ここ数年の世界的な量的緩和により、金利が異常なまでに低下したこともあり、ここ数年ワンルームマンション投資が流行ってます。
ワンルームマンション投資でも中古の物件を買い進めてキャッシュフローを積み上げ、早期にリタイアする方もいますが、不動産業者の口車に乗って相場よりもかなり高い新築マンションや中古のマンションを売付けられて身動きをとれなくなる方もいます（アパートでも同じようなことが起きています。）。
今回は相場よりも高く「負」動産を買ってしまったときの対処法について記載したいと思います。
【手順１】保有不動産の購入価格が相場並かを確認する
保有している不動産が相場と比べて高いかどうかを調べましょう。そもそも、現時点で月々の収支が赤字で、赤字の金額が節税額よりも多いのであれば、購入した不動産の価格を調べる意味はないので【手順１】を飛ばし、【手順２】に移行しましょう。
方法は２つあります。
①投資不動産を取り扱うサイトで調べる。
②国土交通省：不動産取引価格情報検索で調べる。
①投資不動産を取り扱うサイトで調べる
楽待・健美家等の投資用不動産を取扱うサイトで保有している不動産と同じエリア・同じ距離・築年数・広さ・設備で検索して、該当する不動産の価格と比べてみましょう。不動産は同じものは一つもありませんし、タイミングによっても価格は変わるのでざっくりとした目安ですが、1.５倍〜２倍以上離れているようなことがなければある程度適正な価格で買えたと思ってもいいと思います。
②国土交通省：不動産取引価格情報検索で調べる
実際取引され、行政が実施するアンケートで回答があったものが掲載されています。①は売値なので指値等で値引きされることを考慮し、若干高くなる傾向がありますが、こちらは実際に取引された価格なのでより参考になると思います（ただ、かぼちゃの馬車のように極端に高値で買った場合も掲載されてしまいますが、数は少ないので異常値として弾きましょう。）。①と同じく検索欄から保有している不動産と同じような不動産を見つけ比べてみましょう。
【手順２】保有不動産の収支を確認する
続けて年間の収支を確認しましょう。確認の仕方は簡単です。
例をあげると、ワンルームマンションからの年間収入（実際に振込まれる金額）が１２０万の場合で、ローンの元金・金利の合計額が１１５万・固定資産税（都市計画税）１０万の場合、年間収支はマイナス５万円ですが、所得税の還付・住民税の減額による効果が１０万あればトータルでは５万の手残りとなります。
上記の例で逆に還付・減額が２万だった場合、トータルではマイナス３万となり、持ち出しが発生していることとなります。
保有している不動産の年間収支の状況によって対応方法が以下の３つに分かれます。
①年間収支が「赤字」
②年間収支が「トントン」
③年間収支が「黒字」
①年間収支が「赤字」
年間収支が赤字の場合、その不動産が気に入っていて自分のものにしたいという理由がない限りは「早く売却するしかない」と思います。実際に売却する際は、ローンの残債や仲介手数料・銀行への事務手数料等を確認して、その合計額を下回らないように売却額を設定しましょう。かなり高値掴みしてしまった場合は、売却額が自身の購入額よりを下回ってしまいますが、売らなければどんどん支出が嵩みますのである程度の損失は割り切るしかないと思います。
②年間収支が「トントン」
トントンであれば、サブリース賃料の見直しや減価償却の効果の終了等によって年間収支が赤字に転落する前に売却した方がよいでしょう。収支がトントンの場合は極端に高値で購入していないと思いますので、焦らずじっくり売却活動を行えば良いと思います。
少しマニアックな話となりますが、ワンルームマンション投資の節税効果は減価償却によるものです。不動産の減価償却の場合、「建物（躯体）」・「設備」に分け、減価償却期間（１５年）が短い「設備」の割合を大きくすることで、毎年の減価償却額を多く計上します（不動産業者は初年度の還付額を見せることで魅力的だと思わせ売りつけます。）。なのでこの期間が終了すると償却節税効果がなくなってしまい、年間収支がトントンの場合、所得税の還付等が無くなるので、赤字に転落してしまいます。
③年間収支が「黒字」
黒字の場合、その黒字が減価償却によるものであれば②と同様でその効果が無くなるまでに売却しましょう。基本的に不動産の年間収支は購入時点よりも改善（＝黒字の幅が大きくなる。）しません。なぜなら家賃は築年の経過で下落する一方で修繕積立金・管理費は上がっていくからです（バブル以前はインフレによって築年が経過しても家賃が上昇することもありましたが・・・）。
ただ、その黒字が減価償却によるものではなく、純粋に家賃よりもローン・税金・諸費用を大きく上回る場合は保有し続けても良いかもしれません。
そもそも、新築ワンルームマンションは購入してはいけません。以前の記事でも書きましたが、節税効果も対して無いですし、売却しようにもローンの残額が売値を上回ってしまい大きな損失を抱えてしまうからです。
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