「失敗」から学ぶことは大きい！

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不動産投資を始めて既に10年近く経っておりますが、色んな本を読んで学び知識をアップデートしてきました。

本の大半は投資、それも不動産に関するものですが、この本は「失敗」に関する本です。

そして、この本は定期的に読んで、自らの戒めを与えてくれてる位置付けとなっています。

今日は「失敗」と失敗集ばかりを集めた「倒産図鑑」に関する記事です。

きしのの最大の失敗・・・

まずは自分の失敗から晒します。

はじめて購入したアパートで区分所有の100倍のものキャッシュフローを上げることができ、味を占めたきしのは立て続けに二棟目の購入に邁進します！

そして、船橋の利回り10%・2760万円の築30年の物件を購入しました。

が、購入することしか考えなかったことから融資期間が短く、満室家賃に対するローンの割合が8割に達していたことを見落としていました。

購入してからなんかおかしいことに気づき始めます。

満室でも利益が出ない。。。

そもそもこの物件はトイレバスが一緒で、洗濯機置場も無かったので、満室になることもほとんどないのですが・・・

この物件は４年保有しましたが、毎月のように数万から数十万を持っていきました。

更に管理会社の怠慢で滞納者への入金の督促の遅れたり、台風や厳冬で物件が損傷したりとまさに踏んだり蹴ったりでした。。。。

最終的にはトータルで1000万も損しました・・・

もし、時間を戻せるならこの物件買うことを辞めたいです。

ただ、この失敗で、

• 返済比率50%以下
• 部屋はトイレバス別といった今時の仕様にする

という鉄のルールができました。

失敗は自ら体験することで、失敗を繰り返さない！

失敗は身に刻み込まれます。

それも大きい失敗であればある程、深く刻み込まれます。

失敗を失敗として終わらせず、「なぜ失敗したのか？」と振り返り、原因を突き止めることで失敗を繰り返さないようになります。

巷に多くの不動産投資に関する本が出ていますが、ここから学ぶことも多いのですが、失敗に関することは学べません。

そもそも、本を出版している投資家は成功しているから本を出すことができるのです。

失敗に関する本もニーズはありそうですが、ほとんど見たことがありません。

資産10億超の著名な不動産投資家は、時代の流れを読み取り、その機を逃さず、常人を超える行動力や交渉力などで、その地位を築いているので誰でも再現できるわけではありません。

でも、その何分の一程度（資産1億程度）であれば誰でも到達することができるのが、不動産投資の良いところです。

話を戻すと、人の失敗や人の忠告から学ぶこともできますが、自らが身をもって体験した失敗の方が学びが大きいです。

体験しなくても良い失敗もある！！

きしのはある程度調べてたらとりあえずやってみるというスタンスです。

その中で当然思ってたのとなんか違うなとか、明らかに失敗だったということがあります。

それはそれで、自らの血となり肉となるので、良いのですが、体験しなくても良い失敗もあります。

それは再起不能となるような失敗です。

例えば、自転車の練習であれば、練習中に転んでケガをすることでいつの日か乗れるようになります。

でも、その練習も不十分なのに坂道でスピードを出したらどうでしょうか？

恐らく派手に転倒するとことでしょう。

また、ケガも擦り傷ではなく、大ケガや後遺症を負ってしまうことでしょう。

そうなっては次がありません。

投資でもそうです。

不動産投資の場合でいうと、身の丈を遥かに超えた融資を引いてしまい、思い通りの収益が上がらず自己破産してしまうようなパターンです。

自己破産しても立ち直れますが、資金も信用もないので余程の精神力がないと難しいです。

そういったものはやはり先人の壮大な失敗から学ぶべきです。

失敗ばかりを集めた「倒産図鑑」

不動産投資とは異なりますが、無理して挑んだ新規事業や過去の成功体験に縛られ変革できなかったといったさまざまな要因でかつては一流だと言われた大企業が潰れていきます！

でも、一つの失敗ですぐ倒産することはなく、リカバリーするタイミングは何回かあったので、引き返したり、別の道を選んだりすることはできたのです。

そんな倒産ばかり集めた「倒産図鑑」では、一流企業の倒産をいくつかのパターンに分け、わかりやすくシンプルに説明してくれているので非常に分かりやすいです。

リンク

特に鈴木商店は、神戸の砂糖売りからのし上がり、絶頂期は日本のGNP1割とも言われる売り上げを叩き出すも、軍縮や昭和不況の波に飲み込まれ破綻してしまう経緯が個人的に儚く、切なかったです。

ちなみに鈴木商店や経営者である鈴木よね、金子直吉に魅せられたきしのは鈴木商店に関する本を何冊も読みました。

一流企業でも個人事業主でも潰れる時は潰れます！

そして、倒産した企業でも失敗の原因はあり、途中で路線変更して引き返す時間もありました。

きしのもこの本を定期的に読むことで、自分を状態を見つめ直し、慢心にならないように気を付けるようにしています。

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不動産投資が今後も有力な投資先か？正直それは分からない・・・

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きしのの現在の投資のポートフォリオは９割が不動産で残りは株、仮想通貨となっています。

ほとんど分散が効いてないです。笑

きしのは不動産は有力な投資先と確信して投資を集中させていますが、今後はどうなるかは分からないというのが今回の記事です。　

 きしのは「不動産」一本足打法

以前の記事で、きしのの2021年の事業成果を公開しました。

その記事から分かるように、きしののキャッシュフロー約200万円のうち、9割程度が不動産の賃料が占めています。

アフィリエイトや株など多角化を進めていますが、不動産に取って代わるものはしばらくでできそうにないです。

なので、今後も不動産偏重の状況がしばらく続く見込みです。

次の章からは不動産に投資を行う理由と今後の見通しです。

不動産に投資を集中させる理由

これまできしのは様々な投資に手を出してきました。

過去の記事にも書いたようにFXや債券、投資信託、株など、、、正直にいうとどれも投資額を上回るだけのリターンを上げる事が出来ていません。

昨年度元本の4倍に増えた仮想通貨も最近の下落で全ての利益を吹き飛ばし、マイナスに転落してます。

そして、話題となっていたSTEPNでも更に損失を拡大しています。。。

その中で不動産は安定的にキャッシュをもたらしています。

実は最も損を出したのも不動産なのですが、原因を突き止め、今では保有している２棟の物件は安定的にキャッシュをもたらしています。

不動産投資の主な利点は以下だと思っています。

①安定的な利益が見込めること

②大半の業務を委託できること

③投資に銀行の融資を使えること

これらを全て満たす投資先は不動産しかないと思っています。

不動産への投資は紀元前から行われている最も歴史のある投資のひとつです。

また、不動産といっても投資先は沢山ありますが、コロナ禍である程度絞られたと思っています。

このコロナ禍においてホテルやレジャー等の娯楽施設、飲食・物販等の商業施設に入居しているテナントが業績悪化し、賃下げや退去が相次ぐ一方、マンションやアパートのような居住施設はリモート勤務・授業の影響を受けつつも対して悪化しませんでした。

人は娯楽や食費を抑える事が出来ても、住むことをやめることは出来ないということもわかりました。

もともと、マンション・アパートへの投資は安定して手堅いと思っておりましたが、コロナ禍でより自信が深まった形です。

また、現在のIT技術ではリモートが出来ないの仕事が一定残ることから、一定の賃貸需要は今後もあると思っています。

今後も不動産は有力な投資先か？

不動産は今後も有力な投資先であると思います。

これまでの投資額は借入を含めると1.5億円を超えています。

さきほども書いたように今後もしばらくは不動産は投資効率のよい資産であり続けると思っているので、投資を継続するつもりです。

また、人口減による市場規模の縮小を気にする人がいますが、人口の減少は他のサービスの需要よりも予測がしやすいことや、コロナ禍で分かったように人は生きている限り住むことそのものをやめる事ができないことから、賃貸需要は急減することはありません。

不動産投資よりも国内のみでビジネスを行なっている事業（百貨店・インフラ等）の方がよっぽど危険です・・・

空き家の急増を不動産投資の危機として経済誌が話題にすることもありますが、空き家も賃貸用の空き家と自己用の空き家があり、後者が相当する占めている現状ではそこまで問題となりません。

なので、繰り返しとなりますが不動産投資は今後数十年は安定的に稼ぐ事ができると思っています。

でも、未来永劫安定して稼げるものはないことだけは分かっているので、今後も新たな投資先を常に探していくつもりです。

基本的なスタンスとしては不動産の家賃のように手間が掛からず一定のインカムを見込めるものです。

キャピタルを追い求めると精神的にすり減るのでインカムだけで投資額を回収できることが理想です。

例えば、為替や発電、仮想通貨（通貨そのものの購入、ステーキング等）NFT（STEPNの靴・メタバース上の土地等）などです。

今では投資対象とならないもの、想像もしないものが、投資先となるかもしれませんが、必ず儲かる投資先がないように、食わず嫌いせずになんとなく仕組みが分かったら投資してみて、上手く行かなかったら撤退するスタンスで開拓し続けていこうと思っています。

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不動産投資の成功には「モチベーションの維持」が大事です！

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先日の記事で不動産はFIREに最も有効な手段の一つであるという記事を書きました。

でも、不動産による資産形成は時間が掛かる。長期間に渡って事業を継続するためにはとにかくモチベーションの維持が大切です。

今回はモチベーションの維持に関する記事です！

モチベーションを維持が大切な理由

不動産でFIREするには少なくとも数年単位の時間が必要です。

不動産の購入にも不動産の維持管理にもそれなりのモチベーションがなければ安定した経営も、収益も維持することができません。

それによって、管理がお粗末な物件は清掃や修繕が十分にされず物件自体の価値すら下げてしまうでしょう。

何事もですが物事を始めるに当たり、なんらかのきっかけがあったはずです。

その一歩を踏み出すこと自体が勇気がいることですし、素晴らしいことです。それを続けなければ目的を達成することができません。

成功をどこに置くかでも変わりますが、目標を達成するまでに自分自身や周りの環境（景気・天災等）が変わったり、予期せぬ事が起きたりします。

壁にぶち当たった時にそこで心が折れて辞めてしまうか、目標達成のために立ち止まらずに進み続けるかどうかはモチベーションのどれだけ高く維持できるかによります。

人間は不思議なもので、どんないいツール、良い環境でもモチベーションが低ければ目標を達成することはできません。

逆にモチベーションが高ければどんなに悪い環境でも続ける事ができます。黎明期のアーティストや起業家はまさにこれだと思います。

根性論みたいになりましたが、やはりモチベーションの維持は大事です。

モチベーションの維持する方法とは？

では、どのようにモチベーションを維持するのでしょうか？

きしのは同じ道を行く「不動産投資の先輩」「大物経営者」「失敗」から学び、刺激を受けながら、自分に落とし込み目標を決めて進み続けています。具体的に見ていきましょう。

不動産投資の先輩から学ぶ

不動産投資は数千年前からある古典的な投資手法です。

そして、今も多くの人が不動産に投資しており、その方法も築浅⇄築古、戸建⇄アパート、木造⇄RC造、都心⇄地方と様々です。

幸いにもそれぞれの投資手法で成功している投資家が手法について纏めた本やnoteがたくさん出版されています。それぞれの領域で成功者がいて大変勉強になります。

投資手法はさておき、成功した大家さんももともとは普通のサラリーマンで、成功するまでに様々な困難にぶつかり、乗り越えてきています。

最初から最後まで順風満帆だった人はほとんどおらず、投資家の数だけドラマがあります。

壁を突破する時の行動や考え方、気持ちの持ち方は参考になりますし、勇気づけられました！

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大物経営者から学ぶ

現代の大物経営者である孫正義、柳井正、永守重信、イーロン・マスクも昔はベンチャーでした。

今でこそそれぞれが日本、世界を代表する企業となっていますが、創業当時は普通の人です。

創業から現在に至るまでの行動力や発想力は常人とは比較になりません。

そのため常人では体験することがないくらいの壁にぶち当たっています。

時に不可能なことすら、持ち前の行動力と機転で乗り越えて成長していく様はとても刺激を受けます！

宇宙の映像を見ていると自分の悩みがちっぽけに感じるように、稀代の経営者の伝記を読むと、自分が直面している壁はとても薄く感じ、何度でも立ち向かおうという気にしてくれます。

なので定期的に経営者の伝記を読み、エネルギーを充填しています！

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失敗からも学ぶ

人間は一度体験した成功体験に固執しがちです。

投資でも同じで一度成功すると二匹目のドジョウを捕まえるために同じ方法を繰り返します。

一度目の成功が実力以外の幸運の要素が大きいことに気づかない場合、二度目は失敗してしまいます。。。

また、成功していたときの環境と、その後の環境が大きく変化しているのにも関わらず、そのことに気が付かずに失敗してしまうこともあります。

失敗の程度にもよりますが、取り返しがつかない失敗はどんな大きな企業ですら倒産に追い込みます。

かつて日本のGNPの1割を占めたと言われる鈴木商店、当時野村證券の３倍もの規模を誇ったリーマンブラザーズですら倒産しました。

ただ、倒産した企業は突然倒産したのではなく、倒産する前から少しずつ失敗のもとが育っており、それが抱えきれないくらいまでに成長していたことに気づいていなかったのです。

不動産投資も同じです。

不動産投資をしている時、気は大きくなっており、購入しさえすれば成功できると思いこんでいる時もあります。

そんなときこそ先人の失敗から学ぶことで、頭を冷やすことができ、失敗を避けたり、損失を軽減することができると思っています。

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目標を決める！

モチベーションを高め、維持できる方法ができたら、目標の再設定です。

どんなにやる気があっても目標を設定しなければ、迷走し、脱線してしまうことでしょう。

なので、目標を設定する必要があります。

そしてその目標は高すぎても低すぎてもいけません。

高すぎると途中で達成できないことに気づき諦めてしまうからです。

一方で夢はどんなにも途方もないほど大きくても問題ありません。

なので将来の理想を夢として最上段に掲げ、それに近い場所を目標として設定し、その目標の達成のために動き出しましょう。

目標を達成するために！

きしのの目標は2030年に資産10億、純資産3億です。

現在の10倍以上の目標ですが、宝くじではないので突然にそのお金が手に入るわけではありません。

目標を達成するためには確実に前に進む必要があります。

なので、目標と今の状態を見比べ、足りない部分を達成するために、今年できること、今月できること、今週できることと因数分解し、一つ一つクリアすることに努めています。

お金は後で増やすことはできますが、時間だけは誰しも平等に与えられ、同じように過ぎていきますし、戻ってきません。

あの時ああしておけばと思うことは最も無駄なことです。

きしのの目標は霞が掛かって全然見えませんが、進むべき方向はなんとなく分かっています。今日も確実に前に進んでいきたいと思います！！

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ＦＩＲＥしたいならネットワークビジネスだけは選んではいけない！！

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最近「ＦＩＲＥ」という言葉をよく耳にするようになりました。

「ＦＩＲＥ」とは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字で、早期に資産を貯めてリタイアし、経済的に自立するという意味です。

かく言うきしのも道半ばですが、ＦＩＲＥの選択肢として最も選んではいけないのが「ネットワークビジネス（ＭＬＭ）」です！

今日はネットワークビジネスに関する記事です。

ネットワークビジネスとは？

ネットワークビジネスは、「マルチレベルマーケティング」や略して「MLM」と言われることもあります。

簡単にいうと勧誘された人が商品を買ったら勧誘した人に一定の報酬が入ってくる仕組みです。

一般的には「マルチ商法」と言われることが多いです。

マルチ商法そのものは違法ではありません。特定商品取引法で連鎖販売取引に分類される合法な取引です。

一方、違法なの「ネズミ講」です。

仕組みは両方とも似ていますが、大きな違いは売るものの有無です。

マルチ商法は一応商品はありますが、ネズミ講は商品すらなく勧誘した人の会費といったお金が分配されます。

どちらも元締めや最初の勧誘者に分配が多くなるようになっています。

ネズミ講は売る商品そのものなく、金品を詐取することが目的であることから違法となります。

ネットワークビジネスに話を戻すと、これらのビジネスを行う企業で最も有名なのはなんといっても●●ウェイでしょう。

そこまでネットワークビジネスに詳しくない人でも多くの人が●●ウェイと聞いただけで身構える人が多いはずです。

特定の企業を批判することとなってしまうので、興味がある人は「ネットワークビジネス　一覧」と調べてみてはどうでしょうか？

「実はあの企業もそうだったのか！」という企業もあります。

一応、ネットワークビジネスそのものは違法ではありませんし、商品そのものは意外に良いものもあります。

が、もう一度言いますが勧誘の仕方がアレなので距離をとった方が・・・となってしまいます。

ネットワークビジネスはなぜ評判が悪いのか？

悪いイメージの全ては勧誘の仕方にあると思います。

正直に名乗ってネットワークビジネスと名乗って勧誘してくれればいいのですが、大概は目的を隠して勧誘してきます。ちなみに目的を伏せて勧誘することは違法行為です！

しかも、久しぶりに連絡がきた友達と会ったら、見ず知らず人が優しくしてくれたと思ったら勧誘だったというような感じです。

また、何故かネットワークビジネス界隈では「権利収入」という謎の言葉が踊っています。この単語が出てくるととにかく胡散臭いのです。

不動産や著作物に対する所有権（著作権）に基づく収入であれば納得感はありますが、ネットワークビジネスのような仕組みを「権利」と言うことに違和感があります。

感覚的には配当や不動産収入、印税の方がネットワークビジネスでいう「権利収入」に近いですし、収益的にも安定しています。

「権利」といっていいのはその仕組みを作った人で、その仕組みに乗っかっている人はただの金づるでしかありません。

少し脱線しますが、ネットワークビジネスの勧誘で「権利収入」とともに必ずと言っていいほど用いられるのが、日系アメリカ人実業家のロバート・キヨサキ「金持ち父さん貧乏父さん」の本です。

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簡単にいうと、この本には労働者から脱して、実業家や投資家となり、FIREしようということが書いてあります。

投資のテクニックより、豊かな生き方について学べる本ですが、ネットワークビジネスの勧誘では、この本の考え方を用いて、労働者から脱するためにネットワークビジネスをやるべきと促してきます。

確かにネットワークビジネスでも報酬が入ることは事実ですが、不動産のリターンに比べればずっと少ないので報酬が目的であれば効率が悪いです（このことは次の項で書きます。）。

更にこんなにネットが普及し、商品の良し悪しがすぐわかる時代に勧誘という古典的で効率の悪い方法を続けているのもイマイチです。

中にはネットの口コミは操作されてるから信じられないとかいう人もいますが、それは勧誘も同じです。

勧誘し、そこから利益を得ようと思っている人の情報の方がねじ曲がっています。

最悪なのは、興味もないという意思表示・態度を示しているのに、そのことに気づかず勧誘することを必死になり過ぎて長時間に渡って拘束する人をたまにカフェで見ますが非常残念な感じです。

もし、勧誘される側だったら、絶対に買ってやるもんか！という気持ちになります。

せめて、一流営業マンの営業スキルを学んでから勧誘して欲しいです。笑

ネットワークビジネスが投資対象とならない理由！

感覚的にネットワークビジネスではFIREできる気がしない・・・

これまでもちらほら書きましたが、ネットワークビジネス様々な投資（不動産は事業）をやってきましたがネットワークビジネスには全く興味が湧きません！

最初にも書きましたが、きしのの目的はFIREすることで、そのために不動産や株・仮想通貨などの投資を行なっています。

当然、投資先を選ぶに当たって、利回りや手間の少なさを追求するので、効率が悪く、手間も掛かり、運営事業者が自由に還元率やサービスを決めることができるネットワークビジネスは自然と対象外となります。

とにかく勧誘というシステムが効率が悪いです。

お付き合いしているワンルームマンション業者とも話したことがありますが、成約数のうち、全くの関わりの無い人への電話・ポスティングからの成約は数％しかなく、ほとんどは知り合いの紹介によるものだとのことでした。

繰り返しますが、勧誘は効率が悪すぎるのです！

なんと言っても収入を得る仕組みが極端にプラットホームを作った業者や先行者に有利すぎます。

また、ネットワークビジネスの各業者が扱っている商品そのものは良い商品もあると思っています。

とはいえ、それらの業者が扱っている商品自体が他社の商品と抜きん出て良いわけでもありません。

また、ネットで集客する方法も流行っているみたいですが、一時のPS5やNintendoSwitchのような余程流行って品薄のようなものでない限りはモノが溢れる現在において、やはり安定的に売ることは困難です。

つまり勧誘して売上げ続けること自体が難しいことから、毎月の収益も不安定となり、投資金額の回収も困難です。

もし、FIREを考えている方は、数多ある選択肢から、間違ってもネットワークビジネスだけは選んではいけません。。。

他の選択肢を選ぶようにしましょう！！

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いよいよ本格的な不景気が訪れるか？その時の不動産価格は？？

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一寸先は本当に「闇」です。

真っ黒すぎて全く見えません・・・・

コロナ禍で旅行・飲食・娯楽・特定の業種を中心に多くの人が大ダメージを負いながらもなんとか共存する道が見えた矢先に、ウクライナ危機が始まり、欧米等の西側諸国による制裁による資源価格の高騰、日本ではこれに加え記録的な円安も襲い掛かっています。

今回の記事は、今がリーマンショック前夜に似ているような気がすると思ったので、今後どうなるかを勝手に予想して見ました！

２０２０年迄は株も不動産も(概ね)右肩上がりだった！

日本もそうですが、世界も概ね２０２１年までは株や不動産価格（商業地は除く）は右肩上がりでした。

色んな要因がありますが、リーマンショックやギリシャ危機から景気を回復させるために世界の中央銀行がこれまでにない異次元緩和を行ったことが大きな理由です。

債券や通貨を持ってたとしても金利がほとんどなければそのお金は増えることはありません。

そうするとお金はキャピタル（値上益）やインカム（配当）を求めて不動産や株や新規事業に向かいます。

また、異常な低金利により、行先を失ったお金は、金利という概念がない仮想通貨（暗号資産）にもキャピタルを求めて流れ込みました。

ビットコインが２０２１年１１月に７７７万という最高値をつけたのもこれらの要因があると思っています。

これら以外にも世界的にお金の巡りが良くなるので好景気となり、レジャーや娯楽への支出や物などの消費が増えることから、石油やレアアース等の資源価格も高騰しました。

リーマンショックが起きる２００７年のときも同じ感じでした。

２０００年頃のドットコムバブルが崩壊し、アメリカ等の先進国は量的緩和を行い、お金がダブついたので、株や不動産になだれ込んでいました。

今はリーマンショック前夜に酷似している？！

日経平均もダウもピークから緩やかに下がっています。また、資源価格も上昇しています。
この動きはリーマンショックと似ています。

そもそもリーマンショックは2008年9月にリーマンブラザーズが破綻したことをきっかけに株価が大暴落し、世界的な恐慌になった出来事です。

総資産で日本最大手の野村證券を遥かに上回る規模の投資銀行の突然の破綻に世界は動揺しました。連鎖的にアメリカの投資銀行や保険会社が国有化・公的資金が注入されました。

日本でも大和生命が破綻し、日経平均も暴落し10000円を下回る状態が数年続きました。

また、就職活動でも2007年迄は超売り手市場ですが、2008年以降は就職氷河期並みに有効求人倍率が悪化しました。

不動産も今の半値または三分の一まで下がっても売れない時代でした。

そもそもリーマンショック言われていますが急に恐慌になった訳ではありません。

リーマンショックが起きる数年前から恐慌の予兆はありました。

少し振り返ると、恐慌が起きる数年前は世界的に好況で、今は死語となったBRICSが台頭している時でした。

資源がこれらの国々に買われ高騰し、企業も好決算を連発していました。

シャープが液晶テレビの工場を「世界の亀山」と誇らしげに建設したのもこのころで、後にこれが原因で身売りすることとなります。

また、就活も長い氷河期時代が終わり、空前の売り手市場となったのもこの時です。

ただ、2004年以降から続くＦＲＢの利上げによって低所得者向け住宅ローンが利上げによって焦付きはじめていました。

実はこのローンは証券化されあらゆる投資商品に入り込んでいましたが、他の格付けの高い商品と組み合わさっていたので、あまり注意されることもなく、多くの国で投資家に販売されました。

利上げによって焦げ付きが拡大すると投資家全員が信用不安に陥り、売りが売りを呼ぶ展開となったのです。

リーマンショックの後も、ドバイショック・ギリシャ危機と連鎖的に危機が起き、そのたびに不安定な状態が続くこととなります。

次の恐慌はいつか？不動産価格への影響は？

いつかは分かりませんがそう遠くないと思います。

当面はインフレが収まることはないと思いますので、狂信的な異次元緩和を行う黒田総裁率いる日銀以外の中央銀行は利上げを行い続けるでしょう。

現在、世界の債務残高の合計は３００兆ドルと、リーマンショックの１７０兆の２倍近くなっています。

これが弾けた時の影響の大きさは容易に想像がつくと思います。

不動産価格にも当然影響を与えます。

ただ、不動産は株と違って流動性が低いことから株よりも遅く下落します。

また、資源価格が高騰していることや作業員の確保が難しいことから、建物価格はなかなか下がらないでしょう。

なので、土地の方で調整されるので地価・路線価は大きく下落します。

リーマンショックのときも、株は2008年後半に底となりましたが、不動産は2010年から2011年頃が底でしたので2～3年程遅れてきました。

更にバブルの時も1989年の大納会に39,000円に迫った後暴落しましたが、不動産はその後もしばらくは上がり続け、1991年にピークを迎え、その後下り坂となっています。

なんでもそうですが、株も不動産もずっと上がり続けることがないことは歴史が証明しています。

必ず下落局面が訪れるでしょう。

なので投資機会を窺っている人はもう少し待ってもいいのではないのでしょうか？

それまで、しっかり軍資金を用意しておきましょう！

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電気系資格最高難度の「電験」とは？

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現在、きしのは2022年8月の第三種電気主任技術者試験の受験に向け、絶賛勉強中です。

今回の記事は第三種電気主任技術者の試験制度について纏めてみました。

電気系の資格とは？

電気は生活に欠かせないインフラです。

当たり前ですが数秒たりとも電気が無くては日常生活が送ることができません。

一方、電気の工事については取り扱いを誤ると地域一体の停電、火災、最悪の場合、死亡事故に至ることもあります。

なので、電気関係を取扱う資格は沢山あり、多くは「国家資格」です。

電気系の資格で最もメジャーな資格は「電気工事士」です。

特に第二種電気工事士は、毎年の受験者数が１５万人前後が受験するマンモス資格です。

２０２１年度は１７万人が受験しており、マンモス資格で有名な宅建士（２５万人）と比べてもそん色ありません。

今回紹介する第三種電気主任技術者は電気工事士と比べると難易度が非常に高いことから、受験者数は少なくはなるものの、それでも受験者数は５万人を超える電気系の代表資格の一つです。

以下が電気系資格のザックリとした比較です。

電験が圧倒的に難しい・・・

電気主任技術者の役割とは？

電気主任技術者は取扱う電圧によって第一種・第二種・第三種に分かれます。

最も上位である第一種が全ての電圧を取扱うことができ、最も下位である第三種ですら第二種電気工事士の100倍近い電圧を取扱うことができます。

非常に高圧の電気を取扱うことから、法律で電気主任技術者でなければ取扱うことができない電気工作物が多数あり活躍の場は多岐にわたります。

具体的にはビルや工場に設置されている事業用の電気設備の工事や保安管理などを行います。

何気なく働いている学んでいる通勤通学している施設は電気主任技術者による日常の維持管理・設備の更新が行われているからこそ安心して使うことが出来ているのです。

先ほども書いたように、電気は建築の躯体と異なり、電気そのものは目に見えないこから、非常に取り扱いが難しいです。

時に日常生活や命にも影響を与えることから、資格そのものの知名度以上にその役割・責任は重大です。

そういう背景もあり、飽和状態と言われる法律系（弁護士・司法書士・行政書士等）・会計系の資格（税理士等）に比べると、電気主任技術者は将来的に必要とされる人数に対し、数千人も足りなくなると予想されています。

責任重大な役割を担っていますが、取得しさえすれば資格だけで食べていくことはできます。

電気主任技術者になるためには？

電気主任技術者になるためにはいくつか方法があります。

認定高校を卒業し、実務要件を満たす方法と試験に合格する方法があります。

基本的には一般財団法人電気技術者試験センターが実施する年２回の試験に合格して電気主任技術者になるルートが大半です。

また、建築士といった資格は建築学科卒業といった一定の受験要件がありますが、電気主任技術者試験には受験資格はなく、誰でも受験することができます。

ちなみに電気主任技術者が今後不足することが予想されていることから、２０２２年度から試験がこれまでの１回から２回に増えています。

今後はCBT方式での受験も検討されているみたいなので、より受験しやすくなると思います。とにかく定期的に公式の情報を確認するようにしましょう。

第三種電気主任技術者試験は、理論・電力・機械・法規の４科目があり、一定期間内に全て合格する必要があります。

諸説ありますが、難関資格ということもあり、全ての科目を合格するには１０００時間程度必要とも言われています。

試験の内容は理系の資格ということもあり、数学・物理・化学の知識が必要となりますので、文系の方は復習が必要です！

２０２２年８月試験の申し込みは５月１６日から６月２日までです。

受験する方は忘れずに申し込みましょう！！

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アパートへの自販機設置方法とメリットデメリット・売上とは？！

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きしのは一棟だけ自販機を設置していますが、正直儲かっているかわかりません。

ただ、４年設置してなんとなくの自販機のメリットデメリットが分かって来ました。

そこで今回は自販機に関する記事です。

自販機の設置場所と設置したきっかけ

設置場所は初めて購入したアパート（横浜市）の入口です。

最寄駅こそ人気路線の東急東横線の駅ですが、物件の立地は良くはありません。

車がやっと一台通れるかどうかの狭い道路に接道しているので、１日の歩行者もしれてします（数えたことはありませんが、大体の想像つきます）。

また、アパートもワンルーム４室程度なので入居者による利用もあまり期待できないです。

これから売上についても記載しますが、正直、自販機会社にとってはあまり美味しくないでしょう。

設置したきっかけはこの不動産を購入した不動産業者からの紹介でした。

きしの自身も購入した物件の立地が悪いと思っていたので、設置しようとも思っていませんでした。

不動産業者から設置することで自販機全体の売上の１０％程度が「設置料」として貰えることや、デメリットも強いていうなら電気代くらいとのことだったので設置することにしました。

自販機の設置方法

先ほども書いたように不動産会社からの紹介だったので自ら能動的に設置したわけではありません。

主な設置方法は「自ら自販機を運営し、設置してもらう方法」「不動産業者・管理会社経由で紹介してもらう方法」があります。

所有している物件の立地が駅近や主要道で歩行者が多ければ前者の方法でよいと思います。

コカ・コーラやキリンビバレッジ、ダイドードリンコ等の飲料会社や、自販機を設置運営している株式会社八洋、株式会社ユカのような会社に問い合わせても良いでしょう。

一方、物件が駅から離れていたり、メインではなく裏路地に面している場合等立地が悪い場合は、直接業者に問い合わせても断られると思います。

その場合は、きしのと同じように物件を売ってくれた不動産業者や管理会社等経由で紹介してもらう方が良いでしょう。

不動産業者や管理会社は普段から自販機の運営会社とも付き合っていますし、そこからの紹介されたお客さんなので前向きに検討してくれますし、設置後も自販機の補給や清掃についても割と真面目に対応してくれます。

設置するメリット・デメリット

自販機のメリットとデメリットはなんでしょうか？

メリットは物件の空スペースの有効活用ができ、物件全体の収支を高めることができる

ことができます。

立地にもよりますが、売上が良い場合、毎月数万円の設置料が入ることもあります。

デメリットは売り上げが少ない場合、自販機の設置料が自販機の電気代を下回る逆ザヤに陥ることや自販機業者の管理が不十分の場合、ごみの回収や清掃がきちんとなされず物件全体が汚い印象になるということ、自販機に人がたむろして治安が悪くなることがあります。

これらのデメリットを防ぐ方法はあります。

逆ザヤは、設置料を電気代相当額として毎月2,000円程度＋歩合（売上×10%）とすることで防ぐことができます。きしのもこの条件でした。

ごみの回収・清掃等については管理会社の報告や自分で見に行った時に確認し、問題があれば対応をお願いする必要があります。

自販機の売上（設置料）推移

何故か年々売上（設置料）が減少している・・・

最後にきしのの自販機の売上（設置料）を公開します。

これまで２社の自販機業者とお付き合いしてきました。

１社目の自販機会社から設置を止めたいとの連絡があり、２０２１年１１月から会社を変更しました。

設置条件が完全に売上連動となったので、それ以降の売上（設置料）が減少しました。

正直逆ザヤになった可能性はありますが、入居者へのサービスでもあるのでしばらくは様子を見てみたいと思います。

毎年の売上（設置料）は３万円～５万円弱とこの物件の年間収入約３２０万円と比べると１％程度と細やかです。

また、この物件には太陽光もついていますがその売上は約１４万円なので、それと比べても少ないです。

ただ、自販機は初期投資が不要でランニングコストもほとんどかからないこと、管理の手間が全く不要ということを考えるとそこまで欲張ってはいけないのかもしれません。

オーナーの皆さんも物件の収支向上に向け自販機の設置を検討してはどうでしょうか？

また、これ以外にも太陽光発電設置といった方法もありますので、色々検討してみてください。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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賃貸物件の空室の家賃の決め方！

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2021年10月から保有２棟の物件は全て満室となっており、穏やかな年度末を越えたと思ったら、年度明け早々管理会社から退去の連絡があり、少し落ち込んでいます・・・

今回は「空室の家賃の決め方」についてです！！

家賃はどのように決まる？

色々ありますが、家賃は立地・設備の2点で決まると思っています。

立地は物件の属する区・市、最寄駅等の大きな視点と、物件の接道状況やスーパー・ドラッグストア・病院等の生活しやすい施設の有無といった小さな視点に分けられます。

基本的には家賃は駅から近い方が高くなりますが、郊外では駅から離れていても商業施設が集まるエリアでは駐車場の有無が家賃に大きく影響を与えます。

また、物件の設備も家賃に影響を与えます。

当たり前ですがバブル時代のバストイレ洗面が一つになった③点ユニットとトイレバス別の部屋を選ぶ人は全く異なりますので、家賃の価格帯も異なります。

それ以外では、室内洗濯機置場・独立洗面台・モニター付インターホン・一階か二階以上か・エレベーターの有無・無料インターネットの有無・宅配ボックスといった設備でも変わってきます。

賃料は建物の築年と共に下げる？？

立地・設備以外は差別化できますが、全ての物件に平等に訪れる「築年」の影響は避けることはできません。

当然ですが、家賃は新築の方が新しく、古い方が安くなります。

ただ、家賃はどこまでも下がることはなくて、一定の賃貸ニーズがあるところであれば、ある程度築年が進むと下げ止まる傾向があります。

更に景気や物件の立地の状況（競合が多い、少ない）によっても家賃は影響を受けますので、物件の竣工時期が不況だった場合や郊外の駅前の好立地であれば新築当初の家賃を上回ることがあります。

実際にきしのが保有している横浜１号棟はアベノミクスによって景気が上向くかどうかの2012年に竣工したので、新築当時の家賃は一度も下がっていません。

むしろ若干上がっています。これは単純に運が良かっただけです。

したがって、基本的には築年の経過とともに賃料は下落しますが、築10年以上の場合は下落は緩やかまたは横ばいとなるのが一般的です。

賃料の決め方は？

では、家賃はどのように決めたらよいのでしょうか？

多くの人は管理会社に物件の管理をお願いしていると思います。

退去があれば、管理会社から次の家賃条件を相談されるでしょう。

管理会社は普段から多数の管理をしているので、物件界隈の家賃相場を理解しているので、提案された家賃で入居者を募集しても問題はないです。

ただ、管理会社も忙しいので、市況の変化を確認せず、前入居者と同じ家賃で提案してくることがあります。

景気や周辺環境が大きく変わらなければ問題ないのですが、これらの環境が変わり、周辺の家賃相場が変動している場合、相場と乖離した賃料のため、なかなか入居者が決まらないということもあります。。。

なので、きしのはSUUMOやホームズ等で自分の保有物件と同じ条件（駅距離・物件スペック）を入れ、検索して現在の家賃相場を確認するようにしています。

実際に今回空室となった部屋の家賃は、管理会社から前回の入居者と同じ家賃を提案されました。

ネットで調べたところ、管理会社の提案された家賃は、最も安い家賃の物件よりも5,000円も安い水準でした。

2022年3月以降、本格的にコロナとの共生を目指すようになり、在宅もそこまで求められなくなったことから、上京している人も増え、空室が減少していることから家賃相場が上昇していたのです。

管理会社の提案頂いた家賃はあまりにも安かったので、3,000円程度上げて募集することにしました。

このように管理会社も忙しいとつい機械的に提案してしまうことがあります。

なので、自分自身でもしっかり家賃相場を確認するようにしましょう！

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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難関資格を取れば食べていけるわけでもない・・・

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一発逆転や将来のために資格を取得している人もいると思います。

きしのも資格取得（電験三種）に向け、絶賛勉強中です。

難関資格に挑めば挑むほど、その資格にすがりがちですがその考えは危険です・・・

資格を取得する理由は？

組織に縛られないため。

将来の不安のため。

ステップアップのため。

会社として受けなければいけないため。

教養のため。

色んな理由があると思います。

正直、自分を奮い立たせ、頑張れるのであればなんでもいいと思います。そもそも、目指すという行為そのものが素晴らしいのです。

ただ、その理由が資格さえとれば食べていけると思っている場合は、その先は不安です。

確かに難関資格ほど取得するだけで食べていける可能性が高まりますが、資格を取っただけで生きていけるほど甘くはありません。

そもそも、取得する動機が弱いと長い勉強期間中に心が折れてしまうかもしれないのでなるべく理由が多い方が良いです！

きしのの場合は、もともとは仕事を辞めても路頭に迷わないために資格を取得をしてきました。でも今は自らの事業を行う上で必要となる知識を身に着けるために取得しています。

不思議なもので中学・高校の勉強は全くやる気は起きなかったのですが、興味がある資格であれば数ⅢＣや物理の勉強も苦になりません。

資格を取った後どうなりたいか？

なんでもそうですが、目標があるとそこに目が行きがちですし、やむを得ないと思います。

資格を取るという目標の場合、合格するためにとにかく勉強すること、これは大学や就職でも似ています。

なんとか第一希望に入学・入社できても、その先の目的を全くイメージしていないと目標を見失ってしまい、迷走してしまうでしょう。いわゆる燃え尽き症候群みたいなものでしょう。

資格の話も同じです。資格をどう取るかも大事ですが、たまに初心に帰りつつ、なぜその資格を取ろうと思ったのか？資格を取ってから何をしたいのか？どういう風になりたいのか？といった先のことも考えるようにしましょう。

宅建士であれば、「仲介会社に就職して経験を積もう」「入居希望者のニーズに応えられる不動産屋を開業しよう」「宅建試験で勉強した法律の知識を活かして、より難関資格に挑んでみよう」という感じです。

資格を活かせるかとうかはその人次第

難関資格を取得する事はそれだけで素晴らしいことです。

繰り返しになりますが、難関資格を取得したからといって食べていくことはできません。。。

難関資格があるからといって勝手にお客様がやってくることはありません。

仕事を自ら取ってこないと、報酬は貰えません。

士業の場合、昔は「先生」と崇め奉られ、講釈を垂れることも多かったと思います。

今では「先生」そのもの数も増え、競争が激しくなったり、それらの役割を代替するＡＩが登場したりと旧来型の「先生」は淘汰される傾向にあります。

つまり、他のサービス業と同じで、お客様の要望を汲み取り、迅速に丁寧に対応することが求められているのです。

難関資格そのものは強い武器にはなりますが、過度な過信は要注意です。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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不動産投資において自分の融資枠を知る方法

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融資を受ける理由

不動産投資において、融資を受ける人が大半です。

融資を受ける理由は、大きく二つあります。

一般的に不動産は数千万円から数億円と非常に高額であり、全てを自分の貯金で用意出来る人は少ないからです。

融資を受けることで、自己資金で投資するよりも利回りが高くなるレバレッジ効果を目的として借りる人がいます。

この効果は物件に占める融資の割合で効果は変わります。きしのの保有している物件の利回りは7％後半から8%前半ですが、融資の割合が大きいため、自己資金に対する利回りは15%〜20%程度になっています。

投資効率を高める仮にそれだけのお金があっても借りる人はレバレッジ効果を活用してより効率の良い運用を期待しているためです。

ちなみにＦＸもこれと同じ理屈です。ただ、レバレッジは利益もそうですが、損失も大きくなるので注意が必要です！

話を戻すと、銀行などからどのくらい融資してもらえるかは年収や家族属性、勤続年数によって異なります。

ざっくりと年収の10倍程度というのが目安ですが、これも属性や金融機関によって変化します。

次は融資枠を調べる方法をご紹介します。

不動産業者経由で確認

融資枠を調べる方法は、不動産業者経由で確認する方法です。もっとも無難なのが購入予定の不動産を紹介してくれた不動産業者に聞くことです。

不動産業者は毎月多くの取引を行なう関係から色んな銀行とお付き合いしています。なので、銀行の融資目線を知っているので、その人に合った銀行を紹介してくれますし、銀行との橋渡し的な役割も担ったりします。

玄人の不動産投資家の場合、メインバンクとしっかり関係ができており、独自に融資を引くことができる方や、自ら銀行を回り、開拓するという方法があります。

ただ、前者はある程度の資金力・規模の投資家でないと無理ですし、後者は準備や訪問に時間も掛かり、その割には融資を受けられないので効率が悪いです。

なので、不動産業者の紹介が最もメジャーで労力も少なくすみます。

中にはネットでは知ることができない銀行の評価内容や融資条件を教えてくれる業者もいます。

が、この方法も万能ではありません。なぜなら融資の情報は毎日変わるからです。

なので、不動産業者の情報は数テンポ前の情報ということもありますので、参考程度にしておきましょう。

ネットから確認

不動産業者に聞かずに簡単に知る方法がネットで調べる方法です。

一部の金融機関（オリックス銀行など）は目安を記載しているところもありますので、必要な項目を入力して、手っ取り早く知ることができます。

とはいえ、ネットでの審査は実際の審査で見られる内容が反映されていないこともあります。

いざ、物件が決まって融資の段階でネットではOKだったのに、本審査で融資を断られるケースもあります。

最近のきしのもこのパターンがありました。ネットでは現在の借入でもあと5000万融資できますと言われたのにも関わらず、銀行の担当からは自己資金が少な過ぎると断られました。

融資を受けずに不動産投資をする方法

不動産投資を行うにあたって融資の重要性は分かったけど、「年収的に融資が難しい」「借金してまで投資をしたくない」という方はどうすればいいのでしょうか？

そういった方は郊外の築古の区分所有や戸建てを狙いましょう。

これらは数百万で購入できるので、融資を受けなくても購入できるでしょう。

意外なことに首都圏でも都心から30分も離れれば、ごろごろありますので楽待とかで探してみてはいかがでしょうか？

そこで実績やノウハウを積み上げ、数千万～数億円の物件にチャレンジしてもよいかもしれません。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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