不動産経営を行うためには不動産を取得しなければいけませんが、都市部の１棟物の不動産を自己資金で取得できる人はそういません。なので借入を行う人が大半ですが、不動産経営を成功させるためには家賃収入に占めるローンの割合を一定水準に抑えることが極めて重要になります。
本日は不動産経営において最も重要な「返済比率」について書きたいと思います。
返済比率とは？
ここでいう「返済比率」とは年間の家賃収入に占める年間のローン返済額の割合です。
計算は非常に簡単で、例えば、年間家賃収入が300万円、年間のローン返済額が150万円の場合、「返済比率」は、150万÷300万で50％となります。一般的に不動産経営ではローン以外の支出として、管理費・清掃費・修繕費・税金・保険等の支出がありますが、これらの支出を全て合わせた金額よりもローンの返済額が圧倒的に多いです。なので、返済比率を計算するだけで不動産経営の成功率は高まります。
経験上、返済比率が50％以下であれば購入する不動産の立地・間取り・設備等の仕様・築年が一般的であれば問題なく経営できると思います。
返済比率が高いとどうなる？
過去に返済比率が80％の物件を買った時がありました。一応、購入前に採算を計算していて、ローンの諸経費に管理費・税金などを加えた返済比率は95%に達し、毎月の手残りはわずか数千円から一万円でした。それでもそのわずかな利ザヤを得たいと思って購入してしまいました。詳しい結果は昔の記事を読んで頂けたらと思いますが、もちろん大失敗でした。
買って分かったことですが、良くも悪くも普通の間取りで、設備はトイレ・風呂が一緒のユニットバス、部屋内に洗濯機置き場が無いと言ったことから、常に空室がある状態でしたし、賃料もかなり安かったので、当然毎月赤字でした。更に築30年の物件だったので、数か月ごとに建物の修繕費用が発生するのでこれらの費用も収益を悪化させました。そのような判断をしてしまったのは、一棟目が上手くいきすぎたので次も上手くいくと慢心していていたからです。
ちなみに固定資産税・管理費・清掃費・修繕費等としてざっくりですが、20%を加えるとより正確な手残りが計算できます。
このように返済比率が高いとどんなに良い不動産でも、不動産経営は上手くいきません。また、収益が悪いと物件に満足な投資ができず、周りの物件との競争に負けてしまい、更に収益を悪化させてしまいます。最悪なケースでは十分な修繕が行われず、入居者に被害を負わせてしまい、所有者責任を問われることや、ローンの支払いが出来なくなり、自己破産してしまうことが考えられます。
現在、筆者は返済比率50％を絶対的な基準として、購入の判断をしていますので、二棟目も余裕を持った不動産経営ができています。
これから不動産を購入される人は物件の見極めと同時並行で、返済比率についてもよく確認したうえで購入するようにしましょう。
本日もお付き合い頂きありがとうございました。
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