株のキャピタルゲインや配当・利息に対する税金は源泉徴収であれば20.315%（所得税・住民税等の合計）となっていますが、不動産は売るタイミングで税金が大きく変わります。その影響は大きく、時にその不動産投資の成否を分けることもあります。
筆者も当然それを意識していましたが、船橋市のアパートではそれ以上に物件の収支が悪く、止む無く売却した結果、短期譲渡所得となりがっつり税金を持っていかれました。。。今でも忘れられない思い出です。
今日は不動産投資のの総仕上げである譲渡所得について説明したいと思います。
譲渡所得の税率は短期と長期で異なる
譲渡所得の税率は長期と短期で異なります。この２種類を分けるのは保有期間で、保有期間が５年を超えていれば長期となり、５年以下なら短期となります。
税率は短期が３０．６３％、長期が１５．３１５％となり、倍も異なります。
ただ、一点注意しないといけないのは、保有期間の数え方です。単純な５年ではなく、売却した年の１月１日時点で保有期間が５年を超えているかどうかで判断されるということです。
具体事例を挙げると、２０１５年１０月１日に購入した物件の場合、２０２０年１０月２日に５年目を迎えますが、その日に売った場合、１月１日は２０１７年から２０２０年の４回しか経過していないので短期譲渡所得となります。「２０１６年は？」と思った人もいるかと思いますが、２０１６年１月１日時点では購入してから３カ月しか経っていないので１年目としてカウントされないのです。尚、このケースで長期譲渡所得とするためには２０２１年１月１日以降に譲渡する必要があります。
また、譲渡所得は所得税だけじゃなく住民税もあります。こちらも住民税も保有期間によって異なり、長期が９％、短期が５％になります。
譲渡所得の計算方法とは？
不動産の譲渡所得は売却価格から売却時点の建物簿価・諸経費を引いたものに、保有期間に応じた税率が課され、課税されます。簡単な式は以下の通りです。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費－譲渡費用）
ここには、ローンの残債は考慮されないので注意が必要です。最悪の場合、売却による手残りでローンを支払えないと言ったことも起きます。ここでは多く書きませんが、これがキャッシュフローよりも会計上の利益が多いデットクロスと言われるものです。
売るタイミングはいつか
物件の収支によって売るタイミングは異なります。
物件の収支が黒字なら急いで売る必要は無いので、長期譲渡所得に分類されるタイミングで売却すれば良いと思います。一方、物件の収支が赤字なら持っているだけで、資産が目減りしてしまいますので売るしかないです。
ただ、赤字の額によっては長期譲渡所得に分類されてから売却した方がトータルで損失（支出）が抑えられることがあります。なので、長期譲渡所得に分類されるまでの期間のトータルの赤字の額と、短期譲渡所得と長期譲渡所得との差を比べてから判断しましょう。
筆者が大失敗した物件では年間の赤字が大きく、時に家計にも浸食してきたので、長期譲渡所得となるまで耐えることができずなくなく早々に売却しました。しかも、築古だったので、建物の簿価がほとんど償却してしまっていたので譲渡所得が大きくなり所得税だけで３００万も掛かってしまいました。。。
詳しくは過去の記事をご覧ください。
【番外編】減価償却を多く取りすぎると。。。
これは短期・長期の両方に共通しますが減価償却を多く計上すると売却時の建物の簿価が小さくなるので結局譲渡所得が多くなり、それに課税される税金も多くなります。
なので、減価償却を大きく取るために建物の割合を大きくして節税しても、譲渡所得で税金を支払うだけです。むやみに建物を大きくすれば良いと言うわけではないのです両者を比較した上で土地と建物の割合を設定するようにしましょう。
詳しい話は巷の不動産投資家の本を買って勉強するとか、税理士に相談してもよいでしょう。
本日もお付き合い頂きありがとうございました。
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