がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

アフターコロナでも勝てる不動産経営(不動産投資)とは?

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2020年は「コロナ」の一色の年でした。2021年も当分は続きそうです。

今回は1年を経過して感じた不動産経営の振り返り今後入居者に求められる部屋(主にワンルーム)について思ったことを書きたいと思います。

 

まずはきしのの今年の不動産事業は増収増益となり、過去最高となりました。コロナ禍でありながら、幸いにも10月までは満室、11月から2部屋空きましたが、全体的としては非常に良かったと思っています。

 

そして、この一年を通じて思ったことは、コロナ禍をきっかけとして求められる部屋のあり方も大きく変わってくるのではないかと思っています。

コロナ禍前までは、2012年に就任した安倍総理によるアベノミクスや、日銀の量的緩和によって大量のお金が株式や不動産に流れ込みました。それに伴い土地値が吊り上がり、また、行政が推進する再開発や大規模災害の復興需要等により建設に関わる作業員の工賃が増加していることもこの流れに拍車をかけました。

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また、コロナ禍前までは大都市圏では家は夜帰って寝るだけの役目を果たせばいいので、駅から近いことが重要視され、10㎡程度、湯舟はないシャワーのみの極小住宅が流行りました。これは投資家の側面からすると部屋数を増やすことができるので、値上がりした土地でも収益を挙げるという意味でもこのようなアパートの供給が増えました。

それでも、土地の値段が上がり続けたので、極小住宅でも利回りの確保が難しくなった不動産業者は、利回りをさら高めるためにトイレ・風呂・キッチン等の水回りを一纏めにしたシェアハウスを商品を作り出し、積極的に投資家への販売を行いました。

これがのちに被害総額1500億円もの「かぼちゃの馬車事件」を引き起こします。

 

さらに過去を振り返ってみると、30年以上前のバブル経済の時も今と同じように土地にお金が流れ込み価格が高騰しました。一方で、1960年代・1970年代の当たり前だった設備が押入れのみの簡素な部屋、入居者でトイレ・風呂・洗面共同する「下宿」が、1980年代に入り、生活水準の上昇に伴い、各部屋にトイレ・風呂・洗面があるのが当たり前になっていきました。

とはいえ不動産は値下がりしないという土地神話により、土地の価格は異常な程までに上昇し、ピーク時には東京23区の土地とアメリカ全土の土地の価値が同じと言われるまでになりました。ここまで土地が高くなると広いスペースを確保できないので、トイレ・風呂・洗面といった水回りをそれぞれ独立して設けることはできません。そこでトイレ・風呂・洗面を一つに纏めた三点ユニットを設けた20㎡弱のワンルームマンションが大量に作られました。

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20年~30年前まで人口が増加し続けていたこと、賃貸用の物件も今より少なかったことから、大家さんの方が圧倒的に強い立場でした。なので、このような物件でも問題なく入居付けできていました。

それから30年経ち三点ユニットの物件が大量に売りに出ています。時代遅れの設備、老朽化し、狭い設備であることから、よっぽど好立地ではない限り都内でもそれなりに安価な価格になってしまっています。

 

このコロナ禍をきっかけとして、働き方は大きく変わり、リモートワークが当たり前になる世の中になると思います。

そうなると多くの時間を過ごす部屋に快適さを求めるようになります。その快適さとは、「広い部屋」「独立したトイレ・風呂・洗面」「無料のインターネット回線」「セキュリティ(TVモニター付インターホン・オートロック・監視カメラ等)」といった設備が当たり前になってくると思います。

この中で「インターネット回線」「セキュリティ」は比較的安価に対応できますが、「広い部屋」だけは一回建ててしまうとリフォームすることは極めて難しいです。実際に今保有している2棟のアパートのうち、25㎡以上の部屋は空室が出ても一月も経たず入居者が決まる一方で、15㎡以下の部屋は3ヵ月以上経ってもなかなか埋まりません。コロナ禍の前まではそんな差はなかったのですが、コロナ禍では大きな差が出てしまっています。

 

記載した内容を纏めると、なんらかの環境変化をきっかけとして、住宅のあり方は常に変わっています。環境変化に対応できないと選ばれない部屋となってしまい、空室となるとなかなか入居付けが困難になります。

繰り返しとなりますが、今後、入居者に選んでもらうためには、「広い部屋」「独立したトイレ・風呂・洗面」「無料のインターネット回線」「セキュリティ(TVモニター付インターホン・オートロック・監視カメラ等)」といった設備があることが当たり前になるでしょう。

 

これから不動産を購入される方は上記の視点を留意して購入してはいかがでしょうか。また、アパートを保有している方はお金との相談とはなりますが、入居者が求める設備を設置してはいかがでしょうか。

 

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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