ついに2019年の夏に不良債権(船橋市のアパート)を処理できました。
でも、所有物件は1棟だけとなり、このままだと個人事業主の要件から外れてしまいます。なので、売却後すぐに1棟の追加取得に向け物件を探し始めました。
痛い目にあったのにすぐ買うのかと思うかもしれませんが、失敗した原因は、「返済比率」だということが明らかだったので、その点に気を付けて買えばいいのです。
物件収集は、懇意にしていた業者と新たな業者との接点を持つべく、楽待・健美家等の収益不動産を取扱うサイトより行いました。
その中で最も反応が良かったネット経由で知り合った新たな業者(今後はB社と言いたいと思います。)から、物件を紹介されました。
そりゃあ、人口の多い東京23区の物件を購入したいですが地価も高く、利回りもその分低くなってしまい、十分な収益を稼ぐことができません。なので、その次に人気のエリアであるこのエリアで探したのです。
1件目はネットで見つけた横浜市の東急沿線のアパートで9%の利回りを超える物件でした。
もし買えたらかなりのキャッシュフローが確保できる物件でしたが、容積率オーバーの物件で融資をしてくれる銀行も少なく、ある程度の自己資金が必要となるので、泣く泣く諦めることにしました。
そもそも、2018年のかぼちゃの馬車事件以降、物件価格が下がってきたとはいえ、首都圏の近郊で利回りが9%を超える物件がネットで残っていたのはそれなりに訳がある物件でした。
それから、2週間後、同じく横浜市で東海道線沿線の物件を紹介されました。購入基準と個人情報をあらかじめB社に伝えていたので、紹介される物件は概ね希望通りの物件でした。
B社には、「土日で物件を見たうえで購入判断します!」と伝え、紹介された物件についていつも通り調査・収益分析を行いました。
①物件の下見
紹介された週末に現地を見に行きました。
見に行く際には、駅からの距離、最寄駅の様子、周辺の物件の状況・街の不動産屋で土地価格等の確認をしています。
②物件価格の妥当性
取引価格が不当に高くないかを調べるために、楽待・健美家、国土交通省:不動産取引価格情報検索で、同じ路線・似たような築年数・間取り・数年以内に取引された物件を確認しました。
また、取引価格でただ見ても良くわからないので、「物件価格÷坪」で単価を出して比較しやすくします。
ちなみに今回は1棟なので、土地と建物に分けて妥当性を計算しています。
「土地」は国税庁より対象用地の正面の路線価を調べます。路線価に土地の面積(平米)で掛けたものが土地の価格です。ただ、この価格で取引されることはほとんどありません。市況・場所にもよって異なりますが、この時期の首都圏ならこの金額の1.5倍~2倍であれば妥当な気がします。
「建物」は、ここで算出した価格を物件価格から引くことで建物価格がでるので、この価格を延床で割れば建物の坪単価がでます。感覚ですが、新築・築浅の木造なら60万以下なら許容範囲だと思っています。
③賃料の妥当性
B社からもらったレントロール(部屋毎の賃料一覧)が妥当かを、SUUMO、ホームズで、同じ路線・同じような距離・似たような築年数・間取りで賃料を確認しました。
当然バラつきはありますが、ここのエリアでは5万円前後が相場みたいなので、対象物件の賃料は問題なさそうです。業者の中には、空室の想定賃料を吊り上げ見かけの利回りを引き上げる業者もいるので要注意です。
④物件の収支計算
収支計算は、収入は「③賃料の妥当性」で調べた賃料とし、支出は固定資産税を賃料の一か月分、管理費・修繕費を満室賃料の10%にするなど固めに算出しました。
結果、年間100万以上の手残りが確保できそうなことから投資を決断しました。
また、銀行の融資の条件が良かったことも購入に踏み切った理由の一つです。
1棟目のローンの返済が進んでいたので、銀行から共同担保として提供することができればフルローンでの融資が可能だとの提案を受けました。
その分借入額が増えますが、それでもローンの返済比率も50%と容認できる水準になりそうだったので、今後の事業拡大を考え、少しでも持ち出しを減らしたかったきしのは共同担保を差し出して購入することにしました。
また、細かい話ですが、団信には高度障害になったら残債が無くなりますが、金利を少し上乗せして三大疾病になったら残債が無くなる特約を付けました。
物件を見る際に大事にしているポイントはまた紹介します。
2019年12月25日に銀行の支店で売買が行われ、無事成立しました。なんとか年内に追い込むことができました。
船橋市のアパートの反省を生かしたこともあり、購入から1年近く経っておりますが空室も滞納もなく、安定したキャッシュを生み出す優良物件になっています。
購入した物件(通算4棟目)