銀座の区分所有を購入して半年を経過し、不動産投資の旨味を知りました。
もし、月１万円の利益がでる区分所有をあと９９戸買ったら、月収１００万となり仕事を辞めれる！と思いました。
もし、月１万円の利益がでる区分所有をあと９９戸買ったら、月収１００万となり仕事を辞めれる！と思いました。
でも、そのためには約４０億円の融資を受けなきゃいけませんが、現実的に無理です。銀行・その時の市況などにもよりますが、サラリーマンが受けれる融資の限界は年収の８倍～２０倍と言われています。だとすると、当時の年収ではせいぜい１戸～２戸しかかえません。
じゃあ、「もっと利回りの高い物件を買えばいいのでは？そうすれば利ザヤの月数千円が数万円・数十万に増える！」と考え、巷の不動産投資の本を読み漁りました。
半年で５０冊は読んだと思います。いろいろな考え方があり大変勉強になりました。
半年で５０冊は読んだと思います。いろいろな考え方があり大変勉強になりました。
その結果辿り着いたのは、「首都圏の築浅の木造のアパート」の購入でした。
楽待・健美家とかの投資用不動産を扱っている楽待・健美家等の不動産サイトから自分なりの基準を入力し、魅力的な物件を持つ業者に連絡をしました。
（アパート購入の基準はまた紹介したいと思います。）
一棟のアパート購入するには年収・貯金も少なく、そして年も若すぎたので色んな業者から相手にされませんでした。相手にされても自分の希望とは違う物件（区分所有や地方の鉄筋コンクリートの物件等）ばかり紹介されました。
そりゃあそうです。ぱっと見買えなさそうじゃないですか。業者も慈善事業しているわけではないので買えない人に無駄な時間を過ごすより、買ってくれそうな人に売りたいですよね。
なので、考え方を変えました。
業者には始めて会った時に、必ず「自分の購入の判断基準はこうです！物件を紹介頂いたら必ず１週間以内に現地を見に行き、購入判断をします。」と言いました。
それから、業者から相手にされるようになりましたが、なかなか買うことができませんでした。
原因は、２０１２年１２月に就任した安部首相によるアベノミクス効果で、「不動産価格が上昇し始めたということ」「お金がない（自己資金が足りない）」ということでした。
実際にあった例を挙げると・・・
- 買付申込を行った後で、売主から売却価格引上げの再提案を受けた。利回りが低くなったのでお断り。
- 買付申込を行った後で、二番手で買付申込を入れた方が現金で一括購入すると意思表示したため、購入できず。
当然ですが、売主は早く物件を売りたいので、融資を受けないと買えない人より、現金を持っている人の方との話を進めたいので当然の話です。
購入するまでに行ったこととしては、「初めて区分所有購入」で行ったことに毛を生えたことを行いました。
「物件の下見」「価格の妥当性」「賃料の妥当性」に加え、本格的にキャッシュフローを得るために「物件の収支計算」「ローン返済比率」を加えた５つの視点で判断しました。
「物件の下見」「価格の妥当性」「賃料の妥当性」に加え、本格的にキャッシュフローを得るために「物件の収支計算」「ローン返済比率」を加えた５つの視点で判断しました。
それぞれ具体的な行動として、
物件の下見
紹介されてから１週間以内に現地を見に行きました。
見に行く際には、駅からの距離、最寄駅の様子、周辺の物件の状況・街の不動産屋で土地価格等の確認をしています。
業者の資料で分かるじゃんと思いますが、大抵良く書いてますし、間違ってすることもあります。それを確認するためにも大切な作業です！
見に行く際には、駅からの距離、最寄駅の様子、周辺の物件の状況・街の不動産屋で土地価格等の確認をしています。
業者の資料で分かるじゃんと思いますが、大抵良く書いてますし、間違ってすることもあります。それを確認するためにも大切な作業です！
物件価格の妥当性
投資用不動産掲載サイトの楽待・健美家や、国土交通省 土地総合情報システム Land General Information Systemなどで同じ路線・似たような築年数・間取り・数年以内に取引された物件を確認しました。
投資用不動産掲載サイトの楽待・健美家や、国土交通省 土地総合情報システム Land General Information Systemなどで同じ路線・似たような築年数・間取り・数年以内に取引された物件を確認しました。
また、価格で見ても良くわからないので、物件価格÷坪で単価を出して比較します。
ちなみに今回は１棟なので、土地と建物に分けて妥当性を計算しています。
ちなみに今回は１棟なので、土地と建物に分けて妥当性を計算しています。
【土地】
国税庁より対象用地の路線価を調べます。路線価に土地の面積（平米）で掛けたものが土地の価格です。ただ、この価格で取引されることはほとんどありません。市況にもよりますが、この金額に１．５倍～２倍であれば妥当な気がします。
【建物】
新築なので、業者から建築価格を教えてもらうか、物件総額から推定の土地価格を引いて延床で割れば算出できます。この金額が坪１００万を超えるようだとかなり吹っ掛けられてます。坪１００万は有名ハウスメーカーで作った豪華な家の場合の金額です。
一般的には投資用不動産は収益重視のため、そこまでお金を掛けません。なので、坪単価はかなり安価です。ちなみにオフィスビルの坪単価は坪１２０万～１５０万程度です。
不動産は一物多価（決まった値段がないこと）なので、定価はありません。なので、自分で算出した単価と２倍以上ズレていれば、おかしい（もしかしたら詐欺かも）として取引の見送り、買付価格の引き下げを要求（指値）しようと思ってました。
不動産は一物多価（決まった値段がないこと）なので、定価はありません。なので、自分で算出した単価と２倍以上ズレていれば、おかしい（もしかしたら詐欺かも）として取引の見送り、買付価格の引き下げを要求（指値）しようと思ってました。
計算した結果、妥当な水準だったので、この物件では指値をしませんでした。
賃料の妥当性
ＳＵＵＭＯ・ホームズの賃貸検索サイトで、紹介してもらった物件と同じ路線・駅、似たような築年数、間取りで賃料を確認します。
当然バラつきはあるので、対象物件の賃料の１割程度の前後は許容範囲としています。
ＳＵＵＭＯ・ホームズの賃貸検索サイトで、紹介してもらった物件と同じ路線・駅、似たような築年数、間取りで賃料を確認します。
当然バラつきはあるので、対象物件の賃料の１割程度の前後は許容範囲としています。
物件の収支計算
収支計算としては、収入は市場価格で算出し、支出は固めに算出しました。
物件の賃料（満室の年間賃料）－ローン（年間支出）－固定資産税（教えてもらえない場合、一か月分の家賃を仮で計上）－管理費・清掃費・修繕費（満室の年間賃料×１０％）
難しいことを言うとＮＯＩに近いもので、減価償却費とかは考慮しないため会計上の利益とは異なる考え方です。
とまあ、色々な書きましたが、上記検証は数時間で終わります。
収支計算としては、収入は市場価格で算出し、支出は固めに算出しました。
物件の賃料（満室の年間賃料）－ローン（年間支出）－固定資産税（教えてもらえない場合、一か月分の家賃を仮で計上）－管理費・清掃費・修繕費（満室の年間賃料×１０％）
難しいことを言うとＮＯＩに近いもので、減価償却費とかは考慮しないため会計上の利益とは異なる考え方です。
とまあ、色々な書きましたが、上記検証は数時間で終わります。
この検証をすれば、素人でもかぼちゃの馬車とかのような胡散臭い事件にだまされることはなくなります！！
この物件は高すぎず、低すぎずという評価になりました。それ以外の条件はだいたいの自分の基準を満たしていました。満たしてないことと言えば、駅徒歩が少し遠かったことぐらい。
あと、自分の与信が足りず、フルローンが難しかったことや、部屋数を減らして購入価格を下げたりと当初の予定から色々変わりましたが、とりあえず一歩を踏み出したいという気持ちから購入を決断しました。
あと、自分の与信が足りず、フルローンが難しかったことや、部屋数を減らして購入価格を下げたりと当初の予定から色々変わりましたが、とりあえず一歩を踏み出したいという気持ちから購入を決断しました。
融資は紹介してくれた不動産業者の銀行のローンを使い、２０１４年３月に物件が引き渡されました。
物件探しに半年以上掛かった時はなかなか気持ちが萎えましたが、何とか買うことができます。
物件探しに半年以上掛かった時はなかなか気持ちが萎えましたが、何とか買うことができます。
購入した物件
ちなみにこのアパートは現在も保有し続けています。
部屋が２５㎡と広く他のアパートと差別化が出来ているからか、ほぼ満室です。空いても数ヶ月もあればすぐに決まります。
部屋が２５㎡と広く他のアパートと差別化が出来ているからか、ほぼ満室です。空いても数ヶ月もあればすぐに決まります。
さらに景気回復の流れに乗って賃料も上昇、ローンも借り替えたり、太陽光を載せたり、自販機を置いたりと、毎月１５万程度の利益をもたらす大変優秀な物件になっています。
そして、２０２０年の年末頃には、投資額全額が回収できる見込みです！
そして、２０２０年の年末頃には、投資額全額が回収できる見込みです！
この物件の成功で翌年に３棟目のアパート購入に向けて動き出しますが、新たな壁が立ちはだかるのです。。。
