不動産投資では、不動産を所有して賃料を得るということが注目されがちですが、一方で所有者として様々な責任を果たさなければいけません。これは株・為替とは異なる不動産特有のものと言えますし、不動産投資が「事業」とも言われる所以です。
所有者の責任についてもこれまでも記事にして来ましたが、具体例を挙げると建物の適切に修繕を行い、賃借人に対して快適な部屋を提供するということとかがあげられます。たとえ物件の収支が赤字でお金がなくて、修繕ができず、その結果として、所有している不動産が原因として入居者や歩行者をケガさせた場合でも所有者はその責任を負わなければいけません。また、天災・不可抗力により建物が全壊・一部壊れた場合も建て替えや修繕の対応が必要になります。いずれにしても、数百万～数千万のお金が必要になります。
ただこれらのリスクは火災保険に加入しておけばだいたいカバーできるのです。今日は火災保険の仕組みと加入時のポイントについて記事にしたいと思います。
火災保険とは？注意すべき点とは？
不動産投資を行う場所と言えばほとんどの場合、都心部です。都心部の街並みを見れば容易に想像つきますが、隣家で火事が起きるとヘーベ○ハウスのように比類ない壁があれば別ですが、普通の建物であればもらい火で火事になるでしょう。
その場合でも日本の法律では隣家がわざと放火したような過失がなければその人に対して、責任を追及できないのです。これは、洪水・台風の災害で不動産に損害が出た場合も同じです。
行政から一定の補助金を貰える可能性がありますが、このお金で火災による損害を全て補填できることはないでしょう。一方、ローンで不動産を購入している場合、損失を受けてもローンは残り、銀行への支払いは止まりません。したがって、これらへの対策として火災保険に入ることが大事なのです。
だからといって火災保険にただ加入すればよいわけではありません。火災保険の内容も大事です。筆者は潰れた時に建て直すことができるように、坪50万×延床（坪）以上の保険金額にしています。もう１点注意すべきこととして、普通の保険では建物の簿価に合わせ徐々に減少していきますが、保険金額が減少してしまうと災害が起きたときに貰った保険金額が少なくなってしまい建て直すことができなくなります。なので、築年が経過しても建て直すことが出来るように「再調達価格特約」をつけています。
施設賠償責任も特約で加入も検討しよう
火災保険そのものの重要性はある程度分かったとおもいます。合わせて加入を検討して欲しいのが施設賠償責任保険です。この保険（特約）に加入していると不動産の欠陥等で入居者や通行人等に損害を与えた場合に生じる損害賠償をカバーできます。
人への損害は時に不動産の修繕価格そのものを遥かに上回ることがあります。その金額を自分が負担するのは難しいのですが、この保険（特約）に加入（付帯）していればある程度は防ぐことができるのです。
地震保険の保険価額は基本的に火災保険の半分
日本は災害列島です。火災のリスクもありますが、地震のリスクもそれなりにあります。そして、すごく大事なことですが、火災保険では地震による災害は補償されません。地震による損害を補償してもらうためには別途、地震保険に加入しなければいけません。ただ、地震保険のみで加入はできないので、火災保険の同時に入る必要があるのでその点も注意が必要です。
火災保険への加入方法
多くの人は不動産購入時に仲介業者経由で火災保険に加入していると思います。
ただ、加入している人で保険価額が十分かどうかは怪しいものがあります。筆者の主観ですが手持ちの火災証券を確認して以下が付帯されていない場合は見直しても良いかと思います。
・火災保険の保険金額が、木造の場合「坪50万×延床（坪）以上」 ※金額は目安です
・「再調達価格特約」が未付帯 ※保険会社によって「価格協定保険特約」と言われることも
・「施設賠償責任保険（特約）」が未付帯
火災保険の代理店も数えきれないくらいあるのでその中から選ぶことは困難です。なので一括で見積もりを依頼し、最も反応が早い、対応が良い代理店と話を進めればいいと思います。
筆者も台風が襲来し、階段の一部が破損しましたが、火災保険に加入していたおかげで、損失を負わずに済みました。この時は本当に加入して良かったと思いました。
正直何もなければ恩恵を受けることはないですが、何か起きた時に頼もしい存在になりますので、加入していない人、補償が不十分な人はこれを機に火災保険に加入・見直しましょう。
本日もお付き合い頂きありがとうございました。
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