がむしゃら不動産経営

ただ会社員が完全な経済的な自由を手に入れるまでを綴ります。巷の本のようなスマートな話はありませんが、確実に前に進んでいきます!

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資産(貯金)を増やすためは?

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「あと数万円程度多くもらえれば、ゆとりのある生活が送れるのに。。。」と思っている人は多いと思います。ただ、実際には多くの人が「節約」に勤しみ、生活に余裕がなくなっているのが現状です。また、一念発起するもなかなか貯められなくて苦労している人も多いと思います。
では、効率よくどうすればいいのでしょうか?当たり前の話ですが、貯金を増やすためには「収入を増やす」「支出を減らす」のいずれかしかないです。

 

 

収入を増やす方法と支出を減らす方法

「収入を増やす」には、『仕事を頑張る』『副業を始める』『資産運用をする』『ポイ活をする』といった方法があります。
「支出を減らす」には、『食費・娯楽費などを節約する』『固定費を見直す』などがあります。

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それぞれの方法について詳しく説明するまえにおススメしないのが、『仕事を頑張る』と『食費・娯楽費などを節約する』の2点です。

『仕事を頑張る』方法で収入を増やすためには昇進するか、残業するといった方法があります。ただ、会社が成長せずポストが増えなかったり、上司に恵まれず、評価されなかったりすると昇進できません。また、会社そのものの業績悪化やコロナ禍などの天災によって、賞与どころか、給与も減らされてしまうこともあります。つまり、運による要素が多く、必要以上に努力してもそれが無駄になってしまうことが多いです。また、『食費・娯楽費などを節約する』という方法も日常がギスギスしたり、体を壊したりするので、他に手段がない場合を除いて、最初から減らさない方がいいでしょう。
したがって、『副業』『資産運用』『ポイ活』と『固定費を見直す』を行うことが行動と成果がある程度比例するので現実的です。

 

副業(アルバイト・セドリ等)

本業以外で空いている時間でアルバイト(UberEatsも)したり、セドリ(転売ヤーとも)などの内職したり、不動産経営(これは資産運用に分類されるかも)など手段は沢山あります。
ただ、アルバイトような働き方は本業がある場合は自らの時間にゆとりがある場合を除いて、働ける時間には限界があります。月の収入を数万円程度の増やしたいのであれば、この方法でもいいと思いますが、それ以上の収入が欲しい場合は別の方法を考える必要があります。不動産経営みたいに働く時間と収入が比例しない働き方の方が精神的にも、経済的にもゆとりが生まれていいと思います(最初の一歩を踏み出すのに勇気がいりますが。)。 

 

資産運用(株・為替)

運用と言っても多様な手段があります。リスクが低い国債や、リスクがとても高いFX・信用取引先物などがあります。とくにFX・信用取引先物レバレッジを利かせている分、正常な判断ができなくなり、大きな損失を抱えるリスクがあるので初心者にはお勧めできません。資産運用を始めるときは、余裕資金で小額から運用を始め、慣れてきたら金額を増やしたり、よりリスクが高いもので運用しましょう。

また、ある程度の金融リテラシーを高めないと、高い金利につられ、胡散臭い金融商品に騙されて損してしまうことがあります。
興味があるけど、少し金融リテラシーを高めてから始めたいという人はFP資格を勉強したり、株等の入門書から読んでからでもいいかもしれません。

 

ポイ活

ここ数年キャッシュレスが進むにつれポイントも色々な事業者が力を入れています。
楽天ポイント」「dポイント」「Tポイント」等の有名なものから交通系やマイル等、無数にあります。
この中で最も力を入れているのが楽天ポイントです。複数に分けてもいいのですが、管理しきれないですし、一定以上のポイントがたまらないと使えないところも多いのでなるべく楽天ポイントに纏めています。なので、きしのは楽天モバイル楽天でんき・楽天edy楽天Pay・楽天アプリ・楽天カードと完全に楽天経済圏に取り込まれ、2020年は7万ポイントを貰うことができました。繰り返しとなりますが、ポイントを貯めるのはどこでもいいのですが、なるべく纏めた方が良いと思います。

 

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固定費を見直す

家庭の固定費には「保険料」「通信費(携帯代等)」「光熱水費」「家賃」等、削減できるものは沢山あります。
この中で最も手を付けやすく、効果が大きいのが、「通信費(携帯代等)」「光熱水費」です。
特に「通信費(携帯代等)」は即効性があり、効果も大きいです。きしのも数年前までは普通のキャリアを使っていましたが、3年前に楽天モバイルMVNO版で現在の楽天モバイルとは異なります。)に切り替えました。月々の携帯代が10,000円前後から、1,600円に下がり、年間10万円も節約することができました。デメリットとしては、多少の通信速度が遅くなったものの大幅な減額に比べれば大したことはありません。
また、光熱水費のうち、電気代は普通の電力会社よりも数%安く、ポイントも貯まる「楽天でんき」にして、その他のガス・水道代もカード払い(もちろん楽天カード)にしています。

きしのは、不動産経営と資産運用で収入を増やし、通信費・光熱水費を圧縮して少しでも余裕が生まれるようにしています。

まだまだ道半ばですが、これからもあらゆる手段を試していきたいと思います。

 

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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就職氷河期の就職活動を勝ち抜くためには?

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2020年3月に始まったコロナによって、リーマンショック以来となる11年ぶりに大卒の内定率が低下してきています。今回は金融危機とは異なり、実体経済そのものがダメージを受けているので厳しい状況は今後もしばらく続くのではないかと思っています。きしのもリーマンショック直後の厳しい環境で就職活動をしたのでそのときの経験や、採用する側を担当した立場として少しでも参考になればと、出来るだけ詳しく、シンプルな内容にして(矛盾してますが、)伝えたいと思っています。

 

当時と現在の環境
リーマンショックによって、新卒の採用枠が前年から半減や若干名となったり、内定者が内定取消にあったり、今みたいに新卒の要件が卒業後3年以内等ではなかった(○○年卒業と対象が限定されていた)ことから、新卒という肩書を維持するためにやむなく大学院に進学する人が沢山いました。結果として、リーマンショック直後の2010年・2011年の内定率も2000年前後の就職氷河期の水準まで低下しました。内定率の推移でも分かるようにリーマンショックの直前数年が2000年前後の就職氷河期の反動で内定率が高い時代だったので、学生は目の色を変えて就職活動をしました。

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このとき人と同じことをしてはダメだと、業界研究を徹底的に研究し、他と差別化を図ったことで、信託銀行2社、大手生命保険2社、政府系金融機関2社・地銀数行から総合職の内定・最終面接まで進むことができ、その中の一つに入社することが出来ました。

この記事では、「就職活動の流れ」と「業界分析・面接・自己分析」の方法を説明します。

 

 

就職活動の流れ

一般的には3年生の夏頃から始まります。リクナビマイナビ日経ナビ等のサイトに登録して、気になる会社のインターンシップに参加して業界・仕事の仕方などを理解しながら、自己分析・筆記試験対策を・業界分析を行います。その年3月になると企業へのエントリーが可能となりますので、行きたい企業にエントリーし、企業説明会に参加・エントリーシートの提出を行います。6月になるといよいよ筆記試験・面接が始まり、内々定が出始めます。
詳しい流れは、それぞれリクナビマイナビ等のそれぞれのサイトに分かりやすい説明がありますので、そちらよりご確認ください。

 

【超重要】企業の選び方(業界分析)

個人的に業界分析・企業分析が最も重要だと思っています。業界分析・企業分析のツールは週刊東洋経済の業界地図とダイヤモンド社就職四季報のみです。正直この2冊があれば知られざる優良企業かつ入社倍率の低く・長く働きやすい企業を探し出すことができます。

なぜなら、内定を得るためにその業界・企業のことを知るということは当然ですが、入社したあと実は労働時間がめちゃくちゃ長いブラック企業だったり、賃金が低すぎる会社だったりして、「こんなはずじゃなかった・・・」ということを防ぐためです。折角、苦労して内定を得たのにすぐにマイナスな理由で退職することになっては時間も勿体ないですし、精神にとっても良くないですからね。
就活生だったときも、採用する側でも、業界や企業のことについてぜんぜん調べておらず、ふわっとした志望動機の学生が沢山います。その中できちんと業界研究すれば的を得た志望動機となり、他の人と差別化を図ることができ、自分の想いをしっかり伝えることができます。(後日、これらの本を使った業界の選び方、業界・企業分析の方法については詳しく書きます。)

 

【重要】選考の流れ・対策(自己分析・面接・筆記試験)

面接

いきなり上手く出来る人もいますが、多くの人は最初から上手く出来るわけではありません。苦手な人は、鉄板の質問(自己紹介・志望動機・強み・弱み等)については澱みなく言えるようにしておきましょう。また、面接の雰囲気に慣れるために選考の早い業種にエントリーして面接を受けておき、万全の体制で本番に臨むいうことも大事です。

筆記試験

一般的な企業であれば、SPI(Webテスト)・一般常識がメインとなるので市販のテキストを買えば十分です。SPIは問題自体も中・高校生レベルの問題ばかりですので基本的には数回解けば問題ないと思います。逆に苦手と感じた人はしっかり対策しておきましょう。どんなに面接の評価が高くてもSPIがさっぱりでは受かりませんので。一方、一般常識は英語と同様で常日頃からアンテナ高く社会・経済・政治に関するニュースに興味を持っている人は対策しなくてもできますが、全く興味が無い人からするとなかなか大変です。少しずつこれらのニュースに触れるようにしましょう。

自己分析

正直、自己分析はあまり行っていません。なぜならそもそも軸が「やりがいよりも年収(学生のとき思い描く理想は大概裏切られると割り切ってました。)。それも高年収で長く働ける会社に就職する」たったので・・・。強いて言うならどんな働き方をしたいか(仕事の内容・年収・転勤の有無等)」「働くうえでもっとも重視することは何か(仕事優先か。プライベート優先か。)」ということをしっかり考えておくということでしょう。(こちらについても、後日、詳しい記事を書きます。)

 

【番外編】そもそも働くとは?

これまでは特定の会社という組織に属して働くというのがコロナ前までの働き方でした。ただ、コロナをきっかけとして、副業が奨励されたり、他の会社に出向したり、正社員ではなく会社と特定の業務について業務委託を受ける個人事業主といった新たな働き方が進んでくると思います。その究極で有名なものが、「you tuber」「tiktoker」です。つまり、これまでは会社や肩書そのものにステータスがありましたが、これからは個々人が何ができるのかということが求められる時代が来ています。資格を取得したり、事業する力を身につけたりと1つでいいので武器となるものを今から磨いていきましょう。

 

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FP(AFP・FP2級)の勉強法・勉強時間・参考書とは?

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ファイナンシャルプランナー(FP)は、お客様が生活するうえでのお金の悩みをサポート・アドバイスする専門家です。とりわけ日本では金融に関する教育がなされていないこと、老後の生活は自らが用意しなければならない2000万円問題といったことから、ライフプランの検討が必要になることから、今後ますます社会的地位が高まっていく資格だと思っています。実際に銀行・証券・保険等の業界では入社してから数年以内にAFP・FP2級程度まで取得を求められるところが多いです。
また、AFP・FP2級は「難関」と言われるほどではないですが、対象となる分野はライフプラン・税金・保険・金融・不動産・相続と非常に広いので、決して簡単に受かる試験ではないと思っています。
本日はその勉強方法・参考書・学習時間を紹介したいと思います。

 

 

どのテキストがよいのか?

このテキストはTAC社が作成しているもので、テキストは試験の対象となる頻出箇所・重要な箇所を効率よく纏めています。テキストもカラフルで見やすいうえに、分かりやすく図を用いて説明しています。また、直近本試験(学科のみ)の問題が1回付いているのもの嬉しいポイントです。ただ、重要な箇所を効率よく纏めていることから、本試験で1~2割程度であるとされているFP1級・CFPクラスの問題には対応できませんが、合格ラインは6割なのでこのテキストを抑えれば十分合格できます。


テキスト選びのポイントとしてはこのようなポイントや実際書店で読んでみて自分との相性を確認するものを選んだ方が良いと思います。その方が、短時間で効率よく理解でき、合格することができます。

 

勉強方法

FPや宅建、簿記2級といったきちんと勉強すれば合格できる試験なので、テキストによるインプットはそこそこに問題集を解きながらアウトプットを進めていきます。

FPの勉強方法のコツとして、テキストの順番に闇雲に勉強するのではなく、相性のいい科目同士で勉強することが効果的です。FPの試験範囲は6分野に分かれていますが、全ての科目が全く別の内容で独立しているのではなく、一部重複しているので、テキストの順番に学ぶのではなく、相性のいい科目同士を勉強することが合格の近道です。

具体的な組み合わせは大きく、「ライフプランニングと資金計画・リスク管理、相続・事業承継」、「金融資産運用・不動産・タックスプランニング」の2つに分けられます。
特にあまりなじみのない金融資産運用・不動産については理解にも計算にも時間が掛かるので、何回も解いて慣れるようにしました。

少し脱線しますが、FPで出題される問題の回答は基本的には綺麗な数字になるので、計算した結果綺麗な数字にならなければ間違っている可能性があります。

 

勉強時間

勉強期間はトータル300時間程度で半年程度勉強しました。

結果として、本試験では学科も実技も合格ラインで6割を大きく超える8割以上得点できたので、効率よく勉強したり、他の資格で得意分野がある人はもっと短い時間で合格することも可能だと思います。

 

おまけ

AFPか、FP2級か?

どちらでもよいと思いますが、「とりあえず資格を取得したいけど、コストを抑えたい」という方は金融財政事情研究会(きんざい)で受けましょう。先日の記事でも書いたようにきんざいで合格した場合、国家資格が一生残ります。一方で資格取得後もFP関連の業務を行う方でFP有資格者の関係や情報が欲しい方、CFPを目指す方は日本FP協会で受験した方が良いかもしれません。

 

AFP・FP2級の難易度は?

個人的な感覚ですが、簿記2級・宅建士程度かなと思っています。
分野も違うので、一概には比較できませんが、勉強時間で比べるとこのようになります。

 

FP3級の勉強方法は?

なお、FP3級の合格率は平均8割程度なので、市販のテキスト・問題集を購入して独学で合格が可能です。勉強期間も1~2ヵ月(100時間程度)で合格できると思います。参考書は、先ほど紹介した出版社で3級のテキストもでています。

 

独学か、スクールか?

FP2級・AFPまでは市販のテキストも多く、勉強方法もネットで収集できるので、独学で十分です。ただ、ある程度の勉強時間が必要なので、時間がない社会人で合格が求められている場合は、スクールで効率よく勉強しても良いと思います。また、実務要件がない学生で就職先でAFPを取得を求められている人は必然的に通信講座等で勉強することになります。通信講座は様々なところで開催されています。大手資格予備校(TAC・LEC・大原)では10万円を超えてきますが、ユーキャンであれば6万円、やスタディングでは3万円で学ぶこともできます。特にスタディングはAFPを取得することはできませんが、テキスト・問題集等を揃えると1万弱すると考えると動画の講義がついてこの値段はかなり安いと言えます。

↑きしのも行政書士講座をスタディングで受けています。

 

FP資格の概要については先日の記事よりご確認ください。

 

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危く騙されそうになった投資と騙されないようにするために。。。

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きしのは高利回り絶対主義なので、常に新たな投資先を探しています。
高い利回りの投資先があるとホームページを見たり、資料瀬給したり積極的に情報収集しています。その中で危くだまされて投資しかけた投資先(もはや詐欺)もありました。
それは、「MRIインターナショナル」・「安愚楽牧場」です。これらは被害額数千億円と非常に大きな詐欺事件として、マスコミにも大きく取り上げられました。

これらはいずれも既に破綻していますが、まずは彼らの手口について少し説明したいと思います。

 

MRIインターナショナル」

アメリネバダ州ラスベガス郊外に本社をおく「MRIインターナショナル」(実態は不明でしたが)によって引き起こされました。医療機関が保険会社に請求する診療報酬請求債権などを買い取り、分配することで年6-8.5%の配当を受け取るというシステムで投資家から1300億円ものお金を集めました。こちらについては、実際にパンフレットを取り寄せましたが、立派なカバーとしっかりとしたカラー説明資料が同封されているので、この資料だけ見たら物凄く魅力的な商品だと勘違いしてしまいます。この時は資料の説明だけではなんかしっくりこず、判断を見送っていた矢先に預かり資産の大量流出事件(2013年4月頃)が起き、騙されずにすみました。

安愚楽牧場

その名の通り、牧場の牛を投資対象としています。
投資家が牧場所有の雌牛を購入してオーナーとなり、年1回産む子牛を買い取る名目で年3~8%の配当を受け取るというシステムです。契約終了時には繁殖牛を購入時と同額で買い戻すことも出来るはずでした。ただ、実際は雄牛・繫殖能力の無い牛までを雌牛として販売したり、決算資料も改竄したりしていたと言います。完全に自転車操業となっていた同社は、2011年に破綻、債権額4300億円超の日本史上最大の消費者被害事件となりました。こちらはなんとなく興味を持っていてそのうちと思ってたら破綻していました。

ちなみにこれらが潰れる前は、ビジネス雑誌にも積極的に広告を出したり、政治家・有名人を起用したりと派手な募集活動を行っていました。今紹介したもの以外にも巷には沢山の胡散臭い投資があります。有名どころでいうと「円天」「AIJ投資顧問」や、先日紹介した「かぼちゃの馬車」も金融商品ではないですが、高利回りと長期のサブリース保証を付けていたので、これも似たようものでしょう。 

騙されないためにはどうすればよいか

これまでの経験から、これらを見極め騙されないようにするためのポイントは以下の3点だと思っています。

金融庁の登録を受けた業者・素性がはっきりしている業者かどうか

東京証券取引所に上場している株等は金融庁東証、証券会社、監査法人等が、日々厳しい基準・チェックを行っています。また、証券会社が取り扱う投資信託・債券も同様に募集に当たって、厳しいルールがあるので安心して投資ができます。なので、個人以外の機関投資家も安心して参加しているのです。これらについては、投資の成果で損することはあっても、破綻することはまれです。
ただ、先ほど紹介した金融商品は証券会社や金融機関では取り扱っていないので、どのように見極めたらいいのでしょうか?その場合の判断として、その業者が金融庁や財務局の許可を受けているかどうかというところが大事です。投資商品を取扱う業者が「第一種金融商品取引業」「第二種金融商品取引業」「投資運用業」「投資助言・代理業」のいずれかに属していることを確認しましょう。その投資商品を取扱う業者のホームページで免許・許可・登録されていることを確認することは当然ですが、金融庁ホームページでもちゃんと業者名が記載されていることを確認するようにしましょう。
ただ、これだけでは不十分で、金融庁に登録されていても「MRIインターナショナル(当時、第二種金融商品取引業として登録)」のような業者に騙される可能性があります。なので、業者の会社概要でよく調べましょう。業者の親会社・主要株主が上場企業や金融機関等であれば問題ないですが、本社が海外で実態の確認が難しい場合や特定の個人が大株主になっているときは特に要注意です。ここまで確認しておけば騙されるリスクは減ります。

②知識を身に着け、目標を設定する

騙される側には厳しい話ですが、お金を出すときは自ら投資すると判断し、お金を出しているわけですので自分にも落ち度があります。投資はハイリターンであればハイリスク、ローリターンであればローリスクというようにリスクとリターンは比例します。したがって、元本保証なのに高利回りというのは基本的にはあり得ないので、そのような商品を見かけたら怪しむべきです。

投資を成功させるためには、「目標」を設定することが大事です。「何のために」「毎月○万円ど欲しい」「いつまでに」ということはしっかり決めて置きましょう。これがあれば投資するときに「本当にこれでいいのか?」と一歩立ち止まることができます。合わせてやっておきたいのは金融リテラシーを高めることです。こればかりは日常から経済・金融関係のニュースを見たり、関連する本を読んだり、資格勉強したりして少しずつ養っておきましょう。

 

③一度に大金を突っ込まない

一度疑い始めると全てが疑わしくなります。繰り返しになりますが、怪しいものほどもっともらしい顔つきをしていますので、始めるときはなるべく数万円程度の少額から始めるようにしています(騙されたり、失敗したりしても勉強代と割り切れる額)。今ではかなり有名となったソーシャルレンディングも2015年頃は何が起きるか分からないので、最初は勉強代として3万円から始め、「案内通りのリターンを得れるか。返金されるのか。」を確認してから投資額を増やしてしきます。最悪のケースでも、投資した3万が失われるだけなので、致命傷にはならずにすみます。

 

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と、説明してきましたが、利回り絶対主義のきしのはいつも高利回りを求めてあらゆる投資商品を物色してますので、もしかしたら今検討しているものが騙される投資商品なのかもしれません(自分ではそうは思っていませんが。)。
とはいえ、安全性がしっかり確認できてから投資するのではリターンを得ることはできません。十分なリターンを得るためには、「無名の間に研究して投資する。」「多くの人が撤退しているときこそ投資する。」ことが大事なのです。

このような商品を見かけ、興味を持ったら、投資のリータンとリスクは比例するという基本原則に立ち返り、深呼吸して考えてみましょう。

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証券アナリスト2次試験の勉強方法・学習時間【倫理編】

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証券アナリストの2次試験に合格するためには、2次試験より追加となった「倫理」である程度得点することが必須です。
「倫理」の得点は420点中60点と15%弱ですが、2次試験に合格するために必要な得点水準が半分の210点程度と言われていますので、ここで少なくとも8割(48点)以上、できれば9割(54点)以上確保することで、残りの360点のうち160点程度得点すれば合格できるのです。
証券アナリストの勉強方法・勉強時間の記事でも記載しましたが、試験範囲は非常に広く全てを理解するには莫大な時間が必要です。ちゃんと理解することは極めて大事ですが、合格するということに比べれば大事ではありません。なんなら理解するのは合格してからもいいのです。
また、「倫理」には足切りがあるので、他の分野で合格点に達していても「倫理」がさっぱりだった場合は不合格になることもあります。ちなみに他の分野には足切りはありません。
なので、今回は「倫理」の『頻出箇所』と『試験当日の対応』について書きたいと思います。

 

 

「倫理」の頻出箇所

配布される問題に証券アナリスト職業行為基準(以下、「職業行為基準」)がついていますので、それを見ながら解いていきます。職業行為基準自体は40条弱なので大した分量はありません。また、実際に見れば分かりますが、文章も法律みたいに難しくなく、平易で分かりやすい内容となっています。
問題の出題形式は、具体例が挙げられ、その人の行為の「何が問題か」「何に注意すべきか」と問われ、それが職業行為基準のどの条項に抵触するのかという内容です。当然、具体例は毎年変わりますが、だいたい似たような内容が出題されます。
勉強方法は、証券アナリスト協会に2次試験の講座を申し込んだ際に送られてくる膨大な教材に紛れている「職業倫理・行為基準」で勉強します。協会から送られてくる教材の中で唯一使う教材といっても過言ではありません。過去問を少なくとも1年分、時間にして10時間もあれば十分に対応できると思います。3年も解けば、十分にコツがつかめると思います。一般常識でおかしいもの(「特定の顧客を優遇する」「インサイダー情報を利用する」等)は大体間違っています。
また、過去問を解いていくと、職業行為基準のうち、解答の対象となる条項は限られていることに気づきます。参考程度ですが、4章~8章は特に頻出ですので、条文を確認しておきましょう。

 

試験当日の対応

「倫理」は2次試験の午前の部で出題されます。
問題の前半で出題されるので、多くの人は「倫理」から解き始めますが、ここで「字を綺麗に書こう」とか、「しっかり得点するためにじっくり解こう」とか、してしまうのは良くありません。
午前の部は3時間半(午後の部も3時間半)ありますが、問題が膨大であるためここで時間を掛けてしまうと残りの問題が解けなくなってしまいます。きしのは「倫理」に1時間ちょっと掛けてしまい残りの問題を解く時間が少なくなってしまい、かなり焦りました。丁寧に解こうとすると1時間は簡単に超えてしまいますので、試験当日では時間に気を付けながら1時間以内で解き切るようにしましょう。

繰り返しになりますが、証券アナリスト2次試験突破には「倫理」を攻略することが必須です。少ない労力で、多くのものを得ることが出来る分野ですので、必ず対策しましょう。


証券アナリストの1次試験、2次試験の「証券分析」・「経済」・「財務分析」の勉強方法は以下記事よりご覧ください。より詳細な記事は随時登載したいと思います。

 

証券アナリストの試験概要は以下記事よりご覧ください。

 

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不動産証券化協会認定マスター(不動産証券化マスター)の勉強方法・勉強時間・参考書とは?

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不動産証券化マスターは不動産の証券化に特化したかなりマニアックな資格なので、受験者も年間2000人程度しかおらず、市販のテキストや問題集は全然ないですし、ネットでもほとんど情報を得ることができません。

 受験した2016年度当時は協会のHP以外、全然情報はありませんでしたが、最近ではネットに紹介する記事がちらほら出てきています。

不動産証券化マスターになるためにはCourse1とCourse2の2段階の試験(講座)を突破する必要がありますが、Course2はきちんと講座を出していればほとんどの人が合格できますので、Course1を突破することがポイントになります。今回は不動産証券化マスター)に合格するための勉強方法・勉強時間・参考書について紹介したいと思います。

 

 

【参考書】

不動産証券化マスターのテキストは全く市販されていません。なので、社団法人不動産証券化協会より提供されるテキスト・WEB講座・過去問(3年分)が全てです。
普段から証券化に携わっている人は問題なく読み進めれると思いますが、テキストの内容はかなりアカデミックで、マニアックな内容なので初学者には難しい内容だと思います。きしのは初学者だったので、証券化について噛み砕いた市販の本を購入し、良く分からないところをこの本を読みながら勉強しました。この本は協会のテキストの内容が良く纏まっているので理解しやすいです。

 

【勉強方法】

Course1対策

協会からから送られてくるテキストと過去問のみで勉強を進めていきます。
基本的にCourse1の問題は多くは過去の問題と似た内容がでるので、協会の過去問だけをしっかり繰り返して解けば合格基準点を取ることができます。
勉強するに当たって、協会のテキストはあまりにも分厚く、WEB講義も大学の講義のような内容ばかりなので、時間が無い中で全てを見て、理解することは難しいですし、非効率です。なので、過去問を中心に学習を進めて行った方が効率的です。具体的には過去問を解きながら、間違えたところ、分からないところを解説・テキストを見て進めていきますが、ごくまれに解説・テキストにも載っていない内容が出ることがあります。その場合は、WEB講義または付属資料に書いてありますのでそちらも見てみましょう。

Course2対策

Course1に合格するとCourse2の講座に申込むことができます。また、協会からテキストが送られてきますが、正直言ってこのテキストを使うことはあまりありません。

証券化協会のホームページにも記載されていますがCourse2の合格率は95%以上となっており、ほとんどの人は合格しており、落ちる人はほとんどいません。

Course2に合格するためには、協会から課される3回程度の課題(Word・Excel形式)を協会の指示に基づいて「きちん」と作成・提出することがポイントになります。「きちん」とさえやりすれば必ず合格することができるのです。
ここでいう「きちん」ととは、課題の「提出日を必ず守る」「解答欄は間違っててもいいから全て埋める」の2点だけです。逆にこれらを守らないと落ちます。あとは、3回の課題が終了後にある講習会に参加し、所定の資料を協会に提出することでマスターになることができます。

 

【勉強時間】

勉強時間は、平日は30分~1時間、休日は2~3時間、トータルでは250時間程度、勉強期間は4ヵ月程度でした。2016年当時の合格基準点は66点に対し、69点で合格したことを考えるともう少し前から始めても良かったのかもしれません。

これは初学者の勉強時間なので、不動産の証券化業務に携わっている方はもっと短い時間でも合格できると思います。

 

番外編(足切り・難易度)

1.Course1の「倫理」の足切りについて

証券化マスターに合格するためにはCourse1でその年の合格基準点を超える必要がありますが、それに加えて倫理分野(5問)で一定の点数を取る必要があります。ただ、その足切りの点数は明らかになっていません。
ただ、きしのは5問中1問しか得点出来てませんが、合格しました。この基準が今も継続されているかは分かりませんが、参考となればと思います。

 

2.証券化マスターの難易度について

証券化マスターは資格サイトにも載っていないマニアックな資格なので、難易度はよくわからないと思います。
受験者のバックグラウンドにもよりますが、個人的な感覚ですが難易度はFP2級・AFP、簿記2級よりは難しく、宅建程度、証券アナリストよりは簡単だったと思っています。

 

本日もお付き合い頂きありがとうございました。

 

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不動産証券化協会認定マスター(不動産証券化マスター)とは?

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これの資格はかなりマニアックな資格でほとんどの人は知らないと思います。
なぜなら社団法人不動産証券化協会が2006年に新設した資格で、年間の受験者はわずかに2000人弱。対して、不動産業界の超マンモス資格の宅建士試験は20万人なので、それと比べるとわずか100分の1しかいません。。。
でも、不動産の証券化(リート)を取扱う会社(不動産会社・銀行・信託銀行・証券会社・保険会社等)ではめちゃくちゃ有名な資格で、民間資格でありながら不動産特定共同事業法で定められている業務管理者にもなることができます。つまり、業界人にとってはなかなか有用な資格なのです

その不動産証券化マスターになるためには、協会が指定する講義に申込み、試験に合格・講習を修了し、一定の実務経営を満たすことでなることができます。この点は証券アナリストに似ています。

試験概要は以下をご覧ください。

 

 

試験概要

・受験資格:社団法人不動産証券化協会のマスター養成講座を受講すること。
      【Course1】98000円、【Course2】58000円 ※税抜
・試験日 :【Course1】11月、【Course2】2月
・試験時間:午前・午後 各120分
・試験形式:4肢択一式
・合格率 :【Course1】35%前後、【Course2】95%

 

試験内容

*午前試験*
 ・不動産証券化と倫理行動(5問出題)   
 ・不動産証券化の概論(20問出題)   
 ・不動産投資の実務(25問出題)    
*午後試験*
 ・不動産証券化商品の組成と運用(35問出題)   
 ・ファイナンス理論と投資分析(15問出題)

 

試験制度の詳細は、協会のホームページより確認ください。

不動産証券化マスターの難易度・評価

この資格を受講するためには冒頭書いた通り、協会指定の講座に申込む必要があります。この講座の金額は16万と高いものの、冒頭書いた通り、不動産・金融業界で不動産証券化に携わる方にとっては極めて価値があり、評価される資格ですので取得することをお勧めします。会社によっては、講座の費用が安くなったり、補助される会社もあるので、そのような制度があれば積極的に活用しましょう。
また、難易度についてですが、宅建士と同じく競争試験であるため、合格率はだいたい35%程度となっていますが、合格基準点は徐々に上がっており、ここ数年の70点弱となっています。

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個人的な見方ですが、そこまで低くない合格率であるものの、受講料が高いということ、受験者が業界人ばかりで素人は少ないということもあり、受験者の大半は受験対策をしているので、数字以上になかなか厳しい試験だと思っています。

勉強方法・勉強時間は以下の議事よりご覧ください。

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宅建の「合格点」と「予想精度が高い予備校」を調べてみた!【2020年12月試験結果反映】

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宅建試験を受験した人は分かると思いますが、宅建は合格率(だいたい15%前後)を一定にする関係から、その年の受験者の出来不出来(問題が簡単か難しいか)で合格点が上下します。合格点はまちまちで一貫性はないので、毎年宅建の試験後は、予備校の発表する予想点みながら一喜一憂することになります。

そこで、今回は宅建の合格点について分析してみました。

 

 

宅建試験の合格点の推移と最高・最低点

まずはここ20年の合格点についてグラフにしてみました。ちなみに2000年以降の合格点の最高は38点(2020年1回目)、最低は30年(2000年)です。

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ぱっとみると合格点が上がったり、下がったりと一貫性はありませんが、20年間の合格点を近似曲線で見てみると右肩上がりとなっていますので、長い目で見ると合格点は緩やかですが徐々に上昇していることが分かります。

受験者は20万前後のマンモス資格なので、受験者全体のレベルが上がったり下がったりすることは考えにくいので、問題が簡単になっているというのが最も納得がいく理由だと思います。

個人的には今後もこの傾向は続くと思います。なぜなら問題を難しすぎると勉強した人でも解けない可能性があります。そうすると勉強していない人も当然解けないので、受験者の実力を正しく図ることができません。一方、簡単にするときちんと勉強した人は解くことができますが、勉強していない人は解くことができないので、実力のある人を合格させることができるからです。

 

予想が正確な予備校・講師どこか

次は、多くの人が気になっているどの予備校・講師の予想が良く当たるのかを調べてみました。

毎年試験日の17時以降から多くの予備校が予想合格点を出していますが、例えば2020年度の場合、最も低い予想は35点、高い予想は40点となり、その差は6点もあります。これではどれを信じていいか分からないので受験者はどきどきしてしまうと思います。

単年度の予想ではどの予備校の予想の精度が高いかよく分からないので、過去7回の試験で連続で予想をしている予備校・講師を対象とし、合格点からの差を平均してみました(例:合格点が35点の場合で、34点の場合は差を「1」とします。)。また、複数点予想する予備校は適宜調整しました(予想点が35点±1の場合は35点、予想点が34点・35点の場合は34.5点とします。)。なぜ7回かというと調べるのが大変だったからです。余裕があればもうちょっと調べてみたいと思います。
対象は12つとなり、精度の高い順に並べたのが以下表になります(漏れ・間違いがあれば適宜メンテします。)。

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保坂つとむ先生の予想合格点の差が0.38点で最も精度が高かったです。すごいのは過去7回の予想が全て±1点に収まっているので、2021年度試験の予想合格点も保坂つとむ先生の予想の±1点になるのではないかと思います。

また、資格スクール大栄は過去7回のうち5回LEC亀田先生・日建学院は3回も合格点を当てており、こちらの予備校・講師の予想精度もなかなかです。

ただ、これは合格点の予想の精度なので、予備校の講義・教材の良し悪しではないのでその点はお含みおきください。

宅建の試験の概要や試験対策(勉強方法・参考書など)は以下記事よりご覧ください。

 
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不動産の価値を上げるも下げるもオーナー次第

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2020年はコロナの影響もあり、大学が講義をしなかったり、会社がリモートを本格化し、出社が必要無くなったりして、一部では退去が出ているみたいです。筆者が保有している物件でも、先日、大学の授業が行われないことで1室退去がでました。

空室が続くとオーナーも弱気になって早く埋めなきゃってなりますよね。その時にオーナーが行う方法としては、賃料を引き下げて早く埋めるというのが最も手軽な方法だと思います。
だけど、賃料を下げて満室にしたとしても、結果として不動産の価値が下がってしまうので、売却時にオーナー自身が損してしまうことがあります。
本日はそのことについて説明したいと思います。

 

 

賃料の下落が不動産の価値が下がるとはなにか?

例えば、一部屋5万円の全部で6室のアパートがあったとします。この場合の年間の家賃収入は360万です。このアパートを早く埋めたいと思い、やむなく一部屋当たり2000円引き下げ、4.8万円とすると、年間の家賃収入は345.6万となります。減額した金額は14.4万円程度ですが、もしこの不動産の売却を考えた時はこれが大きな差となります。
もし、この物件周辺の利回りが8%とした場合、一部屋5万円のときの物件価格は4500万円ですが、一部屋4.8万にしたときは4320万円となり、180万も安くなってしまいます。逆に一部屋当たり2000円引き上げて、5.2万円とすると物件価格は4680万円となり、180万高くなります。
だらだら書きましたが、簡単に纏めたのが次の図です。

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売却する時の判断要素の大半は利回りなので、周辺の似たような規模・築年数の物件と近しい利回りにせざるを得ません。ただ、ローンを活用している場合は、ローン残債の関係で引き下げにも限界がありますので、賃料を下げたことで売却価格が下がり、最後は自分の首を締めてしまうのです。

 

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賃料を下落させずに満室にするためには?

これを解決するには賃料を下げずに満室にしなければなりませんが、その主な方法は3つあります。

1.フリーレントをつける

2.広告料を増やす

3.自販機・太陽光発電を設置して新たな収入を得る

 

1.フリーレントをつける

フリーレントは一定期間の賃料を無料とすることです。都心の物件ではあまりありませんが、地方や首都圏でも郊外の条件が悪い物件(三点ユニット・駅から遠い等)ではでは良く行われている手法です。入居者にとってもフリーレントは入居時の初期費用を抑えることができるのでフリーレントがついていない物件よりも選ばれやすくなります

2.広告料を増やす

先に説明した方法は入居者にとってメリットがある方法でした。ただ、募集活動を行う仲介業者にとってあまりメリットはありません。なぜならフリーレント付き物件に入居付けしても仲介業者の収入は増えません。仲介業者の収入は仲介料(最大賃料の一か月分を入居者・オーナーから貰える)なので、高い賃料の物件、仲介手数料の上乗せ分である広告料が多い物件を優先して紹介します。したがって、広告料を上乗せすることで、仲介業者に優先して入居者を紹介してもらえるようになります。

 

3.自販機・太陽光発電などを設置して新たな収入を得る

フリーレントも広告料もオーナー自身の持ち出しを伴うものですが、それ以外の方法もあります。最も簡単な方法は自販機で、ただ場所を貸すだけ(電気代の負担はありますが)で一定の収入を得ることができます。詳しくは先日の記事よりごらんください。

 

実際にきしのが船橋市に所有していた物件では、フリーレントと広告料を増やして募集し、一時半分が空いていたアパートを満室にしました。ただ、自販機は前面道路の歩行者が少ないからと設置を断られ、太陽光発電は築古の物件だったので設置を止めました。
これまでに紹介した方法以外にもフリーレントの代わりに入居者の入居時一時金(鍵交換費用・保障費用をオーナー負担、敷礼金ゼロ)といった方法もありますので、色んな方法を収集して満室にしていきましょう。

本日も最後までお付き合い頂きありがとうございました。

 

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ファイナンシャルプランナー(FP)とは?!

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ファイナンシャルプランナー(FP)は、お客様が生活するうえでのお金の悩みをサポート・アドバイスする専門家(国家資格)です。

それぞれの家族の希望に基づきライフプランを作成して、将来の収支の見通しを立て、最適な資産設計・資金計画を提案・実行をサポートします。公的年金や保険、資産運用、税制、不動産、相続などの幅広い分野を総合的に相談・提案してくれます。

FPは名称独占資格なので、試験に合格しなくてもこの仕事をすることはできます。ただ、試験に合格することで一定の専門知識を有していることを証明ができます。

また、一定レベル(FP2級・AFP以上)を持っていると、就職活動(金融機関に限られる)でも評価されますし、また、簿記検定と同じでFPを勉強する中で、さらに興味が沸いたら、宅建証券アナリスト・税理士等の専門的な公的・国家資格へのステップアップもできます。

ただ、FPの資格は運営している団体が日本FP協会と金融財政事情研究会(きんざい)の2つありややこしいですが、どちらで合格しても国家資格を得ることができます。AFP(FP2級に相当)・CFP(FP1級に相当)は、日本FP協会が実施する民間資格です。

試験の流れは以下の図に纏めましたのでそちらよりご覧ください。

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より詳しい情報は以下より確認ください。

www.kinzai.or.jp

金融・法律関係の資格を何か取りたいと思っているけど何をやっていいかわからないという人こそ。広範囲で様々ことを学ぶことがFPを取得することをお勧めします。その中で興味が出てきた領域を深めていっていったらいいと思います。

FP2級(AFP)の勉強方法はまた紹介します。

 

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