がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

不動産購入の意思表示となる「買付申込書」とは?

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投資用・居住用に限らず、購入したい不動産が見つかったら、まずは「買付申込書」を提出する必要があります。
とはいえ、「買付申込書」の書き方や必要性が分からず躊躇うこともあると思います。今回は「買付申込書」の説明と注意点について書きたいと思います。

 

「買付申込書」とは?
買主の購入の意思表示を売主に伝えるものです。

買付申込書には、購入対象の物件の住所・物件名、購入金額、購入時期等を記載し、自書・押印して提出します。法律上の契約書ではありませんが、不動産は高額な買い物であるため、購入意思をしっかりと伝えておくことや、複数の買主がいた場合、売主が提出された書面で条件の比較を行いやすくするといった効果があります。

また、同時購入条件で複数の買主がいる場合は基本的に「買付申込書」の提出が早い人が一番手の買主となります。購入条件(ここでは購入金額のみ異なる場合)が異なるときは購入金額が高い人が一番手の買主となります。それ以外では、現金で購入する人が融資を受けて購入する人よりも優先順位が高くなります。当然ですが、売主にとって、融資を受けて購入する人よりも現金で購入する人の方が確実に早く売却できるからです。

 

「買付申込書」の書式は?書き方は?
一般的な仲介会社であればそれぞれの書式があるのでその書式を利用します。筆者は最初の頃はネットに数多ある雛型をダウンロードし、利用していました。「買付申込書」とググれば沢山出てきますので、自分の使いやすい書類を選んで利用すればよいと思います。

また、不動産の購入に当たっては融資を用いる人が大半だと思いますので、「融資条件付」と書いておいた方が無難です。「融資条件付」とは購入に当たって、銀行の融資を受けれることを条件とするという意味で、融資が受けれない場合は買付申込を取り下げます。

 

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「買付申込書」提出後の取り下げは?
「買付申込書」提出後、気になることやもっといい物件が見つかって取り下げしたくなることがあります(融資が下りずキャンセルとなるケースは外部要因なので取り下げとは異なります。)。

こうなった時は窓口の仲介会社の担当者にその旨を伝えれば取り下げることが出来ます。ただ、売主の状況によっては単純な取り下げはできない可能性もあります。もっとも、「買付申込書」という意思表示を書面で行なっていることから、個人間の取引とはいえ、それなりに重要な意味を持ちますし、売主や仲介業者もそれに基づいて動いていることから、対した理由ないのに取り下げるのは信頼関係を崩すこととなります。

なので、「買付申込書」の取り下げをしないようしっかり購入意思を固めて提出するようにしましょう。
取り下げを多用すると完全に信頼を失い、仲介会社に相手にされなくなり、『良い』物件が紹介されなくなったりしてしまいますので気をつけましょう。

 

「買付申込書」提出後の流れは?

提出した「買付申込書」は仲介業者経由で売主に渡されます。「買付申込書」の購入条件が売主の条件と一致する場合は売買の手続きに進みます。簡単にいうと、重要事項説明を受け、売買契約を取り交わし、物件の引き渡しを受けるという流れとなります。

買付申込書を含む不動産購入の具体例は以下記事をご覧ください。

 

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敷金に変わる「家賃保証制度」とは?

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先日、最近の不動産経営において、昔は当たり前だった「敷金」「礼金」はもらう意味はなく、むしろ入居付けを不利になるという記事を書きました。そもそも、「敷金」は入居者による滞納・不当な行為による原状回復等に対してもらうものですが、貰える「敷金」はせいぜい1カ月から2カ月程度のため、これらのリスクに対するカバーとしてはほとんど意味がないです。
今回は「敷金」に代わる家賃保証会社による有効性について書きたいと思います。

 

敷金でカバーするリスクとは?
冒頭で書いたように敷金でカバーできるリスクは入居者による「滞納」「不当な行為」です。ただ、これらの行為について、本当に悪化した場合、それらによって生じる損害額に対して、敷金の金額はすずめの涙程度でしかなく、カバーすることは難しいです。

例をあげると、滞納の場合、一度滞納した人はそれ以降も滞納します。理由が入金日を遅れた・忘れたであれば、管理会社から定期的にトレースしてもらうことで対応できますが、生活が困窮し、家賃すら払えなくなった人は数カ月以上滞納します。このような入居者がいる場合、オーナーとしては即刻退去頂きたいところですが、一般的には社会的弱者を保護するという観点から数カ月程度の滞納では退去させることはできません。滞納が半年から一年程度継続すれば訴訟を提起し、退去をさせることが出来るみたいですが、ここまで長期間滞納された場合、不動産経営に与えるダメージは相当なものになります。更にこのような入居者の場合、経年劣化以外の原状回復費用を求めたところで支払えるはずもないので、その費用負担もオーナーが負担することになります。繰り返しとなりますが、1~2ヵ月程度の「敷金」では『焼け石に水』なのです。

 

家賃保証会社とは?
家賃保証が事業として成立し始めたのはここ20年前程度と歴史は浅いです。かつては連帯保証人として入居者の親とかがなることが当たり前でした(現在でも連帯保証人が必須のエリアもあります。)。ただ、家族構成の変化(核家族化)や家族の事情によって、連帯保証人となれる人が減ったことから、連帯保証を代行する家賃保証を生業とする会社が多く設立されるようになりました。
家賃保証会社は入居者から入居するタイミングで保証料等を受け取ることで、入居者の保証人となり、入居中の滞納や、原状回復せずに退去し連絡が取れなくなった場合に入居者に代わってこれらのお金をオーナーに支払い、後日入居者に対して請求します。

 

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家賃保証会社のメリット・デメリットとは?
家賃保証会社に依頼することのメリットは、入居者視点では一般的に敷金を支払うよりも保証料の方が安いため、入居時の費用が抑えられるためということオーナー視点では敷金を無くすことで入居者から選ばれやすくなり、不動産の稼働が高まったり、これまで書いたように滞納に対するリスクをカバーできたりします。

また、他のメリットとしては、入居者の多くは個人であるため、大半は入居する個人の人となりを知ることはできません。入居者の審査のノウハウを持つ家賃保証会社にお願いすることで、オーナーの目の代わりとなることができます。筆者も入居者の申し込みを受けた際のチェックのポイントは家賃保証会社の保証を受けることができるかどうかだけです。受けることがなければお断りします。

個人的には大手であればある程、審査のノウハウが蓄積されていると思っているので、大手の家賃保証会社の方がいいと思っております。ただ、管理会社によって家賃保証会社が指定されていることもありますので選べないこともあります。
デメリットとしては、家賃保証会社の万能ではありません。家賃保証会社間の競争や、甘い審査で滞納者が続出するなどで経営が悪化し、破綻した場合は家賃保証がされないため、滞納等のリスクにさらされます。また、家賃保証会社の保証料が高騰することもあり、場合によっては家賃一カ月分にもなることがあります。この場合、入居者にとっては敷金と同じインパクトがありますので、入居者から避けられる可能性もあります。

 

家賃保証会社以外で滞納を防ぐ方法は、家賃をカード払いにしてもらうというのも有効です。家賃保証会社の役割をカード会社に代わっているだけで基本的は同じです。管理会社がカード払いを取扱っている場合は積極的にカード払いを採用しても良いでしょう。ただ、入居者による不当な行為(貸室への損害等)に対するカバーはできませんので、自分のリスク許容度と相談のうえ、家賃保証会社の併用も検討しましょう。

 

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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不動産の投資効果を高めるレバレッジ効果とは?

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不動産投資では投資対象の金額が大きいので自己資金だけで賄えないので融資を受けることが一般的です。また、不動産が担保として評価されることから自己資金を使わずに敢えて融資を受ける人がいます。後者はレバレッジ効果を期待して融資を受けています。

本日は「レバレッジ効果」の説明と効果について書きたいと思います。

 

レバレッジ」とは?

レバレッジ」は「てこ」という意味です。当たり前のことですが、「てこ」を使えば自分の力を何倍にもすることができます。このことは投資でも同じです。

具体例を挙げると、

自己資金100万円の人が、利回5%の投資商品を買った場合、その人が毎年貰えるお金は5万円になります。

一方で100万円を頭金として900万円(金利1%、期間35年)を借入れ、1000万円の不動産(年間利回り5%)を買った場合、家賃として毎年50万円貰うことができます。ここから銀行への返済額31万円を差し引いても19万が手元に残ります(実際は管理会社への委託料、清掃、修繕、税金を支払うので、貰える額はもう少し少なくなります。)。
つまり、自己資金のみで投資した人は「5万円」が受け取れ、自己資金を頭金として融資を受け投資した人は4倍近い「19万円」も受け取ることができるのです。
この場合の利回りは前者は5%、後者は19%になります。

 

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レバレッジ効果」が可能な投資商品は?
不動産以外にも信用取引先物取引、FX、バイナリー等があります。これらは予め証券会社等の金融機関に証拠金を預け入れることで、その金額の数倍、数十倍の取引が可能となるものです。レバレッジを掛けた分だけ利益も大きくなりますが、失敗した時の損失も大きくなります。特に、先に挙げた取引は市場の急変によって大きく動いた場合、預け入れた証拠金を上回る損失を抱えるリスクがあります。実際はそのようにならないように多くの証券会社で一定の水準になったらポジションを強制的に決済するロスカットが設けられていますが、ロスカットが間に合わないくらい大きく市場が動いた場合は、損失を負い、証券会社等に不足分を支払う必要があります。

 

不動産投資における「レバレッジ」とは?
不動産は最もレバレッジ効果による恩恵を受けやすい投資対象です。FXや信用取引の場合、証拠金の◯倍と決まっていますが、不動産の場合は融資対象の不動産・個人の属性を見極めて融資するので自己資金の十数倍、数十倍程度の融資を受けることができます(逆に投資対象の不動産の担保価値がない(既存不適格・接道義務を満たさない等)。個人の信用属性が低い(低年収・債務滞納等によるブラックリスト化)と全く融資を受けることができません。)。不動産特有のメリットはもう一つあります。それは不動産という担保のお陰で個人が損失を負うリスクがFX・信用取引よりも低いということです。これは適正な価格で買うことが条件で、かなり割高な価格で不動産を購入してしまった場合は、売却額よりもローンの残債が多くなるため、損失を負うことがあります。筆者もこれまで2回売却したことがありますが、いずれも残債+諸経費よりも高い値段で売却しています。
レバレッジ効果によって、自己資金を手元に置いたまま融資を受けることができ、新たな事業拡大の資金にしたり、突発的な支出(修繕等)に備えたりすることが出来るのです。

 

最後に筆者の不動産投資におけるレバレッジ効果ですが、2棟とも投下資金に対する利回りは20%以上となっております。そのお陰で非常に高い利回りとなっており、2014年に購入したアパートは購入から6年で投下資金の回収が完了しています。

 

これから不動産投資を行う人は自己資金を全て頭金に入れるのではなく、融資を受けることによるレバレッジ効果のことも考えてみてはどうでしょうか?

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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敷金・礼金について考えてみた

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賃貸物件に空室がでると、新たにお客様を募集しなければいけません。その際、賃料・共益費・広告費等の色々な募集条件を決めて、管理会社に伝えなければいけません。本日は、募集条件の一つである敷金と礼金について記事を書きたいと思います。

 

そもそも敷金・礼金とは?

今回のテーマは入居者募集時に設定する敷金と礼金のについてです。

「敷金」は賃借人の滞納や不法行為(入居者による部屋の破損等)に備え、賃借人から入居時に予め受領し、退去時に何もなければ返金します。昔は敷金から部屋の経年劣化した部分を控除していましたが、最近はエリアによって禁止されているところもあります。敷金の相場はエリアにもよりますが、一月分となっているところが多いです。

礼金」は昔は賃貸物件自体が少なく、大家さんの立場が強かったので、貸してくれた大家さんに対して、お礼の意味で支払っていました。しかし、最近は賃貸物件が増え、大家さんよりも賃借人の選択肢の方が多いので、礼金を設定する物件は減少傾向です。ただ、人気の街、駅近、新築物件は引く手数多なので礼金が設定されていることが多いです。

 

敷金・礼金のメリット・デメリットは?

【メリット】
敷金・礼金を設定するメリットは少ないと思っています。具体的なメリットは、敷金を貰っておくことで滞納や修繕等に備えることができること、一定の資力がある入居者が入居してくれるため、滞納や不法行為が減少するということでしょうか。不思議なもので、敷金・礼金が無い物件(通称「ゼロゼロ物件」)では、入居者の属性が悪くなる傾向があり、そのような方ばかり入居した場合、オーナーは滞納・クレームで悩んだり、真っ当な入居者が困った入居者によって退去してしまったりすることがあります。これは賃料が安いアパートにも同様のことが起きます。また、冒頭で書いた滞納に備えるという点では滞納する人は平気で数カ月対応しますので、1~2ヵ月程度の敷金ではカバーできないのであまり効果がないでしょう。

【デメリット】
先ほど書いたように今は賃貸物件が市場に飽和しています。基本的に入居者の方が選択肢が多いです。都心の人気エリアであれば敷金・礼金がそれぞれ2ヵ月みたいなエリアもありますが、郊外ではそれなりに空室があり、物件を探す人は初期費用を少しでも抑えたいと思うので、基本的にゼロゼロ物件の中から選びます。仲介業者もお客様に早く選んで欲しいのでよほどマニアックな条件を求められない限り、ゼロゼロ物件から薦めます。
正直、入居者・仲介業者の目線では、ほとんどの賃貸物件に大きな差はありません。大きな差として認識されるのは最寄駅から距離や、築浅・築古程度でしょう。特にコロナ禍で上京する人が少ない環境ですと、数少ないチャンスで入居者に選んでもらわなければいけません。その手始めにとして、敷金礼金を無くすということは基本でしょう。

 

最後に、筆者の保有している物件は、早く入居してもらうために敷金礼金を設定していません。とはいえ、滞納のリスクやマナーの悪い入居者に対する備えはしておく必要はありますので、管理会社には入居者に保証会社の審査を受けてもらい保証を受けれる方に入居頂いております。保証会社にさえ加入していれば、数カ月の滞納も、不法行為による汚損等にも入居者の代わりに建替えてくれますので、敷金より効果的です。

なかなか入居者が決まらない物件で敷金礼金を設定している場合は、まずはこれらを無くして募集してみてはいかがでしょうか?

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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不動産経営(不動産投資)に「必要なこと」「知識」とは?

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不動産経営(不動産投資)するためには不動産を買わなければいけません。不動産経営にはワンルームなら数百万〜数千万、一棟なら数千万〜数億程度のお金が必要になるでしょう。ワンルームなら自己資金で購入できる人もいると思いますが、一棟の場合はほとんど場合、融資が必要になると思います。
数千円・数万円から投資できる株や為替と違い金額も数千万円と大きいので購入となると判断できず躊躇う人は多いと思います。

それでも、不動産投資をしたいという方のためにこれまで独学で不動産経営をしてきて筆者が思う必要な知識を紹介したいと思います。

①目標を設定する
②様々な大家さんのスタンスを知る
③基礎知識(簿記・法律・不動産)を学ぶ

 

①目標を設定する
そもそも、不動産経営を始めたいとして、なぜ不動産経営(不動産投資)を始めたいのでしょうか?
余裕のある生活を送るため?経済的に自立するため?
人によって答えも違うと思います。
ただ、ここの目標がブレブレだと、いざ業者より不動産を紹介された時に、迷いが生じて物件を買うという判断ができません。なので、不動産に興味を持っている方は「なぜ不動産投資を始めるのか」ということを考えましょう。
もう少し具体的にいうと、「今の給料より月数万円程度別の収入があればいい」という人はワンルーム一戸で十分です。「いや、月100万以上欲しいんだ!」という人は数年かけてアパートを買い続ける必要があります。つまり、目標によって、購入対象・頻度等が変わるので、予め目標を設定することが大事なのです。

 

②様々な大家さんの投資スタンスを知る
目標と同じで、投資の方法は大家さんの数だけあります。
都心を好む人、地方を好む人、区分派、戸建派、木造派、鉄骨派などなど色んな方法があり、それぞれにおいて成功している人がいますし、どれも正しいと思います。
それらをネットのコラム・ブログ・本などで読んで、自分に合ったスタイルを生み出していったらと思います。
注意する点は、何事も始める前になるべく再現性の高い方法を真似しようとしますが、仕事の忙しさ、家庭環境や市況(物件価格・融資情勢)、知識、性格などが異なるため完全に真似することはできません。なので、色んな大家さんの投資スタイルを知り、自分自身の目標を達成するために、購入する不動産の基準を作りあげていきましょう。

 

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③基礎知識を学ぶ
不動産は高額な買い物です。
無知なまま営業マン・知り合いの薦めに乗ると新築ワンルームみたいに割高で買ってしまったり、最悪かぼちゃの馬車みたいなことになってしまったりすることもあります。そうなると再度立ち上がるのは大変です。精神的にも経済的にもかなり擦り減ってしまいます。もちろんよく分からないまま購入したものが毎年多くのキャッシュを生む良い不動産だったということもありますが。
なので、時間がある方は、不動産を購入する前にある程度の知識を身につけておきましょう。必要な知識は「不動産に関する知識」「法律」「会計」です。
不動産に関する知識は、②で書いたような先輩の不動産投資の本を読んでは身につけましょう。色んなのがありますが、最初は投資全般に関するもの(有名なものではロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」があります。)を読み、次に不動産投資の入門編、気になる投資対象に関する本を読んで理解を深めたらいいと思います。(筆者も不動産投資を始める前に50冊程度様々な本を読みましたが、その中で特に参考になった本はまた紹介したいと思います。)

また、不動産を本格的に事業とする場合は「簿記」「宅建と言った資格を取得しておくと合理的な判断ができるようになったり、不動産業者へのけん制にもなり、いい加減な提案をしなくなったりとメリットが沢山あります。

 

最後にここで紹介した①②③について、自分なりの目標・知識が身につけたら、実際に不動産を購入する為に行動しましょう。良い不動産を購入する為には購入者としての姿勢も大事です。お客様だから紹介しろというような偉そうな姿勢だと不動産業者は紹介してくれません。詳しくは以下の記事を読んで頂ければと思います。

 

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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投資用不動産を高値掴みしてしまった時の対処法

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ここ数年の世界的な量的緩和により、金利が異常なまでに低下したこともあり、ここ数年ワンルームマンション投資が流行ってます。

ワンルームマンション投資でも中古の物件を買い進めてキャッシュフローを積み上げ、早期にリタイアする方もいますが、不動産業者の口車に乗って相場よりもかなり高い新築マンションや中古のマンションを売付けられて身動きをとれなくなる方もいます(アパートでも同じようなことが起きています。)。

 

今回は相場よりも高く「負」動産を買ってしまったときの対処法について記載したいと思います。

 

【手順1】保有不動産の購入価格が相場並かを確認する

【手順2】保有不動産の収支を確認する

 

【手順1】保有不動産の購入価格が相場並かを確認する

保有している不動産が相場と比べて高いかどうかを調べましょう。そもそも、現時点で月々の収支が赤字で、赤字の金額が節税額よりも多いのであれば、購入した不動産の価格を調べる意味はないので【手順1】を飛ばし、【手順2】に移行しましょう。

方法は2つあります。

①投資不動産を取り扱うサイトで調べる。

国土交通省:不動産取引価格情報検索で調べる。

 

①では、楽待健美家等の投資用不動産を取扱うサイトで保有している不動産と同じエリア・同じ距離・築年数・広さ・設備で検索して、該当する不動産の価格と比べてみましょう。不動産は同じものは一つもありませんし、タイミングによっても価格は変わるのでざっくりとした目安ですが、1.5倍〜2倍以上離れているようなことがなければある程度適正な価格で買えたと思ってもいいと思います。

②では、実際取引され、行政が実施するアンケートで回答があったものが掲載されています。①は売値なので指値等で値引きされることを考慮し、若干高くなる傾向がありますが、こちらは実際に取引された価格なのでより参考になると思います(ただ、かぼちゃの馬車のように極端に高値で買った場合も掲載されてしまいますが、数は少ないので異常値として弾きましょう。)。①と同じく検索欄から保有している不動産と同じような不動産を見つけ比べてみましょう。

 

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【手順2】保有不動産の収支を確認する

続けて年間の収支を確認しましょう。確認の仕方は簡単です。

例をあげると、ワンルームマンションからの年間収入(実際に振込まれる金額)が120万の場合で、ローンの元金・金利の合計額が115万・固定資産税(都市計画税)10万の場合、年間収支はマイナス5万円ですが、所得税の還付・住民税の減額による効果が10万あればトータルでは5万の手残りとなります。

上記の例で逆に還付・減額が2万だった場合、トータルではマイナス3万となり、持ち出しが発生していることとなります。

保有している不動産の年間収支の状況によって対応方法が以下の3つに分かれます。

①年間収支が「赤字」

②年間収支が「トントン」

③年間収支が「黒字」

 

①年間収支が「赤字」

年間収支が赤字の場合、その不動産が気に入っていて自分のものにしたいという理由がない限りは「早く売却するしかない」と思います。実際に売却する際は、ローンの残債や仲介手数料・銀行への事務手数料等を確認して、その合計額を下回らないように売却額を設定しましょう。かなり高値掴みしてしまった場合は、売却額が自身の購入額よりを下回ってしまいますが、売らなければどんどん支出が嵩みますのである程度の損失は割り切るしかないと思います。

 

②年間収支が「トントン」

トントンであれば、サブリース賃料の見直しや減価償却の効果の終了等によって年間収支が赤字に転落する前に売却した方がよいでしょう。収支がトントンの場合は極端に高値で購入していないと思いますので、焦らずじっくり売却活動を行えば良いと思います。

少しマニアックな話となりますが、ワンルームマンション投資の節税効果は減価償却によるものです。不動産の減価償却の場合、「建物(躯体)」・「設備」に分け、減価償却期間(15年)が短い「設備」の割合を大きくすることで、毎年の減価償却額を多く計上します(不動産業者は初年度の還付額を見せることで魅力的だと思わせ売りつけます。)。なのでこの期間が終了すると償却節税効果がなくなってしまい、年間収支がトントンの場合、所得税の還付等が無くなるので、赤字に転落してしまいます。

 

③年間収支が「黒字」

黒字の場合、その黒字が減価償却によるものであれば②と同様でその効果が無くなるまでに売却しましょう。基本的に不動産の年間収支は購入時点よりも改善(=黒字の幅が大きくなる。)しません。なぜなら家賃は築年の経過で下落する一方で修繕積立金・管理費は上がっていくからです(バブル以前はインフレによって築年が経過しても家賃が上昇することもありましたが・・・)。

 ただ、その黒字が減価償却によるものではなく、純粋に家賃よりもローン・税金・諸費用を大きく上回る場合は保有し続けても良いかもしれません。

  

そもそも、新築ワンルームマンションは購入してはいけません。以前の記事でも書きましたが、節税効果も対して無いですし、売却しようにもローンの残額が売値を上回ってしまい大きな損失を抱えてしまうからです。

 

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確定申告で税理士は必要か?

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結論としては、税理士にお願いしなくても確定申告はできます。青色申告で行う複式簿記も販売されている会計ソフト(freee、弥生とか)を使えば誰でもできます。
簿記を勉強したことがある人なら分かると思いますが、個人で行う事業であれば勘定科目は少ないので、個人でも簡単にできますし、不動産経営は特にお金の流れがシンプルなので、更に簡単です。

 

でも、筆者は確定申告を税理士にお願いしています。
ちなみに税理士支払っている報酬は、年間12万円程度です(売却・購入したときは変動します。)。これは確定申告の作成・提出の報酬であって、税理士と顧問契約を結んでいる金額ではありません。
決して安くない金額だと思いますが、それでも税理士にお願いしている理由は3つあります。

 

①最新の税制、最優良の税制処理で反映してもらえるということ
税制は常に変わっています。自分でも数年に一度確定申告について纏めた本(よく巷に売っている本です)を買って収集するようにしていますが全てを理解することは難しいです。

例えば、寄付金を支払ったときは、所属控除・税額控除の2つの処理方法があり有利な方が選択をできますというようなものや、仮想通貨のような新しい手法による利益に対する税制等、様々な処理方法や特例があり、これらを専門家にサポート頂けるのはかなりありがたいですし、税理士と話していると大変勉強になります。

 

②間違いのない(少ない)申告を行うため
かつては確定申告を自分でおこなってましたが、税理士にお願いを始めたときにいくつか指摘を受け、修正申告を行いました。誤った処理方法や勘違いで処理したことが原因でした。というように自分で作ると作業に集中するあまり、ミスに気づかずなんとなくそれっぽい数字が出たらそのまま申告してしまうのです。また、新築のワンルームマンション投資では営業マンが個人が本来適用できない処理方法を進めることもありますので、もし税務署から指摘を受けた場合、追徴課税や重加算税を受けたり、勤務先に対しても報告が必要になったりすることにもなり兼ねません。(すべての業者で行っている訳はないと思いますが・・・)

現在は、棟数が増え、雑所得もあり、領収書とかの書類だけで5cmくらいにもなるので、必要書類の整理だけでも一苦労なのに、それ全てをミスなく入力して、申告するのはかなり大変です。しかも、年度末は仕事が何かと忙しいので、間違えることは必至です。
なので、税理士にお願いして確定申告の作業をしてもらい、できたものを筆者が確認しています。一応筆者も税理士も人間なのでごくたまに間違えたり、勘違いしたりするので、筆者から指摘することもあります。このように、自分のミスにはなかなか気づけませんが、他人のミスには気付きやすいので、間違いの少ない申告を行うことができると思っています。

 

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③税務署による「お尋ね」「税務調査」への対策
税務署による「お尋ね」とは、「税務調査」の前段の納税者へのヒヤリングみたいなもので、税務署から書類が郵送されてます。
対象となりやすいひとは、個人事業主や不動産を購入・売却など大きな金額が出入りした人で、目的はお金を流れを確認するために行っているものです。これは粛々と回答すればいいのですが、問題は税務署職員が直接自宅まで来る「税務調査」です。「税務調査」は『事前に予告があるもの』と『予告がないもの』があると言われています。後者の場合、(まだ、)サラリーマンである筆者の場合、会社に勤務中でも帰ってきて対応を迫られる可能性がありますが、仕事を急に休むことはかなりしんどいのですし、会社の上司・同僚・部下に対しても不信感を抱かれます。
なので、筆者は税理士に確定申告の作成を依頼する際に、税理士法30条の税務代理権限証書」も税務署に提出するよう依頼しています。「税務代理権限証書」を合わせて提出することで、基本的には税務署から直接筆者に連絡が来ることはなく、税理士に連絡・確認が行われます(例外的に納税者に直接連絡があることがあるみたいですが、同時に税理士に連絡されるみたいです。)。税務署から税理士への確認で問題がなければこれで終了です。
また、依頼された税理士も「税務代理権限証書」を税務署に提出するので、より丁寧にミスのないように正しい申告をするようになります。

以上の理由の中でこれがお願いする理由の中で最も大きな理由です。つまり、税理士への報酬に用心棒代も含まれているわけです。


確定申告を税理士にお願いするか、お願いしないかについては賛否が分かれるところだと思います。
筆者は今後も不動産事業の拡大を目指しているので、申告漏れや間違いで修正申告を行いたくありませんし、税務署から目を付けられたくないので、これからも税理士にお願いして申告をしたいと思っています。
是非この記事を参考にして、税理士にお願いするかしないかを考えてみてください。

また、自ら事業を行う上で「簿記」の知識については身に着けていて損しません。簿記3級であれば数カ月で取得できますので、興味がある方は簿記検定を受けてみてはいかがでしょうか?

  

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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太陽光発電投資の仕組み・これまでの売電収入を大公開!

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太陽光発電には5年前に参入しました。
数年前までは太陽光発電への投資がものすごく流行っていましたが、太陽光の売電価格の低下に伴い、太陽光発電投資も落ち着いてきた気がします。

本日は太陽光発電投資の仕組みと、保有している太陽光発電の稼働状況と売電額について公開したいと思います。

 

太陽光発電投資とは?
太陽光発電が投資対象として注目されたのは、2012年に始まった「固定価格買取制度」からです。この制度は太陽光発電や風力・水力・バイオマス等の自然エネルギー再生可能エネルギー)による発電を普及させるために、これらによって発電された電力を電力会社に一定の価格で一定期間買い取ってもらうものです。

2012年から数年は買取金額が一般的な電力会社が発電した火力・原子力よりも高く設定されました。特に太陽光発電は他の自然エネルギーに比べ、太陽光パネルや蓄電池等の設備の価格が安いことや、一定規模以下であれば環境アセスメント等の行政手続きも不要で、屋根や空き地があればすぐに始めることができるという参入の容易さから、投資が集中しました。一時は太陽光発電専門の会社も多数でき、まさにバブルの様相を呈してしました。その結果、太陽光発電の電力買取額は毎年低下を続けています。

太陽光発電投資の仕組みは極めてシンプルです。

太陽光パネルを家の屋根か、空いている土地に設置し、発電した電力を電力会社に買い取ってもらいます(住宅・アパートの屋根に登載する場合、一部を使用し、余った電力を買い取ってもらいます。)。設置する太陽光発電のkw数・設置時期によって売電価格・買取期間が異なりますので、投資をする際は事前に確認しておきましょう。

 

保有している太陽光発電の設備・売電収入の状況は?
それでは、2016年11月に設置した太陽光発電の売電収入を公開します。
まずは設置している太陽光パネルについて紹介します。

・メーカー:三菱電機株式会社
・設置年 :2016年11月
・買取単価:31円(1kwh当) ※買取期間10年間
・発電容量:4.05kw
・場  所:横浜市の所有しているアパートの屋根の上
・投資額 :130万円(税込)

以下のグラフは2017年から2020年の過去4年の売電収入の推移です。

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天候によって売電収入の推移は多少の増減はありますが、だいたい同じ動きをしていることが分かります。雨が少なく日照時間が長い2-5月は売電収入が多く、梅雨の6月・秋の長雨の10月・日照時間が短い11-12月は売電収入が少なくなります。そして、意外と思いますが日照時間が長い7-8月はそこまで売電収入が増えません。太陽光パネル最も効率よく発電できる温度があり、夏場はパネル等の機器の温度が上昇し、発電効率が低下するためです。
また、太陽光パネルも機器ですので、年月が経つに連れて劣化したり、太陽光パネル自体が汚れたりすることでも発電量が落ち、売電収入も低下していきます。
とはいえ、少なくとも毎年13万以上の売電収入をもたらしており、4年平均の利回りは11%となっています。このペースで発電し続ければ、固定価格買取制度の10年以内に投資額を回収することできるでしょう(実際は減価償却)。

 

太陽光発電のメリット・デメリットとは?
これまで4年間運用してきて感じたメリットとデメリットを書きたいと思います。
*メリット*
・固定価格買取制度によって10%超の利回りを確保できる。
不動産のような空室リスクがないため、安定して収入を得ることができる。
太陽光発電の機器の減価償却によって節税ができる。
*デメリット*
設置してからは特にないです。
強いて言うなら、設置する前は、施工不良でアパートの屋根を破損させてしまわないかということが気になっていましたが、今のところ特に不具合はありません。
また、今後という意味で少し気になっていることと言えば、太陽光発電やその他の自然エネルギーによる発電が更に増加し、供給が需要を大きく上回ったときに電力会社が売電を控える「出力抑制」が行われるリスク(今のところ九州地方の一部のみ。)や、買取期間が終了した後の買い取り先をどうするかということでしょうか。

 

ちなみに太陽光発電を行う前に行ったことといえば、固定価格買取制度が開始し、世の中にある程度ノウハウが蓄積されたタイミングだったので、実際に運用している人・業者のホームページが沢山あったのでそれらを見たり、市販の本を1冊読んだりした程度です。これらを見る限りそんなにリスクが高くないと思ったので、太陽光発電を取扱うホームページから一括見積を取得し、最も反応が早かった業者に太陽光発電機器を購入・設置をお願いしました。

 

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アフターコロナでも勝てる不動産経営(不動産投資)とは?

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2020年は「コロナ」の一色の年でした。2021年も当分は続きそうです。

今回は1年を経過して感じた不動産経営の振り返り今後入居者に求められる部屋(主にワンルーム)について思ったことを書きたいと思います。

 

まずはきしのの今年の不動産事業は増収増益となり、過去最高となりました。コロナ禍でありながら、幸いにも10月までは満室、11月から2部屋空きましたが、全体的としては非常に良かったと思っています。

 

そして、この一年を通じて思ったことは、コロナ禍をきっかけとして求められる部屋のあり方も大きく変わってくるのではないかと思っています。

コロナ禍前までは、2012年に就任した安倍総理によるアベノミクスや、日銀の量的緩和によって大量のお金が株式や不動産に流れ込みました。それに伴い土地値が吊り上がり、また、行政が推進する再開発や大規模災害の復興需要等により建設に関わる作業員の工賃が増加していることもこの流れに拍車をかけました。

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また、コロナ禍前までは大都市圏では家は夜帰って寝るだけの役目を果たせばいいので、駅から近いことが重要視され、10㎡程度、湯舟はないシャワーのみの極小住宅が流行りました。これは投資家の側面からすると部屋数を増やすことができるので、値上がりした土地でも収益を挙げるという意味でもこのようなアパートの供給が増えました。

それでも、土地の値段が上がり続けたので、極小住宅でも利回りの確保が難しくなった不動産業者は、利回りをさら高めるためにトイレ・風呂・キッチン等の水回りを一纏めにしたシェアハウスを商品を作り出し、積極的に投資家への販売を行いました。

これがのちに被害総額1500億円もの「かぼちゃの馬車事件」を引き起こします。

 

さらに過去を振り返ってみると、30年以上前のバブル経済の時も今と同じように土地にお金が流れ込み価格が高騰しました。一方で、1960年代・1970年代の当たり前だった設備が押入れのみの簡素な部屋、入居者でトイレ・風呂・洗面共同する「下宿」が、1980年代に入り、生活水準の上昇に伴い、各部屋にトイレ・風呂・洗面があるのが当たり前になっていきました。

とはいえ不動産は値下がりしないという土地神話により、土地の価格は異常な程までに上昇し、ピーク時には東京23区の土地とアメリカ全土の土地の価値が同じと言われるまでになりました。ここまで土地が高くなると広いスペースを確保できないので、トイレ・風呂・洗面といった水回りをそれぞれ独立して設けることはできません。そこでトイレ・風呂・洗面を一つに纏めた三点ユニットを設けた20㎡弱のワンルームマンションが大量に作られました。

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20年~30年前まで人口が増加し続けていたこと、賃貸用の物件も今より少なかったことから、大家さんの方が圧倒的に強い立場でした。なので、このような物件でも問題なく入居付けできていました。

それから30年経ち三点ユニットの物件が大量に売りに出ています。時代遅れの設備、老朽化し、狭い設備であることから、よっぽど好立地ではない限り都内でもそれなりに安価な価格になってしまっています。

 

このコロナ禍をきっかけとして、働き方は大きく変わり、リモートワークが当たり前になる世の中になると思います。

そうなると多くの時間を過ごす部屋に快適さを求めるようになります。その快適さとは、「広い部屋」「独立したトイレ・風呂・洗面」「無料のインターネット回線」「セキュリティ(TVモニター付インターホン・オートロック・監視カメラ等)」といった設備が当たり前になってくると思います。

この中で「インターネット回線」「セキュリティ」は比較的安価に対応できますが、「広い部屋」だけは一回建ててしまうとリフォームすることは極めて難しいです。実際に今保有している2棟のアパートのうち、25㎡以上の部屋は空室が出ても一月も経たず入居者が決まる一方で、15㎡以下の部屋は3ヵ月以上経ってもなかなか埋まりません。コロナ禍の前まではそんな差はなかったのですが、コロナ禍では大きな差が出てしまっています。

 

記載した内容を纏めると、なんらかの環境変化をきっかけとして、住宅のあり方は常に変わっています。環境変化に対応できないと選ばれない部屋となってしまい、空室となるとなかなか入居付けが困難になります。

繰り返しとなりますが、今後、入居者に選んでもらうためには、「広い部屋」「独立したトイレ・風呂・洗面」「無料のインターネット回線」「セキュリティ(TVモニター付インターホン・オートロック・監視カメラ等)」といった設備があることが当たり前になるでしょう。

 

これから不動産を購入される方は上記の視点を留意して購入してはいかがでしょうか。また、アパートを保有している方はお金との相談とはなりますが、入居者が求める設備を設置してはいかがでしょうか。

 

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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資産(貯金)を増やすためは?

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「あと数万円程度多くもらえれば、ゆとりのある生活が送れるのに。。。」と思っている人は多いと思います。ただ、実際には多くの人が「節約」に勤しみ、生活に余裕がなくなっているのが現状です。また、一念発起するもなかなか貯められなくて苦労している人も多いと思います。
では、効率よくどうすればいいのでしょうか?当たり前の話ですが、貯金を増やすためには「収入を増やす」「支出を減らす」のいずれかしかないです。

 

「収入を増やす」には、『仕事を頑張る』『副業を始める』『資産運用をする』『ポイ活をする』といった方法があります。
「支出を減らす」には、『食費・娯楽費などを節約する』『固定費を見直す』などがあります。

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それぞれの方法について詳しく説明するまえにおススメしないのが、『仕事を頑張る』と『食費・娯楽費などを節約する』の2点です。

『仕事を頑張る』方法で収入を増やすためには昇進するか、残業するといった方法があります。ただ、会社が成長せずポストが増えなかったり、上司に恵まれず、評価されなかったりすると昇進できません。また、会社そのものの業績悪化やコロナ禍などの天災によって、賞与どころか、給与も減らされてしまうこともあります。つまり、運による要素が多く、必要以上に努力してもそれが無駄になってしまうことが多いです。また、『食費・娯楽費などを節約する』という方法も日常がギスギスしたり、体を壊したりするので、他に手段がない場合を除いて、最初から減らさない方がいいでしょう。
したがって、『副業』『資産運用』『ポイ活』と『固定費を見直す』を行うことが行動と成果がある程度比例するので現実的です。

 

『副業』
本業以外で空いている時間でアルバイト(UberEatsも)したり、セドリ(転売ヤーとも)などの内職したり、不動産経営(これは資産運用に分類されるかも)など手段は沢山あります。
ただ、アルバイトような働き方は本業がある場合は自らの時間にゆとりがある場合を除いて、働ける時間には限界があります。月の収入を数万円程度の増やしたいのであれば、この方法でもいいと思いますが、それ以上の収入が欲しい場合は別の方法を考える必要があります。不動産経営みたいに働く時間と収入が比例しない働き方の方が精神的にも、経済的にもゆとりが生まれていいと思います(最初の一歩を踏み出すのに勇気がいりますが。)。 

 

『資産運用』
運用と言っても多様な手段があります。リスクが低い国債や、リスクがとても高いFX・信用取引先物などがあります。とくにFX・信用取引先物レバレッジを利かせている分、正常な判断ができなくなり、大きな損失を抱えるリスクがあるので初心者にはお勧めできません。資産運用を始めるときは、余裕資金で小額から運用を始め、慣れてきたら金額を増やしたり、よりリスクが高いもので運用しましょう。

また、ある程度の金融リテラシーを高めないと、高い金利につられ、胡散臭い金融商品に騙されて損してしまうことがあります。
興味があるけど、少し金融リテラシーを高めてから始めたいという人はFP資格を勉強したり、株等の入門書から読んでからでもいいかもしれません。

 

『ポイ活』
ここ数年キャッシュレスが進むにつれポイントも色々な事業者が力を入れています。
楽天ポイント」「dポイント」「Tポイント」等の有名なものから交通系やマイル等、無数にあります。
この中で最も力を入れているのが楽天ポイントです。複数に分けてもいいのですが、管理しきれないですし、一定以上のポイントがたまらないと使えないところも多いのでなるべく楽天ポイントに纏めています。なので、きしのは楽天モバイル楽天でんき・楽天edy楽天Pay・楽天アプリ・楽天カードと完全に楽天経済圏に取り込まれ、2020年は7万ポイントを貰うことができました。繰り返しとなりますが、ポイントを貯めるのはどこでもいいのですが、なるべく纏めた方が良いと思います。

 

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『固定費を見直す』
家庭の固定費には「保険料」「通信費(携帯代等)」「光熱水費」「家賃」等、削減できるものは沢山あります。
この中で最も手を付けやすく、効果が大きいのが、「通信費(携帯代等)」「光熱水費」です。
特に「通信費(携帯代等)」は即効性があり、効果も大きいです。きしのも数年前までは普通のキャリアを使っていましたが、3年前に楽天モバイルMVNO版で現在の楽天モバイルとは異なります。)に切り替えました。月々の携帯代が10,000円前後から、1,600円に下がり、年間10万円も節約することができました。デメリットとしては、多少の通信速度が遅くなったものの大幅な減額に比べれば大したことはありません。
また、光熱水費のうち、電気代は普通の電力会社よりも数%安く、ポイントも貯まる「楽天でんき」にして、その他のガス・水道代もカード払い(もちろん楽天カード)にしています。

きしのは、不動産経営と資産運用で収入を増やし、通信費・光熱水費を圧縮して少しでも余裕が生まれるようにしています。

まだまだ道半ばですが、これからもあらゆる手段を試していきたいと思います。

 

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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