がむしゃら不動産経営

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敷金に変わる「家賃保証制度」とは?

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先日、最近の不動産経営において、昔は当たり前だった「敷金」「礼金」はもらう意味はなく、むしろ入居付けを不利になるという記事を書きました。そもそも、「敷金」は入居者による滞納・不当な行為による原状回復等に対してもらうものですが、貰える「敷金」はせいぜい1カ月から2カ月程度のため、これらのリスクに対するカバーとしてはほとんど意味がないです。
今回は「敷金」に代わる家賃保証会社による有効性について書きたいと思います。

 

 

敷金でカバーするリスクとは?

冒頭で書いたように敷金でカバーできるリスクは入居者による「滞納」「不当な行為」です。ただ、これらの行為について、本当に悪化した場合、それらによって生じる損害額に対して、敷金の金額はすずめの涙程度でしかなく、カバーすることは難しいです。

例をあげると、滞納の場合、一度滞納した人はそれ以降も滞納します。理由が入金日を遅れた・忘れたであれば、管理会社から定期的にトレースしてもらうことで対応できますが、生活が困窮し、家賃すら払えなくなった人は数カ月以上滞納します。このような入居者がいる場合、オーナーとしては即刻退去頂きたいところですが、一般的には社会的弱者を保護するという観点から数カ月程度の滞納では退去させることはできません。滞納が半年から一年程度継続すれば訴訟を提起し、退去をさせることが出来るみたいですが、ここまで長期間滞納された場合、不動産経営に与えるダメージは相当なものになります。更にこのような入居者の場合、経年劣化以外の原状回復費用を求めたところで支払えるはずもないので、その費用負担もオーナーが負担することになります。繰り返しとなりますが、1~2ヵ月程度の「敷金」では『焼け石に水』なのです。

 

家賃保証会社とは?

家賃保証が事業として成立し始めたのはここ20年前程度と歴史は浅いです。かつては連帯保証人として入居者の親とかがなることが当たり前でした(現在でも連帯保証人が必須のエリアもあります。)。ただ、家族構成の変化(核家族化)や家族の事情によって、連帯保証人となれる人が減ったことから、連帯保証を代行する家賃保証を生業とする会社が多く設立されるようになりました。
家賃保証会社は入居者から入居するタイミングで保証料等を受け取ることで、入居者の保証人となり、入居中の滞納や、原状回復せずに退去し連絡が取れなくなった場合に入居者に代わってこれらのお金をオーナーに支払い、後日入居者に対して請求します。

 

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家賃保証会社のメリット・デメリットとは?

家賃保証会社に依頼することのメリットは、入居者視点では一般的に敷金を支払うよりも保証料の方が安いため、入居時の費用が抑えられるためということオーナー視点では敷金を無くすことで入居者から選ばれやすくなり、不動産の稼働が高まったり、これまで書いたように滞納に対するリスクをカバーできたりします。

また、他のメリットとしては、入居者の多くは個人であるため、大半は入居する個人の人となりを知ることはできません。入居者の審査のノウハウを持つ家賃保証会社にお願いすることで、オーナーの目の代わりとなることができます。筆者も入居者の申し込みを受けた際のチェックのポイントは家賃保証会社の保証を受けることができるかどうかだけです。受けることがなければお断りします。

個人的には大手であればある程、審査のノウハウが蓄積されていると思っているので、大手の家賃保証会社の方がいいと思っております。ただ、管理会社によって家賃保証会社が指定されていることもありますので選べないこともあります。
デメリットとしては、家賃保証会社の万能ではありません。家賃保証会社間の競争や、甘い審査で滞納者が続出するなどで経営が悪化し、破綻した場合は家賃保証がされないため、滞納等のリスクにさらされます。また、家賃保証会社の保証料が高騰することもあり、場合によっては家賃一カ月分にもなることがあります。この場合、入居者にとっては敷金と同じインパクトがありますので、入居者から避けられる可能性もあります。

 

家賃保証会社以外で滞納を防ぐ方法は、家賃をカード払いにしてもらうというのも有効です。家賃保証会社の役割をカード会社に代わっているだけで基本的は同じです。管理会社がカード払いを取扱っている場合は積極的にカード払いを採用しても良いでしょう。ただ、入居者による不当な行為(貸室への損害等)に対するカバーはできませんので、自分のリスク許容度と相談のうえ、家賃保証会社の併用も検討しましょう。

 

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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