不動産投資を行うにあたり、ネットや不動産業者から紹介された物件を見ていると、立地（所在している場所・最寄駅からの距離・接道）・築年数・間取りなと色々な判断する要素があります。今回は不動産の判断要素の一つである不動産の「構造」について書きたいと思います。
不動産の「構造」とは？
不動産の「構造」には「木造」「鉄骨造（軽量・重量）」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」などがあります。構造については読んで字のごとくなので説明はしません。不動産屋のマイソクでは、「木造」以外は、略して書かれていることか多いです。鉄骨造は軽量・重量共に、鉄の英語表記のSteelの頭文字から「Ｓ造」、鉄筋コンクリート造では同じく英語表記のReinforced Concreteの頭文字から「ＲＣ造」、鉄骨鉄筋コンクリート造も同じく「ＳＲＣ造」と書きます。
建築以外の面で異なる点では、ざっくり言うと木造よりも鉄骨鉄筋コンクリート造の方が丈夫なので、その分会計における耐用年数も長くなります。最も短いのが木造の２２年で、逆に最も長いのが鉄骨鉄筋コンクリートの５０年です。耐用年数が経過したから使えないかと言うとそうではなく、あくまでも会計処理のために決められたものなので、経過しても使用することができます。一般的には耐用年数を経過すると建物の価値がないと言われます。
これらを纏めたのが以下の表です。
「構造」のメリット・デメリットは？
それぞれの構造でメリデメがあります。主なものをあげると、
耐用年数の長さによって銀行からの融資の受けやすさが異なります。なので、耐用年数だけで見ると、最も短い木造と最も長いＳＲＣ造では、同じ期間を経過した場合、耐用年数の残り期間は木造よりもＳＲＣ造りの方が建物の価値が残っているので、融資を受けやすくなります。ただ、融資条件には融資総額も関係しますので、建物の規模ではＳＲＣ造が圧倒的に大規模なことから資金力が乏しい個人は購入することは難しいと思います。
建築費・修繕費では、構造が相対的に木造の方がＳＲＣ造・ＲＣ造よりも簡易なので安くなります。一方、入居付の容易さでは、設備や立地が充実しているＳＲＣ造・ＲＣ造マンションがまず選ばれます。とはいえ、これらの物件は設備・立地が充実している一方で、賃料も高いので、経済面から安い賃料を求めて少し離れた木造をアパートを選ぶ入居者も一定数います。
どの構造で不動産投資をすべきか？
先に書いたようにそれぞれにメリデメリがあるので、この構造が最も良いというのはありません。実際には自己資金や融資額によって制約を受けるのでほとんどの場合で建築コストが安価な木造、次いで安価な鉄骨になると思います。また、効率的な資産拡大という観点でも、耐用年数が短く減価償却が多く取ることができる木造が好まれる傾向があります。
筆者は手元のキャッシュを増やし、事業拡大することが当面の目標なので、最後の方で書いたように耐用年数が短く減価償却が多く取れ、修繕コストも安い木造のアパートを購入しています。今後事業がある程度大きくなったら長く安定的な収益を確保するために鉄骨やＲＣ造を検討するかもしれません。
新築・中古のどちらを購入した方がよいかについては以下記事をご覧ください。
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