不動産投資では投資対象の金額が大きいので自己資金だけで賄えないので融資を受けることが一般的です。また、不動産が担保として評価されることから自己資金を使わずに敢えて融資を受ける人がいます。後者は「レバレッジ効果」を期待して融資を受けています。
本日は「レバレッジ効果」の説明と効果について書きたいと思います。
そもそも「レバレッジ」とは？
「レバレッジ」は「てこ」という意味です。当たり前のことですが、「てこ」を使えば自分の力を何倍にもすることができます。このことは投資でも同じです。
具体例を挙げると、
自己資金１００万円の人が、利回５％の投資商品を買った場合、その人が毎年貰えるお金は５万円になります。
一方で１００万円を頭金として９００万円（金利１%、期間３５年）を借入れ、１０００万円の不動産（年間利回り５%）を買った場合、家賃として毎年５０万円貰うことができます。ここから銀行への返済額３１万円を差し引いても１９万が手元に残ります（実際は管理会社への委託料、清掃、修繕、税金を支払うので、貰える額はもう少し少なくなります。）。
つまり、自己資金のみで投資した人は「５万円」が受け取れ、自己資金を頭金として融資を受け投資した人は４倍近い「１９万円」も受け取ることができるのです。
この場合の利回りは前者は５％、後者は１９％になります。
「レバレッジ効果」が可能な投資商品は？
不動産以外にも信用取引、先物取引、ＦＸ、バイナリー等があります。これらは予め証券会社等の金融機関に証拠金を預け入れることで、その金額の数倍、数十倍の取引が可能となるものです。レバレッジを掛けた分だけ利益も大きくなりますが、失敗した時の損失も大きくなります。特に、先に挙げた取引は市場の急変によって大きく動いた場合、預け入れた証拠金を上回る損失を抱えるリスクがあります。実際はそのようにならないように多くの証券会社で一定の水準になったらポジションを強制的に決済するロスカットが設けられていますが、ロスカットが間に合わないくらい大きく市場が動いた場合は、損失を負い、証券会社等に不足分を支払う必要があります。
不動産投資における「レバレッジ」とは？
不動産は最もレバレッジ効果による恩恵を受けやすい投資対象です。ＦＸや信用取引の場合、証拠金の◯倍と決まっていますが、不動産の場合は融資対象の不動産・個人の属性を見極めて融資するので自己資金の十数倍、数十倍程度の融資を受けることができます（逆に投資対象の不動産の担保価値がない（既存不適格・接道義務を満たさない等）。個人の信用属性が低い（低年収・債務滞納等によるブラックリスト化）と全く融資を受けることができません。）。不動産特有のメリットはもう一つあります。それは不動産という担保のお陰で個人が損失を負うリスクがＦＸ・信用取引よりも低いということです。これは適正な価格で買うことが条件で、かなり割高な価格で不動産を購入してしまった場合は、売却額よりもローンの残債が多くなるため、損失を負うことがあります。筆者もこれまで２回売却したことがありますが、いずれも残債＋諸経費よりも高い値段で売却しています。
レバレッジ効果によって、自己資金を手元に置いたまま融資を受けることができ、新たな事業拡大の資金にしたり、突発的な支出（修繕等）に備えたりすることが出来るのです。
最後に筆者の不動産投資におけるレバレッジ効果ですが、２棟とも投下資金に対する利回りは２０％以上となっております。そのお陰で非常に高い利回りとなっており、２０１４年に購入したアパートは購入から６年で投下資金の回収が完了しています。
これから不動産投資を行う人は自己資金を全て頭金に入れるのではなく、融資を受けることによるレバレッジ効果のことも考えてみてはどうでしょうか？
本日もお付き合い頂きありがとうございました。
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