「接道義務」・「再築不可物件」とは？

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新しく不動産を建てる（建て替える）ためにはちゃんとした道路に接しなければならない「接道義務」というものがあります。

これ満たさなければ建物を建てることすらできません。

今回の記事は「接道義務」と「再築不可物件」についてです。

都市計画法により、国や都道府県が指定する都市計画区域内て建物を建てる場合、接道義務を果たさなければ建物を建てることができません。

自分の住んでいる場所が都市計画区域かどうかについては、行政に確認すればわかりますが、ブログを読んでいる大半の人が住んでいる場所が都市計画区域内と考えて問題ないです。

もし自分の家の周りが田畑や山林ばかりで隣家との距離もそれなりにある場合は都市計画区域ではない可能性があります。

都市計画区域内では計画的な街づくりを促進するため用途地域が定められ、統一的でない雑然とした開発にならないように促進しています

基本的には都市計画区域内では「原則幅4m以上の道に2m以上接する土地」でないと建物を建てることができません。

逆に原則として建築基準法の道路に2m丁度でも接していれば建物を建てることができます。

ちなみに建築基準法の道路ではないが、人が通行できる道は「通路」といい、これらに2m以上接道しても建物を建てることはできません（そもそも接道とは言いませんが…）。

普段何気なく歩いている「道路」は道の舗装状態や幅に違いはあれど、基本的にはアスファルトで舗装されているので「道路」そのものにそんなに違いはありません。

しかしながら、建築基準法の42条では様々な「道路」が定められています。

大きくは「道路」の幅が4m以上であれば「42条1項」、4m未満であれば「42条2項」に分けられます（「42条1項」は1~5号の5種類があります。）。

一方、「42条2項」は建築基準法の施行以降に既に建物が立ち並んでいた4m未満の道路のうち特定行政庁に指定されたものを指し、一般的に「2項道路」と呼ばれます。

また、「2項道路」の場合、接道している道路が4m未満なので、道路の中心線から2m以内の部分は建物を建てることができず、セットバック（後退）させる必要があります。

楽待や健美家を徘徊していると都心好立地なのに、異様に安い（高利回り）物件と出くわすことがあります。

物件の備考欄をみると「再建築不可」または「再築不可」と記載されていることが大半です。

意味はその言葉の通りで、新たに建物を建てることができないという意味です。

既存の建物がある場合はその建物と心中することとなります。

理由は、「高圧線の下」だったり、「市街化調整区域内」だったりと色々ありますが、圧倒的に多いのは「接道義務を果たしていない」ということです。

でも、既に建物を建てることが出来ているじゃないか？と思われるかも知れませんが、それは接道義務に関する施行される前に既に建っていた建物です。

接道義務は大昔からあったわけではなく、1950年に施行されています。

当然、1950年以前は接道義務はなかったので、道路に接道しなくても建物を建てることが出来たのです。

ちなみにそのような家から道路に出る時は、他人の土地を通っていました（囲繞地通行権と言われるものです。）。

接道義務を満たさない再築不可物件は建て替えることは出来ないことから、ボロボロな状態で売られていることが多いです。

でも、大規模なリフォームで新品同様にすることも出来るのでしっかりメンテすれば使い続けることができます。

再築不可物件はこのような事情から物件価格は相対的に安いのですが、賃料はあまり変わらないため、高利回りであることが多いです。

この特徴を活かし、再築不可物件を購入し、リフォームで今時の仕様にすることで高稼働で運営している玄人の投資家もいます。

ただこのような物件を購入する場合は以下デメリットについて理解した上で、購入しましょう。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

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