱の物件を購入することはありえないのですが、フルローンが可能だということ、売主が紹介頂いた業者だっだので仲介手数料が不要（約４００万）となったこと、キャッシュフローも年１５０万以上確保でき、船橋市のアパートの損失も完全にカバーできるということが購入に舵を切らせました。

 

少し脱線しますが、企画型のアパートも巷の街の工務店が建てた新築不動産よりも割高なことが多いです。

カラクリは新築区分所有物件と同じだと思います。

 

２０１６年末に銀行への融資申込・売買契約・手付金を振り込んでしまいました。。。
あとは、銀行の融資審査を経て、建物の引き受けるだけ。
順調にいけば２０１７年の春ごろには満室のアパートが引き渡される予定でした。

 

首を長くして来る日も来る日も待っていましたが、不動産業者からたまに来る電話では、「融資の審査に時間が掛かっている。少し待って欲しい。」とのこと。

しまいにはこちらから進捗を電話確認するようになりました。

 

結論としてこの物件は買えませんでした。。。

 

理由は２０１６年末頃から徐々に問題となっていたスマートデイズによる「かぼちゃの馬車事件」により、銀行の不動産に対する融資が急激に引き締められたのです。
当然、売買契約は白紙となり、手付金も返金されてしまいました。

 

でも、今振り返ると、この物件は購入しなくて良かったです。
もし購入していたら、借入は２億近くになり、個人としての借入は限界に達し、不動産事業の拡大の野望は完全に止まっていたでしょう。
そして、年間のキャッシュフローもわずか３００万弱しか確保できず、「不動産王になる」という夢も絶たれていたことでしょう。笑

 

落ち着いて取り組まねばと反省した出来事でした。

このアパートの購入に失敗して、頭を冷やし、問題児の船橋市のアパートの売却に本格的に取り組むようになるのです。