敷金・礼金について考えてみた

賃貸物件に空室がでると、新たにお客様を募集しなければいけません。その際、賃料・共益費・広告費等の色々な募集条件を決めて、管理会社に伝えなければいけません。本日は、募集条件の一つである敷金と礼金について記事を書きたいと思います。

そもそも敷金・礼金とは？

今回のテーマは入居者募集時に設定する敷金と礼金のについてです。

「敷金」は賃借人の滞納や不法行為（入居者による部屋の破損等）に備え、賃借人から入居時に予め受領し、退去時に何もなければ返金します。昔は敷金から部屋の経年劣化した部分を控除していましたが、最近はエリアによって禁止されているところもあります。敷金の相場はエリアにもよりますが、一月分となっているところが多いです。

「礼金」は昔は賃貸物件自体が少なく、大家さんの立場が強かったので、貸してくれた大家さんに対して、お礼の意味で支払っていました。しかし、最近は賃貸物件が増え、大家さんよりも賃借人の選択肢の方が多いので、礼金を設定する物件は減少傾向です。ただ、人気の街、駅近、新築物件は引く手数多なので礼金が設定されていることが多いです。

敷金・礼金のメリット・デメリットは？

【メリット】

敷金・礼金を設定するメリットは少ないと思っています。具体的なメリットは、敷金を貰っておくことで滞納や修繕等に備えることができること、一定の資力がある入居者が入居してくれるため、滞納や不法行為が減少するということでしょうか。不思議なもので、敷金・礼金が無い物件（通称「ゼロゼロ物件」）では、入居者の属性が悪くなる傾向があり、そのような方ばかり入居した場合、オーナーは滞納・クレームで悩んだり、真っ当な入居者が困った入居者によって退去してしまったりすることがあります。これは賃料が安いアパートにも同様のことが起きます。また、冒頭で書いた滞納に備えるという点では滞納する人は平気で数カ月対応しますので、１～２ヵ月程度の敷金ではカバーできないのであまり効果がないでしょう。

【デメリット】

先ほど書いたように今は賃貸物件が市場に飽和しています。基本的に入居者の方が選択肢が多いです。都心の人気エリアであれば敷金・礼金がそれぞれ２ヵ月みたいなエリアもありますが、郊外ではそれなりに空室があり、物件を探す人は初期費用を少しでも抑えたいと思うので、基本的にゼロゼロ物件の中から選びます。仲介業者もお客様に早く選んで欲しいのでよほどマニアックな条件を求められない限り、ゼロゼロ物件から薦めます。
正直、入居者・仲介業者の目線では、ほとんどの賃貸物件に大きな差はありません。大きな差として認識されるのは最寄駅から距離や、築浅・築古程度でしょう。特にコロナ禍で上京する人が少ない環境ですと、数少ないチャンスで入居者に選んでもらわなければいけません。その手始めにとして、敷金礼金を無くすということは基本でしょう。

最後に、筆者の保有している物件は、早く入居してもらうために敷金礼金を設定していません。とはいえ、滞納のリスクやマナーの悪い入居者に対する備えはしておく必要はありますので、管理会社には入居者に保証会社の審査を受けてもらい保証を受けれる方に入居頂いております。保証会社にさえ加入していれば、数カ月の滞納も、不法行為による汚損等にも入居者の代わりに建替えてくれますので、敷金より効果的です。

なかなか入居者が決まらない物件で敷金礼金を設定している場合は、まずはこれらを無くして募集してみてはいかがでしょうか？

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証券外務員試験とは？勉強方法・参考書は？

証券外務員は、金融機関の社員が法人・個人に株や債券を売る際に必要となる資格です。金融機関に勤める人以外では聞いたことがない人もいると思いますが、この資格試験に合格し、外務員として金融庁に登録しないとお客様に販売することができません。なので、金融機関の内定をもらった社員は入社するまで、あるいは入社してから数カ月以内に取得することが求められます。ちなみに証券外務員と似たような資格としては、生命保険を取り扱う際に必要な生命保険募集人、損害保険では損害保険募集人があります。
それでは、証券外務員試験制度・勉強方法について紹介していきたいと思います。

証券外務員の試験制度・試験範囲

証券外務員試験は日本証券業協会が実施している試験です。
外務員試験には「一種」と「二種」があり、二種は株・国債等の現物を取扱い、一種は二種に加え、信用取引・金融派生商品（デリバティブ）等の商品も取り扱うことができます。当たり前ですが一種の方が取り扱う商品が多い分、試験の難易度が難しいです。
ここ数年の合格率は一種・二種共に６割～７割程度です。

詳しくは以下の表をご覧ください。より詳しい情報は日本証券業協会のＨＰより確認してみてください。

証券外務員試験の受験方法

証券外務員試験は特定の試験日に受験者が集まって受験するのではありません。

受験するためには、事前にプロメトリック社からIDを取得・予約して、全都道府県にあるテストセンターで受験します（最近、商工会議所が実施する簿記検定等も似たような形式になっています。）。受験日は基本的に土日祝・年末年始を除く平日であれば基本的に自身の勉強の進捗状況を見ながら予約すればいいと思います。

証券外務員試験の合格率・勉強時間・勉強方法

ちなみに筆者は証券外務員二種のみを取得しておりますが、その時の勉強期間は二ヶ月間、勉強時間５０時間程度でした。ＦＰ等の金融系の資格勉強をしたことがある方や効率よく勉強できる方は数週間程度で受かることが出来るでしょう。他の資格との比較では、個人的な感覚となりますが簿記３級よりも簡単だったと思います。
基本的には暗記が中心なので独学でも時間さえ掛ければ必ず合格できると思います。

参考書はどれがよいか？

証券外務員試験はある程度売れ筋の参考書の中から自分と合うものを選びました。ちなみに「うかる！」シリーズは昔から出版されておりますので、解説や図が分かりやすく理解しやすいのでお薦めです。この本に限らず、証券外務員の参考書・問題集は色んな出版社から出ていますので本屋で実際に手に取って分かりやすいものを購入すればよいと思います。

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最後に、この資格は証券・銀行に勤める際は必須の資格となりますが、比較的簡単な資格であるため、就活の時点で取得したとしても有利に働く事はないでしょう。なので、潰しが効いて、様々なことが学べるＦＰ技能士や簿記検定、宅建士を学んだ方がいいと思います。

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不動産経営（不動産投資）に「必要なこと」「知識」とは？

不動産経営（不動産投資）するためには不動産を買わなければいけません。不動産経営にはワンルームなら数百万〜数千万、一棟なら数千万〜数億程度のお金が必要になるでしょう。ワンルームなら自己資金で購入できる人もいると思いますが、一棟の場合はほとんど場合、融資が必要になると思います。
数千円・数万円から投資できる株や為替と違い金額も数千万円と大きいので購入となると判断できず躊躇う人は多いと思います。

それでも、不動産投資をしたいという方のためにこれまで独学で不動産経営をしてきて筆者が思う必要な知識を紹介したいと思います。

①目標を設定する

そもそも、不動産経営を始めたいとして、なぜ不動産経営（不動産投資）を始めたいのでしょうか？
余裕のある生活を送るため？経済的に自立するため？
人によって答えも違うと思います。
ただ、ここの目標がブレブレだと、いざ業者より不動産を紹介された時に、迷いが生じて物件を買うという判断ができません。なので、不動産に興味を持っている方は「なぜ不動産投資を始めるのか」ということを考えましょう。
もう少し具体的にいうと、「今の給料より月数万円程度別の収入があればいい」という人はワンルーム一戸で十分です。「いや、月１００万以上欲しいんだ！」という人は数年かけてアパートを買い続ける必要があります。つまり、目標によって、購入対象・頻度等が変わるので、予め目標を設定することが大事なのです。

②様々な大家さんの投資スタンスを知る

目標と同じで、投資の方法は大家さんの数だけあります。
都心を好む人、地方を好む人、区分派、戸建派、木造派、鉄骨派などなど色んな方法があり、それぞれにおいて成功している人がいますし、どれも正しいと思います。
それらをネットのコラム・ブログ・本などで読んで、自分に合ったスタイルを生み出していったらと思います。
注意する点は、何事も始める前になるべく再現性の高い方法を真似しようとしますが、仕事の忙しさ、家庭環境や市況（物件価格・融資情勢）、知識、性格などが異なるため完全に真似することはできません。なので、色んな大家さんの投資スタイルを知り、自分自身の目標を達成するために、購入する不動産の基準を作りあげていきましょう。

③基礎知識を学ぶ

不動産は高額な買い物です。
無知なまま営業マン・知り合いの薦めに乗ると新築ワンルームみたいに割高で買ってしまったり、最悪かぼちゃの馬車みたいなことになってしまったりすることもあります。そうなると再度立ち上がるのは大変です。精神的にも経済的にもかなり擦り減ってしまいます。もちろんよく分からないまま購入したものが毎年多くのキャッシュを生む良い不動産だったということもありますが。
なので、時間がある方は、不動産を購入する前にある程度の知識を身につけておきましょう。必要な知識は「不動産に関する知識」「法律」「会計」です。
不動産に関する知識は、②で書いたような先輩の不動産投資の本を読んでは身につけましょう。色んなのがありますが、最初は投資全般に関するもの（有名なものではロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」があります。）を読み、次に不動産投資の入門編、気になる投資対象に関する本を読んで理解を深めたらいいと思います。（筆者も不動産投資を始める前に５０冊程度様々な本を読みましたが、その中で特に参考になった本はまた紹介したいと思います。）

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また、不動産を本格的に事業とする場合は「簿記」「宅建」と言った資格を取得しておくと合理的な判断ができるようになったり、不動産業者へのけん制にもなり、いい加減な提案をしなくなったりとメリットが沢山あります。

最後にここで紹介した①②③について、自分なりの目標・知識が身につけたら、実際に不動産を購入する為に行動しましょう。良い不動産を購入する為には購入者としての姿勢も大事です。お客様だから紹介しろというような偉そうな姿勢だと不動産業者は紹介してくれません。詳しくは以下の記事を読んで頂ければと思います。

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投資用不動産を高値掴みしてしまった時の対処法

ここ数年の世界的な量的緩和により、金利が異常なまでに低下したこともあり、ここ数年ワンルームマンション投資が流行ってます。

ワンルームマンション投資でも中古の物件を買い進めてキャッシュフローを積み上げ、早期にリタイアする方もいますが、不動産業者の口車に乗って相場よりもかなり高い新築マンションや中古のマンションを売付けられて身動きをとれなくなる方もいます（アパートでも同じようなことが起きています。）。

今回は相場よりも高く「負」動産を買ってしまったときの対処法について記載したいと思います。

【手順１】保有不動産の購入価格が相場並かを確認する

保有している不動産が相場と比べて高いかどうかを調べましょう。そもそも、現時点で月々の収支が赤字で、赤字の金額が節税額よりも多いのであれば、購入した不動産の価格を調べる意味はないので【手順１】を飛ばし、【手順２】に移行しましょう。

方法は２つあります。

①投資不動産を取り扱うサイトで調べる。

②国土交通省：不動産取引価格情報検索で調べる。

①投資不動産を取り扱うサイトで調べる

楽待・健美家等の投資用不動産を取扱うサイトで保有している不動産と同じエリア・同じ距離・築年数・広さ・設備で検索して、該当する不動産の価格と比べてみましょう。不動産は同じものは一つもありませんし、タイミングによっても価格は変わるのでざっくりとした目安ですが、1.５倍〜２倍以上離れているようなことがなければある程度適正な価格で買えたと思ってもいいと思います。

②国土交通省：不動産取引価格情報検索で調べる

実際取引され、行政が実施するアンケートで回答があったものが掲載されています。①は売値なので指値等で値引きされることを考慮し、若干高くなる傾向がありますが、こちらは実際に取引された価格なのでより参考になると思います（ただ、かぼちゃの馬車のように極端に高値で買った場合も掲載されてしまいますが、数は少ないので異常値として弾きましょう。）。①と同じく検索欄から保有している不動産と同じような不動産を見つけ比べてみましょう。

【手順２】保有不動産の収支を確認する

続けて年間の収支を確認しましょう。確認の仕方は簡単です。

例をあげると、ワンルームマンションからの年間収入（実際に振込まれる金額）が１２０万の場合で、ローンの元金・金利の合計額が１１５万・固定資産税（都市計画税）１０万の場合、年間収支はマイナス５万円ですが、所得税の還付・住民税の減額による効果が１０万あればトータルでは５万の手残りとなります。

上記の例で逆に還付・減額が２万だった場合、トータルではマイナス３万となり、持ち出しが発生していることとなります。

保有している不動産の年間収支の状況によって対応方法が以下の３つに分かれます。

①年間収支が「赤字」

②年間収支が「トントン」

③年間収支が「黒字」

①年間収支が「赤字」

年間収支が赤字の場合、その不動産が気に入っていて自分のものにしたいという理由がない限りは「早く売却するしかない」と思います。実際に売却する際は、ローンの残債や仲介手数料・銀行への事務手数料等を確認して、その合計額を下回らないように売却額を設定しましょう。かなり高値掴みしてしまった場合は、売却額が自身の購入額よりを下回ってしまいますが、売らなければどんどん支出が嵩みますのである程度の損失は割り切るしかないと思います。

②年間収支が「トントン」

トントンであれば、サブリース賃料の見直しや減価償却の効果の終了等によって年間収支が赤字に転落する前に売却した方がよいでしょう。収支がトントンの場合は極端に高値で購入していないと思いますので、焦らずじっくり売却活動を行えば良いと思います。

少しマニアックな話となりますが、ワンルームマンション投資の節税効果は減価償却によるものです。不動産の減価償却の場合、「建物（躯体）」・「設備」に分け、減価償却期間（１５年）が短い「設備」の割合を大きくすることで、毎年の減価償却額を多く計上します（不動産業者は初年度の還付額を見せることで魅力的だと思わせ売りつけます。）。なのでこの期間が終了すると償却節税効果がなくなってしまい、年間収支がトントンの場合、所得税の還付等が無くなるので、赤字に転落してしまいます。

③年間収支が「黒字」

黒字の場合、その黒字が減価償却によるものであれば②と同様でその効果が無くなるまでに売却しましょう。基本的に不動産の年間収支は購入時点よりも改善（＝黒字の幅が大きくなる。）しません。なぜなら家賃は築年の経過で下落する一方で修繕積立金・管理費は上がっていくからです（バブル以前はインフレによって築年が経過しても家賃が上昇することもありましたが・・・）。

 ただ、その黒字が減価償却によるものではなく、純粋に家賃よりもローン・税金・諸費用を大きく上回る場合は保有し続けても良いかもしれません。

そもそも、新築ワンルームマンションは購入してはいけません。以前の記事でも書きましたが、節税効果も対して無いですし、売却しようにもローンの残額が売値を上回ってしまい大きな損失を抱えてしまうからです。

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確定申告で税理士は必要か？

結論としては、税理士にお願いしなくても確定申告はできます。青色申告で行う複式簿記も販売されている会計ソフト（freee、弥生とか）を使えば誰でもできます。
簿記を勉強したことがある人なら分かると思いますが、個人で行う事業であれば勘定科目は少ないので、個人でも簡単にできますし、不動産経営は特にお金の流れがシンプルなので、更に簡単です。

でも、筆者は確定申告を税理士にお願いしています。
ちなみに税理士支払っている報酬は、年間１２万円程度です（売却・購入したときは変動します。）。これは確定申告の作成・提出の報酬であって、税理士と顧問契約を結んでいる金額ではありません。
決して安くない金額だと思いますが、それでも税理士にお願いしている理由は３つあります。

①最新の税制、最優良の税制処理で反映してもらえる

税制は常に変わっています。自分でも数年に一度確定申告について纏めた本（よく巷に売っている本です）を買って収集するようにしていますが全てを理解することは難しいです。

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例えば、寄付金を支払ったときは、所属控除・税額控除の２つの処理方法があり有利な方が選択をできますというようなものや、仮想通貨のような新しい手法による利益に対する税制等、様々な処理方法や特例があり、これらを専門家にサポート頂けるのはかなりありがたいですし、税理士と話していると大変勉強になります。

②間違いのない（少ない）申告を行うため

かつては確定申告を自分でおこなってましたが、税理士にお願いを始めたときにいくつか指摘を受け、修正申告を行いました。誤った処理方法や勘違いで処理したことが原因でした。というように自分で作ると作業に集中するあまり、ミスに気づかずなんとなくそれっぽい数字が出たらそのまま申告してしまうのです。また、新築のワンルームマンション投資では営業マンが個人が本来適用できない処理方法を進めることもありますので、もし税務署から指摘を受けた場合、追徴課税や重加算税を受けたり、勤務先に対しても報告が必要になったりすることにもなり兼ねません。(すべての業者で行っている訳はないと思いますが・・・)

現在は、棟数が増え、雑所得もあり、領収書とかの書類だけで５ｃｍくらいにもなるので、必要書類の整理だけでも一苦労なのに、それ全てをミスなく入力して、申告するのはかなり大変です。しかも、年度末は仕事が何かと忙しいので、間違えることは必至です。
なので、税理士にお願いして確定申告の作業をしてもらい、できたものを筆者が確認しています。一応筆者も税理士も人間なのでごくたまに間違えたり、勘違いしたりするので、筆者から指摘することもあります。このように、自分のミスにはなかなか気づけませんが、他人のミスには気付きやすいので、間違いの少ない申告を行うことができると思っています。

③税務署による「お尋ね」「税務調査」への対策

税務署による「お尋ね」とは、「税務調査」の前段の納税者へのヒヤリングみたいなもので、税務署から書類が郵送されてます。
対象となりやすいひとは、個人事業主や不動産を購入・売却など大きな金額が出入りした人で、目的はお金を流れを確認するために行っているものです。これは粛々と回答すればいいのですが、問題は税務署職員が直接自宅まで来る「税務調査」です。「税務調査」は『事前に予告があるもの』と『予告がないもの』があると言われています。後者の場合、（まだ、）サラリーマンである筆者の場合、会社に勤務中でも帰ってきて対応を迫られる可能性がありますが、仕事を急に休むことはかなりしんどいのですし、会社の上司・同僚・部下に対しても不信感を抱かれます。
なので、筆者は税理士に確定申告の作成を依頼する際に、「税理士法30条の税務代理権限証書」も税務署に提出するよう依頼しています。「税務代理権限証書」を合わせて提出することで、基本的には税務署から直接筆者に連絡が来ることはなく、税理士に連絡・確認が行われます（例外的に納税者に直接連絡があることがあるみたいですが、同時に税理士に連絡されるみたいです。）。税務署から税理士への確認で問題がなければこれで終了です。
また、依頼された税理士も「税務代理権限証書」を税務署に提出するので、より丁寧にミスのないように正しい申告をするようになります。

以上の理由の中でこれがお願いする理由の中で最も大きな理由です。つまり、税理士への報酬に用心棒代も含まれているわけです。

確定申告を税理士にお願いするか、お願いしないかについては賛否が分かれるところだと思います。
筆者は今後も不動産事業の拡大を目指しているので、申告漏れや間違いで修正申告を行いたくありませんし、税務署から目を付けられたくないので、これからも税理士にお願いして申告をしたいと思っています。
是非この記事を参考にして、税理士にお願いするかしないかを考えてみてください。

また、自ら事業を行う上で「簿記」の知識については身に着けていて損しません。簿記３級であれば数カ月で取得できますので、興味がある方は簿記検定を受けてみてはいかがでしょうか？

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

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太陽光発電投資の仕組み・これまでの売電収入を大公開！

太陽光発電には５年前に参入しました。
数年前までは太陽光発電への投資がものすごく流行っていましたが、太陽光の売電価格の低下に伴い、太陽光発電投資も落ち着いてきた気がします。

本日は太陽光発電投資の仕組みと、保有している太陽光発電の稼働状況と売電額について公開したいと思います。

太陽光発電投資とは？

太陽光発電が投資対象として注目されたのは、２０１２年に始まった「固定価格買取制度」からです。この制度は太陽光発電や風力・水力・バイオマス等の自然エネルギー（再生可能エネルギー）による発電を普及させるために、これらによって発電された電力を電力会社に一定の価格で一定期間買い取ってもらうものです。

２０１２年から数年は買取金額が一般的な電力会社が発電した火力・原子力よりも高く設定されました。特に太陽光発電は他の自然エネルギーに比べ、太陽光パネルや蓄電池等の設備の価格が安いことや、一定規模以下であれば環境アセスメント等の行政手続きも不要で、屋根や空き地があればすぐに始めることができるという参入の容易さから、投資が集中しました。一時は太陽光発電専門の会社も多数でき、まさにバブルの様相を呈してしました。その結果、太陽光発電の電力買取額は毎年低下を続けています。

太陽光発電投資の仕組みは極めてシンプルです。

太陽光パネルを家の屋根か、空いている土地に設置し、発電した電力を電力会社に買い取ってもらいます（住宅・アパートの屋根に登載する場合、一部を使用し、余った電力を買い取ってもらいます。）。設置する太陽光発電のkw数・設置時期によって売電価格・買取期間が異なりますので、投資をする際は事前に確認しておきましょう。

保有している太陽光発電の設備・売電収入の状況は？

それでは、２０１６年１１月に設置した太陽光発電の売電収入を公開します。
まずは設置している太陽光パネルについて紹介します。

・メーカー：三菱電機株式会社
・設置年　：２０１６年１１月
・買取単価：３１円（１ｋｗｈ当）　※買取期間１０年間
・発電容量：４．０５ｋｗ
・場　　所：横浜市の所有しているアパートの屋根の上
・投資額　：１３０万円（税込）

以下のグラフは２０１７年から２０２０年の過去４年の売電収入の推移です。

天候によって売電収入の推移は多少の増減はありますが、だいたい同じ動きをしていることが分かります。雨が少なく日照時間が長い２－５月は売電収入が多く、梅雨の6月・秋の長雨の１０月・日照時間が短い１１－１２月は売電収入が少なくなります。そして、意外と思いますが日照時間が長い７－８月はそこまで売電収入が増えません。太陽光パネル最も効率よく発電できる温度があり、夏場はパネル等の機器の温度が上昇し、発電効率が低下するためです。
また、太陽光パネルも機器ですので、年月が経つに連れて劣化したり、太陽光パネル自体が汚れたりすることでも発電量が落ち、売電収入も低下していきます。
とはいえ、少なくとも毎年１３万以上の売電収入をもたらしており、４年平均の利回りは１１%となっています。このペースで発電し続ければ、固定価格買取制度の１０年以内に投資額を回収することできるでしょう。

太陽光発電のメリット・デメリットとは？

これまで４年間運用してきて感じたメリットとデメリットを書きたいと思います。

メリット

・固定価格買取制度によって１０%超の利回りを確保できる。
・不動産のような空室リスクがないため、安定して収入を得ることができる。
・太陽光発電の機器の減価償却によって節税ができる。

デメリット

設置してからは特にないです。
強いて言うなら、設置する前は、施工不良でアパートの屋根を破損させてしまわないかということが気になっていましたが、今のところ特に不具合はありません。
また、今後という意味で少し気になっていることと言えば、太陽光発電やその他の自然エネルギーによる発電が更に増加し、供給が需要を大きく上回ったときに電力会社が売電を控える「出力抑制」が行われるリスク（今のところ九州地方の一部のみ。）や、買取期間が終了した後の買い取り先をどうするかということでしょうか。

ちなみに太陽光発電を行う前に行ったことといえば、固定価格買取制度が開始し、世の中にある程度ノウハウが蓄積されたタイミングだったので、実際に運用している人・業者のホームページが沢山あったのでそれらを見たり、市販の本を１冊読んだりした程度です。これらを見る限りそんなにリスクが高くないと思ったので、太陽光発電を取扱うホームページから一括見積を取得し、最も反応が早かった業者に太陽光発電機器を購入・設置をお願いしました。

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アフターコロナでも勝てる不動産経営（不動産投資）とは？

２０２０年は「コロナ」の一色の年でした。２０２１年も当分は続きそうです。

今回は１年を経過して感じた不動産経営の振り返りと今後入居者に求められる部屋（主にワンルーム）について思ったことを書きたいと思います。

まずはきしのの今年の不動産事業は増収増益となり、過去最高となりました。コロナ禍でありながら、幸いにも１０月までは満室、１１月から２部屋空きましたが、全体的としては非常に良かったと思っています。

そして、この一年を通じて思ったことは、コロナ禍をきっかけとして求められる部屋のあり方も大きく変わってくるのではないかと思っています。

コロナ禍前までは、２０１２年に就任した安倍総理によるアベノミクスや、日銀の量的緩和によって大量のお金が株式や不動産に流れ込みました。それに伴い土地値が吊り上がり、また、行政が推進する再開発や大規模災害の復興需要等により建設に関わる作業員の工賃が増加していることもこの流れに拍車をかけました。

また、コロナ禍前までは大都市圏では家は夜帰って寝るだけの役目を果たせばいいので、駅から近いことが重要視され、１０㎡程度、湯舟はないシャワーのみの極小住宅が流行りました。これは投資家の側面からすると部屋数を増やすことができるので、値上がりした土地でも収益を挙げるという意味でもこのようなアパートの供給が増えました。

それでも、土地の値段が上がり続けたので、極小住宅でも利回りの確保が難しくなった不動産業者は、利回りをさら高めるためにトイレ・風呂・キッチン等の水回りを一纏めにしたシェアハウスを商品を作り出し、積極的に投資家への販売を行いました。

これがのちに被害総額１５００億円もの「かぼちゃの馬車事件」を引き起こします。

さらに過去を振り返ってみると、３０年以上前のバブル経済の時も今と同じように土地にお金が流れ込み価格が高騰しました。一方で、１９６０年代・１９７０年代の当たり前だった設備が押入れのみの簡素な部屋、入居者でトイレ・風呂・洗面共同する「下宿」が、１９８０年代に入り、生活水準の上昇に伴い、各部屋にトイレ・風呂・洗面があるのが当たり前になっていきました。

とはいえ不動産は値下がりしないという土地神話により、土地の価格は異常な程までに上昇し、ピーク時には東京２３区の土地とアメリカ全土の土地の価値が同じと言われるまでになりました。ここまで土地が高くなると広いスペースを確保できないので、トイレ・風呂・洗面といった水回りをそれぞれ独立して設けることはできません。そこでトイレ・風呂・洗面を一つに纏めた三点ユニットを設けた２０㎡弱のワンルームマンションが大量に作られました。

２０年～３０年前まで人口が増加し続けていたこと、賃貸用の物件も今より少なかったことから、大家さんの方が圧倒的に強い立場でした。なので、このような物件でも問題なく入居付けできていました。

それから３０年経ち三点ユニットの物件が大量に売りに出ています。時代遅れの設備、老朽化し、狭い設備であることから、よっぽど好立地ではない限り都内でもそれなりに安価な価格になってしまっています。

このコロナ禍をきっかけとして、働き方は大きく変わり、リモートワークが当たり前になる世の中になると思います。

そうなると多くの時間を過ごす部屋に快適さを求めるようになります。その快適さとは、「広い部屋」「独立したトイレ・風呂・洗面」「無料のインターネット回線」「セキュリティ（TVモニター付インターホン・オートロック・監視カメラ等）」といった設備が当たり前になってくると思います。

この中で「インターネット回線」「セキュリティ」は比較的安価に対応できますが、「広い部屋」だけは一回建ててしまうとリフォームすることは極めて難しいです。実際に今保有している２棟のアパートのうち、２５㎡以上の部屋は空室が出ても一月も経たず入居者が決まる一方で、１５㎡以下の部屋は３ヵ月以上経ってもなかなか埋まりません。コロナ禍の前まではそんな差はなかったのですが、コロナ禍では大きな差が出てしまっています。

記載した内容を纏めると、なんらかの環境変化をきっかけとして、住宅のあり方は常に変わっています。環境変化に対応できないと選ばれない部屋となってしまい、空室となるとなかなか入居付けが困難になります。

繰り返しとなりますが、今後、入居者に選んでもらうためには、「広い部屋」「独立したトイレ・風呂・洗面」「無料のインターネット回線」「セキュリティ（TVモニター付インターホン・オートロック・監視カメラ等）」といった設備があることが当たり前になるでしょう。

これから不動産を購入される方は上記の視点を留意して購入してはいかがでしょうか。また、アパートを保有している方はお金との相談とはなりますが、入居者が求める設備を設置してはいかがでしょうか。

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

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個人が貸主となる？ソーシャルレーティングの仕組みと運用実績を公開！

ソーシャルレーティングをという言葉をご存知でしょうか？
簡単にいうと、お金がある人がお金の必要な人・企業棟に貸し付けて金利を得るという仕組みです。
ただ、個人自らが、お金が必要な人を見つけ、ちゃんと返してもらうのは難しいです。貸し付ける人の与信を見極めるのも難しいですし、返済が滞った時に取り立てるのも一個人が行うのは至難の業です。
本来この役目は銀行が担っていますが、銀行の預金金利があまりにも低金利なので、より高い金利を求める人と、事業を行いたいけど銀行から融資を受けることが出来ない人の間にミスマッチが生じていました。この間をつなぐ仕組みとして、ソーシャルレンディングというものが誕生しました。
今回はソーシャルレンディングの仕組みとリスク・これまでの投資実績について説明していきたいと思います。

ソーシャルレンディングの「仕組み」と「投資方法」

ソーシャルレンディングの「仕組み」ですが、お金をより効率よく運用したい人とお金を借りたい人（主に法人です。）との間をソーシャルレンディング業者が仲介します。これらの業者は銀行のように大きな本店・支店・沢山の従業員を抱えていないので、お金を借りたい人からもらった金利をそのままお金の出し手に回すことができます。なので、銀行の預金よりも高い利回りで運用できるのです。案件にもよりますが、利回りは２％～１０％にもなります。メガバンクの定期預金金利が０．００２％ですのでソーシャルレンディングの金利の高さが分かると思います。
次に「投資方法」ですが、ソーシャルレンディング業者の取り纏めた案件（お金を借りたい法人）を選び投資します。どのような案件があるかというと不動産や太陽光発電の事業者に融資する案件、海外案件、保証付の案件等、様々な種類があり、利回りも投資額も貸付期間も案件ごとに異なります。その中から自分が希望する利回り投資先を選びますが、当然、高金利・保証付き案件は、募集開始後、すぐに募集金額に達してしまうことが多いです。また、個人からの投資を募るので最低投資額は１万～数万、貸付期間も数カ月から数年となっています。なので、「とりあえず１年だけ運用したい」という場合でも、1年以下の案件に投資すれば期間満了後に元金と利息が返金されるので、自分の希望にあった運用を行うことができます。
株や為替でキャピタルゲインを得ようとするとその利益がそもそも確保できるのがいつになるかも分かりません。数日で数倍になることもありますが、数年たっても塩漬け状態で利益を得られるか分かりません。一方、ソーシャルレンディングは数倍になることはありませんが、ある程度の収益を見通すことができます。

ソーシャルレンディングの「リスク」

短期間で銀行よりも遥かに高い金利で運用できるというソーシャルレンディングはすごく良さそうな運用先だと思いますが、デメリットはあるのでしょうか？そのデメリットをどのようにカバーしたらいいのでしょうか？
これまで５年間投資してきて感じたリスクは、「貸付先の滞納」・「ソーシャルレンディング業者そのもの倒産」の２点です。

①貸付先の滞納・倒産

いくら高金利でも滞納してしまっては意味がありません。さらに倒産になると、利息はもちろん元金も返って来ないこともあります。ある程度はソーシャルレンディング業者が貸付先の信用情報を確認し、必要であれば担保を確保するのですが、銀行から借り入れることができない法人という属性上滞納は一定数で発生しています。きしのはmaneo社で投資していますが、３件の投資先が滞納しており、現時点でも解決していません。当然高金利を確保するためのリスクと割り切るしかないのですが、滞納の憂き目に遭いたくない方は、「高金利な案件を避ける」「保証付・担保有の案件を選ぶ」につきます。

②運営事業者そのものの倒産

このリスクが最も気を付けなければいけない点だと思います。当たり前の話ですが、ソーシャルレンディング業者そのものが倒産すると貸し付けているお金の回収が滞ったり、分配が行われなくなったりします。これらを避けるために、ソーシャルレンディング業者の親会社・グループ会社の資本がしっかりしたところを選ぶようにしましょう。

なぜ投資しようとしたのか

ソーシャルレンディングで運用した理由は、安定的にインカム（利息収入）を得たいと思ったからです。キャピタル（売却益）の方がインカムよりも多くなることは多々ありますが、キャピタルを安定的に得るということは株・為替の売買で負けてはいけないということなので結構大変なことです。一方でインカムは一回貸付・保有しさえすれば、継続的に利息を得ることができます。キャピタルで稼ぐよりも精神的にもかなり楽なので今後も一定の金額はソーシャルレンディングで運用していきたいと思います。

ソーシャルレンディングの運用実績

２０１５年から投資を始め、再投資した額も含め、トータルで２４０万円を投資し、１４万円の利息を得ることができてます。
ちなみに１０万円弱が貸付先の経営環境が悪化し、支払いが滞っています（滞納したわけではなく、少しずつ回収されて返済されています）。それを差し引いても４万円利息は得ることが出来てます。

ソーシャルレンディング以外の投資は以下記事をご覧ください。 

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仮想通貨（暗号資産）は金と同じ？その仕組みと運用実績は？？

仮想通貨は２０１８年５月から始めました。今はビットコインの急騰により、その恩恵を受けております。

もはや、「たられば」ですが、ビットコインの存在自体は１ビットコインが数万円の時から知っていましたが、仕組みも分からず、意味がわからなかったので購入しませんでした。その後、ビットコインが金のように有限で、ブロックチェーン技術によって偽造も困難であることが世間に広く評価され、２０１６年に１ビットコイン２００万を超えた時、あの時買っておけば「億り人」になれたのにと後悔しました。。。

その後、ビットコインは急落したタイミングで本格的に仮想通貨への投資を始めました。

なぜ仮想通貨を投資対象としようと思ったのか？

冒頭書いたように今のところ「それぞれの仮想通貨はブロックチェーン技術によって発行できる数に限りがある」からです。今のところと言ったのは、もっとIT技術が向上（量子コンピューター等）して、ブロックチェーン技術が簡単に破られるようになってしまったり、有象無象の仮想通貨が生み出され、それぞれ仮想通貨は有限であっても仮想通貨そのものが増えた場合、投資するお金の総量は増えないため、それぞれの価格は伸びなくなったりする可能性もあります。
また、世界の中央銀行が不況を避けるために過去前例がないくらいの異次元の量的緩和政策を続け、世の中にはお金が余っていること（＝お金の価値が下がっている）も行先を失ったお金が株や資源・不動産が流れ込んでいます。もちろん仮想通貨にもお金が流れ込んでいます。仮想通貨の将来の先行きは薔薇色とはいえませんが、当面は仮想通貨にとって追い風な環境が続くと思っています。

どう利益を得るのか？どの仮想通貨に投資するのか？

仮想通貨は金と同じく保有していても利息・配当を得ることができないので、利益はキャピタルゲインに限られます。なので安く買って高く売って利ザヤを得ます。細かいことをいうと採掘という方法で自ら仮想通貨を確保するという方法もありますが、相当ハイスペックなＰＣじゃないと採掘することは難しいと思います。
今や仮想通貨は数えきれないくらいありますが、実際投資できるのはビットフライヤーのような取扱業者が取り扱っている仮想通貨のみです。業者が選んでくれる仮想通貨はある程度流通しているメジャーなものを選んでくれているので、その中から選びます。
ただ、闇雲に投資するのではなく、時価総額が大きい仮想通貨に投資しましょう。時価総額が大きい程取引が多く（機関投資家等の投資対象にもなりやすい）、話題にもなりやすいので、値もある程度動き、キャピタルゲインを得る機会が多いです。一方、時価総額が小さい仮想通貨は、取引参加者が少なく基本薄商いなので、基本的には値動きが少ない無風の状態なのでキャピタルゲインを得ることは難しいと思います（ごくごくまれに突然値が跳ねることもありますが、そのタイミングで売るのは至難の業です。）。

その視点でいうと、時価総額が最も大きいビットコイン、その次に大きいイーサリアム・リップル等当たりに投資するのが無難だと思います。詳しい時価総額のランキングはモーニングスター社で確認してみましょう。

また、余談ですが、仮想通貨には独特の用語が沢山あります。正直自分もまだ分かっていない単語も多数ありますがその都度調べて理解するようにしています。

これまでの仮想通貨の投資実績は？

投資した仮想通貨は、ビットコイン、イーサリアム、イーサクラシック、リップル、リスクで、投資金額は３万円です。

これまでの投資実績について、正直言うとなんとなくで選んでいたので「リスク」のように高値掴みして、今も塩漬けになっているものもあります。その後、先ほど書いたように時価総額が多い仮想通貨に投資するようにし、仮想通貨の中で出遅れたものに投資するようにしたところ、少しずつ勝てるようになってきました。トータルでは、イーサリアム・リップルでこつこつ利ザヤを積み重ねたところに、最近のビットコインの急騰で大当たりしたので、８万まで資産が増えています！！

仮想通貨の今後は？

過去は仮想通貨の取引所の破綻や不正アクセスによる流出等もあり、負のイメージが強かったと思います。これらを経て各仮想通貨業者は対応を強化していますし、仮想通貨特有の利便性が注目され、各国の中央銀行やfacebookが相次いで発行に向けて取り組んだり、各国でも法整備が進められたりしています。
なので、今後はより安定的で安心なものとして使われるようになると思っています。

ただ、今も仮想通貨の価格の変動は株価や為替よりも極めて値動きが激しいので、今後も数万円程度の投資に留めたいと思っています。

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「ポイ活」のススメ（楽天ポイント編）

ここ数年キャッシュレスが進むにつれ、ポイントも色々な事業者が力を入れています。
「楽天ポイント」「ｄポイント」「Tポイント」等の有名なものから交通系やマイル等まで世の中には無数にあります。
今、積極的に集めているのは、楽天ポイント・Tポイント・ｄポイントです。その中で特に最も力を入れているのが「楽天ポイント」です。
その前に、ポイントを効率よく貯めるためには、①どこでも貯めることが出来て、使えるポイントであること、②なるべく一つに纏めることの２点を意識しましょう。多少効率が悪くても、なるべく一つにすることが沢山ポイントを貯めることができます。マイナーなポイントでは貯める場所、利用できる場所が限られますし、分散することでポイント期限を忘れてしまって失効したり、利用条件が厳しくて使えなかったり（一定以上、●●円ずつ使えるようなもの）するようではストレスも貯まりますので、長続きしません。なので、この２点を意識した上で選んだポイントであれば、特に意識することなく生活の一部として貯めることが出来、気づいたらそれなりに貯まっていると思います。
また、ポイントの事業者によってポイントは貯める以外にも、その事業者が提供するサービスを利用することで固定費が下がり、実は溜まっているポイント以上に効果を得られます。これらの合算による効果はポイントを上回ることもあります。まさに一石二鳥なのです！
きしのは２年前から楽天で本格的にポイ活を始め、２０１９年は５万ポイント、２０２０年は年間７．５万ポイントを獲得することができました。

これから説明する内容は楽天のサービスについての説明だらけなので、もはや楽天の回し者みたいな感じですが、これまで自分がやってきたポイントを貯め方と得られた効果を詳しく説明したいと思います。
そもそも楽天で貯めようと思ったのは、楽天自体が数多くのサービスを提供しているため、そのサービスを利用するだけで効率よく貯めることができると思ったからです。

①支出は全て「楽天カード」で行う！

光熱水費・Pay・交通費（Suicaのみ）・日常の買い物あらゆるものを楽天カードで支払います。特にネット通販では楽天市場の特にポイントが貯まる日に購入したり、その他の楽天のサービスを利用したりすることで、還元率が３％以上となることもあるので、ぐっとポイントが貯まります（厳密にはもっと還元をもらえることも！）。
ノーマルカードでも良いですが、できればゴールドカード（年会費2000円）の方がもっと良いです。確かに年会費はかかりますが、楽天市場の還元率は５％と２％もアップするので、あらゆるものを楽天市場で買えばすぐに元が取れます（年間10万以上購入するのであればゴールドの方が得です。）。それ以外にも空港のカードラウンジが使えたり、ETCカードが無料になったりと色々なメリットがあります。
また、楽天カードはほぼいつでも発行ポイント（5000ポイント）を貰うことができますが、たまに7000ポイント、8000ポイント貰える月もありますので、これから発行される方は公式サイトやCMを注意深く見るようにしましょう。

②ネットでの購入はなるべく「楽天市場」で買う！

楽天カードを発行したらなるべく日用品・本等は楽天市場で購入するようにしましょう。それも、「０」と「５」が付く日は、ポイント5倍になるので、その日に集中して購入すればかなり多くのポイントが貯めることができます！⑥でも書きますが、今のところ楽天市場アプリで購入すると還元率が＋１％となりますので、必ず楽天市場アプリから購入しましょう！

③キャリアは当然「楽天モバイル」！

正直いって、この効果は絶大です。もともとは三大キャリアでしたが月の通信費は1万円前後でした。最初は格安スマホ（MVNO）に懐疑的でしたが、周りでもだんだん利用者が増え、利用者の反応も良かったことから、思い切って「楽天モバイル（MVNO）」変更しました。楽天会員がダイヤモンドということもありましたが、初年度は月額１０００円程度と１０分の１になり、年額にして１０万円以上の節約となりました。現在、楽天も自らキャリアとなり、１年間無料キャンペーン中なので、早速移行しました。ただ、三大キャリアが総務省も圧力を受けて、安いプランを発表していますので、自分にあったプランをよく検討すればいいともいます。
（きしのは楽天MVNO（格安スマホ）から楽天MNOに２回変更しています。詳しいレビューは後日書きます。）

④インフラも「楽天でんき」・「楽天ガス」！

③の楽天モバイルほど大きな効果は得られませんが、一回変更さえすれば、電気代が少し安くなるうえに（利用額によりますが、数百円程度）、毎月のポイント（200円毎に１ポイント）が溜まります。また、今なら楽天でんきに申込むだけで3,000ポイントを貰うこともできますよ。（最近、楽天ガスも始まったみたいです！）

⑤「楽天銀行」・「楽天証券」の口座開設する

楽天カードの発行したら、楽天銀行・楽天証券の口座も開設しましょう。
引き落とし口座を楽天銀行にするだけで還元率が１％高まり、楽天証券の口座も開くだけでこちらも還元率が１％高まります。

➅「楽天インサイト」「楽天pointclub」等のアプリを使う

楽天インサイトはほぼ毎日送られてくるアンケ―トに答えるだけでポイントが貯まります。だいたい毎月50～200ポイントくらいたまります。楽天市場アプリ・楽天pointclub（ポイントの有効期間やお得な情報を得られるアプリ）も使うだけで還元率がアップします。それ以外にも楽天check（街のコンビニ等に行ってアプリを立ち上げるだけでポイントゲットできるアプリ）もあります。

これら①～⑥によって毎年数万ポイントを獲得することができていますし、モバイルや楽天でんきによる支出の削減効果も数十万円受けることができました。

ここまで楽天のサービスのメリットを紹介してきましたが、デメリットもあります。
楽天のサービスは非常に幅広いのですが、どこもこれもその業界ではトップではありません。例えば、楽天市場では品揃えではAmazonの方が充実していますし、価格も安いことが多いです（利用者数もAmazonの方が多いという統計もあります。）。楽天銀行・証券は、SBIに規模・サービス面も勝てません。楽天ビューティーもホットペッパービューティーには劣り、Payも還元率・利用箇所ではラインPay・paypayに劣ります（一方、楽天edyは利用箇所が多く便利です。）。何を言いたいかというと、幅広く展開しているけれども、手を出しすぎて中途半端となっているサービスがあるということです。ただ、多くの人がメインで使う楽天市場やトラベル・携帯・銀行・証券はそれなりのサービスを提供しているので、よっぽどのこだわりが無い場合はこれで十分かと思います。
皆さんも自分にあったポイ活を始めてはどうでしょうか？

ポイ活以外の収入アップの方法は以下記事よりご覧ください。

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