いつもブログを見て頂きありがとうございます。
ＦＩＲＥを達成するために投資と資格取得に邁進している"きしの"です！
・Twitterもお立ち寄りください～⇒Follow @Azerbaidzhan2
2021年10月から保有２棟の物件は全て満室となっており、穏やかな年度末を越えたと思ったら、年度明け早々管理会社から退去の連絡があり、少し落ち込んでいます・・・
今回は「空室の家賃の決め方」についてです！！
家賃はどのように決まる？
色々ありますが、家賃は立地・設備の2点で決まると思っています。
立地は物件の属する区・市、最寄駅等の大きな視点と、物件の接道状況やスーパー・ドラッグストア・病院等の生活しやすい施設の有無といった小さな視点に分けられます。
基本的には家賃は駅から近い方が高くなりますが、郊外では駅から離れていても商業施設が集まるエリアでは駐車場の有無が家賃に大きく影響を与えます。
また、物件の設備も家賃に影響を与えます。
当たり前ですがバブル時代のバストイレ洗面が一つになった③点ユニットとトイレバス別の部屋を選ぶ人は全く異なりますので、家賃の価格帯も異なります。
それ以外では、室内洗濯機置場・独立洗面台・モニター付インターホン・一階か二階以上か・エレベーターの有無・無料インターネットの有無・宅配ボックスといった設備でも変わってきます。
賃料は建物の築年と共に下げる？？
立地・設備以外は差別化できますが、全ての物件に平等に訪れる「築年」の影響は避けることはできません。
当然ですが、家賃は新築の方が新しく、古い方が安くなります。
ただ、家賃はどこまでも下がることはなくて、一定の賃貸ニーズがあるところであれば、ある程度築年が進むと下げ止まる傾向があります。
更に景気や物件の立地の状況（競合が多い、少ない）によっても家賃は影響を受けますので、物件の竣工時期が不況だった場合や郊外の駅前の好立地であれば新築当初の家賃を上回ることがあります。
実際にきしのが保有している横浜１号棟はアベノミクスによって景気が上向くかどうかの2012年に竣工したので、新築当時の家賃は一度も下がっていません。
むしろ若干上がっています。これは単純に運が良かっただけです。
したがって、基本的には築年の経過とともに賃料は下落しますが、築10年以上の場合は下落は緩やかまたは横ばいとなるのが一般的です。
賃料の決め方は？
では、家賃はどのように決めたらよいのでしょうか？
多くの人は管理会社に物件の管理をお願いしていると思います。
退去があれば、管理会社から次の家賃条件を相談されるでしょう。
管理会社は普段から多数の管理をしているので、物件界隈の家賃相場を理解しているので、提案された家賃で入居者を募集しても問題はないです。
ただ、管理会社も忙しいので、市況の変化を確認せず、前入居者と同じ家賃で提案してくることがあります。
景気や周辺環境が大きく変わらなければ問題ないのですが、これらの環境が変わり、周辺の家賃相場が変動している場合、相場と乖離した賃料のため、なかなか入居者が決まらないということもあります。。。
なので、きしのはSUUMOやホームズ等で自分の保有物件と同じ条件（駅距離・物件スペック）を入れ、検索して現在の家賃相場を確認するようにしています。
実際に今回空室となった部屋の家賃は、管理会社から前回の入居者と同じ家賃を提案されました。
ネットで調べたところ、管理会社の提案された家賃は、最も安い家賃の物件よりも5,000円も安い水準でした。
2022年3月以降、本格的にコロナとの共生を目指すようになり、在宅もそこまで求められなくなったことから、上京している人も増え、空室が減少していることから家賃相場が上昇していたのです。
管理会社の提案頂いた家賃はあまりにも安かったので、3,000円程度上げて募集することにしました。
このように管理会社も忙しいとつい機械的に提案してしまうことがあります。
なので、自分自身でもしっかり家賃相場を確認するようにしましょう！
今回もお付き合い頂きありがとうございました。
↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです！
