がむしゃら不動産経営

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投資用不動産は「新築(築浅)」「中古(築古)」のどちらを買うべきか。

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不動産は人と同じで一つとして同じものはありません。構造・仕様が全く一緒でも建っている場所が異なるからです。また、ほぼ同じ場所でも建物が異なれば雰囲気や価格が全く異なることがあります。不動産投資家には様々なスタンスの方がおり、各方面で成功している人はいるので、どれが良い悪いということもありません。

本日は不動産投資における永遠のテーマである新築(築浅)か中古(築古)かについて記事を書きたいと思います。

 

「新築・築浅」のメリット

新築・築浅のメリットは、なんといっても「新しい」という事です。新築であれば、築10年目までは建物の躯体や設備に関するお手入れは必要ありません。なので、突発的な支出が発生することは少なく、安定した利益を確保できます。また、部屋の仕様やトイレ・バス別、独立洗面台、洗濯機置き場といった令和では当たり前のものが標準装備されているので、築古に比べ入居付も容易ですし、比べ高い賃料が確保することができます。

 

「築古」のメリット

ここでの「築古」は耐用年数を経過した建物としたいと思います。「築古」のメリット築年数を重ねた分、購入価格が新築や価格が安くなるということでしょう。特に新築の場合、新築プレミアといった市場での実際の相場よりも上乗せされることがありますが、築古の場合はありません。また、耐用年数(木造22年、鉄骨造(重量)34年、鉄筋コンクリート造47年)を経過した不動産の場合、建物自体はまだまだ使えますが、建物の価値はほぼ無いと評価されるので場所によっては土地値で買う事も出来ます。土地値で買うと銀行の一般的な評価である積算評価が出やすくなり、規模の拡大がしやすくなります。

 

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「新築・築浅」のデメリット

新築・築浅のデメリットは、同条件同規模であれば築古よりも価格は高くなりますので利回りは低くなります。先に書いた通り、新築は大規模な修繕工事は発生しないと書きましたが、それは購入価格に織り込まれていると考えた方が良いのかもしれません。また、購入価格が高い分、積算評価が出にくい(≒積算評価よりも購入価格の方が高い状態)ので銀行の融資が受けにくくなります。これは特に木造でその傾向が強いです。そのため、年収が極端に高いか、自己資金が相当あるといった高属性の方を除けば規模拡大(複数棟購入)は難しくなります。ここでいう高属性の水準は市況によって異なりますが、一般にいう高収入の目安である1000万円・自己資金1000万くらいが最低条件になるでしょう。自身の借入可能額について詳しく知りたい場合は仲介業者経由で認してみてください。

 

「築古」のデメリット

築古の場合はやはり築年が経過したことによる工事費でしょう。主な工事としては、「建物躯体の修繕」「貸室のリフォーム」があります。

「建物躯体の修繕」としては、屋根・階段の防水、外壁の塗装、階段の取替工事などがあり、安くても数十万〜百万円以上かかります。また、「貸室のリフォーム」でも新築・築浅と比べ大きな差がでます。新築・築浅ではクリーニング代のみでほとんどリフォーム費用が掛からないのに対し、築古では壁紙の全面張り替えや水回りの入れ替え、場合によっては床の張り替え等で入れ替えのために数十万も掛かることがあります。賃料が安いエリアでは数年分の家賃に匹敵する費用が掛かることがあります。まさに船橋の築古物件がそれでした。高い返済比率によってただでさえ薄い利益を、修繕代・リフォーム代が容赦なく襲い掛かり、収支はマイナスになっていました。

また、今どきの設備を設置しようとした場合、宅配ボックス・TVモニター付インターホン・ウォシュレットといったものは後付けも可能ですが、ユニットバスをトイレ・バス別にするのはそれなりの工事が発生しますし、入居者がいる場合は工事による騒音・振動で迷惑を与えてしまうため思うように工事が進まない可能性もあります。

 

これらをまとめると、以下のようになります。

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一棟で良いと思っている人やあまり時間を割けない人が新築を購入した方がいいと思います。一方、自らDIYをしたいなどじっくり時間を掛けれる人は中古を購入してもよいでしょう。

 

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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