２０２０年はコロナの影響もあり、大学が講義をしなかったり、会社がリモートを本格化し、出社が必要無くなったりして、一部では退去が出ているみたいです。筆者が保有している物件でも、先日、大学の授業が行われないことで１室退去がでました。
空室が続くとオーナーも弱気になって早く埋めなきゃってなりますよね。その時にオーナーが行う方法としては、賃料を引き下げて早く埋めるというのが最も手軽な方法だと思います。
だけど、賃料を下げて満室にしたとしても、結果として不動産の価値が下がってしまうので、売却時にオーナー自身が損してしまうことがあります。
本日はそのことについて説明したいと思います。
賃料の下落が不動産の価値が下がるとはなにか？
例えば、一部屋５万円の全部で６室のアパートがあったとします。この場合の年間の家賃収入は３６０万です。このアパートを早く埋めたいと思い、やむなく一部屋当たり２０００円引き下げ、４．８万円とすると、年間の家賃収入は３４５．６万となります。減額した金額は１４．４万円程度ですが、もしこの不動産の売却を考えた時はこれが大きな差となります。
もし、この物件周辺の利回りが８％とした場合、一部屋５万円のときの物件価格は４５００万円ですが、一部屋４．８万にしたときは４３２０万円となり、１８０万も安くなってしまいます。逆に一部屋当たり２０００円引き上げて、５．２万円とすると物件価格は４６８０万円となり、１８０万高くなります。
だらだら書きましたが、簡単に纏めたのが次の図です。
売却する時の判断要素の大半は利回りなので、周辺の似たような規模・築年数の物件と近しい利回りにせざるを得ません。ただ、ローンを活用している場合は、ローン残債の関係で引き下げにも限界がありますので、賃料を下げたことで売却価格が下がり、最後は自分の首を締めてしまうのです。
賃料を下落させずに満室にするためには？
これを解決するには賃料を下げずに満室にしなければなりませんが、その主な方法は３つあります。
１．フリーレントをつける
２．広告料を増やす
３．自販機・太陽光発電を設置して新たな収入を得る
１．フリーレントをつける
フリーレントは一定期間の賃料を無料とすることです。都心の物件ではあまりありませんが、地方や首都圏でも郊外の条件が悪い物件（三点ユニット・駅から遠い等）ではでは良く行われている手法です。入居者にとってもフリーレントは入居時の初期費用を抑えることができるのでフリーレントがついていない物件よりも選ばれやすくなります。
２．広告料を増やす
先に説明した方法は入居者にとってメリットがある方法でした。ただ、募集活動を行う仲介業者にとってあまりメリットはありません。なぜならフリーレント付き物件に入居付けしても仲介業者の収入は増えません。仲介業者の収入は仲介料（最大賃料の一か月分を入居者・オーナーから貰える）なので、高い賃料の物件、仲介手数料の上乗せ分である広告料が多い物件を優先して紹介します。したがって、広告料を上乗せすることで、仲介業者に優先して入居者を紹介してもらえるようになります。
３．自販機・太陽光発電などを設置して新たな収入を得る
フリーレントも広告料もオーナー自身の持ち出しを伴うものですが、それ以外の方法もあります。最も簡単な方法は自販機で、ただ場所を貸すだけ（電気代の負担はありますが）で一定の収入を得ることができます。詳しくは先日の記事よりごらんください。
実際にきしのが船橋市に所有していた物件では、フリーレントと広告料を増やして募集し、一時半分が空いていたアパートを満室にしました。ただ、自販機は前面道路の歩行者が少ないからと設置を断られ、太陽光発電は築古の物件だったので設置を止めました。
これまでに紹介した方法以外にもフリーレントの代わりに入居者の入居時一時金（鍵交換費用・保障費用をオーナー負担、敷礼金ゼロ）といった方法もありますので、色んな方法を収集して満室にしていきましょう。
本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。
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