危く騙されそうになった投資と騙されないようにするために。。。

きしのは高利回り絶対主義なので、常に新たな投資先を探しています。
高い利回りの投資先があるとホームページを見たり、資料瀬給したり積極的に情報収集しています。その中で危くだまされて投資しかけた投資先（もはや詐欺）もありました。
それは、「ＭＲＩインターナショナル」・「安愚楽牧場」です。これらは被害額数千億円と非常に大きな詐欺事件として、マスコミにも大きく取り上げられました。

これらはいずれも既に破綻していますが、まずは彼らの手口について少し説明したいと思います。

「ＭＲＩインターナショナル」

アメリカネバダ州ラスベガス郊外に本社をおく「ＭＲＩインターナショナル」（実態は不明でしたが）によって引き起こされました。米医療機関が保険会社に請求する診療報酬請求債権などを買い取り、分配することで年６－８．５％の配当を受け取るというシステムで投資家から１３００億円ものお金を集めました。こちらについては、実際にパンフレットを取り寄せましたが、立派なカバーとしっかりとしたカラー説明資料が同封されているので、この資料だけ見たら物凄く魅力的な商品だと勘違いしてしまいます。この時は資料の説明だけではなんかしっくりこず、判断を見送っていた矢先に預かり資産の大量流出事件（2013年4月頃）が起き、騙されずにすみました。

「安愚楽牧場」

その名の通り、牧場の牛を投資対象としています。
投資家が牧場所有の雌牛を購入してオーナーとなり、年１回産む子牛を買い取る名目で年３～８％の配当を受け取るというシステムです。契約終了時には繁殖牛を購入時と同額で買い戻すことも出来るはずでした。ただ、実際は雄牛・繫殖能力の無い牛までを雌牛として販売したり、決算資料も改竄したりしていたと言います。完全に自転車操業となっていた同社は、２０１１年に破綻、債権額４３００億円超の日本史上最大の消費者被害事件となりました。こちらはなんとなく興味を持っていてそのうちと思ってたら破綻していました。

ちなみにこれらが潰れる前は、ビジネス雑誌にも積極的に広告を出したり、政治家・有名人を起用したりと派手な募集活動を行っていました。今紹介したもの以外にも巷には沢山の胡散臭い投資があります。有名どころでいうと「円天」「ＡＩＪ投資顧問」や、先日紹介した「かぼちゃの馬車」も金融商品ではないですが、高利回りと長期のサブリース保証を付けていたので、これも似たようものでしょう。 

騙されないためにはどうすればよいか

これまでの経験から、これらを見極め騙されないようにするためのポイントは以下の３点だと思っています。

①金融庁の登録を受けた業者・素性がはっきりしている業者かどうか

東京証券取引所に上場している株等は金融庁や東証、証券会社、監査法人等が、日々厳しい基準・チェックを行っています。また、証券会社が取り扱う投資信託・債券も同様に募集に当たって、厳しいルールがあるので安心して投資ができます。なので、個人以外の機関投資家も安心して参加しているのです。これらについては、投資の成果で損することはあっても、破綻することはまれです。
ただ、先ほど紹介した金融商品は証券会社や金融機関では取り扱っていないので、どのように見極めたらいいのでしょうか？その場合の判断として、その業者が金融庁や財務局の許可を受けているかどうかというところが大事です。投資商品を取扱う業者が「第一種金融商品取引業」「第二種金融商品取引業」「投資運用業」「投資助言・代理業」のいずれかに属していることを確認しましょう。その投資商品を取扱う業者のホームページで免許・許可・登録されていることを確認することは当然ですが、金融庁ホームページでもちゃんと業者名が記載されていることを確認するようにしましょう。
ただ、これだけでは不十分で、金融庁に登録されていても「ＭＲＩインターナショナル（当時、第二種金融商品取引業として登録）」のような業者に騙される可能性があります。なので、業者の会社概要でよく調べましょう。業者の親会社・主要株主が上場企業や金融機関等であれば問題ないですが、本社が海外で実態の確認が難しい場合や特定の個人が大株主になっているときは特に要注意です。ここまで確認しておけば騙されるリスクは減ります。

②知識を身に着け、目標を設定する

騙される側には厳しい話ですが、お金を出すときは自ら投資すると判断し、お金を出しているわけですので自分にも落ち度があります。投資はハイリターンであればハイリスク、ローリターンであればローリスクというようにリスクとリターンは比例します。したがって、元本保証なのに高利回りというのは基本的にはあり得ないので、そのような商品を見かけたら怪しむべきです。

投資を成功させるためには、「目標」を設定することが大事です。「何のために」「毎月○万円ど欲しい」「いつまでに」ということはしっかり決めて置きましょう。これがあれば投資するときに「本当にこれでいいのか？」と一歩立ち止まることができます。合わせてやっておきたいのは金融リテラシーを高めることです。こればかりは日常から経済・金融関係のニュースを見たり、関連する本を読んだり、資格勉強したりして少しずつ養っておきましょう。

③一度に大金を突っ込まない

一度疑い始めると全てが疑わしくなります。繰り返しになりますが、怪しいものほどもっともらしい顔つきをしていますので、始めるときはなるべく数万円程度の少額から始めるようにしています（騙されたり、失敗したりしても勉強代と割り切れる額）。今ではかなり有名となったソーシャルレンディングも２０１５年頃は何が起きるか分からないので、最初は勉強代として3万円から始め、「案内通りのリターンを得れるか。返金されるのか。」を確認してから投資額を増やしてしきます。最悪のケースでも、投資した３万が失われるだけなので、致命傷にはならずにすみます。

と、説明してきましたが、利回り絶対主義のきしのはいつも高利回りを求めてあらゆる投資商品を物色してますので、もしかしたら今検討しているものが騙される投資商品なのかもしれません（自分ではそうは思っていませんが。）。
とはいえ、安全性がしっかり確認できてから投資するのではリターンを得ることはできません。十分なリターンを得るためには、「無名の間に研究して投資する。」「多くの人が撤退しているときこそ投資する。」ことが大事なのです。

このような商品を見かけ、興味を持ったら、投資のリータンとリスクは比例するという基本原則に立ち返り、深呼吸して考えてみましょう。

本日もお付き合い頂きありがとうございました。 

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

不動産の価値を上げるも下げるもオーナー次第

２０２０年はコロナの影響もあり、大学が講義をしなかったり、会社がリモートを本格化し、出社が必要無くなったりして、一部では退去が出ているみたいです。筆者が保有している物件でも、先日、大学の授業が行われないことで１室退去がでました。

空室が続くとオーナーも弱気になって早く埋めなきゃってなりますよね。その時にオーナーが行う方法としては、賃料を引き下げて早く埋めるというのが最も手軽な方法だと思います。
だけど、賃料を下げて満室にしたとしても、結果として不動産の価値が下がってしまうので、売却時にオーナー自身が損してしまうことがあります。
本日はそのことについて説明したいと思います。

賃料の下落が不動産の価値が下がるとはなにか？

例えば、一部屋５万円の全部で６室のアパートがあったとします。この場合の年間の家賃収入は３６０万です。このアパートを早く埋めたいと思い、やむなく一部屋当たり２０００円引き下げ、４．８万円とすると、年間の家賃収入は３４５．６万となります。減額した金額は１４．４万円程度ですが、もしこの不動産の売却を考えた時はこれが大きな差となります。
もし、この物件周辺の利回りが８％とした場合、一部屋５万円のときの物件価格は４５００万円ですが、一部屋４．８万にしたときは４３２０万円となり、１８０万も安くなってしまいます。逆に一部屋当たり２０００円引き上げて、５．２万円とすると物件価格は４６８０万円となり、１８０万高くなります。
だらだら書きましたが、簡単に纏めたのが次の図です。

売却する時の判断要素の大半は利回りなので、周辺の似たような規模・築年数の物件と近しい利回りにせざるを得ません。ただ、ローンを活用している場合は、ローン残債の関係で引き下げにも限界がありますので、賃料を下げたことで売却価格が下がり、最後は自分の首を締めてしまうのです。

賃料を下落させずに満室にするためには？

これを解決するには賃料を下げずに満室にしなければなりませんが、その主な方法は３つあります。

１．フリーレントをつける

２．広告料を増やす

３．自販機・太陽光発電を設置して新たな収入を得る

１．フリーレントをつける

フリーレントは一定期間の賃料を無料とすることです。都心の物件ではあまりありませんが、地方や首都圏でも郊外の条件が悪い物件（三点ユニット・駅から遠い等）ではでは良く行われている手法です。入居者にとってもフリーレントは入居時の初期費用を抑えることができるのでフリーレントがついていない物件よりも選ばれやすくなります。

２．広告料を増やす

先に説明した方法は入居者にとってメリットがある方法でした。ただ、募集活動を行う仲介業者にとってあまりメリットはありません。なぜならフリーレント付き物件に入居付けしても仲介業者の収入は増えません。仲介業者の収入は仲介料（最大賃料の一か月分を入居者・オーナーから貰える）なので、高い賃料の物件、仲介手数料の上乗せ分である広告料が多い物件を優先して紹介します。したがって、広告料を上乗せすることで、仲介業者に優先して入居者を紹介してもらえるようになります。

３．自販機・太陽光発電などを設置して新たな収入を得る

フリーレントも広告料もオーナー自身の持ち出しを伴うものですが、それ以外の方法もあります。最も簡単な方法は自販機で、ただ場所を貸すだけ（電気代の負担はありますが）で一定の収入を得ることができます。詳しくは先日の記事よりごらんください。

実際にきしのが船橋市に所有していた物件では、フリーレントと広告料を増やして募集し、一時半分が空いていたアパートを満室にしました。ただ、自販機は前面道路の歩行者が少ないからと設置を断られ、太陽光発電は築古の物件だったので設置を止めました。
これまでに紹介した方法以外にもフリーレントの代わりに入居者の入居時一時金（鍵交換費用・保障費用をオーナー負担、敷礼金ゼロ）といった方法もありますので、色んな方法を収集して満室にしていきましょう。

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

がむしゃら的不動産の購入基準とは？

巷にはたくさんの成功した大家がいます。
その大家は各々勝利の方程式を見つけ、それをひたむきに実行しています。
勝利の方程式は取り組む人の属性異なってきます。

「不動産経営に多くの時間を割ける人」「自己資金が多い人」「年収が高い人」「不動産大家の先輩がいて、その人に会った最短距離や物件を紹介してくれる」「市況が不動産融資に積極的な時代だった」などで条件は異なります。
そして、その勝利の方程式はどれも正解ですし、自分に合うかどうかは自分自身で不動産経営を学び、実際に売買・経営を行いながら、確認してみるしかないです。
なので、きしのの購入基準もあくまでもその一つと思って、参考になればと思います。

筆者の購入基準

２０２０年度版の基準はこんな感じです。

• 構　造：木造
• 築年数：１０年未満（場合によっては築古を購入することもあります。）
• エリア：首都圏（山手線の主要駅から約30分圏内）
• 駅徒歩：１０分圏内（近ければ近い程よいです）
• 権　利：所有権
• ＮＯＩ利回り：３％程度（業者には表面利回り８％程度と言っています。）

それぞれの理由について説明します。

【構造：木造】

建物の構造には木造、鉄骨造（Ｓ造）、鉄筋コンクリート（ＲＣ造）、鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ造）があります。
一般的に鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ造）・鉄筋コンクリート（ＲＣ造）が頑丈で建物の資産価値も高く、銀行の融資も付きやすいです。ただ、鉄筋コンクリート（ＲＣ造）は修繕費・解体費・固定資産税も高いです。また、支出を伴わない経費である減価償却費も償却期間が長いのでその分少なくなります。
木造のその逆で、修繕費・解体費・固定資産税も安く、減価償却費も多く取れるので、資産形成時は各種費用を抑えた資産拡大ができます。

【築年：１０年以内】

維持管理に手間・コストが掛からないので、新築（ハウスメーカーは下手なオフィスビル並みの金額になるので、街の工務店の施工物件に限る）・築浅をメインで買います。
また、大規模修繕済であれば築古を買うこともあります。
築古を避ける理由は、新築・築浅であれば入退去はクリーニングで済みますが、築古だと入退去の度に十数万掛かりますし、酷い時は数年分の家賃は吹っ飛びますし、外壁・階段の補修で百万を超える工事も発生するためです。
一方で築古の方が価格も土地値に近く、賃料下落も限られることから好む人もいます。

【エリア：首都圏（山手線の主要駅から約３０分圏内）】

エリアを首都圏としている理由は、今後もしばらくは人口増加が見込め、入居付けが容易だからです。

特に単身世帯数は２０３０年から２０４０年まで増加する見通しなので日本では数少ない魅力的なエリアです。また、首都圏の３０分圏内には地方ほど空いている土地が少ないので、競合も限られます。したがって、比較的少ないので値崩れもしにくいです。
人口減少するエリアで戦うと、フリーレントや広告料を積まなければ決まりませんので、資力のあるオーナーが有利になります。借入を行っているオーナーでは太刀打ちできないです。実際、札幌・仙台・福岡はアパートを作りすぎて賃料が大幅に下落しているエリアも存在します。

【駅徒歩：１０分圏内】

不動産という名の通り、一回買うと立地は変更できません。
先ほど記載したエリアと同じく、最寄駅からの距離は極めて大事で、距離は近ければ近い程良いと思っています。（駅徒歩５分以内と10分以内では競合物件の数は４倍も違います！）
近ければ競合物件も少なくなりますので、入居付けが容易になります。
逆に１０分を超えると検索すらしてもらえず、首都圏でもエリアによってはなかなか埋まりにくくなってしまいます。
（地方や郊外では駐車場を確保すれば駅徒歩と関係ないこともあります。）

【権利：所有権】

初めて買った物件の敷地の一部が借地権で売却に何かと苦労しました。
ただでさえ、不動産の取引はあまり行うものではないことから、一部の得意な人を除いて借地権という得体のしれないものはとにかく人気がないですし、迅速な売却も所有権に比べて遅いです。

また、地主との関係が良くない場合、売却時に承諾してくれなかったり、高い承諾料を求められたりします。それが原因で地主との訴訟、隣地と問題を抱えている場合も自分の力では解決できません。
過去の経験から売却や管理での意思決定を速やかに行いたいので、所有権に拘っています。（借地権以外にも地上権というケースもありますが、極めてレアです。）

【NOI利回り：３％程度（業者には表面利回り８％程度と言っています。）】

物件の表面利回りだけでなく、きちんとした利益を上げれる物件じゃないと買わないというブレーキの意味をもった基準です。

良く勘違いしてしまうのですが、銀行がきっちりと審査した上で、貸してくれるので買うことさえできれば利益を上げれると思ってしまいますが、そうでははありません。例を挙げれば、バブルの時や、最近でいればかぼちゃの馬車事件等、銀行による融資が購入者を破滅に追い込んだ例は多々あります。

物件価格が８％でも、融資期間が短く、金利が高い場合や、管理コストが高い物件の場合、全く利益がでないところか、損失が発生する可能性があります。また、きしのも２棟目のアパートで返済期間が短すぎて、返済比率が８割超の物件を買い高い授業料を払ったこともあります。 

きしのの計算方法は、「物件の賃料（満室の年間賃料）－ローン（年間支出）－固定資産税（教えてもらえない場合、一か月分の家賃を仮で計上）－管理費・清掃費・修繕費（満室の年間賃料×１０%）－特殊な支払いがあれば適宜」で算出した額を物件価格で割れば出てきます。
数字され揃えば、数分でできる作業です。

業者と会うときは必ずこの基準も提示して、「これを満たした物件があればすぐに買うよ」と伝えています。もちろんこの基準はかなり厳しいので全てを満たすものは出てきませんし、もっと資力のあるオーナーに買われてしまうことが多いです。満たさない場合は個々判断して、最終的に収益が確保できるなら購入判断に至ることが多いです。

これは自分の基準なので、皆さんも色んな本やオーナーの基準とかで情報を集め、それぞれの基準を作ってみてください。
基準ができることで、業者としっかり話すことできますし、購入する際も迷いなく進めることができますよ。 

最後までお付き合い頂きありがとうございます。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

被害額1500億！かぼちゃの馬車の馬車事件とは？

「かぼちゃの馬車事件」は巷の一部で呼ばれている呼び方です。この事件が起こった経緯と対策について紹介したいと思います。

これは株式会社スマートデイズ（旧スマートライフ）が販売していた女性向けシェアハウスなどを地方銀行のＳ銀行と結託して、弁護士・医者・高所得層のサラリーマンに市場価格数倍という法外な値段で売りつけた事件です。

株式会社スマートデイズがシェアハウスを販売に踏み切ったのは、不動産価格の上昇と建築資材・作業員の高騰です。
２０１２年末に安倍総理が就任し、リーマンショック・ギリシャショックから抜け出すべく経済対策を打ち出し、日本銀行もこれに呼応するように大規模な量的緩和政策を行ったことから、余剰となった資金が不動産に流れ込みました。また、東日本大震災や西日本豪雨などの大規模災害からの復興に伴い、建築資材の不足による資材の高騰や作業員の取り合いが起き、工賃の上昇が起きました。
その結果、これまで普通にアパートを建てていれば利回りをある程度確保できていたものの、土地・建物が上昇したことから利回りが低下し、魅力的な商品ではなくなってしまったのです。

そこで、生み出したのが「シェアハウス」です。シェアハウスは専有部を収納・多少の寝る場所に限定し、キッチン・風呂・トイレを共用部に纏めたものです。最もコストがかかる水回りを各部屋に作るのではなく、共用部に纏め、且つ、減らすことで建設コストを減らしつつ、その分部屋を多く作れます。

通常のワンルームと比べ水回りの設備が少ない分、１部屋当たりの賃料は下がりますが、部屋数が増えているので満室であれば普通のアパートよりも稼げるのです。

ちなみにこれらに似ている事例としては、都心の一部で流行っている極小住宅も同じ類だと思っています。バブルのときは生きていないのでよく分からないですが、３０年前に１５㎡前後で風呂・トイレ・洗面をまとめた三点ユニットが流行りましたがそれと似ているような気がしています。

話を戻すと、スマートデイズはこのシェアハウスを市場価格の倍以上の値段で売り始めました。
弁護士・医者とはいえ、不動産の知識はないので長期にわたって安定的に賃料を保証するサブリースを行うと約束して安心させ、数億円もの融資も地方銀行のＳ銀行が行いました。

問題はスマートデイズとこの融資を行ったＳ銀行が結託して不正融資を行ったので、被害が拡大したのです。

本来融資を行う際は、ある程度の頭金が必要です。いくら高所得の弁護士・医者といっても数千万～数億円の物件の頭金を持っているわけではないので、融資が受けれらるように、スマートデイズがＳ銀行に提出する書類（源泉徴収票等）を預金があるように偽造し、融資を受けやすくしたのです。このことはＳ銀行の行員も知っていたと言われています。

スマートデイズも高額な物件を売りつけたものの、きちんと稼働されすれば、サブリースで保証した賃料を支払えると思っていました。ただ、これと同時期に全国的にアパート投資・ワンルーム投資が流行り始め、不動産価格の高騰や、供給過剰となったアパートによって空室率が増加し始めたのです。

普通のワンルームよりも設備が乏しいシェアハウスはそもそも選ばれにくい傾向にあります。普通のワンルームが沢山あるなかで、敢えてシェアハウスを選ぶ人はいません。結果として、スマートデイズはサブリースで約束している賃料すら確保できなくなり、スマートデイズは２０１８年５月に破産しました。

結局、この事件による被害者は８００名、被害額は１５００億円を超えるとも言われています。

細かい内容はネット上に色んな記事がありますので、調べればすぐに分かると思います。

騙されないようにするためにはどうすれば良かったのでしょうか？
不動産は「投資」と言われることが多いですが、本来は自ら運営に関わらなければいけない「事業」です。

したがって、不動産の購入する前に、自分でどのくらいの価格帯・利回りの買うのかに基準を作っておくことや、物件紹介されたときはこれまでブログで紹介してきた購入したときに行っている「物件価格の妥当性」・「賃料の妥当性」・「物件の収支計算」を事前にやってみれば購入する前におかしいなと気づけたんじゃないのかなと思います。
そもそもはスマートデイズ・スルガ銀行の不正が問題ではありますが、購入前に少し調べれば防げてたと思います。

以下の記事の中に物件購入したときの判断基準を紹介しています。

 
これに似た事件は区分所有物件を低所得者層に売りつけた事件のように定期的におきます。

まずは購入する前に目標を定め、購入する基準を作ってしっかり判断しましょう。

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。 

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

なぜ資産運用をするのか？

大学に初めて株式に投資投資しこれまで色んな投資をやってみました。

株、ＥＴＦ、投信、外債、ＦＸ、外貨、ソーシャルレーティング、仮想通貨、不動産などなど。

投資を行った理由は、大学での一人暮らししたときに自らお金のやり繰りをした経験が大きいです。
元々、株とかの元本が割れる可能性がある運用にはネガティブで貯金派でした。
その考えがガラッと変わったのは大学の三年生の時です。

当時ＢＲＩＣＳ（ブラジル・ロシア・インド・中国・南アフリカ）の新興国が急激に成長したこと、欧米を中心に好景気であったことから、世界中の資源・食品の価格が高騰しました。このことは貧乏学生の生活を直撃します。仕送りやバイト代が増えない中で食べ物の価格が上昇したのです。
行きつけの業務スーパーはそもそも安価であるため、食品原材料の値上がりがあるとすぐに販売価格に転嫁されます。例えば、豆腐一丁１８円が１年後に３０円になりました。たったの１２円の上昇ですが、１０００円だったら５５個買えていたのが、３３個しか買えなくなったのです。同じ金額で２２個も買えなくなったのです。一方で預金金利は０．３%と低空飛行のまま（今に比べればずっと高いですけどね。）。
このとき、お金の価値が目減りすることの怖さを目の当たりにし、自分の資産を守るために資産運用しようと決意しました。
「習うより慣れよ」ということで、当時は黎明期だったネットバンク・ネット証券の口座を立て続けに開設し、運用を始めました。

それからも冒頭に書いた通り、いろいろな投資に手を出しました。きしのの性格として習うより慣れろということで、勉強もそこそこに始めたので、現時点ではトータルで負けてると思います。

最も負けたのはＦＸです。ＦＸは一定の保証金を預け、その数倍から２５倍の取引が出来るというもので上手くいけば自己資金運用するよりもかなり大きな利益を上げることができます。一方で損失もかなりの額となり、場合によっては借金を背負う可能性もある怖い取引です。きしのも南アフリカランドで数十万程度運用していましたが、格付けの見直し等で価格が急落、預け入れていたお金の７割がなくなりました。
最もうまくいっているのは株で数十万ほど利益がでています。でも、ＦＸ・投資信託・外貨建債券の損失を埋めるまでには至っておりません。

周りには投資すると元本が減るからヤダといっていう人もいます。
銀行に預けてたら本当にお金は減らないのでしょうか？

きしのも経験していませんが、ここ３０年日本では物価がほとんど上がらない状態でした。物価が変動したとしてもせいぜい消費税分が物の値段に反映されたくらいです。
でも、この物価が上がらない状態は異常です。日本が停滞している間、世界は成長を続けています。日本の一人当たり豊かさは、１９９４年に世界で２位でしたが、今は３０位台です。これからもこの状態が続くと欧米の多くの国にはますます引き離され、アジアの国にも抜かされていくでしょう。
実際に欧米に旅行に行くと物価の高さに驚きます。でも、これは欧米に住んでいる人にとっては普通の価格でそれだけ日本の成長が停滞していたことを表しています。最近、日本に外国人が沢山来ていますが、これは日本に魅力的なものが多いということもありますが、そもそも物価が安いにも関わらず、治安がよく、良いものが食べたり、遊んだりできるからです。
これは日本に住んでいる我々の生活にも影響を与えます。世界中の国々の経済成長に伴い食料・燃料等の物価は上がり、日本での販売価格も上がります。つまり、先ほど言っていたお金の価値が目減りするようなことが起きつつあるのです。

また、働き方も変わりつつあります。
終身雇用も崩壊し、コロナみたいな不測の事態で給料が減ったり、首を切られたりされることもあります。時には病気で働けなくなることもあります。少しは国のセーフティーネットや保険・貯金とかでカバーできますが、完全にはカバーすることはできません。それでも生きていかなければいけないですし、自分。家族がいれば守らなければいけないのです。
なので、これからは運用なり、副業するなりして、新たな収入を確保しておく必要があるのです。

なので、このことを知っているけど、投資しないならまだしも、なんとなく投資が怖いといって避けている人は、知らぬ間にこのようなリスクがあることを認識しましょう。

最後までお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

不動産の収入は増やせる！！

アパート経営は「事業」なのでオーナーがその気になれば収益をアップすることができます。
一方、株式・為替の場合は投資なので、自らが関わることができないので、収益アップさせることはできません。上手く収益を上げてくれそうな企業に対して投資し、株そのものの値上がりや、配当・優待を貰って利益を得ます。

今回は実際にやってみた収益アップの方法（賃料の引上げ以外の方法）を紹介したいと思います。

１．自動販売機

最も手軽で有名な収益力アップできる方法です。
自販機業者に連絡するか、アパートの管理会社にお願いして敷地の一部に設置してもらいます。
安定した利益が得れる場所であれば、歩合で貰うのもいいと思いますし、月数千円の固定額を貰うという方法もあります。ちなみにきしののアパートには１台だけ設置しており、季節によって変動はありますがだいたい月々３０００円から５０００円を貰っています。
また、辞めたければ自販機業者に言えば、撤去してくれますのでオーナーにほとんどデメリットはありません。強いて言えば、場所によっては人がたむろして治安が悪くなる可能性があるかもしれないということでしょうか。

ただし、自販機は手軽ですが、自販機業者も事業を営んでおりますので、設置を拒否されることもあります。

２．太陽光発電

自販機の次に簡単な投資ですが、ある程度の自己資金が必要であるということ、ある程度スペースの屋根と、太陽光が一定時間当たるアパートであることが最低条件です。
設置しさえすれば、基本的には放置で、アパートみたいに空室もないため、安定した収入を得ることができます。
きしののアパートには４ｋｗｈの小さな太陽光が設置しており、稼働４年目ですが毎年１３万～１５万程度の売電収入を得ることが出来ています。ちなみに投下資金に対する利回りは、天候に左右されるものの、１０％～１３％と、固定価格買取制度の適用期間である１０年間で十分に回収できる見通しです。また、制度終了後の１１年目以降もある程度の価格で買い取ってもらえるので長期で収益に貢献してくれそうです。

リスクは太陽光設置時にアパートの躯体にダメージを与え、漏水などで室内への雨漏りや、アパートそのものに躯体が劣化する可能性があります。

３．コインランドリー
太陽光よりもコストがかなりかかるので、かなりハードルは高くなります。
また、利用者がいない場所に設置すると投下したお金を回収できないといった悲惨な状態に陥ります。
きしのの場合は、洗濯機無し物件を買ったときに、敷地に数台の洗濯機と乾燥機が設置されていました。利用者のほとんどはアパートの利用者で月々の収益は１～２万円くらいでした。

脱線しますが、アパートに設置されていた洗濯機・乾燥機が古くなっていたので、これらを入れ替えようと値段を調べたのですが、特別仕様なため変哲もない機能なのに数十万したときはドン引きしました。乾燥機はもっと高く１００万を超えていました。中古でもそれなりの値段がしました。

コインランドリー投資の広告もたまに見かけますが、立地についてはよく調べ、自己資金もある程度いれないと上手くやれないと思っています。それさえクリアすれば収益は自販機・太陽光に比べ収益は青天井です。

これらの投資について興味がある人も多いとおもいます。幸いにもきしのはこれらの投資に甘噛みすることが出来、多少なりとも勉強することができました。
アパートを保有されている方でやっていない人はぜひ検討してみることをお勧めします。また、これから購入する人は収益アップが望めそうなアパートかどうかをよく見ておくのもいいと思います。

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

不動産経営の目標

きしのの不動産での目標は『完全な経済的な自由を得ること』です。

具体的には生活費として月々５０万円は欲しいと思っているので、不動産経営の突発的な工事とかの出費・経済変動への対応（例えば、コロナ禍による賃料の途絶とか）を踏まえると、月々のキャッシュフローは最低でも８０万円から１００万円程度は欲しいと思っています。

経済的な自由を得てどうするかって？
雑なことをいうと一度きりの人生だから好きなことをしたいじゃないですか。
家族との時間、旅行、読書、運動とか色々な趣味を楽しみたいです。
例えば、老後に旅行を考えたとしても、そこまで生きているかどうか分かりません。
もしかしたら、数年後病気で死ぬかもしれません。また、老後に体が満足に動かせるかどうかも分かりません。だったら、今、もしくは近い未来に行くべきです。

勤め人の場合。やりたくないこともやらなければいけないというのも多いです。
１００年以上前の封建社会やちょっと前の全体主義だったら、こんなことは考えにくいですが、今は行動さえすれば色んな価値観、働き方が認められる時代です。

そして、色んなことにチャレンジするにもインターネットの進化や、金利の低下等でハードルはぐっと下がっていますし、行動さえすれば成功する可能性もかなり高いです！

だから、不満があればそれに甘んじるのではなく、考えて行動して抜け出せばいいのです。お酒を飲んで不満を言っている時間があれば、本気で抜け出せる行動をした方がいいです。行動すらしないで不満ばかりを言っていても非生産的ですし、環境も良くはなりませんよ。

将来はバラ色みたいなことを言っていますが、独立するということは失敗したときの責任は全て自分が追うのでその覚悟はしています。そうならないように資格やほかの運用について常に学んだり、情報収集したりしています。

これからもきしのは不動産王に向け、突っ走ります。
まずは、２０２５年に「年間キャッシュフロー１０００万！勤め人引退！！」を目指します。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

不動産の『利回り』には気をつけろ

不動産の購入判断としてはほとんどの人は物件情報の「利回り」から判断すると思います。
ただ、ネットや業者から案内される不動産の利回りを鵜吞みにしてはいけません。
なぜなら、売主は買主に買ってもらいたいのであの手この手で利回りを引き上げているからです。
簡単なケースとしては、築年数が古い分物件価格が安いので、その分利回りは高くなります。これは分かりやすい例です。もちろん、物件の収入の内容を見て、純粋に高いのであれば問題ないので購入すれば良いのですが、注意しなければいけない場合があります。

今回は注意すべき点をいくつか紹介していきたいと思います。

１．レントロールに異常値はないか

物件を購入するに当たり取り寄せる資料には必ずレントロール（入居者・賃料のリスト）があるので必ず中身を確認しましょう。ネットで利回りが高い物件のレントロールには、空室の賃料を相場よりも高い賃料で入居すると想定している場合があります。

例えば６室のアパートが４０００万円で売られていたとします。

実際の賃料相場は５万円なのに、空いている空室３部屋を６万円と相場より２割程度高く設定したとします。この場合、相場５万円とした場合、年間賃料は３６０万円なので、利回りは９％です。一方、空室を相場よりも高くした場合、年間賃料は３９６万円なので利回りは約１０％と１％も上昇するのです。もしこれが新築物件の場合、全室を相場よりも高くした場合は年間賃料は４３２万となり、利回りは１０．８％になります。

特に新築は業者の言いなりになりやすいのできちんと調べておかしな数値があれば、相場の賃料に修正して利回りを算出し直しましょう。

２．賃料以外の収入が含まれていないか

具体的には自販機・コインランドリー・太陽光発電等の収入です。これらの収入が含まれていると、利回りはかなり上振れします。

自販機はともかく、太陽光がある場合は要注意です。太陽光は固定価格買取制度によって一定期間、一般の電気価格より高く買い取られ、この固定価格買取制度終了後は市場で取引されている電気価格程度になります。つまり、購入対象の物件に太陽光がついていて固定価格買取制度期間中である場合、利回りがその分高くなります。

自販機やコインランドリーは周辺環境によって売上が変動しますので、利回りに組み込まれている自販機・コインランドリーの収入を良く調べる必要があります。場合によっては自販機・コインランドリーの最も好調だった時の賃料を反映している可能性があります。

なので、自販機・コインランドリー・太陽光がある物件の場合、過去１年分の収入の推移を売主からもらって、月間の平均収入で利回りを計算し直しておきましょう。

３．土地の権利が所有権以外（借地権等）になっていないか

これには不動産経営を始めた頃はよく引っ掛かりましたが、最近は感覚で分かるようになってきました。

大家さんの中には利回りが高いことから借地権・地上権が好きな方もいらっしゃいますが、一般的には借地権付の建物は売買しにくいのである程度玄人ならいいですが、それ以外にも、地主に地代を払わなければいけないことや、売却時には地主の承諾が必要であることなど気にしなければいけない点が増えますので１棟目を買う人は避けた方が良いでしょう。

ちなみに初めて買ったワンルームマンションの土地は一部借地権だったので売却には苦労しました。

４．シェアハウス・部屋が極小の物件ではないか

首都圏で築浅なのに利回りが高い物件に出くわすことがあります。そのときは掘り出し物を見つけたとわくわくしますが、平面図を見てがっかりすることがあります。それは、シェアハウス・部屋が１０㎡以下の極小物件です。

最近は土地価格・建築コストの上昇していますが、賃料はなかなか増えていません。普通に建てると利回りが低下してしまい売れないので、一部の業者が、部屋を極限まで小さくした物件や、水回りとかを纏め部屋数を増やしたシェアハウスを建設しているのです。

これは３０年前のバブル期に多数建設された１５㎡程度の三点ユニットと似ています。確かに部屋数が多い分、満室になれば普通のアパートよりも賃料を多く確保できるので利回りは高くなりますが、このような物件は普通な物件と比べ入居付けが難しく、売却もしにくいのでこちらもこれから始める人は避けた方がいいでしょう。

利回りは大事な指標ですが、あくまでも参考です。

なので、高いからといって安易に飛びつくのではなく、物件情報をよく見て、業者に聞いて、しっかり確認してみましょう。今後、業者から案内される物件情報を見る際はこれらの点に注意して見てみましょう。

今回もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

不動産を買うための流れって？何を用意するの？？

ちゃんとした不動産を購入してしまえば、あとは少ない労力で安定的な収益を上げることができます。ただ、不動産の購入（売却も）には色んなことをやらなければいけません。
多くの人は住宅の購入で１回から数回程度と、慣れている人はあまりいないと思います。きしのもまさか、売買を６回もやるとは思いませんでした。

これまで不動産の購入・売却の経緯について紹介してきましたが、それぞれの動機を書いても具体的な作業については書いてきませんでした。また、巷の本では購入する背景や事業拡大の経緯を書いているケースがほとんどです。正直、作業のことを詳しく書いてもあまり面白くないので書いていないんだと思います。

不動産経営に興味があっても、何をしていいかわからないから二の足を踏んでいる人もいると思います。

そこで今回は、実際にこの前買った物件の例をできるだけ細かく書いてみます。

１１月２０日（水）
物件情報を業者よりメールで紹介されます。業者には、自分の購入基準と情報開示を伝えておくと良い物件を紹介してもらえます。
 

１１月２１日（木）
きしのの属性によると、Ｏ銀行から９０％～９５％融資を受けれらると業者より連絡を貰いました。（別の物件を紹介された時に事前に年収・金融資産の情報は伝えているため、融資水準を早く教えて貰えました。）

１１月２３日（土）
物件の下見を行い、買付申込書の作成・署名・押印し、ＰＤＦを業者にメールで送付しました（原本は業者より送付して欲しいとの要望があれば後日、郵送します。）。

１１月２４日（日）
業者と最寄駅の喫茶店で打ち合わせ。用意できる自己資金額・売買契約の締結・物件の引き渡し時期などの今後のスケジュールについて相談しました。
また、銀行の融資事前申込書への記入や、買付申込書（原本）も業者に渡しました。

１１月２８日（木）～２９日（金）
市役所・税務署にて、売買契約締結日に必要な書類を発行します。
発行した資料は、住民票、印鑑証明書、納税証明書（その１・その２・その３の２／各１部）等。

１２月１日（日）
業者の事務所で売買契約を締結する。土地建物比率についても売主と覚書を取り交わします。懇意にしている管理会社に購入する物件の管理の依頼をメールにて行います。
【持ち物】

運転免許証、実印、手付金１００万円、印紙代３万円分（売買金額によって異なります）

１２月４日（水）１８時３０分
銀行の店舗にて融資本申込・面談。司法書士と本人確認を実施しました（仕事の関係で早い時間に出れなかったので遅くしてもらいました。）。

【持ち物】

実印、本人確認書類（運転免許証・パスポート・マイナンバーカード等）とその写し、印鑑証明書、住民票、直近の金融資産エビデンス(預金、有価証券、生命保険返戻金の名義及び残高確認できるもの)、確定申告書（直近３年分）、納税証明書（直近３期分/その１、その２、その３の２)、保有物件の各戸の賃貸借契約書の写し等

１２月７日（土）
融資に必要な団体信用生命保険について、ネットの指定されたサイトで申込みを実施します（銀行によっては融資申込時に申込むこともありますし、この作業が必要なくなります。）。

１２月８日（日）
銀行に団体信用生命保険に必要な健康診断書の写しを送付します。

１２月１２日（木）
銀行より、融資承認が下りた旨、電話で連絡を受けます。
管理会社と管理委託契約書を結ぶ（レターパックで郵送された契約書を確認・署名・押印して返送）。

１２月１７日（火）
銀行の店舗で金銭消費貸借契約を締結します。
【持ち物】実印、売買契約書・重要事項説明書原本、保有物件の権利証

１２月２６日（木）９：３０～
銀行の店舗で売買を実施します。（この日に物件が引き渡されるので、決済用の銀行口座に事前に諸費用分の金額のお預入れておきます。）。

銀行の支店で、最初に入居者に対してオーナーが変更となる書類を書きつつ、Ｏ銀行からきしのの決裁口座に送金します。その後、購入代金を買主し支払うために決裁口座がある銀行支店に移動し、買主に送金します。買主にお金が着金したら、解散です（完了時間は１１：００頃でした。）。

これを見届けてから司法書士が登記の対応を行いますが、これは完全にお任せです。

【持ち物】実印、免許証、売買契約書

あと、売買完了後、毎年４月頃に固定資産税納付書、購入から半年後くらいに不動産取得税の通知が送付されてきます。

これはきしのが経験した一例です。物件の金額や銀行によって細かいところが色々変わってきますが、買付申込書の提出、売買契約書の締結、売買実行の参考になるんじゃないでしょうか。

今日もお付き合い頂きありがとうございました。

↓にほんブログ村に参加しています！クリックしてくれると嬉しいです。 

「不動産投資」と「不動産経営」の違い

巷では、不動産を用いて利益を得ることを一般的には「不動産投資」と呼んでいると思います。
一方で、「不動産経営」という言い方はあまり馴染みのない呼び方ではないでしょうか？

似てるようですが、「不動産投資」と「不動産経営」は全然違います。

きしのの周りでも不動産を持っているサラリーマンはいっぱいいますが、ほとんどは、新築ワンルームマンションを１戸～２戸所有している程度です。この場合の新築ワンルームマンションは入居者対応・修繕等は業者任せのサブリース契約を結んでいることが多いので、「不動産投資」と言った方がいいでしょう。また、アパートの誘い文句で「３５年一括借上げ」を呪文のように唱える業者も同じです。

まさに世間一般で言われる不動産投資は不労所得と言われるのはこちらのことだと思われます。

そもそも、新築ワンルームマンションの場合、月々の利益がマイナス（プラスでも極めて薄利）となることが多く、このことを「投資」ということには抵抗を感じますが。。。

余談ですが、最近では地価・工事費の上昇によって、新築ワンルームマンションの値段も上がっているので、これまで一般的だった３５年ローンではなく、４５年ローンを使って毎月のマイナス幅を少なくするように見せかけているケースがありますので要注意です。

新築ワンルームの記事については、過去の記事からどうぞ。

一方、「不動産経営」は、アパート（区分所有）でも自ら管理会社・仲介業者等とやり取りし、募集条件（賃料・広告費の設定）を決めたり、修繕の範囲を決めたり、設備を追加したり、太陽光・自販機を設置したりといったことをオーナー自らが決めます。収入の増減はオーナーの意思決定が直接影響を与えるので、さながら事業会社の社長のようです。
確かにサブリースよりも手間がかかりますが、サブリースの手数料が抑えられ、手元に残るお金も増えます。
（太陽光・自販機のことは、後日ブログで紹介したいと思います。）

まとめると、
「不動産投資」は、業者にお任せすることで、ほとんど不動産の維持管理に関わずに安定した収入を確保することができます。ただ、収入のアップは望めず、不動産管理のノウハウも積めず、業者の言いなりとなる恐れもあります。

「不動産経営」は、自ら不動産の維持管理に関わるので、「不動産投資」よりもやることは多く、収入も空室・修繕によって増減します。ただ、賃料引上げ・管理費削減・ガス業者切り替え・自販機・ソーラ発電の搭載等の取組でアップサイドが望め、不動産経営に関するノウハウを積むことが出来ます。もちろんサブリース契約に比べて対応することが多いので不動産が好きじゃない人はおススメしないです。

きしのの考えとしては、「生殺与奪の権」は自分で持っておいた方がよいと思います。

任せるにしても、サブリース契約の仕組みや契約書の大事なところは理解しておきましょう。そうしないと、サブリースをお願いしている業者に甘い汁を吸われ、上手くいかなくなったらサブリース契約を打ち切られちゃいますよ。

今、保有しているアパートでもサブリースを誘い文句によってくる業者がいますが、業者自らサブリースを持ち掛けてくる場合、そのエリアは入居付けが容易であるということですので、丁重にお断りしています。

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。